都说“地铁一响黄金万两”，去年新开通的4条地铁线充分证明了这句话——所到之处无不是欢欣鼓舞喜气洋洋，但唯有一个地方就像是被按下了“静音键”，硬是没有掀起半点波澜。
这个地方，就是东北三环外、17号线二期终点站附近的龙潭水乡。
龙潭水乡是成都人的“老相识”了，占地约200亩、耗时4年打造、总投资号称高达20亿，2013年4月6日正式开园。
2013年，成都还只有两条地铁线，二环高架刚建成，环球中心才开业，锦里、宽窄巷子常年熙熙攘攘，成都首次名列“新一线”城市……被誉为“成都清明上河图”的龙潭水乡，开业头三天就涌入近15万游客，商家门口随时都排着长龙，活生生的“上行期的美”。
此后10多年，成都像开了挂一路狂奔，地铁从2条变17条，人口超2200万、GDP破2万亿，公园城市首提地、中国经济第四极……一顶顶桂冠让人眼花缭乱，但是谁能想得到，曾经人潮涌动的水乡很快就沦落到“白天像空棚，晚上没人影”的尴尬境地，热闹景象昙花一现，成为人造景点“翻车”的典型。
如今在网上搜索“龙潭水乡”，它的标签已经变成了“冷门”“小众”“成都秘境”“被遗忘的古镇”……众多低能量词汇充斥，下行期的落寞与颓靡扑面而来。
去年9月17日，项目首次开业12年后，成都地铁17号线二期正式开通，地铁站就设在了水乡大门口。交通红利“咣”的一声砸过来，命运的齿轮再次嘎嘎作响，不少人开始动了心思——
网友的建议很感性，官方的回复也很诚恳，不由令人好奇：龙潭水乡转型当下爆火的短剧基地可行吗？除了搞短剧，还有没有更适配的盘活玩法？
UP君必须带大家到现场，好好聊聊这个事～
一个工作日下午，暖烘烘的太阳天，UP君从人民公园乘 地铁17号线，仅约半小时就到了威灵站，B口出来就是水乡正门， 交通瓶颈彻底打通，大门处的人流肉眼可见变多了（与4个月前UP君实踩17号线二期相比）。
不过，雄伟的大门却还是紧闭的状态——
这是要闹哪样？纯纯摆烂吗？对此，官方的回复是：
内部涉及法律问题，没有全面运营，故大门紧闭
大门虽然紧闭，水乡却没有围墙，有多个通道可以进入。顺着航天路一侧走进去一看，里面晒太阳、喝茶、闲逛的人还真不少。
离地铁口最近的商户占了地利，看广告消费也非常实惠。老板说，生意还将就，勉强维持，再加上出太阳，人气就比平时要高些。地铁开通确实是一个利好，因为老年卡免费，居然还能吸引到远至温江的老年人来消费。
再往里稍微走几步，就很清静了——
河边的亭子，圆桌上已经落满了灰，曾经的小桥流水骨架还在，但河道里的水早已干涸，乌篷船也不见了踪影——
绕到东门过了石拱桥，桥头还有一家餐馆在营业。店经理告诉UP君，他们已经在此营业八九年了，中午客群主要是老年人，主打一个经济实惠；晚上客群主要是周边园区的上班族，聚会、商务宴请之类，主打一个配套。
再往里走，进入龙潭水乡核心区，斥巨资打造的龙潭阁依旧金碧辉煌，但是沿街商铺大门紧闭，曾经的高端餐饮、娱乐场所人去楼空，甚至连景区标配的旅游纪念品店、儿童游乐设施和烤肠饮料冰淇淋之类统统没有，主打一个没套路。
UP君打听到，这里商铺月租金40~50元/平，再加上物业费，其实不算低。都已经这样了，这价格为啥不能顺势降一下呢？
斑驳的墙面、高低不平的石板路、浓密的树荫、时不时飞过的大鸟……眼前一切有种未老先衰的沧桑感，走到背阴处忽然刮起一阵风，让人后背发凉，好一阵都没缓过来。
不过各处设施虽然略显破败，路面、公厕、河沟里倒是干干净净的，看得出基本的维护还在进行。因为人气不足，植物长得意外精神——
曾经的人造 “江南水乡”经过岁月沉淀，反而有了几分古典园林的气象——
由此也意外地吸引了另一批人——婚庆摄影和汉服爱好者。
短短一小时，UP君就遇到了好几组身着古装的年轻人穿梭在斑驳的回廊和无人的拱桥上，凤冠霞帔、衣袂飘飘，氛围感拉满。
此情此景自然也少不了哪儿都有的成都嬢嬢们，主打一个自己开心——
现场的摄影师告诉UP君，这里的江南水乡景致拍古装很适合，而且游人少， 不收费，这些年也算是他们固定的拍摄基地了。
转了一圈下来，人气比UP君想象的要旺，这其中有天气原因，也有交通原因。如此看来，龙潭水乡真拿到了“重生buff”？
看上去不“撇”的龙潭水乡究竟出了什么问题？其实说来并不复杂。
首先是先天不足——到底是园区配套项目还是旅游景区？生下来定位就很模糊。
官方的说法是，“ 龙潭总部新城原本是一个传统工业区，园区内的生产生活服务配套日显不足，难以满足发展需要，甚至在这上班的人想找个吃饭、休闲的地方都难。”为了提升总部新城的形象，促进产城融合，不断完善园区配套，成华区引进了龙潭裕都总部城的龙潭水乡项目。
开发商成都龙潭裕都实业有限公司（以下简称“裕都公司”）的说法是， “ 作为重大招商引资项目，龙潭裕都总部城项目在规划设计之初，目标是打造容纳10万人工作和生活的产城一体化总部新城。龙潭水乡作为综合配套，为整个龙潭总部新城服务。”
“准生证”虽然是配套项目，但从规划、建设到运营却都是按照旅游景区的思路来的，包括庞大的仿古建筑群、对外推广语“成都‘清明上河图’、成都‘周庄’”，以及多次冲刺创建4A景区等等……
但是 项目用地性质为工业用地，其用地性质、规划条件、周边环境决定了该区域只能用于生产性综合配套，不是旅游景区，也未申请取得任何景区景点批复。后期运营中众多尴尬、扯皮和停滞不前，其实都根源于此。
其次是运营失败—— 除了建筑别具一格，项目缺乏文化底蕴和独特性，留不住人。
刚开业还能靠各种活动和庆典火爆一时，新鲜劲一过，仅靠餐饮、休闲业态就很难吸引游客了。“好玩、有趣的东西太少，而且消费价格高、不划算”——渐渐地，龙潭水乡在人们心中就形成了 这样的“口碑”。
“好玩、有趣”是需要大投入的，偏偏裕都公司不是一个不差钱的主。
水乡是“龙潭裕都总部新城”的核心配套项目，其周边烂尾住宅情况较为复杂，部分地块如C地块为联排别墅办公用房，存在规划执行不到位的情况。2022年的稿件中，我们曾经详细写过：
▍高楼背后就是烂尾的联排别墅办公用房
项目开发和运营需要大量的资金投入，资金链断裂导致招商运营停滞，商铺大面积关门；债务危机引发法律纠纷，进一步影响商户信心与游客体验，形成“运营恶化—债务增加”的恶性循环。
第三是盘活困难——因为股份复杂、债台高筑，不少有意合作的公司了解实情后，都打了退堂鼓。
UP君调查后发现，裕都公司股份结构核心为上海裕都投资集团持股80%（民资，张钧控制）、成都东方广益投资有限公司持股20%（地方国资）。
裕都公司因自身资金问题涉法涉诉较多，截至2024年9月，核心不良债务本金约6.52亿元，利息约9.77亿元，总债务额约16.3亿元，抵押物为项目土地使用权及在建工程，担保方为上海裕都投资集团。
其间经过多方努力和积极洽谈，也接触了不少企业，但据知情人透露，由于民企和地方国资存在不同立场，加上债务复杂，所以在项目融资及投资人招募方面，均未取得实质性进展。
抛开以上种种，单纯就说如何盘活，网友建议龙潭水乡打造新的短剧基地，UP君认为确实可行。
现在微短剧有多火不用多说吧？ 据北京大学国家发展研究院报告，全国微短剧月产量已经稳定在3000部以上，而且还带火了不少古村落。比如广东高州滩底村靠“微短剧+三农”模式，吸引200多个剧组扎堆；河南登封袁桥村古村变“竖店”，连村民饲养的鸡鸭驴都成了“演员”。
单看硬件，龙潭水乡真的很适合做短剧基地——江南风建筑群+水系景观，不用大改就是天然古风取景地，加上地铁开通后，剧组通勤、找群演、运道具都超方便，先天条件拉满。
但想转型成功，还有几道坎必须跨过去。
首先是产权与规划坎。想搞短剧基地，拍摄许可、业态配套这些，得先把规划和产权问题理顺才行。
其次是差异化竞争坎。各地都在搞短剧基地，要是只单纯租场景，很容易陷入“千棚一面”的内卷。滩底村能火，核心是扎根“三农”讲本土故事，龙潭水乡也得找准特色——不管是三国文化、客家迁徙史还是老成都水码头记忆，必须打造专属的“川派短剧”基地，才能脱颖而出。
第三是产业链搭建坎。搞短剧基地也不是挂个牌就完了，得有“创作-拍摄-制作-传播”的完整链条。袁桥村变身“竖店”， 登封市政府一系列扶持政策功不可没，从场景协调到群演培训提供全链条服务。只有形成聚集效应，才能实实在在为剧组降成本，基地才能真正火起来。
最关键的是，水乡转型短剧基地，除了地利还有天时——去年6月，成都出台了《成都市促进影视产业发展的若干政策》，以精准高效扶持、真金白银投入，旨在打造 全国影视动漫创制高地。9月，“拍在成都”一站式服务平台上线，通过线上平台把成都各类优质影视资源统统“装”了进来。
▍位于郫都区的成都影视城，配套功能一应俱全，剧组可以“拎包入住”
趁此东风，水乡转型短剧基地大有可为！
17号线的开通，给了龙潭水乡一次“重生”的机会，但交通红利只是起点，不是终点。其实不止龙潭水乡，成都很多过气人造景点比如新都锦门、金堂科玛小镇、蒲江石象湖都面临同样的问题：以地产思维做文旅，重建设轻运营、重噱头轻内涵、重短期流量轻长期价值，终究难逃“昙花一现”的命运。
最新的消息是，龙潭水乡已进入司法程序，新投资人正在编制项目盘活方案，有望获得资金支持，推动水乡业态调整、设施翻新及营销推广，改善运营现状。天时地利俱备，现在就看人和了。
随着Z世代成为消费主力，如今的景区比拼的是谁更懂人性、更能提供情绪价值、更会创造惊喜。希望龙潭水乡能抓住这次机会，摆脱“空心景观”的尴尬，从“成都版清明上河图”的噱头，变成真正有烟火气、有文化味的城市新地标，给全国同类景点打个样！
你觉得龙潭水乡该怎么盘活？欢迎扫码进群畅聊或者留言讨论哦～
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编辑：Huge Ⅰ 美编：Amy Ⅰ 主编：Comet
图文来源：成都向上/网络
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