上海徐家汇的一个明星楼盘——东方曼哈顿，上演了一幕让人感慨的“财富缩水记”。
一位业主在2024年初，曾对自家一套172平米的房子信心满满。当时有客户出价2480万，他觉得还能再涨，没舍得卖。这套房子位于小区三期，是那种很受欢迎的三开间朝南户型，格局正气，采光也好。然而，短短两年过去，市场给出了完全不同的答案。这套房子出租了两年，虽然也收了近90万租金，但如今挂牌价已经降到了1900万出头。里里外外一算，业主相当于亏了接近500万。更无奈的是，即便是这个价格，来看房的客户往往还想再“砍一刀”。
这个发生在上海核心地段的真实故事，就像一滴水，折射出了当前上海楼市这片海洋的深度与温度。它回答了许多人心中的疑问：上海的房价，到底回落到什么水平了？
东方曼哈顿的案例并非孤例，它非常具体地说明了当前市场的状况。这套房子1900万+的报价，简单折算下来，单价大约在11万元/平方米。根据房产平台的数据，东方曼哈顿小区在2025年第三季度的挂牌均价在12.3万元/平方米左右。这个价格水平，与2018年前后上海楼市上一轮周期调整后的位置，已经比较接近。
这意味着什么呢？意味着像徐家汇这样传统认知中“只会涨不会跌”的核心区房产，其价格也经历了显著的价值回调。市场的狂热已经褪去，价格正在回归到一个更理性的区间。过去那种“今天不买明天就涨”的焦虑性购买心态，已经被“多看看、多比较”的谨慎观望心态所取代。
你可能会有疑问，徐家汇位置这么好，配套顶级，交通也方便，为什么房价还会跌呢？这就必须跳出单个楼盘，看看整个上海楼市发生了什么。
根据多家市场机构的分析，与2020-2021年的市场峰值相比，目前上海二手房价格的平均跌幅已经达到了30%左右，一些非核心区或品质一般的房源，跌幅甚至更大。东方曼哈顿的降价，是整个大市场“以价换量”趋势下的一个缩影。当大部分房子都在降价时，个别楼盘很难独善其身。
前几年的市场由强烈的投资和改善需求驱动，大家愿意为“未来的预期”支付高价。而现在，市场的主导力量变成了真实的自住需求，尤其是刚需和刚改（刚性改善）客户。这部分买家对价格极其敏感，算账算得很精细。他们不再为虚无缥缈的概念买单，而是更看重房子当下的性价比。像东方曼哈顿这样总价近2000万的房子，主要的买家群体就是改善型家庭。在目前的经济和收入预期下，这个群体的决策变得异常慎重，支付能力和意愿都受到了影响。
东方曼哈顿三期建成于2005年，尽管当年是高端楼盘，但毕竟是20年前的产物了。如今上海的新建住宅，在户型设计、科技系统、社区规划等方面已经更新了好几代，得房率更高，居住体验更好。当买家有更多、更新的选择时，老一代豪宅的竞争力自然会相对下降，需要通过价格来弥补产品力上的差距。
那么，现在上海楼市全貌是怎样的呢？可以用两个词来概括：企稳和分化。
所谓“企稳”，是指市场最恐慌、房价快速下跌的阶段可能已经过去了。从数据上看，2025年底上海二手房成交量有所回升，出现了“暖冬行情”，这说明价格调整到一定程度后，开始吸引一部分刚需入场，市场在寻找新的平衡点。同时，从2026年开始，存量房贷利率下调等政策，也实实在在地降低了购房者的负担，给市场托了底。
但“企稳”不等于“普涨反弹”。更显著的特征是“分化”。这种分化体现在两个方面：
区域分化：真正拥有不可替代资源的核心区，比如黄浦滨江、前滩等，房价表现出很强的韧性，甚至可能缓慢回升。而缺乏坚实产业和人口支撑的外围区域，价格依然承压。
产品分化：在同一区域内，品质卓越、设计先进的“好房子”，与普通老旧住宅的价格差距会越拉越大。
东方曼哈顿所处的徐家汇，无疑是核心区。但即便是核心区，其内部也在分化。那些房龄更老、户型落后、维护不佳的楼盘，面临的调整压力，会比同地段的新建或次新品质楼盘更大。
给刚需的建议：是时候“上车”了吗？
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