网易房产6月2日独家报道 自2011年限价令出台起，受其影响，近几年深圳楼盘大多都是毛坯出售，但仍有部分豪宅也会采用精装交楼标榜其档次。如今，随着深圳房价的上涨，无论是毛坯房还是精装房，都不例外触碰到限价的“天花板”，然而，“你有张良计，我有过墙梯”，楼市十年九调，开发商们身经百战，在这种环境下早已练就成“不败金身”，总有方法可转嫁风险使自己脱身出来。
近日，网易房产记者就在踩盘发现，继北京、广州之后，深圳也有楼盘悄悄带头掀起“双合同”之风，无论是精装还是毛坯交楼都能通过各种方式“曲线涨价”达到开发商期望的目标价。
万泽云顶香蜜湖：精装拆分108万 双合同明降暗涨
在上周的踩盘中，记者发现以香蜜湖半山豪宅自居的万泽云顶香蜜湖二期均价已经达到4.5—4.8万/平米，而实际上该项目的备案价却不足4万，而这中间的差额部分就是依靠毛坯精装双合同来实现的。
据该项目业主论坛和消息人士共同反映，目前购买该项目的客户需要签订两份合同，一份是按控制在片区限价范围内的毛坯均价来算的购房合同与此同时，购房者还得与第三方，即开发商指定的装修公司签订一份所谓“补充协议”——一份价格不菲的“精装修”合同，而且该装修合同所签的装修款必须与首付款一同一次性付清。
对此问题，该项目的销售人员则对网易房产记者毫不避讳地解释，“就是和装修公司再签一份108万的装修合同，但是装修要同首付款一起一次性付清。”而当记者追问这种做法的用意是为了替购房者减税，还是为了应对片区限价时，销售人员则口风很紧地回应说：“没有为什么，买我们这个房子就是这样的处理方法。”
记者算了一笔账——购房者购买万泽云顶香蜜湖二期 178㎡的产品，首先要签订一份毛坯合同，如按备案价格约3.9万/平米来算，总价为694万元，最低首付三成则是208万。再加上一次性付清的装修合同108万，那么购房者首付共需316万。再而，按照毛坯总价694万加上装修总价108万，房子总价实际为802万。项目均价则增至4.5万/平米，已经远远超过片区约4万/平米的房价“天花板”。
记者在踩盘现场发现，当天有几批看房客户在询问了价格或进行算价之后，面对超出预期的首付客户则选择了摇摇头步出营销中心。有购房者表示，“本来打算入手的，可是来了这里问了售楼人员才知道要签两份合同，装修费用另算不能贷款解决，首付增加了一百多万，还是决定不买了。”
业内人士分析，目前深圳一手房采取双合同来规避片区限价的案例并不像北京、广州那么普遍，因市场火爆程度还略逊于北、广两市。而万泽云顶香蜜湖即使面对的是深圳豪宅客户，但仍会因首付问题及各种潜在风险使客户望而止步。
满京华喜悦里：天价搭板费 刚需客无奈又担忧
同样是“双合同”，标榜豪宅的万泽云顶香蜜湖项目采用精装拆分合同法，而主打刚需置业者的满京华喜悦里由于毛坯交房，开发商只能在赠送面积处大造文章。
据记者了解，目前想购买该项目的购房者除了和开发商签订一份总价不超过备案毛坯总价的预售合同外，还需与开发商指定的第三方签订一份“改造合同”。而这份合同的价格区间按照户型大小在7万至十几万不等，可以与首付一起一次性付清，也可以在三年内分两次或以商业贷款形式还清。
据多名该项目的购房者透露，该项目“改造合同”实际上为“购房补充协议”。由于深圳一手新房一般都会有或大或小的“拓展面积”，购房者需要与第三方装修公司签订协议由其进行统一搭板，因此该协议也叫“搭板协议”。据记者了解，深圳市场上搭板费用普遍由开发商出资，搭板协议上所写费用通常只是一个“意思价”——从几百元至几千元不等，甚至一块钱。而满京华喜悦里的搭板费用搭板费用却高达数万元，这也让不少刚需购房者提出抱怨。当记者就“高额搭板费“想现场销售人员询问时，得到的答复却是一句”我们这里没有这个东西“。
记者调查发现，满京华喜悦里一期开盘时候就曾有业主在论坛中指出，其购买的79㎡单位，成交总价为117万，其中就包含了搭板费用10万。换句话说，该业主在预售合同上所签的购房总价为107万，首付最低三成则是32.1万，折合成单价约为1.35万/平米。但实际上，按成交总价117万来算，该户型的实际单价应该为1.48万/平米，相比之下每平米单价已经高出了1千3。
据了解，龙岗中心城南联片区除了满京华喜悦里项目，还有一个远洋新干线项目也同样备受市场关注。虽然这两个项目同样接近地铁南联站，但在国土局划分备案参照片区时，远洋新干线项目所划分的备案均价参照标准为公园大地与保利上城等中心城豪宅项目，而喜悦里项目则划分到的备案参照标准则是怡龙枫景园、世纪新城等龙岗老镇中低端项目。记者在国土局官网查询到，远洋新干线项目备案价格在1万7、8/平米左右，更有单位备案价接近2万/平米，而喜悦里项目备案价则普遍只在1万5/平米左右。虽同为刚需项目，但实际上喜悦里项目在户型上更占优势，因此，为了规避政策卖得高价，不甘心吃亏的项目开发商只能“打擦边球”。
回到该项目身上，还需注意的是如选择一次性付清10万搭板费用的业主，首付也将由32万上升为42万，如此一来的首付三成即刻变为四成。这让部分手头资金并不充裕的刚需购房者直呼“坑爹”、“伤不起”。然而，抱怨是一回事，面对开发商售楼时“不签就不卖”的搭板协议，刚需客们大多还是忍痛投降。
根据片区限价要求，购房面积超过90平方米、房价超过13700元/平的房子应缴纳契税为3%，反之为1%。该项目开发商虽打着”为购房者省契税“的名目强迫买房者“吃死猫”的做法迎合了部分购房者的节约心理，但眼尖的业主仍然表示担忧“逃税协议”一旦被发现或导致房产证会办不下来。
双合同并非双赢 多种风险引发业界担忧
政府祭出限价的大旗，开发商用“双合同”的武器来对决，最后伤的还是弱小楼民。无论是万泽云顶香蜜湖还是满京华喜悦里，无论是精装修合同抑或搭板合同，皆有其自身的风险，购房者也意识到这点。“只是刚需摆在那里，卖房市场，购房者也别无选择，”一位市场人士如此分析。
该市场人士继续分析，双合同之下购房者主要面临以下几大风险——首先，装修款项无法办理贷款，购房者首付压力会大幅增加。此外，在未来房子作为二手房转让时，装修款项不在评估范围之内，这样一来房屋总价将被低估不少。还应注意的是，该种处理方式有逃税嫌疑，一旦被税务局及有关部门查处，有可能无法办理房产税；
广东唯杰律师事务所王美舟律师认为，此乃规避限价政策的行为。“如果买家遇到延迟交楼的问题时，索赔金额是根据房子总价计算的，在签订双份合同的情况下，装修部分的费用将不能作为计算索赔金额的本金，有损买家利益。”此外，他表示，开发商有可能会为节约成本而暗里降低装修质量，又由于装修合同与第三方签订，今后房子的装修质量如发生问题或其他纠纷，开发商将无直接责任，购房者的索赔之路也将十分难走。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，在限价等调控措施的大背景下，开发商使用各种手段进行规避不足为奇。但究竟限价政策还将持续多久谁也说不准，整个深圳市场还处于探索之中，想要研究一个兼顾购房人和开发商双方利益的办法出来还需要一个过程。
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作者：李旭 陈跃 陈淑贞
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