2013年5月23日，由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合主办，北京中房研协技术服务有限公司承办的2013中国房地产上市公司测评成果发布会在北京和香港同步举行，同期在香港还举办了新兴上市房企论坛。

房地产市场2012年继续受到调控，抑制投机投资需求的“限购、限贷、限价”等基本政策未出现松动。在差别化信贷政策以及企业大力营销推广的影响下，首次置业和首次改善需求得到释放，市场成交量逐步活跃。房地产市场全年总体呈现前低后高的走势，上半年市场受到调控影响较为低迷，下半年则在流动性复苏和刚性需求的带动下回暖，全年房地产销量平稳增长，销售价格基本保持稳定，个别城市房价小幅上涨。同时，行业分化整合走势更趋明朗，优秀房企坚持主流市场定位，适时调整策略促进销售，推盘节奏契合市场变化，取得了良好的业绩，竞争优势得以巩固，市场集中度进一步提升。

尽管中国房地产上市公司（含大陆在香港及海外上市公司）只占全国房地产开发企业总数的0.2%左右，但其在综合实力、盈利能力、抗风险能力和成长能力等方面具有极强的行业代表性，能够充分反映和折射出整个行业在市场开拓、经营管理、市场营销、行业风险以及发展导向方面的基本趋势，且由于房地产上市公司的信息披露情况较为完整和准确，通过科学、公正、客观、权威的评价指标体系和评价方法和深度典型研究，对房地产上市公司的综合实力进行了评估和深入研究，促进了房地产开发企业的良性竞争和健康发展。

为此，中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合主办“2013中国房地产上市公司测评研究”工作，在深度跟踪研究企业的基础上发布《2013中国房地产上市公司测评研究报告》，及2013年中国房地产上市公司排行榜，同时发布了中国房地产上市公司单项榜。

资产总量稳步积累

根据主办方发布的《2013中国房地产上市公司测评研究报告》及2013年中国房地产上市公司排行榜，万科再次荣登榜首，这也是万科连续6年蝉联榜首，保利与恒大则分列此次综合实力榜的二三名；中国海外发展、华润置地、龙湖地产、世茂房地产、富力地产、金地集团和融创中国则分列四到十位，其中融创是历史上首次进入该榜单十强。

此外，报告还发布了风险控制、发展速度、经营业绩、资本运营和创新能力等五大单项榜五强，上实城开(股票代码：0563.HK)等20余家企业以出色表现分享了此项殊荣。

记者了解到，从本次测评成果的部分核心测评指标来看，2012年虽然调控成为常态，但在差别化信贷政策以及企业大力营销推广的影响下，不少房地产上市公司坚持主流市场定位，适时调整策略，抓住有效需求，取得了良好的业绩，各项运营规模指标均值有所增加。

测评报告还表明，2012年上市房企盈利水平有所下滑，营业利润下滑的企业较上年增加26家至87家。全部上市房企净利润均值为11.82亿元，较上年小幅减少。

从比率指标看，2012年成本费用利润率、净资产收益率和总资产利润率均值三项指标均呈下跌之势，分别为31.87%、11.23%和5.21%，盈利效率有所降低。测评报告对此指出，在过去十余年房地产行业快速发展阶段，房地产开发企业偏重于规模化发展，强调“做大”，注重利润增长，内部管理问题被掩盖在企业快速增长的规模和利润中，在行业进入调整阶段后，房企需要转变传统的规模速度型扩张模式，加强对成本和费用的管控，提高资源利用效率，向质量效益型增长方式转变，进而提升企业核心竞争力。

规模分化趋势明显

中国房地产业协会副会长朱中一对记者表示，2012年除市场占有率外，房地产上市公司在多项指标上两极分化明显。同时还有部分企业受限于土地储备、融资渠道等因素难以适应市场变化而退出市场，进一步强化了行业的分化与整合。

在此过程中，具备持续竞争优势的领先上市房企动向也就格外引人关注。测评报告显示，从土地市场上，万科、保利、恒大、华润置地和招商地产(000024,股吧)等企业的战略重心重新聚焦一二线，而如上实城开等坚持以一线城市为核心布局周边区域的企业，将在之后的发展中占据有利地位，获得先机。

中国房地产测评中心对此认为，这些领先企业布局重心相继回归一二线城市，一方面反映了企业对部分三四线城市房地产市场风险的认识逐渐深入；另一方面也反映出企业城市布局策略的回归。在市场不确定性较强的大背景下，上市房企选择回归深耕优势城市不仅有助于企业控制成本，还有利于深掘品牌价值，获得良好的业绩。

作者：庄士鹏