恒隆地产有限公司（00101.HK，以下简称“恒隆地产”）是在陈启宗完全掌控之后，才开始进军内地的。
1991年1月，陈启宗正式接管父业，1992年即开始投资上海，包括虹口区项目，徐家汇港汇广场，以及静安区南京西路恒隆广场。不过，这个尝试依然让人觉得神奇。最先进入内地11年的时间，恒隆地产只在上海开发商业物业，未离上海半步。
陈启宗是一个神奇的人。1996年，陈启宗曾经大量出售手中持有的香港物业，成功躲过香港金融风暴，因而得以成为1997年金融风暴后香港地产界的少数赢家之一。
有内地媒体同行描述对陈启宗的感觉时如此表述：儒雅、爱读书。除此之外，似乎在内地政府与公司关系处理上很有分寸。此前，他的好开发商“90%的时间不做事”，“房地产周期一定是一个倒U形曲线”，“全国最有经验之一的商业房地产公司恐怕是我的公司”等特立独行的言论，引起了众多人的关注。
率先将恒隆地产推进内地的陈启宗，虽然比其父亲陈曾熙根植香港的思路更为开阔，但是从具体做法来看，进军内地的方式也以尝试性为主，“做好一个再做下一个，恒隆老板在上海的开发以稳为主。”某上海地产业内人士如此概括。
而正是因为非同一般的做法，2013年恒隆年营业收入91亿港元，却有68.37亿港元的利润。地产二代陈启宗，是如何成为最快乐的收租公呢？
不进三四线城市
而从实际来看，稳扎稳打的恒隆地产，其内地商业投资回报已经相当可观。“已经超过香港”，21世纪不动产上海锐丰商业楼宇部经理吴晓明表示，目前上海港汇恒隆广场和恒隆广场的租金均为12-13元/平方米?天，港汇是满租的，恒隆的空置率在5%以内，“从目前租金价格和空置率这两个角度看，毫无疑问港汇和恒隆地产都在上海取得了成功。”
“恒隆地产拿地多选的是人口繁多的都市核心区域。以当时的情况来看，港汇在拿地时可能尚未处于核心区域，或许与其当时尚无相关品牌经验作为支撑有关。不过，选择地铁上盖物业的发展，对于当时拥有丰富地铁沿线开发经验的恒隆地产来说，也不失为一种稳妥之举，区位因素尚在其次。”上述地产人士表示，不过一旦有了港汇广场的经验支撑，恒隆地产秉承继续在核心区域拿地的原则自然是心中有数，同时也可以继续强化恒隆地产的高端品牌形象。
“这两个项目不但确立了我们在上海的地位，更令恒隆地产成为地产界享负盛名的品牌。我们的不懈努力及宏观远见获得了丰硕的回报，成果远超预期。”陈启宗曾在2012年业绩会上如此表示，而与此同时，其关于“不去三四线城市”的表述也逐渐表现了出来。截至2013年，恒隆地产已在天津、沈阳、无锡、济南和大连购得土地，并继续积极于其他内地城市物色发展良机。恒隆地产除了在香港之外，目前在中国内地布局了7个城市，其中上海是一线城市，其他6个城市都属于二线城市。
“我们也没有机会跑到三线城市去了，因为这7个城市项目的投入已经用了700亿元的资金，所以在中国的大市场里，任何公司都顶不住，因为市场太大了。对于我们来说，只会去一、二线城市，现在我们去的这七八个城市也都差不多了，吃饱了，再想吃也吃不下。”陈启宗如此解释恒隆地产只投一二线城市的原因。
“恒隆地产能够取得成功，主要是取决于其高端定位之下的选址及管理，尤其对于商业而言，大量高端品牌的入驻是支撑恒隆地产地位的重要因素。”吴晓明认为，这种发展策略下，也就意味着恒隆地产在一二线城市的机会会更大。
熊市买地
如果说“不进入三、四线城市”是陈启宗的内地战略，那么只在熊市拿地则是他的地产战术。
以租金回报率为例，据了解，济南的恒隆广场的首年回报率达7.9%，沈阳的市府恒隆广场约为10%。这与通常情况下回报率5%以下的租金回报率相比，着实让行业对恒隆地产刮目相看。对此，上述地产人士认为，恒隆地产能够达到如此高的回报率，和陈启宗的熊市拿地策略有很大的关系。
在2013年业绩会上，陈启宗公开表示，“我们购地的时机很好，而且我们只在熊市拿地”。以武汉为例，2012年市场疲弱，开发商缺乏财力添置地块，结果令很多市政府亦面对财政困境。就在那时，恒隆购入了武汉的地块。而随后的2013年，市场情况好转，开发商售出不少住宅单位，需要补充土地储备；而由于市政府财政得到改善，不再急于卖地，地价因而上升，地王涌现。“在此等情况下，在我们购置武汉地块的7个月后，有发展商在附近购置了另一块面积相若，但无论地点、形状或获准用途均远比我们逊色的地块，其单位价格却比我们的高出一倍。这再次说明，我们购置地块的时机，连同武汉在内，都是绝佳的。”由此可见，陈启宗对自己的“熊市购地”战术颇为满意。
陈启宗曾对外宣称，恒隆地产拿地有着“铁的原则”：以便宜的价格拿到位置较好、面积较大的土地。“我觉得这样的地块才是真正的‘地王’，如果仅仅是以高价拿地，谁不会做呢？”因此，陈启宗表示要给‘地王’下一个新的定义：恒隆拿的地都是‘地王’。”
但是，恒隆地产不靠囤积土地和土地升值赚钱。对于将商业物业卖掉的开发模式，陈启宗将其比喻为“孩子生了以后不养”，而恒隆地产旗下的商业物业则“永远都是恒隆地产的孩子。”
对于恒隆地产的开发模式，陈启宗表示：“我们是买了地就盖，不依靠地价与房价的升值，而是通过我们团队的经验和能力去创造价值。”
“恒隆地产确实善于掌握时机”，吴晓明表示。而从恒隆地产的公开表述可知，以百分比计算，土地成本占项目总成本低于2成，而行内的普遍基准为4—5成。
（责任编辑：李方）
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