2024年上半年在一片迷茫中,悄无声息地过完了。这半年,德阳楼市的状态,该怎么样来形容呢?
四个方面:价,稳!量,疲!供,缺!存,少!
我简单从6月份、第一二季度、以及上半年的情况做一个报告。
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先说价格,稳!
认知的差距,会对德阳的房价产生不同层面的看法。我最近带老朋友去买房,两代人之间就会呈现出不一样的看法。
嬢嬢些口口相传,觉得房价一直在垮。而年轻人,看待更理性,比如他们知道天府新城的房价垮得凶,而德阳的房价却不见跌。
很多人也在观望,觉得德阳现阶段的房价还要垮!而实际呢?
刚刚过去的6月份,德阳房价7120元/㎡,这是今年上半年的第5个均价7千以上的月份。
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如果你把时间维度拉得足够长。
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就像这样,它就会变成一条弯弯曲曲的直线。
弯弯曲曲是价格有浮动,而直线意味着德阳近4年以来的房价走势,就一个字:稳!
均价保持在7千以上,是德阳楼市房价显著的特征。在这一特征之下,说明没有出现大规模、大面积的降价,仅有个别楼盘降价跑量,不足以对整体均价造成影响。
所以,才有“稳”字一说。
而当把房价放到这半年的趋势看。
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你会发现,从2022年下半年德阳房价升到7千档位后,一直保持在7千以上的段位。甚至,从2022下半年到2024上半年,均价的高度几乎一致。
今年上半年的均价也出现了,环比增长0.1%,同比2023上半年一模一样的情况,均价7088元/㎡。
如果,把均价放到季度周期看,情况就是这样的。
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今年第一季度价跌非常明显,第二季度涨价又非常明显。第二季度均价7222元/㎡,环比增长3.02%,同比增长1.53%。
如果用数据分析,你还说德阳房价降了,或者要降,那我能说什么?
金箍棒粗的钢筋,搬不弯。
我只能说,有降价的楼盘,得看是哪个楼盘!市场上永远不缺,缺钱的开发商!
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再说成交量:疲!
疲!是一种状态,就像一根被拉坏了的松紧,没得了弹性。德阳楼市成交量的状态,就是这种状况,疲软无力,无弹性,不活跃。
或者你叫它老气横秋,死皮赖脸的也行。高,高不上去。低,也莫法再低了。
6月份,只有252套新房成交,很少的量。
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这也是今年上半年当中成交量最低的一个月。图上那条红色的平均走量线(近12个月成交均值),更像是318线上的下坡,望不到头的长。
从半年周期看。
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今年上半年成交套数2315套,环比下降1.28%,同比下降54.27%。今年这个市场,和去年同期比起来,遥遥不及。
就像你的工资,以前5000元一个月,现在给你降薪54.27%,现在只有2713.5元一个月,你难受不难受。
好在,老板告诉你,只降这一次,不得继续降。
趋势就是,高,高不上去,买房的人就这么多,还有很多人观望。低,也难以再低。如果每个月几十套的成交量,那可能比死还难受。
从季度趋势看。
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很明显,今年一季度反弹成效没有得到维系。具体的说,就是月度走势当中的2月份高量趋势,只是昙花一现。
原因嘛,就是购房补贴只有一个月时间。
到第二季度,成交量再一次下滑。那么,今年第三季度和第四季度呢?
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供应量:缺!
今年西瓜特别便宜,就是因为种西瓜的太多,供应过剩。
而德阳的房价,为什么价格能稳,其中之一就是优胜劣汰后,大浪淘沙,该脱裤子的都脱的差不多了,没得几个开发商,也没得几个楼盘了。
实现了,少量供应,维系“一个人存活”的基本营养。所以,价格抗得住。这就是供需的基本关系。
6月份,也少量供应了164套。
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今年上半年累计供应1015套,环比增长12.28%,同比下降77.57%。连续两个半年周期性下降,充分说明了开发商们对市场的预期。
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三十六计有一计:打不赢,就跑。这么少的供应量,看来开发商深知种西瓜的多了,会烂大街。不是别人烂,就是自己烂。要想自己不烂,就干脆不要种地瓜,就不会有西瓜。
放到季度趋势看。
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这种趋势,已经成为惯性。而且,可以预见,今年下半年,供应量也不会高。会持续的减少,或者保持这种趋势。
种西瓜的人多了,那就先杀几个种西瓜的,免得恶性竞争,打价格战。你卖1元,他买8角。
成本都收不回来,种个锤子。
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库存量:少!
到6月结束,德阳楼市新房预售库存量9281套,约99.82万方,去化周期约23.12个月。
总量首次下降到100万方以内。
近4年里最低,和当初最高到库存量169万方,到现在99.82万方,库存量少了,但去化周期更长了。原因也在于,如今每个月的走量少了。
目前库存最多的区域,还是在孝感。
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二手房:增!
6月份,二手房的成交量是642套,6.45万方。竟然是今年上半年以来,最少的一个月。由此看,今年这个6月,格外不美丽,新房和二手房累计成交没有超过1000套。
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不过,今年二手房市场,还是保持比较好的趋势,累计成交套数4567套(4.55万方),同比增长9.47%。
二手房几乎是新房成交量的两倍。
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