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月初，房哥一元提问，交个朋友的活动发布后，各类买房的问题像雪花般飘了过来，简单的问题我直接回复，复杂的我让大家加助理微信，整理房源和方案后，打电话再逐一沟通。
上周的提问里，关于软件新城何时有商场的问题，我遇到了三次，基本都是周边保利，天地源，苏宁的业主来呼吁，在此统一回复。
站在业主立场，房子交了，也住进来了，希望家门口生活更便利，人之常情，但从西安过往住宅区的商业养成历史看，还得熬……
当年是曲江一期、二期、凤城五路、七路、浐灞的再熬，如今换到了软件新城而已。
这个问题
在软件新城早期的规划里，其实是有多块商业用地的，包括保利天汇东南侧GX3-37-1-2地块，以及保利云谷天汇旁，GX3-36-13地块，以及更早的苏宁广场商业。
但遗憾的是，前两宗商业用地分别在2023和2025年先后变更为住宅，这种调整，让软件新城业主家门口逛商场的愿望，就只能寄托在苏宁广场上。
（高新苏宁广场规划图）
2019年10月，伴随着苏宁云著的开盘，高新苏宁广场开工，规划建面约29万㎡，是包含零售，餐饮、娱乐的大型购物中心，计划入驻苏宁易购、家乐福、苏宁红孩子、苏宁影城、苏宁极物等品牌。
但随着苏宁破产，至今苏宁广场仍然停工，没有进展，根据苏宁置业破产重组的进展，西安的苏宁广场并没有进入80亿元共益债盘活清单，仍按“处置类资产”归类。
（高新苏宁广场现状图）
原因也很明确，即投资人评估项目复工资金缺口大、短期收益预期弱。
一边是商业用地陆续调整住宅，一边是规划商业因苏宁破产停止，想要在家门口逛商场的愿望，短期内看不到希望。
在很长的一段时间内，软件新城商业最繁华的地方，还是雷家寨小区安置房的底商。
表面看，是因为苏宁暴雷，破产，导致软件新城业主没有商场逛，但如果是商户视角，就是另一个立场了。
几个现状
上周，我高中开凉皮店的朋友，让我推荐个区域，准备找个铺子，开个分店，要求是人群密集，人流量要大，我们先后转了软件新城、团结村周边、以及西沣二路沿线。
竞争最小的是软件新城，入住率有限，没什么餐饮，最热闹的是西沣二路，可谓夜市一条街，最清净的是团结村，周边还是空地。
最终，他选了人流量最大，但也是房租最高的西沣二路，站在商家立场，有人才有商，有钱赚才开店。
壹
入住率有限人流量不够
当下的软件新城，无论是人流量，入住率还是商业环境，都存在挑战。
很多人说不对呀，软件新城有几十万产业人口，你看环普，中软，早晚高峰熙熙攘攘，西三环也是经常堵车。
但如果你是其中一员，就知道996是虚的，早上八点，手提包子鸡蛋，冲进办公楼，中午12点，最热闹的是楼下的外卖和快餐，晚上10点后，则是灯火通明的园区，留给打工人休息的时间，也就中午的一根烟功夫。
更关键的是周末，在软件新城打工的人，并不住在这里，而在科技路，大寨路，西沣路，甚至更远的港务区，浐灞，散在全城。
软新是有大量的产业人口，但却是候鸟生活，而商家最关注的常住人口，仍是一个蓄水池，还在不断养成中。
（高新软件新城）
目前，整个软件新城交付的小区，包括苏宁云著（1928户），天地源云水天境（1466户），保利天汇（1838户），保利云谷天汇（1342户），中海天谷时代（1054户），中海云水观园（304户），招商臻观府（818户），中铁建西派樘樾（1185户），中铁建西派国樾（952户），天谷雅舍（720户），隆基泰和云玺领峯（488户）。
（丝路软件城规划）
待交付的小区，还有中建山海境（2433户），邦泰观宸高新（617户），还能覆盖到的沣东融合区的绿地兰亭公馆（2832户），保利云谷和著（1914户），高科越秀星汇云澜（1289户）……
所有总数叠加，超过21000套房子，今年软新邦泰和天地源还有新房供应，后续区域户数还在增加，从五年前的路上没人，到如今的天地源，招商，中铁建各个底商热闹，软新的入住率也在稳步提升。
基本的生活所需已经可以满足，但业主心里大商业的缺失，仍是遗憾，眼瞅着人越来越多， 对苏宁广场的渴望也越来越强。
贰
产业园区商业热度有限
软新的核心是产业园区，并非密集住宅区，从商户角度，对商业本就不友好，高新的商业本来就弱，唐延路发展多少年，才有了西安大都荟和高新万达，锦业路多少年才有了益田假日。
当下的软件新城，无论是入住率，还是常住人口，还需要很长的时间沉淀，看看软东，鱼化寨，丈八北路，这么密集的住宅区，也才养得起一座大茂城和半个方圆荟。
（高新大茂城）
即便苏宁广场开了，商户都有意向，但当下的购物中心，逛的多，买的少，品牌同质化严重，基本都靠负一超市，顶楼影院撑着人流量，这一轮经济周期里，也并不是商业扩张的时间。
苏宁的评估里短期收益预期弱，从资本角度就很说明问题。
商业不是住宅，单纯的规划和愿景，能劝业主买房接盘，但很难劝商家落地开店，商业经营更尊重顾虑，人流和钱流，对业主而言，商场开门是重点，但对商户，开门只是起点，赚钱才是终点。
一些案例
西安的商业，从最早的大家逛街去钟楼，到如今的东西南北都是购物中心，选址遵循的就三个原则，中轴线原则，地铁站原则，以及密集住宅区原则，背后指向的都是人流量。
壹
二号线黄金中轴
最经典的商业轴，就是地铁二号线沿线，更准确的说，是北至未央路，南至长安路，在地铁没有通车之前，西安的大型商业就分布在这条线上。
自北向南，分别是凤城七路的熙地港，大融城，凤城五路的赛高街区，龙首原的印象城，盛龙广场，荣民龙首广场，北关的静安荟奥莱。
进入城内，则是经典的北大街，钟楼开元，中大国际，SKP，中贸广场，太古里（在建），小寨赛格，一直到电视塔的万象城，万象天地结束。
（西安城市中轴）
在过去的几十年里，这条17公里的中轴，本就是西安人口最密集的区域，也是商业的黄金轴，又有地铁加持。
规划商业，是顺应趋势的，虽然各个购物中心经营水平，运营能力有差异，基本人流量都有保证。
贰
地铁只是锦上添花
其次就是地铁带动的，比如三桥的万象城，纺织城的华阳城，朝阳门的益田假日，辛家庙的印象城，余家寨的万达广场，四海唐人街，吉祥村的momopark等等。
地铁本就是人流量的的传动带，单地铁，双地铁交汇，本就具备商业价值，各种商业盒子，大商场，商业街区等也是标配。
（西安地铁三号线）
地铁口附近又会规划园区，办公，写字楼，公寓，流动人口，常驻人口也会更多，因此地铁上盖商业也是顺势而为，但地铁不是万能的，能带来人，能不能留住，就看商家的运营本事了。
过去西安地铁刚开通，大家很新鲜，现在主城区内几乎到处都有地铁，地铁口商业更多是锦上添花，而非雪中送炭。
叁
大力出奇迹的有个例
当然，在西安还有大力出奇迹的案例，即没在中轴，没有地铁，但商业逆市走红的，最典型的就是城西的老城根，和城南的宜家荟聚，前者是去年才通上八号线，后者至今没有地铁在建。
但这两个商场的背后，却都有潜在的超大人流量，比如西部大道沿线，是西安城南传统的密集城区，城改众多，容积率偏高。
带来了极高的入住率和常驻人口，这是居民不喜欢，但商业很欢迎的，几十万人撑起了宜家荟聚。
（雁塔宜家荟聚）
老城根也是同理，所处的大兴新区，安置房，城改房，经适房，商品房众多，容积率整体高于西安，居住品质不好，但人流量密集，同样是几十万人口撑起老城根的基础客流。
外加招商，运营，活动能力确实强，又吸引到全城的年轻人，属于大力出奇迹的典型。
（老城根G-park）
西安虽然很大，看似商业机会也很多，但商场的选址基本遵循上述三条线，要么中轴，要么地铁，要么人口密集。
再看软件新城的苏宁广场，人流量和经营的角度，似乎都挺难满足，如今因苏宁破产，大家等不到会觉得遗憾，但即便建了，能给软件新城带来多大变化，仍未可知。
肆
住过去才能期待未来
很多人抱怨软件新城缺配套的时候，我都会说，你先住进去，过去配套靠规划，如今配套靠养成，当一个个小区灯火通明，路上人流如织的时候，还怕商业不会主动找上门。
（高新软件新城）
现在不来，还是因为没人，也没钱赚，当年的曲江一期等金地广场多少年，曲江二期等金辉环球广场多少年，凤七居民等熙地港多少年，航天居民等星璇广场多少年。
人流，客流，资金流不到位，规划开业，都是赔本买卖，周边消费跟不上，商户在里面直挠头，幸福林带龙湖天街，环球港购物中心的案例就摆在这里。
尊重规律
如今的商场，更多的是一个情绪交换场，而不是购物中心，逛的多买的少是常态，对于更多中年人而言，家门口的商场仅是多一个周末遛娃，晚上吃饭的地方，线下比价，线上下单更是常态。
过去，为了卖房卖地，住宅旁要规划商业，办公，写字楼，导致商办高库存，规划里看着高端大气，但交付后经营困难，当年买房呼吁要有商业的居民，去的最多的还是小区门口的超市和便利店。
对软件新城的业主而言，最缺的真的是苏宁广场吗，还是区域未来可期的信心？
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作者：房哥
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