巡城时间：2月3日
最新价格：毛坯两房均价28000元/㎡，复式售价35000元/㎡以上
管理费：2.5元/㎡/月
特工点评：江南美景花园二期一经推出就被火爆抢购，周边的布匹商家及老城区客户成为楼盘销量的一大保证。作为中大板块少见的地铁上盖新盘，地段和交通成为该盘的主要卖点，产品方面，面积从70-190㎡的两房至复式单位，涵盖了市区刚需及改善型客户；
但美中不足的是，除了户型设计的部分缺陷外，新港西路一侧的噪音也是另一大不足。由于目前开放商涨价近1000元/㎡，结合目前的报价，考虑其户型和噪音等因素，显得性价比不高。
推荐指数：★★★
经过近半年多的蓄客，江南美景花园二期开盘当天仅两个多小时就售出近8成的单位，三房单位全部售罄，当天开盘最低价23900元/㎡，据特工现场了解，当天剩下的1套顶层两房和少量1房单位折后整体均价27000元/㎡，是毛坯交付，复式单位售价在30000元/㎡以上。
仅经过一周的时间，特工再度询问楼盘，便被告知仅剩的那套71㎡顶层单位现在售价要28000元/㎡，复式售价35000元/㎡以上，均为毛坯交付。
户型有缺陷 噪音成为最大的困扰
江南美景花园二期睿品共有E、F两栋19层单位，首层至5层为商业配套，6-19层为住宅，其中位于东侧的E栋户型包括73㎡的一房、71、100㎡两房、82-112㎡三房单位，两梯九户设计；位于西侧的F栋单位整体户型面积较大，同时双数层包含两种191㎡复式户型，有四个卧室外加一个储物间，2梯8户设计，单数层则有2梯6户。户型的整体实用率都在80.2%左右，但在布局方面都有诸多缺陷。
以目前楼盘仍在售的单位为例，73㎡仅可以做一房两厅一卫，多功能区的用途较为鸡肋；而位于顶层的71㎡尽管可以做成两房，但在面积分布上却不甚合理，客厅及阳台的面积看起来较大，但导致了北向的房间面积过小，仅可以放下一张窄长的儿童床。
此外，由于楼盘北向即为新港西路，来往车辆频繁，周边都是专业布匹市场，尽管配套完善，但往来人群、车辆较多，特工在16层的样板房内，也能听到较大的噪音。
但在视野上，楼盘北面为中大校区，以低矮建筑为主，因此视野较为开拓，小蛮腰景色也一览无遗，西南侧是广州轻纺交易园，也基本以低矮建筑为主。
涨价近1000元/㎡ 买新盘不如淘“旧盘”
由于目前楼盘所剩的尾货都是户型、楼层较差，或面积较大的单位，在涨价近1000元/㎡后，整体的性价比并不高，而目前海珠区新盘售价飙升，抢新盘则不如慢慢淘“旧盘”。
据统计，海珠楼价已经连续三月大幅度上涨，其中最新1月份海珠均价已首度突破3万/㎡，单月涨幅超过4000元/㎡。而新盘提价幅度尤为明显，除了有新一城广场这类封盘提价的案例，1月开盘的富基广场近期成交的7套单位网签均价高达30916元/㎡，同样是毛坯交楼。
对比起新盘大胆的定价，海珠在售的“旧盘”则温和了很多，除了保利天悦外，基本售价都在3万/㎡一下，位于珠江帝景旁的豪宅合生紫龙府1月网签均价也仅29651元/㎡，而像罗马家园、会展世界城等指标盘的售价仅在21000-23000元/㎡之间，而且基本都是带精装修。
配套完备主打布匹市场 交通方便
江南美景花园二期睿品位于地铁8号线中大站D出口位置，交通属于最大卖点之一，除了选择地铁交通外，驾车通过新港西路前往客村、珠江新城、昌岗等地均比较方便，若选择公交线路出行，旁边的省荣军医院站，途经路线包含了B9、18、80、276等多条线路，接驳区域覆盖了天河、海珠、荔湾、越秀、金沙洲、番禺等地。
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中大周边则以布匹市场为主，生活、商业配套较为完善，附近有百佳超市、广医二院、麦当劳、农业银行、工商银行等成熟生活配套。实际上，本次开盘的大部分买家也来自布匹市场及周边老城区的住户。
作者：林鑫源
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