网易房产讯 3月1日傍晚，国务院发布了“国五条”细则，要求各地区坚持房地产调控，对限购进行升级，房价上涨过快城市提高二套房首付比例和利率，出售住房按规定征收20%个人所得税，加快中小套型项目审批，禁止囤地、炒地、哄抬房价的开发商拿地等进行明确规定。
提高二套房首付比例
《通知》要求对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
此前，业内已经有猜测新政将提高二套房首付，不过在2月20日发布的“国五条”中并未提及，本次《通知》对此明确，预计之后将会有部分城市提高二套房首付比例和利率，北上广深可能成为重点调整城市，近日广州已经率先降低了首套房的利率优惠。
尽管有业内人士表示，提高二套房首付将抑制改善型需求，但也有人认为，对“房价上涨过快城市”这一评价没有依据标准，会导致政策实施效果减弱。
出售住房征收20%个税
二手房成为“国五条”调控的重灾区。《通知》规定对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
目前出售房屋需要缴纳的主要税种为营业税、契税和个人所得税。对于个税，之前规定按房屋交易差额的20%征收，或按照房屋总价的1%征收，在实际操作中多选择后者，以减少税款缴纳。并且，多数地区规定对持有住房满5年出售的普通住宅免征个税。而新政策并未提及免征，强调能够核实房屋原值的要征收20%个税。
对于此项规定，中国房地产学会副会长陈国强表示，出售二手房按20%征收个税将会减少二手房的市场供给，使得北京、上海等二手房成交量较大的城市面临部分需求迫不得已转向新房的局面。
优先对中小套型占7成以上项目放贷
在加大市场供给力度方面，《通知》规定市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。并规定各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。
同时，相关部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
高策地产服务机构陶红兵表示，此项规定是增加供给的实质性举措，不过在实行过程中要受制于银行的商业性追求。
囤地、炒地开发商禁止买地
《通知》也对开发商囤地等一些违规行为进行处罚，要求有关部门对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业加大查处力度；对有上述违规行为的开发企业，国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。
此外，还规定对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。
加强限购 购房资格审核前移
国务院发布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称“通知”）要求，限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；
而在此之前，多数限购城市都是在签订购房合同之后进行资格审核，在认购时只是询问购房者是否符合限购规定，在签订合同之后才提供相关证明。
此外，重申对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。
一季度公布房价控制目标
《通知》要求各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。
要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。
作者：房涛
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