近期日本房产市场出现一项重要政策调整，值得相关从业者及投资者关注。
根据日媒报道，日本国土交通省依据政府外国人政策新基本方针，向全国地方政府下发通知，要求对入住公营住宅的外国人，严格核查并登记其国籍与居留资格。
回溯14年前的2012年，日本曾明确提出，在结合地方实际情况的基础上，尽可能允许外国人入住公营住宅。这一政策导向的转变，不仅影响外国人在日居住权益，也为房产投资者提供了重要的市场信号。
该通知于2月10日由国土交通省住宅综合整备课长牵头下发，覆盖全国所有都道府县及政令指定城市。政策收紧的背后，是日本政府对当前外国人居住管理现状的考量。
早在1月23日，政府确定的外国人政策基本方针便指出，近年来大量外国人集中居住于公营住宅及都市再生机构（UR）租赁住宅，导致周边学校的外籍儿童数量大幅增长，部分学校的教育服务承载压力激增，引发社会广泛关注。
此外，各地对外国人公营住宅入住情况的统计与管理存在明显差异，若发生紧急情况，可能因无法明确入住者国籍信息，影响应急处置效率，这也是此次政策调整的重要诱因。
此次新规的核心要求主要包含两方面内容：
其一，针对今后新入住的外国人，需全面核查并登记其国籍与居留资格；若需留存紧急联络人信息，需确保联络人具备流畅的日语沟通能力，保障日常管理与应急联络的顺畅开展。
其二，在不显著增加地方政府工作负担的前提下，逐步完成对现有外国人入住者信息的梳理与核查，实现入住情况的全面管控。
需要说明的是，都市再生机构（UR）的租赁住宅管理未受此次通知额外影响。据国土交通省及UR相关部门介绍，UR早已通过居民登记等正规渠道，对外国人入住者的国籍及居留资格进行审查与备案，因此本次未被单独要求调整管理流程。
回顾日本关于外国人入住公营住宅的政策演变，其导向始终与国家发展需求紧密相关。2012年6月，随着《出入境管理及难民认定法》修正案正式实施，外国人登记证被居留卡替代，彼时国土交通省明确通知各地，结合本地实际情况，为外国人入住公营住宅提供便利，尽可能保障其居住需求。
2018年12月，《出入境管理法》修正案通过，日本正式引入“特定技能”制度，旨在吸引外国劳动者填补国内劳动力缺口，同期国土交通省再次下发鼓励性通知，推动公营住宅向外国劳动者开放。
从“尽可能允许”到“严格核查登记”，政策的转变本质上是日本应对外国人居住规模扩大、优化公共服务供给、提升社会治理精细化水平的必然选择。
此次政策调整与房产投资者的切身利益密切相关，为其提供了清晰的市场导向，投资策略需结合政策变化及时优化。
对于有意向投资日本房产的投资者，可重点关注以下几点建议：
首先，谨慎布局公营住宅周边的租赁房产。此次政策收紧已充分体现公营住宅周边公共服务的承载压力，未来地方政府可能进一步出台管控措施，限制外国人居住规模。若投资者所布局的租赁房产以外国人为主要目标客群，其租赁需求稳定性将受到影响，投资风险需谨慎评估。
其次，重点关注UR租赁住宅及合规性较强的民间租赁房源。相较于公营住宅的政策波动，UR已建立完善的外国人入住审查机制，管理规范且成熟，受政策调整的影响较小。
同时，UR租赁住宅多位于地理位置优越、配套设施完善的区域，租赁需求稳定，是较为稳健的投资方向。此外，那些已建立规范外国人入住审查流程、可满足日语沟通要求的民间租赁房产，契合当前政策导向，抗风险能力更强，也值得投资者关注。
再者，密切跟踪外国人居留政策与区域公共服务配套的联动关系。日本此次政策调整的核心目标，是实现外国人居住与公共服务供给的平衡。
未来，那些公共服务配套完善、外籍儿童教育资源充足、应急管理能力较强的区域，更易吸引外国人长期居住，租赁需求稳定性更高，房产投资潜力相对较大。反之，公共服务设施薄弱、已出现承载压力的区域，需避免盲目投资。
最后，投资前需全面核查房源合规性及管理主体的运营能力。当前政策明确强调“核查入住者信息”“保障日语沟通能力”，未来日本大概率将进一步强化租赁房产的合规管理要求。
投资者在筛选房源时，需重点确认管理方是否具备完善的入住审查、日常管理及应急联络机制，避免因房源不合规面临政策风险，同时也能提升房源的租赁竞争力，保障投资回报的稳定性。
总体而言，日本此次强化外国人公营住宅入住管理，是提升社会治理精细化水平、平衡公共服务供给的重要举措，也标志着日本外国人居住管理进入规范化新阶段。
对于房产投资者而言，唯有紧跟政策导向，精准判断市场需求变化，规避政策敏感区域与房源，聚焦合规性强、需求稳定的投资标的，才能在日本房产市场实现稳健发展。
有意向投资日本房产或者移居日本的朋友们，请咨询旭不动产（微信号：asahi-2013）。
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