广州土拍，来到了关键时刻。
接下来一个月，要卖20+宗宅地，货架塞得满满当当。
注意，这还只是截止至今天的数据（11.23）随着挂牌节奏的加快，名单还将继续增加。
这么盛大的卖地场面，很罕见，往前追溯，可能得到集中供地那会了。
也可以理解。
从开年到现在，全市一共才卖出25宗地，收金不到500亿，差了一大截。
食粥还是食饭，就看最后的一个半月。
但说实话，想扭转局势，凭借目前货架上的地块，还远远不够。
当然广州的目标，也不是超越去年。
今年的KPI，已经从最初的1000亿，到后来的800亿，又调整到了现在的650亿，更务实了。
在我看来，接下来的这波拍地潮，有几个特点：
一是，外围区发力了。
以往的供地主力都是中心区，现在轮到外围区扛起了大旗。
挂牌的25中地块中，有20宗都在外围区，占比近8成，主要是番禺、花都和南沙。
原因么，不难猜，今年大家都没怎么卖，年关将近，此时不博更待何时，就算是为了完成挂牌任务，也得上。
时机也是个好时机——“安居乐业入户” 新政一旦落地，在白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7区买房，只需要一年社保，就能落户广州了，来了就是广州人。
彻底炸了！广州拟松绑买房入户
这势必会增加外围区购房需求，价格预期不说拉高多少吧，至少能稳一稳。
连带着面粉，或多或少也能受益。
二是，保障+市场并行。
除了能自由流通的，真正意义上的商品房地块，这次还有不少“特殊”地块，身负安置房、人才房等保障性住房建设重担，涉及南沙、花都、白云三区，一共7宗。
算上之前已经成交了的中建国际南沙横沥安置房地块、中铁+国铁白云大朗客整所共有产权房地块和知识城澳洲山庄安置房地块，今年广州“保障型”土地供应已达10宗。
核心，就是住房双轨制的落实，市场的归市场，保障的归保障，安置也没缺席。
所以也不能说广州疯狂卖地，就是为了填钱袋子，人家也是牢记使命任务的，加快推进保障性住房建设，努力满足和解决更多居民的住房问题。
注意，这些地块供应，并非是形式上的挂一挂就完了，对于开发商来说，也是有一定吸引力的，旱涝保收。
以横沥安置房地块为例，楼面价5500元/平，政府收购价16500元/平，收益可观，也不用担心卖不出去的问题，比很多商品房地块都靠谱。
这还不是全部，最近广州还通过了配售型保障性住房管理办法（试行），安居集团也发布了收购已建成存量商品房用作保障性住房的相关征集公告。
这些房源，配套相对都比较齐全，品质也不会差，像南沙明珠湾的两宗安置房，甚至还套上了户型超新规，阳台占比可以达到25%，很多商品房地块都没有的待遇。
价格方面，相比市面上的商品房有明显优势，可能是6-7折，小面积为主，对于特定人群，包括中低收入群体，还是比较友好的。
三是，不少地块关注度很高。
说几个大家比较关心，有新动向的：
1）海珠：
大干围地块，原本是商业地，政府重新收储调规后又上架了，就在广百后面，靠近天荟江湾和中海观澜府。
地块起拍地价3.35万/平，比观澜还要便宜（3.46万/平），挺香。
关注的，不只是越秀，中海也很感兴趣。
东晓路地块，回炉后，不用配建5000平政府统筹房了，单价也降了，3.4万/平。
作为江南西-晓港片区断供七年来的罕见供应，地块配套齐全，晓港地铁站+学区+晓港公园+江南西商圈，都是所见所得，烟火气足，确定性强，周边有一定置换需求，除了噪音的影响外，没什么大的不利因素。
2)番禺
中银大厦南侧地块，就在蟑螂神旁边，除了区位核心+地铁上盖，价格也有显著优势。
总价4.98亿，楼面价1.65万/平，之前同板块都是2万+，越秀，绿城，大华，龙湖，以及山西城投等，都在跟。
今年广州溢价成交的地块不多，中银肯定会是一块。
南站商务区三宗宅地，学铁商都有，楼面价约为1.1-1.3万/平，鲜少出现在土地招拍挂市场的万科，可能会去。
洛浦街新光快速东侧地块，洛浦时隔二十年再挂地，地价1.4万/平，交通便利，有CBD+江景双重景观，适合做刚改产品，套上户型新规，在调性高端的洛溪岛杀出一条血路。
亚运大道BD0210116地块，3号线东延段石碁南站上盖，2站番禺广场。
地块占地面积8.5公顷，体量11.8万平+，起始总价118396万元，折合楼面价仅10000元/平，骑脸输出亚运城。
地价优势之外，该有的配建没缺席，有九年制学校，也有4000方商业等，属于大体量自成一体的TOD项目。
至于由谁来拿，不难猜，有地铁线网建设、运营、管理经验，可不就是铁子嘛。
四是，好酒好菜还会陆续上桌。
大家关心的绢麻厂，应该也快了，如果要赶在2024年拍，最迟也就这两周了。
据我们了解，地块初步地价是5万/平，比肩面粉厂起拍（50311元/平），比预期的4万+高了不少，也许是面粉厂拍卖的火热，以及高溢价成交，给了广州信心。
按照15万方计算，总价大约75亿。
但会不会劝退房企？我觉得不会。
1）地段配套摆在这，珠城东，隔壁就是地王面粉厂，员村地铁站旁，自身还配建24班小学，价值有下限；
2）超新规产品，阳台占比可达25%，不计容的公共开放开间面积也可以达到10%，待遇仅次于面粉厂。
缺点么，当然也有，包括二线望江，受城中村影响更大等，但瑕不掩瑜。
这块地，这样的地段和配置，起拍地价的提高，压缩的只是竞拍的溢价空间。
隔壁成交楼面价6.7万/平（可售7.65万/平），假设，假设哈：
绢麻厂地块，开发商的心理价位，或者说授权价是5.5万/平，那么起拍无论是4.5万/平，还是5万/平，都影响不了最终的成交结果。
无非就是竞价轮数少一点，大家早点放饭。
这么个定价法，不仅没毛病，甚至还有点灵性，顺便给好大哥面粉厂，也抬了抬轿——
看吧，我们这一片，就是值这个价。
届时竞拍，溢价会有，但会和面粉厂拉开价差。
至于对面粉厂的冲击，也不大。
两块地定位不同，甚至可以说相差几个身位，一个是实打实的顶豪，一个是刚改，客群有差异。
五是，市场也好起来了。
过去的10月份，广州新房网签10418套，二手网签13188套，是近一年来的新高。
背后是新政连连发力，取消豪宅税、放宽落户政策、全面放开限购等新政，均取得了不错的市场效果。
此外，大家关注的户型阳台政策也会逐渐收紧，阳台25%会收紧，阳台30%是核心区的面粉厂独家，说明这一次是真的到政策底了。
而开发商传统意义上的年底发力冲业绩，这一次也提前了。
四大开发商越秀地产、保利发展、中海地产、广州地铁地产，更是配合市场造势，联合打造一场造福买房者的购房节。
市场红盘越秀观樾、琶洲南TOD、中海大境、保利天汇、保利天瑞、珑璟台等等，均在名单之中。
越秀地产的琶洲南TOD，均价11-14万/平，户型为142-230平；
同在琶洲的广州地王项目华樾，也已经开放样板房，主推248-330平，吹风12-16万/平，验资1000万看房。
同时，中海旗下的中海大境，中轴线上的六边形战士，11号线地铁+万达广场+中大附+湿地公园，通勤方便，环境不错，适配性很强。
保利的保利天汇、保利天瑞、湖光悦色、阅江台等等豪宅改善产品，同样备受市场关注。
此外，广州地铁地产·珑璟台、白云的广州地铁地产·云庐等盘，定位偏改善，环境也很好。
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