163视点实录：“类住宅”靠谱吗？

【主题】“类住宅”靠谱吗？

作为楼市产品中的一大组成部分，“类住宅”早已不是新鲜话题。在限购的形势下，不少商业产权项目开始瞄准了住宅市场。SOHO、LOFT、酒店式公寓、服务式公寓……这一系列业态都在“分食”着一部分住宅需求购房者。

那么，“类住宅”到底是一种什么样的产品？它与普通住宅产品之间又有何区别？购房者能否放心购买？网易房产诚邀多位房地产知名人士，来一起解读一下楼市中这一特殊的产品——“类住宅”。

【时间】2月25日（周二）下午14：30 —15：30

【地点】网易演播室

【嘉宾】

RET睿意德高级助理董事 陈曦

克而瑞研究咨询部总监 薛建雄

上海中原地产研究咨询部总监 宋会雍

【议题】

1、什么是类住宅产品?这类项目和纯住宅产品的区别是什么？

2、类住宅具体涉及到哪些类型的商业项目？它们所针对的具体客群分别是哪些？

3、从居住角度来讲，类住宅与纯住宅相比的优势和劣势分别在哪里？这会对购房者产生什么样的影响(比如生活成本和产权续期等问题)？

4、相关政府职能部门和监管部门曾多次发文布防“商改住”漏洞。那么，就目前来看，哪些类住宅产品是合法的，哪些是违规的？分别有哪些代表性项目？

5、开发商开发“类住宅”的根本原因是什么？是住宅限购确实为这类产品提供了利好因素，还是这仅仅是开发商出于自身原因无法拿到住宅用地所作出的“无奈之举”？

6、类住宅的大量出现是否对调控的效果造成了一种冲击？此外，它将对楼市的健康发展产生什么样的影响？这种影响偏向于正面还是负面？

7、类住宅可以说是边打着“擦边球”，边在夹缝中谋求生机，那么，在各位看来，哪些类住宅产品在未来市场中具有更大的发展空间？

【文字实录】

作为楼市产品中的一大组成部分，“类住宅”早已不是新鲜话题，在限购的形势下，不少商业产权项目开始瞄准了住宅市场，SOHO、LOFT、酒店式公寓、服务式公寓等等这一系列业态都在分食着一部分住宅需求购房者。那么类住宅到底是一种什么样的产品？它与普通住宅产品之间又有什么样的区别？购房者能否放心购买？

主持人：各位网友大家好，欢迎收看这一期的163视点节目，这次我们来谈一类住宅项目。作为楼市产品中的一大组成部分，“类住宅”早已不是新鲜话题，在限购的形势下，不少商业产权项目开始瞄准了住宅市场，SOHO、LOFT、酒店式公寓、服务式公寓等等这一系列业态都在分食着一部分住宅需求购房者。那么类住宅到底是一种什么样的产品？它与普通住宅产品之间又有什么样的区别？购房者能否放心购买？今天我们请来了三位房地产界的人士解读一下这个特殊的产品，他们是：RET睿意德高级助理董事陈曦；克而瑞研究咨询部总监薛建雄；上海中原地产研究咨询部总监宋会雍。欢迎三位的到来。

能否请三位给类住宅下个定义，什么是类住宅产品？这个产品和纯住宅产品之间的区别是什么？

陈曦：类住宅不是一个特别准确的表述，更多的是在产品的引导和营销引导上说的，这个类住宅产品更多从房地产的角度表述，是在40年、50年的商办用地上做一个可以提供居住功能的产品，根据目前我对政策的解读和了解，在上海有机会往类住宅这个方向靠的，或者做这样标签的，一个是酒店式公寓，这个早期听的很多，还有一个是公寓式酒店，还有现在比较多的是公寓式办公，这三个产品属性在早期相对比较混乱，开发商也用了比较多的概念，政府发现这个当中有很多边界是不清晰的，陆续出了一些政策，从目前政策角度来讲，酒店式公寓已经明确归到住宅属性里面，公寓式办公属于旅馆经营性质，不能分拆销售，现在真能往类住宅标签靠的只有公寓式办公，公寓式办公早期有不少这样的产品，包括LOFT，包括小的投资类产品，08年政府已经有明确的规定，层高不能超过4.5米，把这个机会封死掉了，在11年或者12年上半年又出了一个规定，单套面积不能小于150平方米，从目前来看，拿地审批做的类住宅产品，基本上都是公寓式办公，应该这个单套面积不会小于150一平方米。

主持人：宋老师怎么看？

宋会雍：类住宅是在住宅功能上做一定的延伸，在城市发展上一开始有商业、商务、办公的需求，市面上没有这样的产品，往往是从住宅产品中往外延伸，一开始是最初级的，大家在四线、五线城市当中可以普遍看到，办公室就放在自己的社区里面，租两套房子，这样办公的，这是最初始功能方面的出发点，从这个上面延展，另外一块是从开发企业那边，它们如何做这一块呢？基本上是这样考虑的，本身是贴着商务写字楼这个功能来的，但是它知道如果单纯做这个不好卖，卖了客户的面比较窄，回报率也有问题，在这里面贴了一块住宅的功能，增加复合型，提高产品的价值，另外一块我们再看，在类住宅产品需求上的人是属于很分散的，处在整个产业链当中分支的，在功能上属于配合功能的，体量不是特别大，商务能量也不是特别强，对租金的承受能力也不是特别高，这种属性之下往往会有这样一种诉求，真正进入一些甲级写字楼是进不去的，我没有那么高的租金支付能力，因此就更倾向于在这种既能够满足日常居住功能支撑，又能够提供一定的办公场所，所以说这几块配到一块来了，类住宅基本上还是什么呢？超过住宅的，但是又跟住宅功能复合，是这样一套体系来的，基本上我们可以看到在产权方面，主要就是40年的，住宅是70年的，这是有很大的不同，再一个它的水平也不同，一般做住宅要有社区园林规划，或服务内容，做类住宅基本这些就没有了，更多强调商务功能的培育，要有打字社，要有更多商务方面的，这里面有一些会馆，弄一些咖啡，同时我们也看到，在日常功能，住宅水电煤气这些都有，类住宅是有水有电，煤气有的项目有，有的就没有，这个卡的比较紧。还有一个是成本方面，类住宅比较便宜，相比之下没有住宅高，功能区分也非常明显，类住宅有商办的意思，是用中央空调运营的，采光包括户外的通风，这个基本可以屏蔽掉的，采光基本全靠灯光，是一个简化版的生活，简化版的商办，这个功能掺到一起来，这种产品只能在一个特定的领域，特定的商务环境之下才能存在的这么一类产品，脱离的这样的环境不行了，在城市核心区，就是纯粹的写字楼，纯粹的商业，不会弄这个东西，一开始像陆家嘴还是有类住宅的办公，但是后来会发现，慢慢外推，现在都已经推到外环线附近去了，看城市也是在一些小城市当中这个东西特别流行，在一些小城市建写字楼基本卖不动的，有局限性，会随着未来商务办公环境的成熟，这种产品会不断的向外扩展，整个中心区的市场会扩出来，留给纯粹的写字楼，它在相当长的周期当中发挥很强大的作用，不会因为政府的打压，政策的限制逐渐恢淡出市场，这个是淡不出去的，开发商背后有这样的目的做这样的产品迎合市场需求，同时也是给城市管理者一个提醒，不能总是觉得类住宅不伦不类，它有它的功能在，它有它的阶段性，空间是允许它存在的，应该如何处理好新旧产品当中的交替，这种产品认定它的存在，尊重它的存在，并且让它发展的能够有章可寻。

主持人：类住宅具体会涉及到哪些类型的商业项目？从商业项目具体分类上来讲涉及到哪些？它们分别针对的具体客群又有哪些？

陈曦：类住宅如果把它打上这个标签，基本我们碰到所有的案例和项目都是40年或者50年的商办用地上盖的物业，为什么有这样的动机，跟项目的属性和开发商有关系，讲到具体客户分类，本身类住宅的产品也是有不同的档次和范畴，基本我们来看一下市场当中能够对类住宅产品产生一些需求的客群体系，最高层面我们觉得是一些境外的企业的高管，相对短期或者中期在一些城市，需要有居住的功能，如果让它去购买住宅，相对来讲比较麻烦，资产比较难处理，很多会选择一些在城市当中地段比较好的，能够提供酒店式服务的这种性质的类住宅产品，在上海这种也比较多，当然有一些是卖的，有一些是租的，我们比较熟悉的上海商城、嘉里中心旁边的酒店公寓提供的都是一定的目标客群，高收入，会在一个城市逗留，对于地段包括产品的标准，对这个产品的服务有很高要求，这是一类。另外一类是做的投资类的产品，早期比较多，有些开发商拿了项目以后觉得风险比较大，做标准的写字楼会有很大的压力，住宅也没有办法做，在这个方向它就做一些投资类的产品，请一些投资客，现在投资渠道比较少，控制总价的背景下，打造一些营造的概念和营销的标签，在早期会涉足一些投资类理财的概念在里面，做一部分这样的产品，可能更多的偏向于投资客，其实还有一部分在早期，尤其在几年前上海外围区域，比如像松江、嘉定比较多的，我们谈的刚需，有一部分年轻人在上海首次置业买住宅压力比较大，相对来讲准入门槛比较高，总价控制比较难，我在这些地方适时的做一些能够控制总价小户型的产品，小层的公寓产品，会满足一部分置业刚需低收入人群，或者是城市新的年轻阶层置业的需要，基本上是这么几大类。

主持人：感谢陈总，宋老师您刚才陈述了很多类住宅和纯住宅的区别，从居住角度讲，您认为这两类产品，优势和劣势在哪里？类住宅的特性会对购房者产生什么样的影响？尤其是生活这方面？

宋会雍：类住宅跟住宅相比多少会在空间布局上面更具灵活性，类住宅是一个格子间打开空着，留给业主按照自行功能设计定义的，这点非常灵活。第二个，它在整个功能使用方面，确实比住宅有一些更灵活的空间上的采用，特别是LOFT产品上，住宅限高已经定死了，就是3.3米，做完装修以后两层空间是没有的，类住宅可以往这方面延展，做到4.5米，早一点做到4.8米到5.2米，这样的房子出得来，其实多了一层面积，对一些收入还不是特别高，积蓄也很薄弱，这种人想买一套房子安定下来，这种产品基本能够给他蛮大的支撑感，我的面积很小，40、50平方为主，但是是做两层用，这样一下就能够获得80、90平米的使用面积，一下放大了，另外就是在它的功能上，类住宅作为创业者又有好处，可以把注册地办在这儿，住宅往往是居住社区，内容很简单，就是生活，对一些相关产业链条的人群集中度是非常有限的，住宅圈是看不出来的，在类住宅当中基本上是一类人集中在一块，这有一个好处，相互之间增多了交流、学习、互动甚至是合作的机会，从中就可以挖掘得出来，这对一些产业合作和年轻人创业成长来讲机会更多一些，但是它同样也有很多的弊端，类住宅你的生活会受到很大的局限，最突出的是在这儿，我们讲社区外面有很多内容，社区活动之类的，这个在类住宅基本见不到，另外就是在生活方面带来的不变，生活大家觉得我要开窗子晒太阳，这个类住宅就实现不了，这个窗子按办公楼设计，不能开，这个局限作用非常大。另外在保洁方面，按照住宅方面觉得我的生活内容非常繁杂，一些汤汤水水要拎过来拎出去，要清理，类住宅设计不再有这么庞大的生活处理的能力了，你的垃圾通道，包括一些保洁，就会有很大的局限。有的人买了以后，在使用过程当中住宅的内容多一点，有的人基本是不会有住宅的功能，以商办这块为主，这样就会导致什么呢？活动内容方面的交叉和错杂，让人觉得有点不舒服，你跟我不是一类人，我的生活受到了你的干扰，办公受到你的干扰。很典型的，你去买菜过日子，提着油盐酱醋坐电梯往上赶，别人说我拎商务包跟人谈东西，我跟你混在一块觉得相当不舒服，另外我们在同一个楼层，你那边是正常办公的，我这边是堆了一些生活零用，这个商务层级会严重被降低，别人到你这里来洽谈，大家会对你的专业水准、行业能力会表现出一种质疑的态度，这就严重影响了。相反居住的也会对这些人表示不满，你们上下班没正常，节奏跟别人完全不一样，跟我有冲突，这个有它很明显的区别。还有一块是什么呢？讲成本，水电这一块来讲，我们日常居家用的是一个价格，换到商办里面去是另外一套价格，这个算下来成本不低。再一块是物业管理费，这个两个也是不一样等级的，这个是一个过渡的产品，不能在这个基础上要求更多，十全十美各方面分得清楚很难，这就是迁就性的阶段性的过度性的东西。

主持人：宋总分析了很多类住宅在居住功能上的优势和劣势，尤其是类住宅面临着住宅客群和办公客群混居，而且生活成本跟住宅不同的局面，陈总，据我所知，您对类住宅的生活成本有一个比较精确的测算，在您看来类住宅在居住上面的优势劣势分别在哪里？生活成本和产权续期上类住宅是否会遇到问题？

陈曦：类住宅产权问题是绕不过去的问题，中国老百姓里面对于产权这个概念还是比较关注和关心的，这是一个大问题，你是否能够接受只有40年或者50年的产权属性的物业？另外从使用成本上来讲，我们前期项目做了一些测算，类住宅产品包括物业管理费，你的生活成本会在普通住宅基础上增加2.5到3倍，大概是这样的水平，因为它的计价的基数不一样，一个是照居住使用的，一个是照商用使用，还有可能和很多年轻人会产生关系的，类住宅是没有户口的，所以对于所谓的学区房或者户口的因素，这个会带来一些影响，所以我觉得主要几个大的问题就在这几个地方。

主持人：有关类住宅相关政府职能部门和监管部门曾经多次发文要堵住商改住的漏洞那么就目前来看，哪些类住宅产品是合法的，哪些是违规的，有什么代表性项目？请两位谈一谈。

陈曦：这个漏洞的问题，在一个建筑物业里面没有清晰的界定功能属性是会遇到问题，在一幢楼里面又有居住又有办公，几个大的问题，从物业管理的角度难度非常高，这就谈不到物业管理的品质了，物业管理费的计算，两类人群需求不一样，活动的时间不一样，除此之外除了费用的问题，包括从消防的角度，从安全的角度，都是有更大的挑战，我个人的理解，从政府监管部门的角度，不希望在一个建筑物业里面承载过多的功能属性，所以这也是我理解下来政府为什么一直在补漏洞的一个背后的动机，其实前面一开始跟各位介绍的，至少在上海政府一直在堵这个漏洞，最早是把所谓的酒店式公寓，公寓式酒店，产权式办公，公寓式办公这种标签都界定清楚，到底哪些算办公？哪些算术公寓？哪些70年，哪些40年，表述清楚，第二个堵的漏洞，早期很多商办物业是根据商办物业规范指标做设计的，很多LOFT产品这个在08、09年以后基本被卡住了，如果这个项目不是标准的写字楼物业高度是要卡在4.5米以下的，4.5米要做LOFT难度很高，或者达不到舒适型，11年和12年就下了150平方米的红线，现在我们所有拿到的土地出让文件里面对这个有明确的规定，如果我是一个固定体量的办公物业，会告诉你只有20%或者30%可以做产前式办公，这个产权式办公单套面积不能少于150平方米，政府在文件里面有比较清晰的界定，从我个人的理解，基本上这个漏洞能够算是堵住了，或者是这个边缘化的产品基本已经理的很清楚了，至于说违规或者合法，在我看来目前能够立项，能够上市的项目都是合法的，这是毋庸置疑的，违规的项目目前来讲，可能在规划阶段忽悠一些讨巧擦边球的做法，但是应该也是比较难突破规划部门审核的。

主持人：宋总怎么看？

宋会雍：这里面就是一个鞋适合脚还是脚适合鞋的问题，两个能配到一起皆大欢喜，配不到一起就很不舒服，开发商有一些钻空子的行为，政府这边也有一些漏洞，不停的处理各种各样的纠纷问题，最后修改这种文件，这里头还是对于这个市场如何界定它，现在盘下来，这个稍显被动一些，因为你是在不断补这个洞，你是被动的，你如何能够把自己的位置调整过来？能够从被动变成主动，能够和市场配合的更好？有几个东西，首先得认定这个东西是必须要存在的，它的存在毋庸置疑，如何让它更好的存在？改变这种思维，不是有麻烦了我们的思维是如何避免这种麻烦发生，有这种规则存在必然会有这种麻烦在，不是说限制就没有麻烦了，这个做法思维上要调整。另外，现在只要能卖的都是合法合规的，这个不用讨论了，但是我们说，现在这个制度是不是已经接近完美了？现在说都没有问题，也不尽然，社会在发展，整个产业也在发展，会产生很多新的问题，关于物业方面的需求，这个就是前面反过来，你为什么老是跟着它在产品方面较劲呢？应该寻求更多疏导的空间，为什么能够到这种产品当中来，它们也知道这种产品有弊端，怎么把这种能量引导出去，这才是最核心，我们在做很多产业规划的时候，产业跟住宅分家的，完全分家，北京也认了，上班的时候都涌向新城，下班都回到老成，这在规划初期导致的弊端，最好的一点是什么呢？从这边上班，下班走几步就到了。两个功能分割特远也不喜欢的，就喜欢在一起，现在问题是什么呢？住宅开发跟产业注入是不同步的，这两个问题怎么解决，大家都觉得住宅开发很容易，一块地做出来抢得一塌糊涂，做产业的时候就觉得怎么那么难导入这个产业呢，来的人没有达到预期，这些人根本没和这个产业有关系，现在政府也在改，开发商拿产业用地没关系，拿了我得给你配上产业导入的任务，你得给我带来多少产业，产生多大GDP，这都是任务之一才可以，这就已经找到一定的方向了，我们认为应该更快的赶快把这个方向找过来，让一个产业新城一个区域开发出来，不是一个孤立产品过来，过来就是一个组合，是跟那些成熟的区域内容上一点不能少的，整个一个范本过来，这种情况下才能够留得住人，而且避免浪费为什么呢？首先来说，在来回路上跑这是浪费，功能上面左不靠右不靠的产品将来肯定被淘汰的东西是不是也是浪费，应该把这种东西消灭在萌芽当中，就是让你主题的产业内容跟居住、生活、办公等等都融合在一起，就应该这样干才行，这是我们应该要做的一些事情，光改漏洞，改规则，怎么把它锁定，这个没必要，政府应该好好的反思，这是一个技术活，我们认为它不是不可以实现的。

主持人：刚才聊了什么是类住宅，现在类住宅的产品状态，现在我们谈一谈类住宅这样的产品如何会在楼市当中大量产生的？请问两位，开发商开发类住宅的根本原因是什么呢？是住宅限购确实为这个产品提供了利好的因素，还是仅仅是开发商自己的原因，没有实力拿住宅用地所做出的无奈之举或者妥协之举呢？

陈曦：我是这样理解这个问题，限购限贷的问题一定是因素之一，但不是开发商做决策核心的背景，任何一个项目在做开发的时候，首先我们要判断的是这个地块的属性，也就是说这样的地块属性承载的是什么样的功能，或者发展机会和空间是什么，适时做这样一个产品，回到您刚才提的产品，为什么有些开发商做这种产品，基本上我们现在做的一些项目下来是两个不同的思考路径，一种思考路径是开发商在非常好的地段拿了一块土地的时候，这土地从区位的角度，交通角度，周边商业配套的角度，从城市文化积淀角度都占优势，开发住宅会出现一个标杆性的产品，恰恰这块地是商办用地，在这种情况下做一个判断会发现，在这个城市和区域里面是存在居住需要的，如果是CBD区域，他们这里人要不离开这个地方实现居住功能，这就需要类住宅产品，这个产品我们可以把它看作是更加靠近酒店的类别，整个的产品标准，服务水平都会比较高，其实在上海这样的产品也比较多，户型做的也会很大，我了解到最大的户型做到700平方一套，真正意义上的豪宅，这是一个思考路径，另外如果你走传统的写字楼，你会面临比较多的市场分流，包括比较大的市场宏观背景竞争，另外一条思考路径，我拿了这块地是个新区，产业没有，是一个开发的前期，如果我贸然的做一些写字楼的产品风险很高，写字楼是一个非常理性的产品，我如果选择到这个地方来，我选择这个项目并不是仅仅因为我很便宜，我一定是跟商务功能和企业行为有关系，如果在一个新区拿一块底，没有生长写字楼的基因，要开发怎么办？就会选择另外一个路径，往住宅靠。二线城市住宅价格涨的非常高，在这个城市里一定有相当一部分数量的群体是没有办法实现他的购房梦想，在这种背景下，在一个并不是非常远的区域，有一个能够实现居住功能的物业形态，如果户型做的比较合适，总价控制得住他是愿意过去的，在有些城市有些小年轻，地铁通了坐地铁往返于所谓的新区或者城区之间，基本上开发商会有这样的两个路径考虑这个产品的设置。

主持人：宋总怎么看？

宋会雍：开发商弄出类住宅根本的原因是城市规划不合理，给土地做了很多属性，这块只能做住宅，这块只能做商业，那块只能做办公，分的很清晰，有这样的原因在，所以才会有人来创造相互之间是不是有功能衔接的这样产品满足不同的功能实现，至少牵涉到一个问题，在社会发展的要求当中，是允许这些东西要衔接到一块来的，但是我们的规划从来不给你留这个空间，直接切开来，这也就是为什么开发商做这样的产品还有市场？就是这个原因来的，它不是说开发商你没有办法拿到宅基地，你很无奈，做了这么一个东西，因为这个东西它在我们现在的城市规划的路径当中，虽然它没有给出它特别定性的空间和这样的发展路径，但实际上它也在默认它的存在，开发商本来是拿过去40、50年的要做商业住宅或者写字楼，你做了这种我也就认了，我还得给你空间，不是我这个空间完全压过来，层高是不是一下就切到3.5米，这也是有妥协之举，现在不管是规划部门还是开发企业都围绕着现有政策之下不被颠覆下，找到之间能够达成一致的东西，并不完全是开发商自己的妥协之举，也是政府规划部门的妥协之举。客户层面上并不是非常成熟和理性，住宅限购的情况下，他也有闲钱，手头没有特别好的住宅产品让他投放，他也会把钱转到这边来，这是分流的通道之一，限购也并不是说造就这种产品成长的原动力，蛮窄的。

主持人：在薛老师看来，嫩认为开发商开发类住宅的根本原因是什么？是住宅限购带来的利好因素，还是开发商没有办法拿到住宅用地的无奈之举？

薛建雄：倒也不是这样，主要是土地价值界定的，我们现在的整个房地产投资价值主要都是为了预期升值买的，所以今天租金回报率非常低，在这种情况下，主要为了议价性，住宅议价是最便宜的，商办议价非常贵，使用成本非常贵，在这种背景下同地段的住宅跟最好的办公楼之间的价格比大概是1：1.5，也就是说办公楼的价格是相当于住宅的60%，在这样的情况下开发商愿意把办公类的产品做成类住宅，起码可以卖到80%的价格，做办公只能卖到60%的价格，这是经济利益驱动开发商把办公产权的土地建成了类居住类的产品。

主持人：类住宅的大量出现是否对调控的效果产生冲击呢？此外它将对楼市的健康发展会产生什么样的影响，这种影响是偏向于正面还是偏向于负面，请三位从市场的角度和从产品的角度讲讲这个问题？

陈曦：我的观点，类住宅是房地产发展过程中或者城市发展过程中一个阶段性产物，我相信逐渐的产品形态最终的会越来越边缘化和弱化，就目前这个阶段谈类住宅，我的理解是对于调控的冲击或者影响并不是很大，本身市场份额也不是特别大。

主持人：宋老师？

宋会雍：类住宅它的出现不是说对于调控的效果造成冲击，相反它对于一种吸纳投资能量的分支，化解了大量的资金涌到住宅市场的压力，那么因此来说，我觉得它更多的是像什么呢？师弟的决策，当住宅趋于严谨它承载了溢出来的资金，把它化解掉分流到其他地方去，调控的效果在楼市当中也可以得到更好的呈现。

薛建雄：大量类住宅的存在，对住宅类价格抑制有很好的作用，以小面积卖给刚需的用户，意味着对刚需的产品提供了更多的选择，可以让房价来队来说更加平稳，为什么会出现这样的现状？我们国家规划是按欧美发达国家来做的，我们现在还处于工业化的过程中间，交期主要是需要厂房和住宅，这个时候有很多办公地做类住宅，整个供应量上升了，这对周边住宅类的产品价格有一定的抑制作用，大量的类住宅的出现，对我们住宅的价格来说有一定的抑制作用，而且本身在任何一个地段来说，比同等住宅价格要便宜，另外它附加值高，一般做到4.5米，有两层空间，对住宅起到一定打压作用。

主持人：类住宅和住宅产品中间也是有一定使用区别的，在您看来，类住宅产品可能会抑制哪一部分住宅产品的价格，类住宅和住宅产品中间主要的区别在那？

薛建雄：目前来看开发商以小户型为主，做低总价，所抑制的是低端的价格，形成一定下拉的作用，对高端的房子影响不大，主要原因是在高端的这一块开发的类住宅并不多，比如说我们世博中心，在我们这附近有一个华侨城，有一个类住宅是大平层的，在长风有，整个市中心就有几个项目，体量很小，对高端有一定影响，但是影响不大，主要是中低端的供应量比较多，目前类住宅的产品价格在60到120万，普通的刚需产品是在130万到200万，目前对这个产品区间形成一定的挑战，没有类住宅的存在，那么可能这130万就不卖130万，就卖150万甚至180万了。

主持人：生活成本上有很大的差别，这个差异体现在哪里，仅仅体现在生活成本上还是其他方面？

薛建雄：我们买住宅使用过程中间，类住宅的水电煤包括宽带会比住宅高一倍左右，如果家庭水电煤加宽带一个月使用费用是300块，用类住宅会到600块，会高一倍，会让很多购房者感觉并不是太舒适，这是第一块。第二块今天投资不动产都是为了未来五年十年以后有一定的升值收益，住宅超过五年基本不收你的增值收益，但是在办公产品中间议价超过一倍税收会达到50%，非常高，这也是对类住宅投资造成一定影响，两方面，一个是使用成本，一个是投资收益。

主持人：类住宅可以说是边打着擦边球边在夹缝中谋求生机，刚才各位讲了很多类住宅的类型和特性，在各位看来哪些类住宅在未来市场中具有更大的发展空间？

陈曦：其实我的观点我觉得类住宅是会被逐步边缘化掉的产品，在现阶段什么样的类住宅产品会有更大的发展空间？如果是以住宅属性出现，或者住宅功能属性出现，尽量的做一些以往我们在类住宅当中没有做好的东西，比如说一些配套的东西，能够满足居民日常生活方面的东西，这个是我们看到而住宅做的非常不够，这也是类住宅居住不舒服的重要的原因，这两个要做的更好。

宋会雍：从发展空间上来说得看潜力，SOHO也好LOFT也好，这种住宅已经有很久了，再有一个就是公寓式酒店，这个从现在来说还是比较相对小众的东西，从长期角度来讲毕竟国内整个人群流动逐渐增多，商务流动也会逐渐放大，不会依附于某个区域产业链存在，公寓式酒店会超出来，是跨城市跨区域的，这个在未来能量会更大，这种产品未来市场空间更好一些。

薛建雄：这几年开发商开发类住宅上面更多考虑居住使用的功能做调整，办公类产品做成住宅实用功能，或者居住功能越来越强，早几年做类住宅都是做成酒店式公寓，配进厨房、卫生间之后，卧室和客厅分开之后，居住功能越来越强，反而会成为很多人投资的新的目标，因为同等的情况下，比如说你在市区买一个三房精装修，住宅类产品要1000多万，但是买类住宅可能只要600、700万，这就使得更多人愿意投资，再加上今天限购，投资类住宅不限购，有一定空间，这几年在市中心出现了越来越多类住宅的产品，另外一点，今天上海办公产品的供应过剩，市中心包括郊区规划了越来越多CBD出来，规划大量中央商务区之后导致大量办公楼供过于求，开发商拿到这块地以后必然会找出来，这个出路就会做成类住宅产品，做成居住功能会更容易卖，今天上海来讲居住类的产品供应还是不足的。

主持人：类住宅这样的产品主要客群是投资客，还是居住客？

薛建雄：类住宅来说主要是一个过渡性的产品为主，过渡性分成两种，一种是120万以下的，在结婚、生小孩，35岁之前住的，35岁之后搬出房子，这个房子出租作为理财功能使用，市中心这些房子基本以偏投资为主，刚才讲同样的道理，1000万投资一套三房跟700万投资一套三房，租金是一样的，租金一样水平投资700万，最起码投资成本会低很多，而且还有一个限购因素。

主持人：刚才陈总说，在全国范围内不同市场成之间类住宅的市场形式包括政策监管都有非常大的区别，陈总，这样的区别主要体现在哪里？

陈曦：从类住宅的角度，上海的条件比较多，漏洞补的也是最完善的，在我经历的很多城市里面是允许类住宅产品出现的，包括在产权属性上是公寓这一类的，我了解到一些城市公寓跟住宅，甚至在同样的一幢楼里面，不同的朝向，朝向是南面的就是住宅的产权性质，朝向是非南面的，就是公寓产权性质，能够满足日照的就会给到住宅，不能满足就是公寓，很多城市是这样的。

宋会雍：一开始是很混乱的，后来弄开了，住宅就是住宅，商办就是商办，最早上海也是这样办的，自己定，想住宅就住宅，想商办就商办，这样一定就分化出来了，一开始的时候，那时候投资氛围还不是那么强烈，对属性要求也不是那么高，当时也没有太多的纠缠这个东西，现在这一块的要求就高了。

陈曦：上海政府是明确界定公寓产品视同于住宅。

主持人：请问一下薛老师，您对于类住宅这个产品监管的政策是怎么看？这个政策现在是否落实到位了？

薛建雄：落实不到位是确定的，在上海土地有四种属性，住宅、办公、商业产权、工业产权，这四种产品都是混合使用，很多住宅社区里面很多企业在办公，我们今天所在的地段应该是工业产权，但是也变成了办公了，有些本来是办公产权的变成了居住，实际监管上面很难做到，政府主要通过的杠杆就是后面的水电煤，北京有一种产品，酒店式公寓，水电煤按居住使用的，可以开出房屋发表，价格和中间类型会比较好一点，我们建议政府在拍卖土地的时候，能够让开发商自己有一定的调整空间，你要做成住宅，竟然配了独立的厨房卫生间，是不是你的土地价格要补一点，做成酒店式公寓是不是土地价格再下去一点，办公再下去一点，后面造成的税收是不一样的，做成住宅是没有税收的，做成服务式公寓有租金的税收，做成办公楼以后有企业的税收，做成商业更大了，产生的税收是不一样的，政府能否根据它的税收界定这个地价，用未来十年税收补地价，就会使得土地实际实用功能更完善，政府管理更轻松，今天实际上所有开发商都在打价格差，本来办公是可以为未来政府提供很多税收的，今天土地比较便宜，但是开发商给政府未来这样的预期建起来的漏是用来居住的，不给政府提供税收的，低的地价卖给你，未来还没有税收，政府是亏钱的，这种情况下，政府是否会用未来的税收兑现今天的地价，这样地价更合理盖出来的产品更合理，政府本来要求你盖的办公楼就是办公楼，住宅就是住宅，使用功能不会有太大的偏差。

主持人：最后请三位专家给各位购房者提一些建议，哪些人适合购买类住宅，哪些人还是购买住宅，购买类住宅当中需要注意哪些点？

陈曦：首先要非常明确我们所选择的物业到底是70年还是50年，我了解到很多项目在应过程当中会刻意模糊这个概念，很多投资者在这上面吃了亏的，这是第一个问题，明确了土地年限属性之后，觉得还是可以考虑的方向的话，作为投资来讲，我觉得对于产品属性本身所能提供的增长空间还是让大家比较关注的东西，我周围类住宅产品比较多，在区域上会有特别大的差异，肯定是选择居住氛围更好，从户型配比和户型设置上更适宜未来居住的产品，这个更合理，另外就是控制一下总价，类住宅有个特别重要的东西，它的银行信贷跟住宅是不一样的，它的投资门槛会比较高，这个也是在购置之前做一些考虑的。

宋会雍：买房的人还是应该根据自己的阶段，到底买过来是居家过日子还是作为个人创业发展的小平台，首先要理清楚这个东西，其次，我就是纯粹作为投资的，要更多的关注以这个物业所对应的产业的群体，是否具有成长性，是否具有更好的租金的支付能力，衡量一下，除了投资这个之后，还可以投资其他的产品，对比一下各类产品之间，在未来的成长预期，比如说它的价格本身要有上涨，租金回报预期等等，必须提醒的是什么呢？这种产品它其实属于商办一类，跟住宅类相比它在需求层面上我们认为不具有特多刚性的，在未来转手的时候必然要考虑几块，能不能找得住下家，要交多少税费，这是一个过渡性产品，是一个阶段的，必然要考虑好如何进去如何出来，整个中间持有过程中获得的收益，这几块都要考虑。

薛建雄：根据自己的需求算一笔经济账，住宅有住宅的好处，类住宅有类住宅的好处，首次购房成本低，刚刚来上海，两年的税收还没交，但是要找个居住的地方，想买住宅肯定买不了，只能买类住宅，第二个选择，使用成本上面，需要算的，所有购房者会到售楼处看，现在外环边同样地段的房子，同样两房精装修，类住宅只要120万，但是住宅类的就得180万，这中间相差的60万就要算，未来每年的利息是多少，把这60万放在银行里面吃利息，一年就是6万块，这6万块钱补贴水电媒多很多倍了，这个算很划算，买什么都可以。还有预期收益，未来同样的房子卖给谁？预期收益怎么样？考虑好这几点，就是你自己该选哪种产品的时候了，并不是说哪种产品一定好，根据实际需求。

主持人：感谢三位专家的光临，感谢各位收看。谢谢。