“新政策·新平台·新机遇”2014南沙价值投资论坛
时间：2014年4月19日 下午：14：00
地点：南沙海的城
主持人陈伟彬：欢迎各位来到“新政策·新平台·新机遇”2014南沙价值投资论坛的现场，本次的活动由网易房产联合广东电视台财经广播以及投资快报共同主办，我是FM95.3广东电台财经广播的主持人陈伟彬。
粤港澳自贸区正在申报中，南沙保税区作为其中重要组成部分，是继国家新区后，南沙即将迎来的又一个极大政策利好，将进一步促进南沙的金融、贸易、航运等各方面发展；近日还有传闻南沙可能推购房入户政策，虽然未得到官方证实，不过随着国家新区各项政策、规划的逐渐落实，各项产业的全面发展，区域人口将逐步增加，住房需求也不断加大。
在政策利好，南沙各项基础建设也正在推进中，交通方面，地铁4号线南延段继去年拿齐所需批文后开工，今年全面建设，预计2016年将建成通车，届时南沙将增添一条南北交通大动脉，并直连广州城区，更可和其他地铁线路形成从广州最南到最北区域的连接。
商业配套方面，大连万达集团年初强势拿地进驻，规划建设体量约33万平方米的综合体，这一方面显示其对南沙发展的看好，同时极大激活南沙区域商业，为南沙居民提供更丰富的生活配套，一改南沙备受诟病的商业困乏问题，也将促进更多消费留在南沙。
借自贸区等待批复之机，网易房产特邀请学者、行业专家及房企等各方人士，以沙龙形式共同探讨南沙楼市的下一个大潮，理清各种利好影响，为购房者点出最值得和最应该关注的价值点所在。
下面介绍一下介绍来到沙龙现场的各位嘉宾，他们分别是：
中山大学港澳珠三角研究中心教授 郑天祥
广州大学建筑与城市规划学院副教授 卓刚
中国城市规划学会会员暨南大学管理学院 胡刚
方圆地产顾问首席市场分析师 邓浩志
广州经纬房产咨询有限公司研究中心主任 许婉婷
中原地产事业二部总经理 何彬
网易房产广州主编 李浩凌
自贸区携带来的多项改革、开放措施，成为现时国内最热的改革区域，目前国内多个省份、区域都在争先申请下一个自贸区，广东粤港澳自贸区也正在申报审批之中。南沙作为粤港澳自贸区重要的一部分，此前和港澳已经有许多合作，如果粤港澳自贸区审批下来，对于南沙来说，将对发展带来怎样的利好？首先听一下郑天祥教授的看法。
郑天祥：南沙是广州的1号工程，很多比较都在南沙。自贸区比起原来的CEPA、比粤港澳更紧密，会有更进一步的利好。现在在CEPA方面的政策还没有充分的利用，自贸区是四个区域一起打包申请，可能评审过程会延长一点，特别是上海自贸区还没有取得明确的成果之前，我估计还没有这么快，因为申请的很多。但是从长远来看，确实对南沙的发展是很有利的消息。香港方面当时也提出想在南沙建一个香港城，40平方公里，配合原来的保税区临近的地方，后来由于双方对于香港城的观念和理念发展有所不同，所以也就冷下来。
香港的土地很紧缺，想在这里拿一块地，学澳大模式，所谓的澳大模式大家都知道，就是围网、全封闭，香港人可以自由进出，内地人不能进去，这样是解决香港老人、社区低下层次居住的功能，我们觉得这个很不符合，因为它不能带动南沙的发展。澳大模式也不是很适合，他租你多少年，给你租金，但是对于当地没有任何的带动力价值，因为它完全是封闭的。我们研究觉得这个不是很适合作为南沙的发展模式，现在正在谈什么样的模式既能带动南沙的发展，又能对香港的问题有所推动。
主持人陈伟彬：如果粤港澳审批下来，是否会更好地将南沙和港澳融合在一起，促进南沙大发展？
卓刚：如果自贸区港澳参与进来，这个非常好，全世界的自贸区20几个中心，目前没有一个是一国两制，而且我们是5个地方2个制度，这也是我们现在等待中间的原因，这不是这么简单的事情。但是自贸区本身带来的区位的效应，我认为是一个的提升，粤港澳的活动从改革开放是阶段性的，企业间的合作已经很紧密，关键自贸区提升是珠三角甚至在全国战略意义上举措，这个举措如果实现，我认为起到非常好的作用，我认为是比较乐观。我对于它的看法，自贸区最大的观点就是香港和澳门和自贸区的关系，如何达到这个效果，这个要去研究。
主持人陈伟彬：目前南沙已是国家新区，再加上申请中的自贸区，相比珠三角的前海、横琴等其他区域，南沙的发展优势在哪？南沙的区域价值最大体现在哪里？
卓刚：南沙的优势，区位的本身地理位置是一方面，连接珠三角比较发达的城市群的核心位置。但是真正的核心价值，如果从地产的论坛角度看，核心价值是港口生活的城市，能够造成生活的环境价值的需求，就是有两个趋势的附加值。港口是天然的东西，港口生活的价值如果定位清晰，我认为这个价值非常高。马来西亚也是自贸区，它靠新加坡，他是2200平方公里，相当于我们说的自贸区完成以后2000这个概念非常接近，从面积上非常接近。它是靠新加坡，他的地也是因为地跟人的问题，对于房地产，政府有明确的系统，希望通过自贸区发展地产，是其中很重要的原因。
我们这边的附加南沙的，绝对不止房地产，因为定位更高。从这两个区的附加，意味着珠三角城市连接，区域经济的推动，因为长三角、渤海经济圈，珠三角会有全面的提升。刚才我提到跟香港的关系特别重要，它的核心价值还是港口生活，但是港口少数作为很核心的工具，它作为房地产居住的价值观念上，这是我们需要考虑的。现在的规划有一个特点，除了有它的很多亮点，但是里面的工业区的痕迹也很重要，有保护生态和湿地的举措，对于地产来说，稍微弱一点是居住的定位还不是很清晰。所以，政府一再刺激它更多的人口发展，实际上在居住上的定位这就牵扯到跟香港的关系，这个关系对于南沙的居住曾经有一个提法，适合粤港澳优裕的生活圈，这就不是一般的居住概念，就不能简单的理解成为生产的中心居住区这么简单，可能涉及到希望能够吸引港澳人士过来居住的生活圈。如果这个举措不成功，居住价值光靠港口显现的工业，对它来说很难说，而且时间效应来考察可能很多东西需要考虑，如果实现居住价值体现出来，我认为应该要很长时间。
主持人陈伟彬：刚才卓教授也提到港口生活价值，如果要实现生活的品质还尚需时日。我也听邓浩志谈一下，卓教授也讲到对于南沙方面未来发展的看法，您觉得南沙整个区域的价值，最大体现会在什么地方？您对于南沙未来怎么发展，您有什么看法？
邓浩志：主题是“南沙价值投资论坛”，我就结合主题说到投资。南沙是投资的热土，自从公布国家新区以后，房价基本上涨了百分之七八十，现在有意愿投资、看好南沙的人非常多。但是也存在一些问题，南沙都是投资者而没有居住者，自主的客户占比很少。其实我们发现南沙有另外一波的利好再推出，一个是自贸区的申报，从我个人了解的情况来看，自贸区可能会在今年6月份批复下来，在政策方面这是一个新的利好题材。本来国家新区已经是一个利好题材，现在这个自贸区是叠加的利好。上海世贸自贸区之后对于上海自贸区周边的物业升值的提升作用非常明显，上海自贸区里面没有物业进行发展，但是自贸区外的物业的升值和发展我们都有看到，政策的题材我们很关注，或者自贸区如果批下来对物业投资的价值提升很有帮助。
除了自贸区之外，南沙作为新区，在过去一年我们也看到很多利好的题材推出，机场的建设，还有南沙人口规划的发展，按照现在南沙发展规划，2020年南沙规划人口是200万，目前是60万，南沙本地居住人口是20万，人口居住非常少，对于消费的需求很少，当然划入国家新区以后把番禺的三个镇划进来，人口才60万，番禺划进来的40万人口更多是工业人口，对消费帮助不大。按照现在的发展计划，未来的人口增长速度很快，所以未来物业的需求是有的。
产业方面我们也看到很多的利好政策，在去年年底和今年年初，南沙也接连出让了几块产业的用地，包括真功夫这类型大型企业总部都设立在南沙，南沙以前是纯粹的投资市场，现在产业也在逐步的进入，脚步也在加快。
南沙之所以没有人住，除了交通有点远之外，更重要是没有居住的便利性，特别是商业配套这一块，医疗教育都有，虽然人使用的不多，商业这一块一直是缺失，现在万达已经进来了，保利去年获得南沙地王，单价最高获得南沙地王也是商业地块。所以，南沙的商业可以在未来有更进一步的发展，商业发展非常完善的时候，也能够促进南沙居住的人口，毕竟南沙和广州中心城区楼价还是有一定的差异，南沙的房价在一万块钱左右，中心城区房价比较高，可能高三倍，如果在一小时生活圈之内可以解决这些问题，可能更多人也会选择南沙作为第一居所。
还有交通问题，现在交通已经很不错了，南沙中心城区的地铁已经通了，未来地铁4号线的沿线再往纵深方向发展的话，可以带动整个南沙宜居的发展。
主持人陈伟彬：随着基建设施不断的完善，越来越人也愿意来到南沙置业投资。南沙纳入粤港澳自贸区范围，据报道是南沙保税区部分，那么自贸区的影响仅限于这个划定的范围内吗？对整个南沙的辐射作用如何？
胡刚：这个问题很难说，按照上海自贸区对房地产的影响是外围房价涨了，里面的自贸区是产业化，上海是这样。但是广州南沙这边很难说，而且对于南沙的辐射作用是多大，现在也不好说，南沙离广州比较远，有的时候一波上来，过一段时间又下来，这是政策的问题，新的政策出来就上了，政策一段时间没出，就下来了，这是政策刺激下的楼市，而且政策的强度很大。这就要看最近有没有新的政策出来，南沙最关键的就是广州和香港、南沙之间的利益如何平衡。如果完全按照内地的思路，香港也不同意，关键看统一意见，这一段时间我们看整个国家，自贸区主要是上海长三角，但是在珠三角还没有大的政策。南沙有没有希望，从报道来看，省长也专门跑到上海去视察，广州的发展是利好于香港，香港的发展带动改革开放，广州的自贸区建设又受制于香港，如果香港不同意，中央也不能批，现在是处在这么一个状态。
南沙讲的很明确，要搞合作的平台。关键看利益如何平衡，政策能够开放到哪一步，如果辐射范围很大，不单对南沙，对整个广州的影响都很大。但是如果政策小就没什么，像现在这样，还是很难，所以，南沙政府也是很着急。主要看下一步如何走，刚才邓老师说6月份会批下来，如果批下来又是一波，过了一段时间又会下来，现在已经有几波都是在政策下。如果要买房，要长期投资，南沙毕竟是国家的新区，可以投资，现在投资最好的时机，政策还没有出来的时候，刚好是你投资的时间，如果政策出来你再去买就贵了，现在没有出政策，刚好可以投资。
主持人陈伟彬：接下来聊一下关于南沙楼盘入住的情况。我们看到万达的进驻除了显示区域发展的良好，增加商业配套，能否改变以前留不住消费，城区置业者常住比较少的局面。目前南沙楼盘入住情况如何，你们有没有一些数据研究？
许婉婷：万达没有进驻之前，南沙商业配套还是不足，商业配套主要集中还是在金州那一块。现在如果万达进驻对于商业配套升级的预期打了比较强的强心剂，慢慢增加整个区域的商业的配套，满足在区域内消费的客户。但是，短期能能不能增加常住人口，目前来说还是比较难，商业有一个培育期，就像万达进来也不可能一下子带来人群集中去那里消费，目前周边的公共交通也不是特别便利，还是有一个培育期，包括常住人口改善也需要一点时间，未来其他大型商业体的进驻才能慢慢把商业做起来，再去吸引更多的常住人口。
南沙的入住情况我们没有做具体的统计，据说是大概3成左右，入住率比前几年改善很多。现在南沙这一边是通了4号线，4号线连接市中心还是比较便捷，虽然需要的时间比较长。市中心房价也是比较高，像一些刚需客户是买了南沙，他真的需要居住，他还会现在在南沙居住，然后在市中心工作。这种常住人口有增加，但是也没有翻天覆地的改变，因为毕竟配套还没有上来。
主持人陈伟彬：在3月初时，曾有楼盘传出南沙将会放开购房入户政策，如果成真，对哪类型的置业者最有吸引力？购房入户会不会又成为南沙楼市一个助力点？
李浩凌：这是从市场方面看的，我也同意邓总说法，南沙这边已经有刚需或者改善性的人群在这里做第一居所的趋势，在这方面南沙这边的产品，对刚需、改善性的置业者最有吸引力，除了一些概念性的，就好象国家新区、自贸区概念以外，在今天的3月底广州每年都有重大项目的投资会，南沙在今年签了51个项目，超过1300亿的合约，覆盖面积是金融服务，总部经济，生物制药，港航物流，综合培训，城市综合体，万达都已经签约而且在执行，这种实打实的投资一直在延续下去，这样对整个区域的趋势很有帮助。
我在2011年来的时候，发现进港大道人不多，但是2014年我来的时候发现有一些大的Shopping Mall，还有一些药房、麦当劳，本来在社区才能看到的配套设施已经陆陆续续进驻，他是要赚钱的，如果没人的话，肯定不会在这里，这种类型的投资已经在往长期居住生活的地方发展。目前来看也是洼地，现在可以买进，毕竟只有一万到一万四的产品，相当多产品都是刚需、改善型的。我建议在楼市的冷静期，无论自住还是投资这种住宅都可以买，未来是有一定的涨幅。
主持人陈伟彬：人口不足一直是困扰南沙发展的难题，自贸区的限定会不会吸引一些大量的人口进入，特别是消费能力比较强的高端人才。
何彬：我针对这个问题做一些补充，刚才各位专家也聊了很多。自贸区的确立，在我们的经验来看是一个时间问题，刚才邓总说的6月份也好，或者是未来的一段时间。我认为在自贸区的利好不断渗透市场，包括房地产的楼市当中。在我们跟市场的一线接触当中，更多市场有这种需求，由于目前的政策会有一点误伤，对于刚需或者改善型的客户购买的机制上，会存在一刀切的误伤。随着自贸区的申请，也看到政府极力推进大的政策之外，陆续有一些产业也在酝酿当中，整个南沙承载经济或者广州对外贸易或者第三产业为主导产业的人口，在未来的几年当中会陆续的进入南沙的片区。
在南沙实操的过程当中，在2007年前我已经接触，简单的分享一下，2008年以南沙本土周边的人口为主，尤其是广州南端，比如番禺对南沙认同度较高的客户群体，当时南沙还是属于番禺区。2008—2010年这段时间，是南沙楼市初级的发展期，虽然国家新区没有明确的政策落地，南沙对于广州客户的吸附能力再增加，广州要作为国际都市，原来在港口没有直观的区域承载这样的使命。南沙是广州直接一线面海的风水宝地，在2010年的时候，在国家推新区确立之前，已经有广州的人口来到南沙进行置业投资。
新的国际级政策落地之后，2011年到目前的状态，是这几年高速发展的期间，基本上政府每年都有利好的政策，包括一些基建、规划、配套设施等等利好不断的落地到这个过程。在这个过程，目前南沙的购买的客户整个结构开始陆续丰富起来，从原来的周边地区，番禺、南沙，目前天河、海珠、乃至中心六区都有南沙客户的重要组成部分。从去年开始，随着自贸区等等新的说法出台以后，对于目前的中山、佛山、东莞、深圳的客户，我们接收到的数据也是量上的趋势发展，也就是说，更多珠三角的中心城市也关注到南沙。南沙不仅仅是市队、或者省队，已经上升到国家队概念。越来越多的投资和置业的人口的进驻，在人员的结构和消费能力方面有相对的支撑，由于整个消化的周期，在前2年是高速的消化，真正交付使用高峰期，我们预计在未来的2—3年里面，随着大量的楼宇交付，相信人口短期内会有一种上升。
目前的现状可能在综合的配套方面，也包括教育和医疗方面，还是有可以发挥得空间。从目前的状态来看，既有一部分的市场客户是以第一居所的定位，毕竟整体的价位和市区还是有一定的区隔，所以中心区域外溢的客户会来到这个片区居住，这也是符合国际大都市的趋势。比如在北京，现在很多中心区上班的白领已经去到通州、或者六环以外的地方居住，上班要1个小时，在上海也是这个情况。现在我们的地铁也基本是一个小时到一个半小时可以到达中心区域。未来以时间换客户这种客户会越来越多。这是第一居所的人群。
另一方面，我们看到很多的广州的客户，也是把南沙作为第二居所的首选。我们可以看到早年的从化，甚至花都的旅游大道等等的片区，早年都有2次度假的客户来置业的。目前南沙也吸附二次置业的人群，这部分人群周一到周五是在市中心工作，但是到了周末，他会来到南沙进行家庭度假，或者短期放松的休闲，南沙有天后宫，有百万葵园、有海鲜街、还有国家级的黄山鲁公园，等等这些旅游的资源，包括未来的游艇会，我们相信这种广州新区旅游配套，能够在南沙进行消费利益方面起到很好的利益支撑点。
随着未来2—3年大量的交付，我们的客户会陆续来到南沙进行第一居所或者第二居所生活以后，整个消费的市场需求会加大，也提升未来市场商业的发展可能是有利的互动，这是我们未来看到的观点。我们希望这部分是可以健康的发展，而且是有序的发展为主。我们也见到一些大的超市、百货、餐饮也有进驻南沙的意愿，并且意愿还比较强。未来关注整体的入住的情况和商业发展的匹配情况，只要带入良性循环，对于南沙发展支撑比较大。
主持人陈伟彬：随着政策的方面的倾斜，刚才何总讲到南沙的地位已经从市队、省队、上升到国家队。郑教授，上海自贸区的成立对于自贸区里面以及周边的房地产市场形成强烈的支撑，成交量也出现保障，房价也出现大幅度的提升。从房地产市场来看，您觉得自贸区会给南沙的楼市带来怎样的促进作用？
郑天祥：大家都寄希望在自贸区，自贸区是利好的消息之一，首先还要南沙做好接受自贸区所带来的利好。这个利好消息对于房地产来说已经用了差不多，大家已经很早就知道这个。更关键在哪里？首先，南沙的优质生活是一个定位，优质生活的关键还要解决就业问题，只有就业问题解决了，人口才能有所增长。目前产业结构的升级转型不是以前大量的低端、低层次的劳动人口。作为港口来说，港口、仓储、运输、传统物流都已经饱和，甚至要下滑，由于出口贸易的下滑三成左右，港口要转型，向航运服务、航运金融这方面服务。只有这个做到，才可能引进高端的人口，南沙真正的买家应该是吸引这部分人，而不是吸引大量的低端出口加工的人口，产业结构转型要跟上。
第二，要跟上环境的治理，南沙附近有好几个电厂，如果要跟上要把电厂改造，香港已经在做了，他把电厂改成气，燃煤改气。我们周边还有有几个电厂，珠江电厂这些，这些电厂也要进行改造。真正把这些做好，才能吸引买家进来。交通也是关键问题，4号线不像广州的3号线，对比起来差远了，什么原因？我们这边还没有吸引一些高素质的人口。我们提出来，把有一些有关的学校迁过来，比如航海高等学校，航运金融，因为你不可能搞其他金融的，刚才我跟卓教授都讲了，银行主要是在广州，证券在深圳，这些你不可能吸引过来。那么，南沙根据自己的特点，港口还有装备产业，用这个来吸引人口。港口做航运服务、航运金融这方面，是专业的，不是跟别人竞争的，是错位的发展。南沙把这些都做好，自由贸易区也就完成了，香港要看你能不能给他创造利益，服务金融都是它的强项，只有我们把港口做好，才能吸引香港。就是做现代物流，不是传统物流，随着互联网、网购、电子商务的发展，澳门、香港都会对这个产生兴趣。对于自贸区是利好的消息，我们准备在自贸区来之前要把南沙居住条件，产业结构，环境治理，各个方面相应的改造好以后来迎接它，南沙真正是一个优质生活，宜居宜业的环境，不愁卖不出去房子。
主持人陈伟彬：郑教授也讲到南沙方面通过发展更多中高端的产业，来提升自身的价值，来吸引更多的人才到这边发展。卓教授对于南沙怎么去更好的发挥自身的优势，有更好的发展前景，您有什么看法？
卓刚：南沙的居住价值，因为它是城市副中心，其实这个是很重要的理念，港口生活的城市副中心和居住价值，我们今天讨论的重点是居住价值。我们也探讨过港澳的参与，不管以什么样的形式参与，核心就是自贸区，我认为是经济发展第三阶段的结果，粤港澳是第二阶段，前面是自发的属于民间的。到了第三阶段广东省政府期望有一个更高层次的合作方式。我的意思一定要获得广州的概念，所以我提到的是广州的城市副中心，港口生活。但是，从经济、地产价值、产业结构调整都不能只是广州的概念，希望它是三角洲的概念。客观上因为港澳的加盟以后，我说的加盟是第三阶段自贸区的阶段，从全世界的自贸区的来看，自贸区周边城市规划很好，技术价值比较高。
自贸区什么时候落地，大家都提到香港是观望的态度，因为香港的决策机构跟我们大陆不一样，并不是说政府有这个意图就可以马上能够落地。我们这边跟港澳提供什么样的条件，因为香港人多地少，尽管人多地少，但是香港的发展我们不能复制，香港280个岛屿，现开发的不到20%，香港之所以能够吸引世界的人，除了自由港，还有一个重要的原因，它生态保护做的很好，高密度的居住，但是生态保护做的很好。所以，从居住的角度我担心这个问题，所以我们有两个举措很重要，一个是湿地的保护，以岭南水乡的方式呈现。还有一个是在工业产业的布局上注意到环境的问题。
刚才郑教授提到环境保护跟居住环境生态的品质，就是我们说的优质生活圈，如果我们能够真正打造一个优质生活圈，就不怕香港不感兴趣，不怕广州不敢兴趣。否则人家看到你现在的做法就跟广州、或者其他珠三角其他的开发区一样，也是这个套路，看这个形象都不太对劲，那人家凭什么对这个感兴趣。我看了规划图，除规划布局来看，工业还是占了比较大的比重。港口对于三角洲的义务来说，必须要承担工业的重头。除了环境保护之外，还需要有一个概念，工厂花园化，要学做公园色彩味道很浓港口的形象，注意形态的保护，让人感觉确实有优质的生态环境，这是前提。在这个前提之下，港澳的合作才会有很大的兴趣，如果能够真正参与进来，优质生活圈能建立，如果这个建立以后，才会实现人口的增长，这个人口跟过去说的不一样，现在算人居的账，我个人认为这个账不是大账，大账要算到珠三角、算到港澳、算到更远的范围，还有地铁轻轨都变成2小时之内。这个有一个前提，人家要看你的环境，他愿意不愿意过来，因为这个距离已经很短了。刚才我说的时间很长，因为目前来看还是一个饼，如果基础设施都投入以后，我相信在城市人口方面会有大的提升，至于现在的问题，是不是因为国家新区有特殊政策，这个不清楚，但是现在的信号也不是很乐观。
方向来看，负荷方面的限制很难说，我们主要把环境做好。有个专家在媒体讲，南沙这个地方宁愿荒不要慌，就是情愿荒起来，没有做，让它保持原来的情况，也不要慌慌张张去做，我觉得从环境的角度非常重要，也非常有意义。城市是生长的过程，南沙不是以造城的心态去做，我觉得还可以，珠江新城这么好的CBD区位，我们也等了10年才真正走上繁荣。南沙的繁荣，就算自由贸易区落地了，时间也要等，才能把居住利好真正表现出来。我们现在都是投资，有专家说起码是5年，具体多少年我说不清楚，如果把环境打造好，如果有新区现在定的这些功能，如果能够做到珠三角不止是你广州城市的副中心，是港澳参与进来自贸区带动的经济圈的感觉，珠三角的城市群通过他作为崭新的连接方式，我觉得这种价值不可估量，不是简单的居住。所以，我们现在关注的是这一块，如果没有居住，谈商业都是空话。
主持人陈伟彬：大家对于居住的环境品质越来越高。接下来讨论一下土地方面的问题。去年至今，广州土地市场非常活跃，甚至可说是火爆，不过南沙反而显得比较平静。今年南沙计划推地120万平方米，力度相当大，自贸区即将到来、国家新区实施逐渐深入，南沙的土地市场会不会迎来一个高潮？加大推地力度对楼市将带来怎样的影响？
邓浩志：南沙土地市场短期来说比较难走出独立的行情，跟广州整体的大范围差不多。今年一季度广州的土地出让金达到历史新高，是120多亿，过了1、2月份之后，3月份开始土地市场有些冷，这个跟推进节奏有关系。我认为很大一部分原因是来自于楼市的情况，不单指南沙，全国的楼市都在调整的状况，持续了大半年的销售，开发商资金也没有去年底气这么足。今年在剩下的三个季度有土地推出来拍的话，当然像南沙的土地有很多的开发商亲睐，但是大量的举牌、抢夺的情况比去年有所减少，毕竟去年南沙也刷新南沙的地王。今年南沙土地市场和去年地价总体情况基本持平，继续再创新高的可能性不太大。
大家反复讨论南沙自贸区的问题，南沙公布国家新区之后，楼市确实涨了一波，自贸区如果真的出来对于南沙楼市市场或者土地市场有哪些影响？国家新区出，对于南沙的核心区域带动比较明显，因为那边的配套真的不错。现在南沙在等自贸区出来，如果投资要看万顷沙，南沙到现在为止，我们说投资南沙基本上都集中在金州、蕉门的沿线，或者进港大道，未来地铁4号线周边物业发展会比较多一点。为什么提到万顷沙？自贸区的范围有所改变，去年年底讨论的自贸区是整个南沙加上珠海、深圳、花都机场，现在最新的消息，南沙上报的自贸区不是覆盖整个南沙，是南沙最南端的龙穴岛，以及周边的地区，那里本身就是南沙的万顷沙，这个片区在售的楼盘和开发的土地都不多，如果南沙真的成为自贸区，我们应该把视线继续往南转移，关注南沙的万顷沙板块。
主持人陈伟彬：地铁4号线南延段正在加紧建设，线路深入南沙腹地，连接更多楼盘和产业园区，方便更多人的出行。交通距离也曾是制约南沙房地产市场发展的一个重要问题，地铁的进一步建设，对南沙楼市带来影响会明显吗？
许婉婷：4号线有一条线是通到南沙港，东西巷已经有交通上的连接，一方面推动沿线上的地块，包括楼盘的升值。另一方面，楼盘的开发会带来人口的居住，人气集中起来配套、公共交通各方面可以共同的发展，这样会带动整个片区的发展，这样是比较利好的循环。
主持人陈伟彬：下面聊一下今年楼市走向的看法。请问一下胡教授，对于今年楼市的走向，各方面的声音争议很大，您如何看待今年南沙的市场未来的走向？
胡刚：这个题目比较大。整个经济大环境在收紧，保证经济大环境、政策环境都是收紧，在这个大环境下国家的发展阶段，我们现在已经是过了改革开放初期，就是食品、服装这种轻纺类的阶段，现在到了主流消费的阶段。整个大阶段的需求是住房、汽车，如果没有住房没有汽车，GDP保持7.5的底线可能比较困难，从发展阶段来说还是会支撑居住产业的发展。
从目前经济政治环境来说是收紧的阶段。对于城市的发展来说，50%—60%这个阶段，这个国家还不是太富有，公共设施主要会集中在一线大城市，所以在这种情况下，一线大城市公共配套设施比较好，在50%—60%这个阶段一线大城市还是会继续往好方向发展。三、四线城市会发展比较困难，从城市的发展阶段，从大的经济环境，在从我们国家发展的阶段来看，下来是分化阶段，一二线城市继续保持稳定，三、四线城市就比较困难。对于二线城市来说，中心城区比较好，像南沙周边外围一点的地方，会保持平稳。
50%—60%的时候，中国的郊区化已经调整，大城市地铁、公交非常拥挤，国外是郊区化，中国还是中心城区比较房价高，可能50岁—60岁的时候，会启动郊区化的建设，可能在今后5年，像北上广深郊区的房价增幅会超过中心城区。广州的6号线地铁线基本上都是外围，小汽车也很多，中心地区停车费、环境污染都比较多，大家都说南沙环境好一点。所有，南沙要发展自贸区首先把环境做好，环境做好才有自贸区。所以，中心城市还会继续发展，年轻人从农村出来，不知道中心城市，还有一个郊区化，中心城区房价高，郊区化在北上广的城市在今后5年发展会加速，从50%—60%，到2020年国家保持稳定，一定要实现郊区化。一个中心城市，一个郊区化，从这两点来看，还是有很好的价值。
前2次南沙也开了小范围的研讨会，我给他们提了一个建议，南沙现在定位偏低，为什么偏低？国家发改委最早在南沙定位很高，定位是中华民族共同的家园。到了广州定位越来越低，广州就考虑广州。其实这个定位很高，中华民族共同家园，中华民族华侨，新加坡，包括台湾，地域就扩展了，共同家园就要环境搞好。现在的定位还是往产业发展，但是中华民族共同家园超越了经济、也超越了意识形态，中华民族共同家园的定位是非常好的，如果按照这个定位去做，有很多文章可以做。
卓刚：这个说的有点虚。
胡刚：但是你可以落地，国家不会给你去定位。
卓刚：我举个例子，南沙能不能变成广州的南沙、珠三角的南沙，其实取决于港澳的加盟，港澳不加盟，我认为是广州的南沙。为什么说自贸区很重要？就是意味着港澳的家定在这里，不是广州的概念。现在说中华民族，我个人觉得，中华民族海外华侨，有侨乡，泉州有侨乡，包括福建那边，更容易阐释这个理念，南沙如果之间蹦出来全中国中华海外游子都过来，听你说就是这个意思。香港加盟了以后南沙能跳出广州的范围，大珠三角，这是我想的中心节点。
第二，要香港人过来，要取决两条，香港提了一个后花园，香港对于南沙的意图有方向走，我们国家希望是金融和社会管理方面做一些文章服务，特别是社会管理模式探讨都有要求。另一方面，我看到媒体反映的问题，香港人在琢磨南沙能不能成为后花园，就是环境、人口的聚集压力。所以，刚才我提到环境要做好，就是为这个打造条件。我认为香港的另外一个想法是，香港的部分产业转移，但是这个政府没有提，这两条对于香港来说比较有实际意义。
对于金融这一块，我同意郑教授的说法，香港本身就是一个自由港，已经做的很好，如果帮你广东省一把还可以，其实对他们来说，你扩大在5个地方、8个地方，都不如香港那个地方。在金融上，我认为亚洲的关系，定位前面的那个有点虚，但是现在的定位反而觉得比较实在。新区提的提法我很赞同，优质生活圈，关键把这个生活圈做出来，做出来港人看到这个地方确实不错，就会对港府施加压力，我愿意去。现在我看到网上的意思，港府也许有这个意思，但是有话语权的人反而置疑这里面的问题，使得港府表态上把口径收紧。南沙如果不能赢得一批优质客户，我们就变成任何一个新的其他任何经济特区感觉，无非是增加了很多工业，广州有了出海口。
港澳如果不参加，南沙立马成为广州的一个港口、副中心，港澳参加，南沙可以立马变成三角洲的中心，这完全是两个概念。核心就在这个在地方，自贸区，香港、澳门参加进来，一起建设搞好了，你也会关心你的员工就业，你的就业很多人，你就会考虑这个地方的区域环境，跟政府大陆提出你的要求。适合香港就业的生态环境，他的人群相对来说是不低的。现在的情况是什么？大家都等着套现这个饼，套现这个利好，所以，就等着投资，三成都不住，因为三成是刚需，其他的都等着利好了套饼，然后就走人。所以，这种心态要改变，我关心什么？南沙的港口那边，在修游艇会时候我也参加，我就跟他们聊起，包括南沙建设指挥部的人，包括霍启山和他爹，大家都开了很多次会，都谈到南沙霍英东老先生的想法，其实他真的很有想法，想把南沙做好。
南沙这个地方，要把当时还没有进到中心城市边缘的地方，要变成现代化宜居、产业的地方，我最担心的不是其他，我最担心的是时间。目前的新区定位，我看了是5个要素，所谓的产业方面、国家的经济、战略上的定位以外，我很关心的是跟我们地产最核心的事，就是生活圈，能否真正的做出来，这个问题是很重要的问题。说白一点，港澳不参加，很多的蓝图难以实现，会变成普遍的港口，大家慢慢把这些人往这边挤过来，挤了很多，这些人群就是一些打工的，或者中低收入的阶层，港口那里有一些高收入的人群。所以，自贸区的观念就在这里，国家的新区规划只是给了蓝图，至于政策同意大家共同的说法，不要搞一刀切。我相信以后中央政府会有考虑。你看一线，你对一线的楼市判断我很赞同，在三、四线城市项目做的多，我有感觉，一线反而是安全地，往下走压力大，池子就这么多鱼，结果大家都去里面抓这几条鱼。这就是我们说南沙这个概念可以往上延伸，我们可以把它放大的原因，因为一线城市的支撑很大。但是我觉得中华民族支撑有点过度，这是我个人的感觉。
胡刚：南沙的定位是国家定位的，你如何实操，是下面省里、市里的事情。但是后来越来越实际，为什么南沙不上不下，原来广东为什么领先？就是靠相关的改革开放经济领域，现在单纯靠经济跟不上国家政策的优势，自贸区也不是广州自己搞，国家经济区是第六个，那么南沙如何要有吸引力，还是在社会管理方面创新。社会管理方面的创新，在上海、北京都没有。
卓刚：这是港澳的思维。
胡刚：社会管理的创新包括户籍、人口、养老保险等等，这些放开会带动产业，这个开放就是中华民族共同家园。这个国家规定提倡的，而不是广州提的。后来南沙做来做去就变成广州的南沙，没有跳出广州看南沙。你不能只定在香港、澳门，你可以定在新加坡、台湾。
卓刚：但是港澳是可以抓的住的东西。
胡刚：这个事情，南沙还是中心城市以广州来发展。南沙政策还是不断的在探索。最近有没有看报道，陈建华去南沙调研，他又提倡一次要发展先行制造业，其实先行制造业的发展跟现在的服务业发展有矛盾的。但是高端的服务业没有东西可以来怎么办？就是要把CBD的炒上去，这个也是很犹豫的事情，南沙确实处在政策不断探索的阶段，楼市长远是看好，短期就要看机会。
主持人陈伟彬：郑天祥教授，您对南沙整体的发展，以及政策方面的制订也非常熟悉，您最后对南沙价值投资，还有刚刚讨论的内容，做一些总结和补充。
郑天祥：我觉得大家辩论一下，擦一点花火，很好。南沙处在现在的阶段，汪洋和李春荣的会话，说不要太急，现在看来我们几个都有不同的看法，这个非常好。南沙的发展现在遇到很大的问题，假如从中国人的传统意识愿意在中心城区，不愿意到郊区去，广东有一个名言，宁愿要河北一张床，不要河南，现在他连河南都不愿意去，更不要说南沙了。所以郊区的发展，北京是一环、二环到七环都还是想办法去中心挤，我们整个的城市规划都这样，造成南沙离开这么远，吸引城区的人迁移到这边，这个非常困难。
卓教授讲的又遇到一个问题，什么困难？香港目前来说，目前担心产业空心化，制造业已经全部没有，剩下就是金融、航运、贸易、旅游、或者还有一些专业人士。假如把这些人吸引过来，他就完了，就没有了，他现在的意思要保持自己独立的运作。你划一个给他，他愿意，你要让他的人为你服务，再怎么样他都不愿意。现在处在两难，广州吸引不了人口过来，香港过来，我们现在要创造非常好的优质生活欢迎，香港过来已经很快，已经有直达的快船，一个小时左右就过来，现在大家还没有看到，广深快线过来，南沙是广州的第一站，通过4号线就可以进到东站、机场，非常方便，来这里经过2个站就到南沙了。我有不同看法的是，不是看好万顷沙，而是看好庆盛围（音），半个小时就到这里，为什么现在看不好它？它没有通车，现在没有实现它的价值。庆盛围（音）是转运的枢纽，不一定到南站，到广州南站还要远一点，要到广州市区，在4号线就转过去了，要到南沙，经过黄口、蕉门就到这里。假如香港进来，进来的是这个，但是现在很可惜，香港连这个都推迟一年。港珠澳大桥整个粤西都非常看好港珠澳大桥，但是港珠澳大桥，在香港看来是把第二中环放在港珠澳大桥，这个对于南沙来说又不同，为什么看好那边？香港要到澳门，香港要到珠海机场，因为香港机场饱和了，第三条跑道很困难，要建成最少还要10年。他要把西部的澳门机场、珠海机场、深圳机场纳入到他的范围，三个小机场就成为航空物流、国际旅游的核心，所以他为什么把第二中环放在港珠澳的大桥东面的人工岛，他的部署跟我们的部署就完全不一样。
金融去不去前海，他不会的，人民币可以搞一点，香港的人民币通过前海来转换，这个可以，但是中心不会转过来，金融是死抓着不放。为什么帮南沙做了航运金融，真的要放给他做他就可以，因为在香港做航运金融已经很困难了，为什么？我们是第三大造船厂，是全世界第一大造船，我们的物流已经占了全世界的2成多，全世界十大集装箱有7个在内地。这个基础早就我们可以进行航运服务业的发展。关键在于我们放不放给香港做，香港的自己没有条件，你看他的集装箱也在下滑，到现在也没有搞交易所，广州已经在南沙成立航运交易所。我的建议是共建，而不是广州一家建，广州一家建肯定他不来，共建甚至以他为主，我们配合，你不要怕，就像汽车厂一样，让他进来，让他占大头，等到水到渠成，我们有人才，逐步就可以把航运做起来，但是一开始要放开。
一个广州、一个香港，这中间有博弈，看你们如何实行。自贸区只是一个切入口，自贸区能够带来的是贸易、现代物流。为这个服务的金融，人民币能否放开，假如自贸区通过，人民币的放开到国际化的过程都是比较快的，现在人民币已经国际第七大货币，而且可以很快的上去。去年是第八，今年就第七，人民币的交易越来越大。我们有没有这个胆量，有没有这种雄心，要放弃我们利益，南沙能不能先做试点，把大的利益放给香港，让他进来。假如不进来，你怎么样也上不去，他也发挥不了他的作用。现在处在观望的时期，香港也是看着你怎么做这个。所以，我们先做好环境的准备，环境包括投资环境、生活环境、生态环境，南沙用一段的时间把环境改造好，把我们的政策向香港倾斜，这一次倾斜不单单是像以前出口加工贸易进来的那种低端的情况，现在是吸引高端的，要把金融人才、服务人才、法律人才，这些人吸引过来。
伦敦是死抓住航运金融，金融和航运是姐妹，全世界都是这样，有金融中心同时要有航运中心，这两个中心是同时。伦敦是死抓住这个不妨，但是它的基础已经不在，基础在我们这里，造船、航运、港口都在我们这里。但是，我们是低端，整个航运金融就占了十分之一，它占了十分之五，它的集装箱下降到200万箱，我们上升到1亿多箱，但是比起来我们的产值连它的五分之一都不够。需要改变这种局面不放利不行，你要吸引香港过来，做大航运服务、航运金融，这一块连上海都是最缺的，上海搞自贸区以后，香港就很紧张，但是他也不怕，很明显上海不具备这个条件，你没有这个人才，上海找了10个懂海洋法的人，但是香港很多。广东能部分真正做好这个。地产看的远，这个非常好的地方，绝不要做近视眼，不要局限只吸引广州的客户来买地、买房，这对于整个南沙来说不是主要的方向。假如这个搞成了，这边是香港的半山区，要做到这个，你就不愁地产、商务的发展。
南沙从长远来看我是非常看好，但是近期来看，难度非常大，要下很大的功夫。从CBD来说，包括蕉门一河两岸、明珠湾是最好的宝地，假如把这一块中心区打造成CBD，我非常看好这个，一定要有长远规划，这个要做几十年的工夫。不要学广州，广州的CBD从7号口转到广昌，广昌转到火车站，火车站转到天河，天河转到珠江新城，珠江新城现在说不行了，又要转到员村，什么道理？一方面我们要对地产商有新的期望，不要牵着市长的鼻子走，真正为整个社会的发展，不要用这个地用完了，又换一个地方，做完了又换了一个地方，这个是广州市的弊病。因为地产商牵着市长的鼻子走，CBD又跟着一届一届的市长走，整个广州就出现这种情况。我希望不要在南沙出现这种现象。
主持人陈伟彬：郑教授从很多角度来跟阐述，他自己对于南沙价值投资的看法和分析。从宏观回到微观方面，问一下何总，大家都非常关心有没有价值，要从供应情况、价值走势来分析。您对于南沙市场整个未来的供应以及价格的走势，您有什么看法？
何彬：我讲一下市场的情况，从去年接近市场的供应已经是8000套，这是房管局监测到的数据。去年的情况由于政府的调控背景下，整个价格跟成交还是处于平稳发展的情况。包括去年的第四季度推出一些政策补充，包括外地人从一年社保的交付可以有购房的资格，现在已经上升到连续三年才有购房的资格，直接从购房的资格上面给予市场一点的冲击。
今天我们探讨对南沙价值的期望是肯定的，只是时间的问题，跟产业结构，包括人口结构的转换。预测今年的开工量是有所上升，尤其在商业部分的比重也有所加大，刚才说到33万方的万达，从1月份正式拿地之后，上一周的销售中心已经开始投入运作，估计在其他的商业在第三、第四季度会进入市场。还有央企中化集团下面的方兴集团也在体育馆的旁边拿到50万平方米的地块，今年也会有大量的商业，和住宅进入到市场。今年如果按照正常的情况，入市的套数住宅加商业会超过1万套的，加起来也接近100万方供应的体量，需求整体还是蛮大。
现在发展商认同一点，未来的南沙价值是会不断的提升，尤其是生活圈下，除了部分是刚需的产品以外，更多是做改善性的产品，或者是做中高端的产品的趋势。由于购买的限制，看到越来越多一步到位的现象，原来很多的客户刚需可能是两房，或者是比较经济的房子。目前也看到更多是舒适性的户型在成交里面，南沙还是处在比较低洼的状态，总价还是容易让大众可以接受的状态。目前南沙成交的结构还是以一种舒适性的产品为主，集中在100—140平方米的舒适的三房，甚至是四房的户型。目前均价是一万到一万四的区间，精装部分在1.2万左右。
今年对于市场还在观望或者酝酿期，但是总体作为代理公司，我们认为今年还是审慎乐观。会有审慎的部分，但是整体还是比较乐观，尤其随着新补充的政策，包括产品的发展，包括人口结构的发展，我相信未来在价格方面，整个南沙的走势还是在平稳上升的通道。也不会像前2年一样，一旦有国家的政策会有快速的上升，我觉得是比较平缓的。可能每一年随着我们的交通，2016年我们的地铁1号线就会开通，现在已经加紧施工，考虑客运港的部分，还有旗下的教育，今年也有一些大项目跟高等的学府签订一些合作。
未来随着教育的拉动，也作为南沙资源配套的补充。整个价格的发展是比较平稳，而且有一个上升的过程。去年的南沙从我们的签约数据来说，已经有10%—15%的升幅，这种状态是健康平稳发展的状态，比广州的市场会略高一点，因为这边的价格还是处于低洼的状态。过了今年以后，日后在南沙的供应量会在8000—10000套整体供应，整体的均价是集中在1万—1.5万之间平稳发展的趋势。
主持人陈伟彬：今天的讨论是相当热烈，在众多利好政策支持下，南沙未来的发展前景非常非好，短期还会面临很多的困难需要不断的克服和跨越。也希望南沙能够探索出更加适合自身发展的道路。今天再次感谢参与的嘉宾，中山大学港澳珠三角研究中心教授郑天祥、广州大学建筑与城市规划学院副教授卓刚、中国城市规划学会会员暨南大学管理学院胡刚、方圆地产顾问首席市场分析师邓浩志、广州经纬房产咨询有限公司研究中心主任许婉婷、中原地产事业二部总经理、何彬、网易房产的主编李浩凌。也感谢各位网友的观看，再见！
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