五一之前，所谓的430新政在各地出台，各种解读褒贬不一，总的来说普遍感觉力度不够大，挤牙膏式出招，与很多人的期待尚有不小差距。
我认为，本次新政需要放在大的政策背景下考量，方能理解其中的深意。毕竟，中国太大，各方面情况又复杂，绝不是一次喊话、一次新政就能马上反转。购房不是炒股，听风就是雨，从政策传导到房市还需要不断积累，最终引爆或者说当政者压根不想引爆，只是引导大家合理预期，使房地产回归合理价值——这中间尚需时日。
政策有三个层次，国家、一线、二线及其他城市，宏观管总，微观各有各的招法。
一、ZZJ会议释放了重磅信号
第一，会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。淡化了“三大工程”，强调去库存。优化增量住房，或将涉及减少新房供应，特别是保障房的新建量。这也是时隔9年再提去库存，标志着房地产政策的重大转向。
2015年，就是典型的一轮去库存。降首付、降利率、降税费……
2024年，全国的库存量已经超过了2015年。预计未来一两个月，全国性政策将密集出台。
果然，新闻即报道了自然资源部的新要求——
各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
这是从源头控制供应量，减少新房供应。
第二，会议提出：“要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本。”预计很快将降息降准，LPR有望再下调。
二、一线城市继续放松政策是大势所趋
这次五一期间，一线城市中，只有北京430房市新政在大家千呼万唤中，终于羞答答地落地了。
“为更好满足改善型家庭的合理住房需求，北京再一次对房地产政策作出优化。4月30日，市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。”
政策重点有3个：
1.新政的目的是“为更好满足改善型家庭的合理住房需求”。
2.新政的对象是“已拥有住房达到限购套数的居民家庭”。
3.鼓励政策是“可以到五环外新购一套住房”。
这三点合起来可以这么理解：
以前在北京市里（五环内）有房的有钱人，具有很大的购房需求，但苦于没有购房指标，此次新政后，他们可以获得新的购房指标，去五环外愉快地买房了。
虽然，政策并不炸裂，但是指向意义明显，意味着北京延续13年的限购政策终于迎来了实质性调整，换句话说，这是拐点性政策，后续只会越来越宽松。
在绿中介上挂牌的房源数量仅这两天，已下架五六千套，部分房源调高了售价，说明新政对一部分人群是有实实在在效用的。
三、二线及其他城市
其实，全国大部分二线城市都已解除限制性政策，但是天津是个例外，可能因为，天津虽是二线，但是，离北京近，还是直辖市，限制了他的发挥。此次，天津没有再甘于寂寞，超常发挥，差不多与北京同时公布了新政：
（一）满足京津冀协同发展住房需求。为服务京津冀协同发展重大国家战略，深入推进区域一体化和京津同城化发展，《通知》明确北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策。
（二）进一步优化住房限购政策。为更好满足居民改善性住房需求，《通知》明确本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。
对于天津户籍，市区120平米以上新房，不限购。
（三）完善住房套数认定标准。为充分满足居民职住平衡需求，《通知》明确居民在非限购区购买住房的，核查其在相应区住房情况。同时，对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，《通知》明确可凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时核减1套。
从5月1日起，环城、滨海、远郊这10个区之间套数不互认；同时，市区作为一个整体，与其它10个区之间也不互认（理论上有11个首套名额）。
（四）继续鼓励各区因区施策。《通知》提出，继续鼓励各区结合本区实际，通过发放购房补贴、企业团购优惠等政策减轻居民购房负担，支持刚性和改善性住房需求。同时，鼓励各区结合城中村改造、城市更新等安置需求，探索房票安置方式，对接本区新建商品房项目，更好满足被安置居民住房需求。
相较于北京，天津购房新政堪称炸裂！主要是因为，天津住房主要购买群体本就是京津冀地区户籍，这次相当于全部放开，而且，还有放松住房套数认定的鼓励性措施。可以说，除了没有金融支持性措施，该给的都给了。
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总之，政策出台有助于缓和市场的悲观情绪，也提振了二手房业主的预期，制止恐慌抛售。
政策正在逐步探底，思路一脉相承，从国家宏观层面已经转向，各地根据实际情况，市场越差的政策会越猛！
今年，是救市的决胜年，一线已松绑，具有风向标意义，楼市拐点将至。
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