专访星河湾副总裁田原
（专题 田原：房地产后市阻力大 GDP地价力捧房价不跌 ）
网易房产7月23日讯 24日，博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会将盛大举行，会前星河湾副总裁田原在接受网易房产独家专访时直言，目前中国整体经济状况是稳健，主张保就业、稳增长，房地产也呈健康状态。但房价在GDP不下降，地价上涨，行政限制效果不明显的情况下，没有大涨的理由，房价将稳中有升。
另外，随着流动性的转紧，下半年房地产市场仍然要承受压力。房企“再融资”若成行，对房企将是好事，但目前政策仍无细则，对于很多已被边缘化的中小企业，也难有复苏的效果。
房企再融资是好事 但中小企业复生仍难
时隔三年，市场不时传出房企再融资放开的传闻，房企今年是否有开放合规企业的资本市场融资渠道的可能？田原认为，“再融资”现在只有个“精神”，但没有细则。如果有细则了，真正能鼓励房企融资，那是个好事。因为现在很多企业都不差钱。
但田原也指出，虽然房企不差钱，但有些中小企业已经被边缘化了，没有能力拿地，一线城市地价攀升得很快，所以转向三四线城市，而在一线城市基本看到的是房地产大鳄。
“中小企业是否能通过联合的方式投标拿地，也是有可能的，但并非‘小舢板’联合就能形成‘航空母舰’，很多中小企业在核心竞争力，管理方面存在不足。”其直言。
下半年房地产压力大 房价稳中有升
“李克强经济学”带来的政策新格局，对房地产会有怎样的影响？
田原认为，本届政府对“李克强经济学”仅有概念上的东西，中央经济工作会议以后有细则出台，或许才能看得更明显。
“但整体来说，现在不太追求GDP，而是保就业、稳增长，整的来说比较稳健。房地产整体而言，也是比较健康的，房价是稳中有升的态势。”但田原认为，
“随着流动性的转紧，下半年房地产市场仍然要承受压力。”
其分析指出，房地产行业被国外很多国家规入金融业，而非实业。即使是实业，房地产也是资金密集型行业。另外，国家调控手段有很多，但反应最快的是金融政策，金融政策对房地产产销的影响是立竿见影的。
对于房价，田原则直言，GDP不下降，房价不会下降；地价一直在涨，房价在一定条件下，也是不会下跌的。行政的办法限制房价增长，到目前为止效果也不明显。综上，目前房价大涨的理由没有，但短时间内房价稳中有升。
不过田原也直言，星河湾一直致力引领优质的生活方式，所以讨论房价没有很大的意义。
星河湾顺应新城市化 50万平仍是项目门槛
新城市化是近年备受关注的话题，不过行业内关于“新城市化”的说法也一直不一而终。
对此，田原认为，这一轮的城镇化和以往有很多不同，其中最大的区别便是强调“人的城镇化”。
“不同于以前追求规模，现在更多强调人的居住环境的改变，把村民在短时间变为市民，这就不是短时间的拆迁、补偿的问题，而是一种不完全有形的城市的外围工程，更多的是一种人的城镇化。”田原表示。
但田原指出，星河湾顺应新城镇化趋势，开展了广东从化等试点项目，但不代表星河湾会规模式地进军三四线城市。
“我们对地域、地块和项目的选择上很苛刻。到各地发展，对于交通、未来升值潜力都有考虑。但规模都不会小于50万平，因为星河湾走到哪里都会带一个五星级酒店，所以规模小则不足以承担后续经营的成本。”田原指出。
而对于白酒行业，田原则指出，星河湾几年前一直没做过其他行业的尝试，星河湾进军白酒市场，与黄董事长的爱好和对白酒长期的收藏有很大关系。
“希望把白酒发展成为星河湾的另一个重要产业，但星河湾仍然是坚持以房地产为主业的。”田原表示，房地产有很多企业进行多元化发展，但更多是完善产业链，完全跳出行业很难。
以下是专访实录：
专访嘉宾：星河湾集团副总裁田原
网易房产：您如何看待目前的房地产形势？
田原：从目前的情况来看，房地产走到今天，应该说从2008年经济危机以后，4万亿投下去，后来因为房价暴涨以后，上级政府最后几年进行了对房价了调控，这些房价走到今天，实际上我觉得效果也不是很明显。
作为房价本身，讨论它有没有多大的意义？我们因为是要引领一种优质的生活方式，我们一直在打造与优质的生活方式相适应的产品，所以在这一点上我们是毫不动摇的，无论前面说的用心创新企业的宗旨，包括以前多次强调的五把尺子，包括我们星河湾的产品从广州到北京、一直到东北、西北，有适应不同的纬度，不同地域、不同温带的园林、装修，应该说这个产品线是越来越成熟了。
这种产品本身有它特定的市场，而且我们在各地这个产品基本上都取得了成功，它一定是有它的追随者的，所以在这个问题上我觉得它有它发展的规律。
我们星河湾除了这几年在产品的开发以外，我们实际上对企业的责任感这一块也有很大的提升，因为从2008年以后我们企业的销售额突破百亿，增长也很快，这个时候应该说我们的企业更愿意去承担更多的社会责任，从汶川地震一直到广东省的扶贫项目、新农村的改造，这几年我们的投资力度非常大，也有一些实际性的操作，这样的话无论是在汶川我们所捐助的第一小学，还是说我们在广东从化新农村建设这一块，应该说我们的企业都是投了巨资，对于这些地方的快速重建或者说新农村建设都有很大的起色。
特别是我们在广东从化的这个项目，我们到现场去看了一下，感觉到不仅仅是一个扶贫项目，也是一个新城镇化，可以说也走了自己的路子。
有人说房地产和新城镇化的关系好像不是很密切，但是我个人认为在整个新城镇化的过程中，房地产企业还是大有作为的。应该说从改革开放以后人口的城市化率是越来越高了，在这个过程中现在又新提出来新城市化的问题，新城市化怎么样去理解？到目前来讲我觉得说法很多，专家、学者讨论的也很多，也都有不同的理解，我个人的看法这一轮的城镇化和以往的城镇化可能有一个最大的区别，就是人的城镇化，如果说过去我们只是追求一些有形的城市摊大饼的发展，就是追求一种规模，但是和现在相比，可能更多的是人的城镇化，也就是说我们要把我们的村民在短时间内变成市民，这样的话可能不是一个简单的你给它拆迁了造一个房子还建了，或者给他多少钱的补偿，现在有很多地方农民失地又失业，还有一部分随着城市的发展，老的产业被更新换代以后，有相当一部分人失地又失业，找不到工作，实际上就变成无业游民，这样的话就不是可持续性的发展。
所以我觉得这一次的新城镇化不完全是一个有形的城市的外延市政工程，更多的还是人的城镇化。我觉得我们在从化做的这个事情强调的是人的本地城镇化，你就是把他的农村改造了，让他土地集约利用了，然后给他一种新的生活方式，比如说我去从化看了，农民非常满意，做梦都想买房子，还有他建门面了，过去他的房前屋后养狗、养鸡养鸭，现在他不养了，集中去养。还有你进行新的城镇化改造以后，原来喝山泉水，现在有自来水，原来没有排污排水系统，现在是集中的排污，我们还建了一个小的污水处理厂，以前是烧柴火，现在是烧气。随着你的现代化设施的引入，这样的话对这些农民来说是生活方式的变革，那么这种生活方式的变革以后，你让他离土不离乡，如果再给他一个造血功能，这样的话他有新的产业发展，我们也吸引原来离家出去打工的劳动力回来，我觉得这种就地城镇化更有利。
网易房产：关于城镇化，之前在星河湾的一个论坛我也听黄董事长也说过，新城镇化房企大有所为，在这个过程中不知道星河湾会不会顺应这个趋势？更加注重二三线城市的布局。
田原：我刚才讲的是两个意思，作为一个企业来说有它内部发展的基因，星河湾一开始就是想做引领优质生活方式的领跑者，应该说我们的产品是比较高端的，所以我们在地域的选择、在地块的选择、在项目的选择这方面是比较苛刻的，所以我们不是一个规模发展的公司。
另一方面我们这几年来我们的企业有一个长足的发展，我们的企业规模也大了，所以我们也愿意去承担更多的社会，不是说要承担社会责任就非要去三线城市、四线城市，不是这个意思。
网易房产：选择发展地条件很苛刻，具有有怎么样的考虑和条件呢？
田原：也是因地制宜，一般来说到各地去发展的话，对于交通、对于它未来的升值潜力，基本上不会低于50万，因为我们到哪里都要带一个五星级的酒店，如果这个项目少了以后，可能就不足以承担它的后续经营的成本了。
网易房产：刚才您说到广州的从化项目，会不会星河湾顺应新城镇化一些试点的项目呢？
田原：可以说在扶贫也好、在新农村建设也好，我们愿意承担起更多的社会责任，而且对于新城镇化来说这是我们的一个新的探索，所以其实我们也希望其他的企业也来加入到这样一个活动中来，因为中国贫困的地方还有很多，星河湾再有仁爱之心，但是它的力量还是有限的。
网易房产：您刚刚也说到星河湾还没有上市，但是之前就一直有传闻说星河湾上市上面有动作，而今年近期市场也不断传出房企再融资开放的传闻和信号，在您看来现在整个房企再融资的环境有没有到底线？今年房企再融资的环境有没有可能有一个突破呢？
田原：我觉得这个问题不应该问我，你应该去问证监会，因为最近已经谈到了鼓励房产公司、房地产企业直接融资，但是这是一个精神，还没有细则，如果说有细则了，那我们可以谈，比如说在海外上市，这些东西以前都有，这些都是因为在中国受到限制，所以绕道海外去，这次如果真正能鼓励房企融资，我想这是一个好事。毕竟中国现在不差钱，现在买地也可以看到各个企业很踊跃，也不差钱，如果说谈到分红，各个房地产企业应该说效益也还是不错的，把这些利润留在国内，应该说也还是很好的。所以说金融工作会议的精神我们都应该是举双手赞成的。
网易房产：说到房企不差钱，我们也看到强着恒强、弱着恒弱的局面，有一些中小企业面临退出或者是亏损也是比较鲜明的，就是一个分化的局面。
在您看来现在在房企洗牌的格局下面，一些中小企业想要破局，应该采取怎样的改变或者应该采取怎样的策略呢？
田原：每个企业都是不一样的，家家都有自己的经，尤其是对于中小企业来说，应该去问他们，但是有一条，就是目前来讲随着地价的上升，有很多的中小企业被边缘化了，不是破产了，已经没有能力去拿地了，所以他去转向三四线的城市，我看到了很多企业是这样的。所以说在一线城市，你看到的基本上都是这些房地产的大鳄，因为现在地价攀升的速度比较快，然后总价也比较高，有很多中小企业已经出局了，很多的中小企业联合起来去投标，有没有这种可能？为什么你看不到呢？就是因为小舢板联合起来不能说是一个航空母舰，有很多核心竞争力、管理方面的问题，我觉得这个问题我没有发言权。
网易房产：而且转向三四线，三四线现在存在楼市泡沫的城市也比较多，应该说也是一个恶性循环。
田原：对三四线城市我们不太了解。
网易房产：整个企业的发展跟整个经济宏观的环境也是密不可分的，今年李克强总理上台很多人就说有一套新的李克强经济学，不知道您对李克强经济学对房地产的影响是怎么样的看法？
田原：首先对李克强经济学本身来说，本届政府只是提出了一些精神上的东西、概念上的东西，比如说调结构，那是调什么结构？比如说新城镇化，我刚才也讲了它的定义是什么，像这些东西中央经济工作会议以后可能有一些细则的东西出来，看着很明显，但是总的来说我们对目前经济形势的判断，应该说现在不再追求GDP，而是说保就业，另外就是稳增长，这些提法都有一些变化，总的来说是比较稳健。
就房地产本身来说我认为是比较健康的，从生产、销售、供地这些方面都还不错，价格也一直是稳中有升，但是现在的的确确升幅不像以前那么大了，没有那种跳跃式的。
网易房产：有些专家指出由于流动性的一些原因，下半年市场和企业的压力会比较大，前一段时间银行间“钱荒”沸沸扬扬，对于钱荒造成流动性转紧给房地产市场、房地产企业带来压力的判断或者说看法您是怎样看的呢？您认同吗？
田原：认同，房地产这个行业在国外有些国家并不认为它是一个实业，也把它认为是金融业，我们就是把它看作实业的话，我们也能够说它是资金密集型的行业。从调控来说，我们觉得调控的手段很多，比如说有税收的、有行政的、还有金融的，反应最快的一定是金融的，如果今天央行说对房地产企业不贷款了，或者说对于房地产的按揭贷款调高利率或者下调利率，那么对于它的产销，应该说第二天就立竿见影了，从这一点上来说，我们说房地产和金融是最密集的，到底下半年采取什么样的政策？到底是什么样的金融环境？我觉得我们无法做出预测。
网易房产：说到星河湾，很多人第一反应不仅是房企，还会想到咱们做高端白酒，我们也发现星河湾在白酒这个行业做得也非常好，有声有色，接下来会不会有兴趣进军其他领域呢？您对房地产企业涉足其他领域或者多元化的发展是怎样看的呢？
田原：星河湾肯定是坚持以房地产为主业，这是毫不动摇的，星河湾从发展历史上来说，基本上没有做过什么多元化的尝试，前几年应该说发展酒业和黄董事长本人以前对酒业的爱好和他长时间的收藏有很大的关系。现在我们也希望把它发展成为我们星河湾的另一个重要产业，但是我还是强调我们仍然是以房地产开发为主的企业。
网易房产：您对房地产的多元化跨界发展这个现象是怎么看的？
田原：房地产有很多企业进行多元化发展，但是基本上都是在完善它的产业链，完完全全的跳出这个行业去做的话很难。比如说我们的酒业发展，也是由于我们星河湾的业主都是一些高端的客户，所以说他们对高端的白酒有需求，从这一点上来说我们是从我们的需求入手，所以说我们希望把酒业做成我们第二个重要产业。
网易房产：最后一个问题可能会有一点点敏感，确实是很多网友非常关心的市场房价的问题，刚才您也说到房价这个东西预测起来意义不大，但是在这样一个不太好预测的时期，您对下半年房地产的市场、特别是房地产价格的趋势是什么样的看法？
田原：三年前在上海我接受过一个媒体的采访，我今天一样用这个理论来回答你，第一GDP不下降，房价不会下降；第二就目前来说地价一直在涨，如果地价一直在涨，我个人认为房价在一定条件下也是不会下跌的，用行政的办法来限制房价增长，到目前来看效果不明显。
应该说大涨的理由也没有，但是我觉得在短时间内、特别是像我们基本上都在一线开发，房价应该说还是稳中有升的。
网易房产：谢谢星河湾副总裁田原先生接受我们的采访。
http://gz.house.163.com/special/gz_boao2013/
作者：王婷婷
热门跟贴