天鸿柴志坤:房地产高增长结束传统产品仍是主流|房地产高增长

网易房产讯 天鸿地产董事长柴志坤在博鳌21世纪房地产论坛期间接受记者采访时表示，房地产行业的平均增速将会结束以往的高增长，一些创新性的产品会会比较突出，但房地产行业的主流产品仍是传统型的住宅、商业、写字楼。

柴志坤表示，“这个行业从平均的增长速度来说肯定很难期望从2003年到2010年那样的高速增长”，此外，“不同的区域会有很大的差异，这个主要是由当地的供需关系和未来的发展潜力所决定的”。

柴志坤认同未来一线城市仍是开发企业需要关注的主要市场，天鸿地产非常关注北京等大城市的机会，但一线城市的土地价格比较高，这意味着运作成本也会相应较高，从另一角度而言，部分二三线城市仍有很大的开发空间。

对于中小企业而言，柴志坤表示，“你不见得一定要把追求规模作为你的目标，你可以把追求效益作为你的目标，从这个角度来说其实就不用有这样一些担心，就是量力而行，你看你有没有必要去做那么大的杠杆。”

随着金融体系的改革迹象明显化，房地产金融成为越来越被关注的领域，从去年开始保险业、证券等场外资金也开始进入房地产金融领域。柴志坤认为，房地产金融创新可以分成三个阶段，第一阶段是从银行借钱，2004年到2006年间开发企业注重提高自有资金的收益率，近来房地产企业开始寻找新的合作机会。

“我觉得越来越多的企业合作的意识越来越强，因为在以前来看我觉得房地产企业和金融企业的合作效率还是受到了一些限制，这个限制核心的原因是在于房地产企业希望管理内部化，就是说你最好借给我钱，你什么也别管，都是我来做”，柴志坤说，“金融企业对行业也不了解，对企业也不了解，它就更希望风险外部化，那行，我把钱借给你，我要充足的抵押率，利息回报也要相对比较高的条件，在这种情况之下，实际上是影响了房地产企业和金融企业在资金上的合作效率”。

柴志坤认为，下一步会为房地产企业、尤其是管理很好、信誉很好的企业带来很多扩大规模、扩大收益的机会，这也将为更积极地跟房地产行业结合的金融企业带来更多的投资规模和收益。

以下为采访文字实录：

柴志坤：全国旅游风景区里面的问题主要就是在于它的业态和它的运营管理比较落后，咱们举一个最直接的例子，全国各地旅游风景区卖的商品恐怕80%都一样，那么这就是一个很直接的例子。

所以从这个角度来说，如果你要做旅游区域的开发，一定要有深度经营的思想准备和这方面的资源管理体系的培养和积累，从开发企业来说，很多在旅游风景区周边和旅游风景区里开发的项目，虽然占据了很好的资源，但是也不尽成功，也不是说都成功，甚至于成功的案例并不多，最重要的原因就是它违背了做旅游风景区项目自身的规律是什么。我们的体会做旅游风景区的项目两个方面非常重要：第一个就是你一定要和风景区紧密地结合在一起，就是要做整体开发，而不能够只想着你的房地产这一块怎么开发、怎么卖房子、甚至怎么租房子。

第二个就是说你一定要有深度经营的思想准备，就是你一定要考虑这个项目后期的运营和对于这个风景区深度经营的内容如何去组织、如何去运营，这两个我们觉得非常重要。

记者：这个思维其实还是有一点商业地产的思维。

柴志坤：有类似的地方，就是说从商业地产的角度其实跟产业地产、跟旅游地产或者其他的产业地产有很多相似的地方，就是中国的商业地产大家现在都认为有很大的风险，其风险最重要的就是说商业地产的运营模式归结起来有这么几个原因：第一个受电子商务的冲击很大；第二个各个城市都在规划大量的商务和商业区，起码在短期内会出现供给的过剩或者同质化也非常严重；第三个目前中国的商业地产租售比倒挂，就是说租金和售价比较起来的话，租金显得偏低，售价都显得偏高，租售比倒挂也是现在商业地产后劲不足很重要的原因。

当然还有一个问题就是土地价格，城市中心区的土地价格都很高，而且由于土地价格高了以后，容积率也都很高，所以使得这些商业设施在规划设计的时候也存在很多困难和空间的安排上存在很多难题，就是有很多难题，但是归结起来核心问题还是在于你对商业地产和商业怎么看，其实商业地产更多的还是要站在商业的角度去看，一个商业的价值其实到最后租金是很重要的因素，但是其实一个商业项目的全价值来看的话主要是这个商业能挣多少钱，所以从这个角度来说，商业运营本身其实也是给物业带来价值的一个很重要的因素，不单单是地段。

所以我觉得如果从这个角度来讲，商业地产并不是没有它发展的潜力和空间，而是在于商业地产的运营、开发、管理的模式上要做一些调整，才可能把这种潜力和这种价值发挥出来，如果按照传统的模式来走的话，可能风险就比较大了。

所以从这一块来看就可以看到确实它是跟产业地产、尤其是跟旅游、养老这些地产模式有很多相似的地方。

记者：我们谈谈天鸿这几年的发展还有产业的选择？

柴志坤：我们现在的发展包括北京，我们现在是有九个城市和区域，涉猎的项目内容也比较广，这里面有大型居住区，有产业园区，有一级土地开发，有旅游地产项目、文化地产项目，城市综合体，各种各样的产品。

从我们来讲我们一直比较注重公司的长远发展，当然我相信在相当长的时间内天鸿就像我们的行业一样，这种传统产品业态还是整个公司主要现金流的来源和利润的来源，但是在这同时我们非常注重其他的一些创新型或者新型产品的尝试，我们觉得这些方面能够为公司培养一些特有的核心能力。

对传统开发产品方面我们主要是做了这么几个工作：第一个就是对大型居住区的项目我们非常重视项目的配套设施的建设，在中国单就住宅产品的户型、建筑设计这方面，应该说大家的差异并不是很大，但是一个项目的核心价值是取决于是你能为客户带来什么样的附加值，也就是说你能不能够在他的生活品质提高方面给他带来更多的附加值，我们认为这是现阶段对传统类项目中住宅小区、尤其是大型居住区最重要应该去考虑的内容。

所以我们也很重视对这类项目生活配套设施的安排和自身特点的形成。

对于产业地产项目我前面讲了，我们很注重和其他产业资源的嫁接，我们在杭州的地产项目上我们是跟中国美术学院合作，把文化的内容融入到地产中的这样一个尝试，在西塘古镇的开发项目上，我们是跟北京首旅集团的康辉旅行社合作，通过和旅行社客户资源的嫁接，提升项目整个的经营效率。

我们向长沙开发的国家级广告园的项目，我们是跟当地政府合作，再嫁接一些传媒广告类的企业资源，能够让这个项目更大地发挥它的产业价值，与此同时我相信也会给我们和其他的合作伙伴、包括当地政府带来很好的收益。

所以在这类项目上我们应该是比较注重资源的整合。

第三个现在还有一个很大的变化，就是金融资本和产业资本结合的越来越紧密了，从去年下半年开始这个趋势尤为明显，在以前金融资本和产业资本结合更多的是一个借贷关系，不管是信托还是银行，都是取一个固定回报的方式来和房地产行业进行合作，那么从去年下半年开始，我觉得金融资本和房地产行业结合的更紧密了，大家确实有一种共同承担风险，与此同时当然也共同地来分配收益的这样一种心态，从这个角度来讲，我觉得为行业确实注入了很多活力。

柴志坤：其实我们在2008年的时候就做过一个类基金产品叫宏图一号，这个项目今年结束，应该是到期结束，优先级的投资者有17%的收益，这个就是年化的，年化有17%的收益，其实这就是开发商拿项目，就是大家共同来承担风险，与此同时也共同分配收益的一个案例。

当然作为刺激投资者来说收益就更高了，我说优先级有17%，次级起码是百分之二十几的回报，这就是一个案例，这个案例不但开始了，而且第一期已经结束了，现在大家在认购二期产品的时候就会非常踊跃，起码作为一期的这些投资者来说非常希望你们赶快再发一个二期，然后我们再一起来投。

记者：有新的项目么？

柴志坤：我们现在在看，也在选择一个新的标的。

记者：2008年到现在房价涨了很多，未来还有可能做到这么高的收益么？

柴志坤：做到还是有可能的，这种进步、这种变化关键是在于产业资本跟金融资本之间的结合方式变了，当然收益和风险是对等的，有这么高的收益，与此同时它也不可能没有风险，我觉得这个是一个行业进步和两个行业相互之间融合和了解了这么多年以后，能够共同地去承担风险和收益，是往前走了一大步。

记者：但是类似的基金或者信托以前也有，比如说中信做了好几个信托，这个和类基金产品有什么不同？

柴志坤：以前的做法更多的是固定收益型的，而没有一个浮动的，这个是一个浮动的。

记者：作为北京老牌的国企，您刚才谈了一些策略跟首创的想法也是很接近，就是这种做多元化和做专业化的企业想法是不一样的，比如说万科就专注于住宅，然后刘总就会经常谈到多元化和创新。

柴志坤：首先我觉得从行业来说，应该说在相当长的时间内传统类的产品肯定还是行业的主流，这是一定的，但是一些新型产品、创新型的产品，这些板块的增长速度会超过行业的平均增长水平，这是我们对于这两者之间关系的一个看法。

从另外一个角度来说，就是说在传统的开发领域，应该说大家的操作模式、项目的特点和品质相差并不是很多，我们可以这么说，就是在传统的开发领域中很少有企业有自己特有的产品竞争能力，但是我觉得在一些创新型的产品中、创新型类型的项目中目前有很多市场空白，这里面是有机会建立一些企业特有的市场竞争能力的前提和条件。

记者：比如说做旅游地产也好、产业地产也好，其实它前期资金量的需求还是很大的，咱们怎么去解决这个问题？

柴志坤：所以对这类项目来说，它的融资模式也会跟传统的模式不一样，它的开发模式也会不一样，对这类项目来说，第一个肯定会滚动开发的，当然你在滚动开发过程中还能够获取后期的土地，一定是你能够为政府带来他期望的价值，对当地经济的拉动、对当地就业的拉动，对产业结构调整的贡献，如果你能做到这一点的话，政府肯定还是愿意把后期的土地再交给你，但是如果你做不到的话，这个项目自身的风险也就出来了，这是一个很大的不同。

另外从资金的来源，它的资金可以来自于其他产业的资本，这也是它和传统的房地产开发项目从投资组合和融资模式上不一样的地方。

记者：比如说咱们和康辉合作的？

柴志坤：比如说现在我们跟康辉合作的那个项目，如果我们作为一个传统的地产项目，银行的支持方式是有一些限制，但是我们确实在做一个旅游项目，这样的话对于金融机构来讲，它可以按照旅游项目进行金融融资上的支持，这就是会创造出很多新的方式。

记者：在做创新项目的时候，我们观察到近几年做这种聚焦的规模生长的很快，但是做创新的规模相对来说扩张相对慢一些。

柴志坤：应该说你的收获是不一样的，你做创新型的项目，你的收获是你的能力，而不见得是眼前的能力，对于传统项目来说，你可能很快能看到效益，所以这两个之间其实并不矛盾。

记者：从区域的选择上，现在有一种说法就是开发商回归一线城市，然后我们又是在北京，对这种区域上的布局您怎么看？

柴志坤：当然我们也很关注一线城市的机会，确实目前来说一线城市的土地价格也比较贵，按目前售价来计算的话，恐怕都很难算下账来，另外一个角度我们也不认为二三线城市就没有机会，确实在二三线城市存在今天很多专家讲的土地供应量过大、市场存量过大的问题，但是不是说所有的城市都是这样，其实也有一些城市市场环境还是很好的，房地产发展的空间还是很大的。

记者：您去的这些三四线城市的利润率会明显的和一线城市有很大的差别吗？

柴志坤：如果从现在往以前来看，平均利润来说是这样的，但是一线城市现在地拍得这么贵，往后我也不知道这之间的差别是什么。

记者：大概能差多少？

柴志坤：项目不一样，确实差别还是蛮大的，我没有一个平均概念，我觉得反正是有差别的。

记者：您会更倾向于平衡的布局还是再做一些策略上的调整？

柴志坤：我觉得从我们来说，我们注重两类项目，当然希望在自己熟悉的区域，这样管理半径没那么大，管理效率也会高，但是我们更注重的是两个方面的问题：第一个就是获取有价值的资源，这个资源的判断标准一个是价格合理，另外一个就是未来有潜力；第二个我们会有意识地获取一些能够为公司培养未来特有竞争能力的项目，这个是我们获取项目的主要依据。

记者：现在您怎么看国企？因为最早认识天鸿它是一个老牌的国企，在竞争过程中您觉得它的优势和劣势是什么？

柴志坤：因为我们现在是一个股份化的公司，我们既能感受到国企的优势，也能感受到股份制企业的优势，或者说双方的不足。

对于中国的国有企业来说，其实前5—10年大家能看到，不管是央企还是地方的国企都有一个快速发展的过程，我觉得这个过程一方面归结于它特有的资源，但是另外一方面我们也不可否认的确实这些企业会站在更高的角度去思考问题，有更广阔的视角，如果在这种背景之下，再加上一些市场化的运作模式，这些企业发展速度很快是必然的，是一个必然会出现的现象，不是运气或者偶然。

我觉得现在的国企也好、央企也好，如果继续坚持这样一个思路去发展的话，还会有很好的前景。

记者：谈谈它的劣势。

柴志坤：在中国其实我们这么去看这个问题，换一个维度来划分可能会看得更清楚，就是在目前来说房地产行业发展了这么多年，现在的房地产企业大致上可以分成这么三类：第一类就是开发规模型的企业，就是很多企业把开发规模都扩大，就是叫做开发规模的保证和扩大，作为一个重要的战略目标。因为很多大规模的上市公司和中国最大规模的开发企业必须保有一定的开发规模才能够使企业有一个良性的运转，从这个角度来说，静态的利润率对它来说就不是最重要的目标。

还有一类企业属于资产规模型的，就是它通过房地产开发、通过各种并购、各种合作的行为，使这个公司的资产规模在不断的扩大，进而发展到一定程度以后通过其他的方式获取收益；

第三类是以中小型企业为主，就是对于利润关注度是最高的，当然这个利润可以是眼前的利润，也可以是长期的利润。

我们暂且按照这个维度划分这三类企业的话，你就可以明确地感觉到在地产行业里面它的合作的空间会变得越来越大，大家可以根据自己的不同诉求在这里面展开很多合作，这里还不包括你跟其他产业的合作，仅就地产行业来说大家的合作空间就很大，所以近期大家可以看到很多合作项目，就是各类企业之间的合作，我觉得这也是一个新的表现。

记者：我印象当中天鸿是最早开始探索房地产金融创新的企业，2000年的时候就探索了一些道路，您这么多年来走过来，是怎么看待房地产金融创新对于房地产企业的帮助和发展？

柴志坤：我觉得房地产金融创新可以分成这么三个阶段：第一个就是大家从银行借钱，在那个阶段大家觉得能不借钱就不借钱，如果要借钱的话就从银行借钱，因为银行的资金成本低。但实际上早期在房地产金融方面创新的企业都是在算另外一笔账，就是说我通过跟其他金融机构的合作，我虽然利润拿得少，但是我的自有资金的收益率是不是可以提高？如果我的自有资金的收益率可以提高的话，那我就可以做更多的项目，这样的话我可以获取更高的利润。

所以在2004年、2005年、2006年这个时候，所谓房地产金融创新更多的是在这一方面，当然我抛开企业发债和上市融资这两个渠道。

到今天我觉得越来越多的企业合作的意识越来越强，因为在以前来看我觉得房地产企业和金融企业的合作效率还是受到了一些限制，这个限制核心的原因是在于房地产企业希望管理内部化，就是说你最好借给我钱，你什么也别管，都是我来做，这样的话到期把钱还给你就行了，你就提资金成本是多少、借多长时间。

在这样一个情况之下，金融企业对行业也不了解，对企业也不了解，它就更希望风险外部化，那行，我把钱借给你，我要充足的抵押率，利息回报也要相对比较高的条件，在这种情况之下，实际上是影响了房地产企业和金融企业在资金上的合作效率。

我觉得随着相互之间更多的了解，甚至于两个行业之间人才的互通，现在出现了更多的合作的机会，我想这个可能是下一步会为房地产企业、尤其是管理很好、信誉很好的企业带来很多扩大规模、扩大收益的机会，也为这些思想很开放、更积极地跟房地产行业结合的这些金融企业带来更多的投资规模和收益。

记者：那您怎么看未来房地产两极分化的情况？现在属于大的房地产企业资金、银行贷款各个方面的优势让它发展的更大，对中小房企来说可能未来面临着洗牌，会被并购，就是命运重新的变化。

柴志坤：我觉得对于这个问题不用过度担心，第一个从传统类的项目来说，其实在产品的生产过程中，很少有企业有特有的竞争优势，其实房地产这个行业是地域性很强的行业，所以即使在二三线城市的开发商，只要你能够把产品做好，也肯定有自己的发展空间和立足之地。对于创新型的产品来说，其实大家的起步都不太早，都比较晚，所以在这里面其实大家的机会更均等，都会有一些机会去发展，所以我并不认为对于中小型的开发商现在的机会就少了，我觉得这种机会是一直存在的，它是有行业的特点和本身现在的发展决定的。

记者：您是怎么看房地产整个行业未来的发展趋势？您是一种比较乐观的态度吗？

柴志坤：刚才开会的时候我也讲了，我觉得下一步会表现出这样两个特点：第一个就是地区的差异性会很大，不同的区域会有很大的差异，这个主要是由当地的供需关系和未来的发展潜力所决定的；第二个就是这个行业从平均的增长速度来说肯定很难期望从2003年到2010年那样的高速增长，但是我觉得从一些板块来讲，尤其对一些创新型产品来说，可能会在一段时间内又有一个高速的增长速度，但即使是这样，我觉得这个行业本身的主流产品肯定还是以传统型的产品为主，以传统型的住宅、商业、写字楼、酒店这些产品为主。

记者：您刚才提到了轻资产化发展？

柴志坤：我觉得现在的这些地产公司可能会分化，有些公司更强调它的专业能力，有些公司更强调它的资本实力，但是总体来说，随着房地产行业和金融企业的合作越来越多，总体来说我觉得这个行业资产是在轻化的，而不是在重化的，就是在轻资产这个趋势上再往前走。

记者：怎么看越来越多的海外融资？

柴志坤：海外融资从静态成本来说肯定低于现在国内的融资成本，但是在海外融资的时候要关注两个问题：第一个就是说国家对于外汇管制的一些要求，海外融资的钱的静态成本是比人民币融资要低的，但是由于国家对外汇管制的一些要求，实际成本有可能会比静态成本有一个大幅度的提高，因为有些钱你进出不是那么方便，不像人民币在国内可以自由流动。

第二个问题就是说境外融资投资在国内的项目并不见得适合于所有的项目，行政管理部门对于房地产投资项目，中外合资和国外独资的房地产投资项目有一个项目，就是你的投资注册资金比例不能低于50%，也就是说你一个项目如果是1亿的总投资额的话，你一定要有5000万以上的注册资本金，如果是这样的话，二三线城市一些低地价的产品是不适合于引进海外资本来投资的，因为大家引进来的钱主要是用来买地，然后你再去做银行贷款，如果你拿进来的钱连买地、连银行贷款的钱都拿进来了，其实你的融资效率并不见得高。

记者：现在这么多的企业都在谋求走出去，就是走国际化的发展，您是怎么样看待这种趋势的？

柴志坤：我觉得其实中国的市场空间还是挺大的，其实我们走出去的时间是很早的，在90年代初我们已经在国外设立机构了，然后在国外开展房地产业务。

在那个时候可能到2005年之前，这些海外窗口起了很重要的作用，它很大程度上能够起到两个作用：第一个你是公司对外的窗口；第二个你可以在这个区域锻炼和培养很多人才，我觉得现阶段中国的企业钱多了，然后又关注国内的投资风险，到海外去投资，其实在海外投资的时候我觉得更要关注风险，在海外投资的法律、政策和市场的风险也是应该给予高度重视的，看我们自己做的这些年的经历，有这么一个建议。

记者：我们作为一个开发商，怎么看城镇化与房地产？

柴志坤：跟以前一个很大的不同就是说我们以前的传统模式实际上是在海量货币发行的这么一个大的背景之下，房地产开发为城市带来城市面貌的改变和政府财政收入的增加以及老百姓的资产价值的增加。

在未来经济结构调整、产业主导的背景之下，以房地产开发作为一个平台，对于地区经济的发展和地区经济的结构调整做出贡献，这是很大的一个不同。

所以我觉得地产如果能够扮演这样一个角色的话，那还是有很好的前景的。

记者：在产业的建立方面，地产商是不是也感觉到他的力量是非常薄弱的？

柴志坤：房地产其实在干一件什么事？你在合适的位置去创立一个合适的空间，其实人在这个空间里做什么不是你能够想穷尽的，他可能想在这接受采访，也可能在这喝咖啡，也可能在这跟朋友一起聊天、谈生意。但是最终你要创造一个空间让他愿意在这呆着，这就是房地产的价值。

从产业发展的角度来讲，其实房地产在为产业发展提供生产资料，所以从这个角度来说，房地产其实在城镇化的过程中、或者在产业结构调整的过程中还是会起到相当重要的作用，你不管是给居民盖房、给农民盖房还是给机器设备盖房、给物资盖房，这些其实都是房地产的范畴。

记者：有开发商以地产作为驱动力来带动发展。

柴志坤：所以一定是产业调整作为主导，就是经济结构调整作为主导，我觉得这样的话这些项目才有生命力，为什么有些地方盖完了房子没有人住？就是大家过重的注重形象上的东西，而忽略了城市功能和产业发展的实际背景。

记者：最近由于房地产融资变得越来越困难，很多房地产企业自己在做房地产金融，您是如何来看待自己做房地产金融？

柴志坤：其实自己做房地产金融，你要解决的一个问题就是利益输送和利益冲突，也就是说对于外面人来看，他会觉得你是不是会拿出最好的项目放到大家合作投资的融资平台上？对于自身来说你就会有选择，你到底是把什么项目放到这个平台中去？我觉得做房地产金融最终是这个问题，就是作为地产企业参与一些金融机构或者类金融机构设立的时候，要把这个问题考虑清楚，我认为是最核心的。

记者：目前国内房企的融资成本已经是非常高了，尤其是民企这一块，现在房企除了常规的途径、去海外融资，还会不会有一些其他的方式？

柴志坤：我觉得融资的这个事情不能着急，就是得一步一步来，其实在金融机构来看，最好的合作伙伴是信誉好的合作伙伴，就是你一定要在市场上有良好的业绩表现，其实更重要的是在于出现市场波动的时候你有承担责任这种信用，我觉得是最重要的。

但是企业的信用和企业的运营业绩、综合抗风险的能力不是一蹴而就、一天能够形成的，我觉得属于要长期从事这个行业的话，应该把这种能力的培养作为企业发展、提高管理很重要的一个方面。

记者：你认为在十五年之内房地产发展最大的优势是什么？它的发展遇到很大的问题是什么方面的？

柴志坤：我觉得这些年最大的变化还是在市场化，这十五年的时间，如果以1998年为时间点的话，就是福利分房结束，住房市场化，以这样一个时间为标志，这十五年的时间应该说房地产市场得到了快速的发展。如果说问题的话。如果从1998年来看的话，咱们起码看到2008年这十年时间市场是没有出现波动的，是一路上升的，现在我们应该关注这个市场的风险，也就是说房地产这个行业是会波动的，它的波动来自于两个方面：第一个是来自于整个的宏观经济的增长速度相对降低以后给这个市场、尤其是大家对于未来投资预期的影响。

另外一个波动是来自于它的特有的属性，尤其对于商业类的项目和经济发达地区，就是以存量市场为主的这些区域来讲，确实房地产这种产品有很强的虚拟经济的属性，对于这些类的产品来讲，出现波动也是很正常的，所以我觉得关注这个市场的波动，给这个行业带来风险，应该是大家重点去考虑的问题。

记者：未来两年通过信托等途径融资的成本会上升，现在拿地也非常难，中小企业的市场在哪里？

柴志坤：所以我觉得企业要结合自己的特点，你不见得一定要把追求规模作为你的目标，你可以把追求效益作为你的目标，从这个角度来说其实就不用有这样一些担心，就是量力而行，你看你有没有必要去做那么大的杠杆。