一口气拿下三宗地，保利对琶洲，真·爱得深沉啊。
刚刚，保利发展，付出了59亿+的总价，拿下了广州“压箱底”靓地——琶洲南三兄弟（AH090402号、03号、04号地块）。
地块总占地面积约6.66公顷，体量12.8万方，对应楼面价4.25万-4.3万/平（未扣除配建）。
随着地块的成交，琶洲南，也终于迎来了一位“新”玩家，板块格局即将改写。
实话说，今天这个结果，多少有些出乎市场意料。
虽然对这块地，保利一直都很看好，也早有报名的打算，但拿完117亿+面粉厂地王之后，很多人觉得，无论是出于土储量的考虑，还是资金占用的考虑，再拿琶洲南的可能性不大。
但保利还是来了，还是一口气，三宗全要，all in。
即使砸下重金拿下了天河地王，即使地块现状还是一宗无路无桥的生地，也没能影响这家央企的拿地热情。
作为广州这几年出了名的拿地眼光毒辣的开发商，保利敢59亿+地价包圆三块“生地”，底气从何而来？
我扒了扒地块资料，发现这家央企，确实眼光独到。
基本面强劲：地段核心、价值有对标
老规矩，先看看位置。
地块所在，是血统纯正的琶洲南区，有琶洲金字招牌傍身。
其位于琶洲南TOD项目东侧，就隔着一个大围公园，向北跨过黄埔涌，就是琶洲中区“印钞机”广交会展馆，有公园+河涌+CBD景观，不仅地段能打，景观资源也同时在线，有做改善产品的条件。
交通方面，南边是新滘路，东边是科韵路，也临近地铁11号线赤沙站、12号线（在建）赤沙北站（来源：广州海珠发布），周边道路打通后，未来出行相对便利。
敲黑板，隔壁同在琶洲南板块内的琶洲南TOD，已经卖到了13-14万/平，给地块提供了很好的价值对标。
不说卖同等价格，市场板块的价格预期总是在的。
资源倾斜：修路、架桥、建学校
当然，前面我们也提到了，地块现状较“生”，主要是交通和配套还不成熟，这点无法回避。
但是，近期几个重要的利好，都落地了，包括学校、路、桥直击地块“痛点”。
一是学校规划，两周前就敲定了，规模不小。
地块西南侧，直接改出了一块教育科研用地，占地2.5公顷，建面4.5万平，不用苦等东边的学校落地，眼前就有了。
届时业主子女的教育问题，也不用抓破头皮了。
二是高压线、变电站迁改和交通改善，都明确了推进时序，并且是政府主导。
1）高压线、变电站迁改问题，明确今年就会开展前期工作，2026年完成拆除。
大概率在业主们收楼前，就能解决了。
2）交通问题，会修路架桥，解决短期和长期通行问题。
整体分为了两步走：
一是临时道路，会搭设黄埔涌便桥，连接琶洲中区，计划2025年约一季度建成；
二是永久道路，地块周边一共涉及7条，计划2026年约四季度建成。
其中最关键的是会展东路，直达广交会展馆，又可串联新港东路、阅江路等，便捷通往珠江新城、金融城。
很多人觉得，地块虽然位于琶洲南区，地段核心，但现状没有主干联通，和真正的琶洲相对割裂，有了道路的联通和缝合，就不一样了。
既为届时拿地开发商施工提供便利，也方便将来业主通往琶洲CBD、金融城、珠江新城，几大CBD的联系会更紧密。
以后对大家对这里的概念，可能就不再是琶洲南TOD和其他地块，就是琶洲南，甚至是与西中东区共同构成的“大琶洲”。
随着开发建设的推进，价值也会一步步找平。
看时间轴，我们会更清晰。
站位关键：承接琶洲CBD外溢+居住功能
可能有不少朋友会好奇：
官方为什么对琶洲南三块地会这么上心，这么偏爱？
答案不是服务于卖地这么简单，而是与地块的关键站位有关。
地块所在的琶洲南区，是琶洲进阶扩容的重要平台。
随着琶洲西区开发趋于饱和，会展区基本开发完毕，东区又面临较大的土地权属问题，南区自然而然成为了利好外溢和承接的首站，促进琶洲经开区内外产业、居住功能互补。
也只有这样，才能引领提升人居环境，进一步吸引并留住创新人才，提升琶洲地区长远竞争力。
琶洲南三宅地的诞生，本身也就是服务于这一点。
需要明确的是，这里不是“睡城”，也不是“后花园”。
在官方的定位里，琶洲南区是“创新融合拓展区”，聚焦数字创新产业发展及高品质配套，产居比有严格控制，以2.5:1，主导商务办公、居住、配套功能。
并且，这些配套，不是画饼，已经在加速落地了。
其中产业地块，近期就有了实质的招商引资成果。
已成交的琶洲南区AH090203、204 地块，定位人工智能大模型应用示范基地；
由龙星科技竞得得226地块，定位则为汽车营销企业全国总部。
商业方面，也没落下。
东方红项目（现保利燕语堂悦）出让时要求配建的琶洲南留用地，将建大型商业综合体，致力于打造集商务商贸特色休闲于一体的大型综合商圈。
预计最早一批复建物业，会在明年7月前建成并交付使用。
未来琶洲南区将承接广交会溢出效应，建成国际消费中心城市商圈新地标，助力广州塔-琶洲商圈，打造世界级地标商圈（来源：中国广州发布）。
而从7月、10月的规划来看，这一片除了先行的琶洲南三宅地，后续还有大量宅地、商地以及教育用地等要来。
广州的目标，是把将琶洲南区打造成面向未来、生态宜居、令人向往的“数字创新活力区”。
由此，琶洲的发展脉络，实际上已经很清晰了：
·第一阶段，始于2008年，由中1区的会议会展带动；
·第二阶段，始于2016年，由西区的互联网、数字经济引入；
·第三阶段，则始于当下，南区成为主阵地，通过对产业融合创新成果溢出的承接，推动数字经济的持续创新融合，同时打造面向未来、生态宜居的创新街区营造高品质人居生活。
再火十年、二十年，对琶洲来说，并无悬念。
“琶洲”两个字的分量，也只会越来越重。
如果说保利59亿+拿下琶洲南三兄弟背后，不是基于对政府未来规划的深入了解，我是不信的。
去年其拿下的东沙项目（现保利珠江天悦），正是凭其前瞻性的战略眼光和布局，融入城市发展，和城市共同成长，打造了广州珠江首个港湾豪宅，并获得市场的高度认可，首开就卖爆了。
现在，内港湾也正加速落地。
类似的例子，还有很多，比如当年的琶洲村，后来的鱼珠港。
接下来在琶洲南区，利好和彩蛋，或许也陆续有来。
优中选优：楼市地市共同押注核心资产
说起来，无论是琶洲南三兄弟，还是今天稍早时候的金融城东区地块，之所以备受房企关注，是因为其都有一个共同特征：
真正的核心板块中的核心地块。
我们常说土地是楼市的风向标，现在其实是反过来的。
在9.30史诗级新政的带动下，不到一个月的时间，情绪已经彻底反转，交出了一份亮眼的成绩单：
9.30-10.27，全市新房网签创年内新高，大卖108万平+，环比上涨45.5%，直奔9000套；（数据来源：广州市住建局）
而从机构数据来看，撑起这波热度的，很多都是改善及以上项目，包括顶豪，也狠狠炸出了一波购买力，网签跑在了前面。（数据来源：克而瑞，成交金额排行）。
市场反馈，也是如此。
最直观的感受，是改善客决策周期变短了。
就算是国庆后，正常去化了一波存量客户后有所回落，但国庆后出来的客户，心态还是比节前好了很多，基本不会有悲观情绪要等个一年半载才买房，决策周期都很短。
在低首付、低利率等政策利好的加持下，购买力也向上拉升了。
这样的基调，也让开发商对后市，对于核心板块核心资产，更有信心了。
我们有理由相信，像琶洲南这样具备极高想象空间的核心板块优质宅地，在保利的开发与深耕下，也会成为下一个区域标杆。
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