万科2024年和2025年累计亏损1314.78亿元的情况，反映了中国房地产行业深度调整期的系统性挑战。
一、亏损规模与历史对比
创纪录亏损：万科2025年预计归属于上市公司股东的净利润亏损820亿元，较2024年的494.78亿元同比激增65.7%，刷新A股上市公司年度亏损纪录。两年累计亏损约1314.78亿元，接近当前市值（约566.7亿元）的2.3倍。
二、亏损核心原因分析
1. 高价地库存集中结算
• 亏损主要源于2023年及之前高价获取的地产项目进入结算周期，在房价下行市场中毛利率骤降。
• 2025年消化的现房、准现房库存进一步拉低毛利，报告期内房地产开发业务结算利润主要对应2023-2024年销售项目及2025年库存消化。
2. 大规模资产减值
• 因市场风险加剧，新增计提信用减值（如应收账款坏账）和资产减值（如存货跌价），前三季度已计提约94亿元，全年规模显著扩大。
3. 新业务持续拖累
• 长租公寓（泊寓）、物业等经营性业务扣除折旧摊销后仍整体亏损，部分城市单项目年亏损近9000万元。
• 非主业财务投资及大宗资产折价交易加剧亏损，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
4. 经营模式深层问题
• 万科从“创造价值”转向“套利模式”：靠信用获取廉价资金→扩充资产规模→资产抵押融资→继续扩张，形成循环。
• 2017年后经营性现金流重要性下降，融资性现金流占比稳定在15%-30%，显示模式转向以信用生产为核心。
三、流动性危机与股东救助
1. 短期偿债压力巨大
• 截至2025年6月，货币资金仅693亿元，但一年内到期债务高达1553亿元，现金短债比低至0.44（远低于安全线1.0）。
• 2025年前三季度销售额同比下滑超40%，销售疲软导致造血能力枯竭。
2. 深铁输血超300亿元
• 大股东深圳地铁2025年累计提供13笔借款，总额314亿元，利率低至LPR减66基点，专项用于偿还债券。
• 万科将最优质资产万物云57%股权质押给深铁作为增信，但万物云股价持续下跌削弱增信能力。
四、自救措施与经营现状
1. 保交付与降本增效
• 全年保质交付11.7万套住房，完成近两年需交付量约70%，交付高峰期已过。
• 开发业务管理费用连续两年下降，积极推动降本增效。
2. 经营服务业务相对稳健
• 截至2025年三季度，经营服务业务实现收入435.7亿元，同比保持平稳。
• 细分领域表现：长租业务管理规模突破20万间，出租率94%；物业在管住宅项目超4400个；物流可租赁仓储面积超1000万平方米。
3. 债务展期取得进展
• 近期成功展期68亿元债券，包括“21万科02”（11亿元）、“22万科MTN004”（20亿元）和“22万科MTN005”（37亿元）。
• 展期方案：10万元固定兑付 + 40%本金提前兑付 + 剩余60%展期一年 + 应收款质押增信。
• 深铁集团2026年1月再提供23.6亿元借款支持债务兑付。
五、行业背景与系统性风险
1. 行业普遍亏损
• 27家A股上市房企中26家预亏，包括央企保利净利暴跌八成，印证房地产行业系统性风险未解。
• 2025年全国新建商品房销售面积同比下降7.8%，房价下跌导致存货减值压力加剧。
2. 政策环境变化
• “三道红线”政策基本退出，监管思路转向分类监管：对稳健房企减负松绑，对出险房企重点盯防。
• 中央经济工作会议明确“防风险、稳预期、促转型”为核心目标，推动房地产发展新模式。
六、未来挑战与展望
1. 二季度偿债高峰
• 2026年二季度将有65亿元债务到期，下一笔人民币债券于4月到期，距离当前不足3个月。
• 若每笔债务都按40%首付兑付，仅本金就需26亿元，加上利息和工程款，账面现金将迅速消耗。
2. 转型求生路径
• 战略聚焦：收缩战线，聚焦核心城市与优质项目，探索存量运营（长租公寓、REITs）新赛道。
• 现金流优先：从规模扩张转向现金流管理，通过资产处置、股权合作等方式补充流动性。
• 科技赋能：与深铁合作推出“机器人自主搭乘地铁配送”试点，探索创新业务模式。
3. 关键观察指标
• 销售回暖：需实现月均200亿元以上认购金额，推动经营性现金流回正。
• 政策支持：白名单贷款、存量房收储、公积金改革等政策能否有效落地。
• 资产盘活：2023年以来已盘活货值约785亿元，需继续加速处置。
万科此次巨额亏损标志着房地产“高杠杆、高周转”旧模式的终结，公司正通过战略聚焦、债务重组和业务转型寻求破局。然而，流动性危机的根本缓解仍取决于销售端的实质性回暖与经营性现金流的修复，未来半年将是决定其能否走出低谷的关键时期。
热门跟贴