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出品|网易财经智库

编辑|许媛媛 主编|杨泽宇

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NO.025 对话中房集团公司原董事长、汇力基金董事长孟晓苏

60S要点速读:

1.我国现已接近具备推行房地产税的条件。第一个条件是居民普遍拥有住房。我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%,户均拥有住房1.5套;另一个条件是城市建设需要资金,但是这个资金现在没有一个合适的来源。

2.中国多年不征房产税,但是城市建设和城市维护资金并不是不收了,它从两个不该收费的群体收:一个群体是农民,廉价征地高价卖,土地差价只有少量返给农民;另一个群体是城市里的年轻人,高价地建成高价房,卖给最后买房的年轻人家庭。

3.可以用比较简单的方式征收房产税,分为三个方面:一是“见房就征”,即对全部城镇居民住房征税,有一套房就交一套税;二是“见证就退”,即凭纳税人身份证退税,一张身份证退税一套房;三是从小产权房起征房产税,因为小产权房没有交过土地出让金,通过纳税征收最适合。

正文:

现在已经接近具备征收房产税的条件

房产税是全世界各国各地通行的地方税种。在我国实行房改与启动住房商品化初期,就已经开始研究开征这一税种。2003年10月中共十六届三中全会决议明确提出:“实施城镇税费建设改革,具备条件时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关税费”。

现在我国住房建设与住房商品化已取得重大成果,让我国逐步具备了推行房地产税的条件。第一个条件是城镇居民住房自有率很高。根据央行2019年公布的官方统计,我国城镇居民家庭的住房拥有率达到96%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。我国收入最低20%家庭的住房拥有率也达到89.1%。当然居民家庭房屋产权所在地不一定是工作地,譬如有人在北京或上海工作,而在原居住地有产权房也是拥有住房。

C位观察丨专家警示:不征房地产税 会让最不该被征税的两类人吃亏
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C位观察丨专家警示:不征房地产税 会让最不该被征税的两类人吃亏

另一个条件是:尽管城市建设与维护都需要资金,但现在并没有合适的资金来源。所以解决方式不由自主地滑向了不合理的方向。虽然多年不征房产税,但是城市建设和城市维护的费用并不是不收了,它转向从两个不该收费的群体身上收:

一个群体是农民。廉价征地高价卖,从中寻求土地差价。在土地差价中只有极少量返给农民,多数都用于城市建设和城市维护,与农民群众没有直接关系。最近有专业机构给我提供了一个数据,我国历年土地差价总共有81万亿之多,返给农民的只有2万多亿,不到3%。这对于农民群众来说当然是一种剥夺。

另一个群体是城市里的年轻人。高价地建成高价房,卖给了城市最后买房的那批人,他们往往是年轻人家庭和农民进城的新市民家庭。

这两个低收入人群本来应当是享受政府政策照顾的群体,在现行税收制度下却要替城市其他群体交钱,成为城市建设与城市维护费用的主要承担者。这不符合“公平税赋”原则,是不合理的制度设计。

多年不征收房产税,让我们无意之中在城市里营造出一个利益群体。这个利益群体多年来靠政府从低收入群体拿钱,维护着他们的房屋资产权益,享受着房屋增值的利好,却不必为此交钱。这成为我国实行房产税的主要阻力。农村建设用地流转的最大障碍也是它。多年不征收城市房产税,造成政府对“土地财政”的依赖,靠着对农民土地廉价征收高价卖,来筹集城市建设与城市维护资金。

最近楼继伟撰文指出:“房地产税是最适合作为地方税的税种,在经济转为正常增长后应尽快开展试点”。现在全国房地产市场仍然低迷不振,开征新税种可以等待一段时间。但是房产税长期拖延下去弊大于利,在全国楼市恢复正常后就可以征收。

房地产税到底该怎么征?——“见房就征,见证就退”

有人把征收房产税设计得非常复杂,弄得它难以征收。其实如果按照我的设计,征收房产税是比较简单的。分为三个方面:

第一叫“见房就征”。对于城镇居民住房有一套房就交一套税。因为所有房屋都处在城镇环境之中,地方政府就像物业公司一样维护着交通、环境、卫生、治安,所以房主也应该像交纳物业费那样去交纳物业税,即房产税。

“见房就征”的操作方式很简单。比如一个小区有2000套房屋,那就是2000个税源。这就比“某些房征,某些房不征”简单多了。如果某人有三套房,各在不同的城市,哪套是第一套房不征税呢?更不要按照家庭来免税,说一个家庭免征一套房的税,那不是催人离婚吗?

“见房就征”让房产税很好征,税收机构并不需要增加多大的成本。如果有人躲起来不交税怎么办?跑得了和尚跑不了庙。可以在门上贴催收单,或者通过别的方式催收。连续催收几年之后,履行法律手续可以把房屋拍卖,优先偿还税款,剩下的款项通知本人领走,那时候房主就会出现了。

“见房就征”当然对低收入群体和普通民众不公平,所以第二个做法就很重要,叫做“见证就退”。多数国家和地区对房产税实行退税制度,纳税以后不久就可以按照规定办理退税,我国也要实施房产税退税制度。中国城市与人口那么多,按照身份证退税比较简单,一张身份证可以退税一套房。单身的可以退一套,婚姻状态的就可以退两套,不用离婚避税。如果家里有老人,还可以退税三套或四套房。它是鼓励人们善待婚姻、赡养老人的“善法”,不是逼人离婚的“恶法”。

这种做法使征税与退税都没有多大成本,人们在交税以后,凭身份证就可以到税务机构退税。至于退的是哪套房的税,由纳税人自己定,税务机构把这退税登记到个人名下,再多退就不可能了。一张身份证只能退税一套房,大部分居民就没有意见了。如果是“房叔”“房婶”有十套八套房,那当然就不能都退回来了。

C位观察丨孟晓苏:房地产税应从小产权房征起 而且应该用高税率
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C位观察丨孟晓苏:房地产税应从小产权房征起 而且应该用高税率

第三个办法是“从小产权房起征房产税”。小产权房现在占了城市居民住房面积的25%-30%,是一个很大的量。小产权房历史上没有交过土地出让金,一方面损害了公共利益,因为政府要花钱建设和维护城市,但是小产权房不交钱;另一方面它损害了那些守法居民,让没买小产权房的人吃亏,买小产权房的人占了便宜。

通过征收房产税的方式,可以把小产权房没有交纳的土地出让金年复一年交上来。小产权房的房产税税率应该比其它房屋高三倍到四倍。比如按照房产价值的2%来征收年税,如果房屋价值500万,一年就得交10万元,而且不能退税。连续交10年或15年,就把土地出让金补足了。过了这个期限之后,小产权房就可以和其它房屋税制并轨。这样就能形成可观的税收,又解决了历史遗留难题。

上海和重庆的房产税试点都有优化空间

上海和重庆的房产税试点都仍有优化空间。上海是“新房纳税”,重庆是“豪宅纳税”。他们当时为什么都愿意推出房产税试点?因为当时这两个城市都希望能够避免“限购”政策。结果它们实行了房产税试点,仍然没躲过限购。

上海试点的“新房纳税”政策是,不买新房原来的老房也不用交税,一旦买了新房,就“新账老账一块算”。这是一种限制居民买房的做法,属于房地产调控行为。重庆试点的情况也类似,只有房价高到一定程度才征税,这不符合房地产税征税原则,这样做很多房产税就收不上来。

我认为税制优劣在于本身的设计。房产税的征退都可以设计得比较简单,用低成本就可以征税和退税。这会让居民看到,房产税在征收中是公平的,在退税中更能做到公平。这样可以很容易起步房产税,没有人们担心的那么难。

农民与城里人的资产差异主要在房产上,城镇居民持有的房屋占了其家庭财富的60%,而农民的宅基地与房屋不值钱。如果按照中央文件要求,农村建设用地“与国有土地同等入市、同权同价”,那就是极大利好农民的政策。比如城里一套房子的价值是500万,那么农民宅基地与房产就应当逐渐追平500万。房价增值所释放出来的巨大财富价值,可以让农民群众永久性地不再返贫,将会形成巨大的经济拉动力,至少推动中国经济重现8%以上的增长,持续二十年以上。这就让“乡村振兴战略”可以给农民群众带来最大价值。

那么农宅的房产税收该不该收呢?如果房屋性质仍是农宅,那就没有多大价值,不必交税;如果是农宅变成小产权房,应当由小产权房持有者交税,而且要把补交土地出让金的内容也包含进来,多交税;如果农宅变成了“同等入市、同权同价”的商品房,从原来的几万块钱变成几百万元的价值,当然就应该交房产税,那时候交税就合理了。如果让农民群众自己选择,是维持自己的房产不能流通,因此不交房产税?还是让它与城里人的房子一样可以流通并巨量增值,因此要交纳房产税?我相信,农民群众都会高高兴兴地选择后者。

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