有“珠三角房地产市场风向标”之称的2014珠三角房博会于今日（5月23日）在广州保利世贸展馆1号馆盛大开幕。
网易房产讯
2014珠三角房博会房地产投资论坛
主持人：各位领导、各位嘉宾、各位朋友，先生们、女生们，大家下午好。
欢迎大家参加我们2014珠三角房博会房地产投资论坛，我是这次论坛的主持人龙斌，首先请允许我介绍今天参加我们论坛的领导和嘉宾。
2014珠三角房博会房地产投资论坛现场
广东省房地产协会陈之泉终身名誉会长
广东省房地产协会蔡穗声会长
广东省房地产行业协会王秘书长
羊城晚报报业集团地产全媒体中心周杨总监
香港房地产协会广州访问团名誉团长会长 陈先生
名誉团长执行委员会主席 胡伟民博士
监事长何锦荣先生
湖北省房地产行业协会张副会长
重庆市房地产协会吴宁康驻会副会长
广西房地产行业协会李秘书长 李秘书长
海南省房地产协会王秘书长
广东省地产商会黄明辉处长兼秘书长
广东省家具协会李副会长
广东省玻璃行业协会黄秘书长
江门市房地产行业协会叶会长
省房协副会长单位颐和集团张先生、海外策划项目经理
介绍完了以后，我们看到整个珠三角高朋满座，第一个环节，首先请我们的主讲嘉宾来跟我们分享他们对海外房地产投资的看法。
首先，我们有请宝桥融资有限公司董事总经理、香港证券及期货事务监察委员会注册企业融资及资产管理顾问林慧欣，进行主题演讲：海外投资战略与海外融资。有请!
林慧欣：非常荣幸能够参加今天的房地产论坛，今天我跟大家分享的题目是“海外投资战略与海外融资”。2014年，海外投资这个话题很热，海外投资浪潮是不是到了，首先我们先看看最近内地房地产的情况。
一线的城市现在出现价格泡沫，二、三、四线城市也出现供应过剩，价格战难免出现。第一季的商品房销售数据也亮起警号，因为政府鼓励走出去的政策，多家龙头企业积极开拓海外市场。
根据国家统计局有关全国房地产开发，还有销售的数据来说，今年1—4月份的数据也不是太好，1—4月份的施工面积比土地购置面积8130万平方米，也同比下降7.9%，比1—3月份扩大了5.6%，土地成交价2.214亿元，增速率回落1.8%。
商品房销售面积及销售额增速率，1—4月份，商品房销售面积2.77亿平方米，下降了6.9%，降幅比1—3月份扩大3.1%，销售额18.307亿元，降幅也比1—3月份多2.6%。
商品房代售面积四月末，商品房代售面积5.27亿平方米。今年以来，内地企业业绩也出现倒退，盈利减少，所以一般的财经分析员都预计，今年国内的楼价会大幅下跌。所以香港近期都受到压力，我们看到很多内房股，最近的表现比一年下跌10%—40%。
从这个情况来说，这个时候开拓海外市场，可以找到一个新的出路，今年内房企业在海外投资总额快速增加，原因有多个。
譬如说为了拓展多元化的优质市场，扩充业务;投资具盈利潜力的海外房地产项目;扩大投资组合以分散投资风险;提高企业在海外市场的知名度;为企业进行海外融资做好准备。
海外房地产投资吸引的原因，主要可以提供一个稳定的资产回报，海外的市场也法制健全，利润及边际利润超过国内投资，海外银行贷款的利率也远较内地的利率为低，海外当地人士对房产的需求逐步提升，而且内地赋予买家对海外置业的需求也不断增加，现在很多内房企业在海外的投资项目，其中30%到40%的买家都是中国投资者。
海外投资的热点，一般都会选择国际的金融中心，经济发展成熟的大城市，热门的旅游区，热门的移民城市，2013年，最吸引中国资本的城市是美国跟英国，我们也看到商业房地产投资最多的海外5个城市，第一是纽约，然后伦敦、新家坡、悉尼、曼彻斯特。
综合投资在美国的房地产市场投资额，2013年出现了很突破的增长，增长了11倍，由2.64亿美元增加到3.1亿美元。2014年初，内地雅居乐、万科、碧桂园等等都宣布了在海外的地区有大型的投资项目。
海外投资的同时也是进入海外资本市场，进行海外融资的最好机会，主要的海外融资方法，包括海外银行贷款，发债融资，上市融资，还有借壳上市。
首先我们看看海外银行贷款，海外的银行一般会考虑企业的背景是不是上市公司，他们的业绩、财政状况，还有房地产的项目的回报率，海外资产运作的抵押品，还有外币还款的安排。
发债融资方面，也是考虑企业的业绩、财政状况，资产负债比率，债券级别，年票息率，年期是长期的10年还是短期的5年，还有长期的市场利率走势。最近的例子就是2014年3月7日，万科通过境外子公司完成发行金额为8亿美元的5年定息美元债券，年票息率为2.625。
另外拥有海外上市地位的好处，较容易获得银行贷款，大股东也无须就贷款做个人担保，较容易通过海外增发新股或债券筹集资金，较容易引进基金或机构投资者，作为策略股东，还有较容易获得供应商或者客户的信任，提高业务的竞争力。
上市融资方面，取得上市地位有两个方法，一个是IPO，IPO在香港港交所主板上市的最低要求，是企业最少有3年的财政年度的营业记录，还有必须符合下面其中一个测试。
第一个是盈利测试，净利润过去3年要至少5000万港币，最近1年至少2000万，之前两年加起来至少3000万，市值方面最少两亿港元，如果企业没有盈利，也可以通过市值收入测试，市值最近一年5亿港元。
为什么我说这是最低的要求呢?这个是最低的门槛，因为香港交易所在全球来说，算是最严格的交易所之一。因为去年十月开始，通过条例需要要求保证人对交易的内容要做出最精致的调查，如果有问题的话，保证人也有负上刑事责任。所以最近很多国内企业跟我说，中间已经发放不需要审批也可以到香港上市，如果要到香港上市的话，也要经过港交所很严格的批准。
我们可以看看就是以IPO形式在香港交易所上市的企业很多。另外一种方法取得上市地位，就是借壳上市，借壳上市就是收购香港上市公司的控股权，这个可以省却上市审批程序及时间，但是壳价比较昂贵。例子就是2012年，万科像香港地产发展商永泰地产以1079亿港元收购旗下南联地产约73.91%的股权。
最近香港也掀起了内房企业借壳潮，除了万科以外，还有中粮集团，重庆大股东，亚太地产，大连万达，绿地集团，蓝顶国际，海亮集团等等，这两年都纷纷在香港收购上市公司。
IPO与买壳的比较，就是时间方面要准备这个，通常准备的大概要9个月到一年的时间，还有今年1月份开始，申请提交的证书必须已经是最后版本，如果发现有什么错误就马上不会再批，所以这个审批的要求越来越高。买壳的时间相对是短一些，因为收购上市公司股权主要是谈好价格，还有做净值调查，做完全面收购，通过要两到三个月可以完成。
IPO的费用就和企业融资额，一般来说占融资额的10%到15%，买壳方面比较贵，除了特价还有资产价格需要计算。集资方面可以马上融资，买壳就需要做完全面收购之后，以后再做资产收购，再做融资安排。
海外投资重要的考虑因素，企业本身一定要衡量本身企业的资源还有承担风险的能力，与海外当地富有丰富经验的房地产开发商共组合作伙伴，降低风险。注意不同国家不同的融资安排，当地税收还有法规，计算清楚项目的确实投资回报。还有注意不同国家对贷款额占整体投资比例的规定。
总结来说，内房企业海外投资是未来的大趋势，同时也可以进入海外资本市场铺路，谢谢大家!
主持人：谢谢。刚才她的发言很精彩，我也漏了一个非常重要的环节，这次我们的论坛的还有我们房博会的联合主办方，广东省房地产协会和香港房地产协会，首先应该是领导致辞，我刚才漏了，不好意思。
首先就有请我们的主办机构的领导，先请香港房协胡伟民主席。
胡伟民：尊敬的陈之泉终身名誉会长，蔡穗声会长，首先我代表香港房地产协会向大家表达热烈的欢迎和祝贺!
还要多感谢蔡穗声会长，还有广东省房地产的协会邀请，共同举办这次房地产投资的论坛，本人感到非常的荣幸，我们这次非常荣幸和广东省房协合作，跟各位交流切磋。希望这次大家积极参与，给各位专家提供珍贵意见、集思广益。
在这里多谢广东省房地产行业协会给我机会，让我们一起举办2014珠三角房博会房地产投资论坛，我祝这个论坛成功，同时祝各位嘉宾身体健康、生意兴隆，谢谢!
主持人：接下来我们有请广东省房地产协会蔡穗声会长致辞。
蔡穗声：尊敬的陈之泉终身名誉会长，尊敬的胡伟民主席，各位来宾，大家下午好，今天下午我们是跟香港房地产协会一起联合主办这个论坛，主办的论坛的还有协办单位的还有我们中南六省区的房协，还有西南四省区的房协，一起来联合主办这么一个论坛，论坛的题目我们是海外投资的新的领域，新的题目，当然我们还有新的做法，今天下午的论坛，我们首先是让林总来做主题演讲，才让我们来做致辞，这也是一个新的做法，这个做法唯一的好处，让我支持的时候心里有个底气，听了林总的讲话让我知道怎么做下去。
我们做这个论坛的整个想法，因为从现在说我们叫国际视野，广东房地产从30年前，我们扎根广东来发展，然后我们走向全国，未来在全中国都遍地开花，现在确实是有一批企业走向海外，像富丽、万科、颐和、绿地等等，他们都在美国、马来西亚等等海外地区发展，这时候我们坐下来想想在国外应该注意什么东西，尤其向我们的老大哥香港地产商会很多的老前辈学习，在二三十年前当时陈主任当建委主任的时候，也是跟香港很多的人讨论学习，引进一些法律法规进来，我们一起合作，希望能够把一些比较先进的思想理念，尤其是我们怎么在国外关注他们的法律法规，和他们的投资环境。我们也意识到投资是有风险的，但是客观讲房地产行业就是个高风险的行业，在这个行业里面确实是要有好的理念，却避开很多风险。
今天很高兴，来了很多朋友，包括很多新朋友和老朋友，香港来了很多老朋友和新朋友，另外还有驻外领事馆的官员来参加我们的论坛，还有媒体的朋友们，还有很多开发企业的负责人，衷心祝愿今天下午的论坛能够圆满成功，谢谢大家。
主持人：谢谢蔡会长。确实这个海外房地产投资近几年非常热，大家关注的非常高，我们这个论坛也是请了我们香港还有内地顶尖的专业人士跟大家分享，刚才林总讲了战略，接下来我们有请德勤会计师事务所亚太区及中国企业并购重组税务服务主管傅振煌，进行主题演：海外投资税务及资金运作风险防范。
傅振煌：各位会长、嘉宾，你们好，我是傅振煌，今天非常的荣幸可以跟你们分享海外房地产投资方面的一些税务方面的考虑。
我今天主要要谈的是两个题目，第一个就是中国的海外房地产投资的概括的情况，然后我会比较花一点时间跟你们去讨论一下，如果我到海外去投资，税务方面的考虑应该是怎么样，如果这个时间方面是允许的话，可能会有再谈一谈在中国的税务的考虑。
我们知道这几年中国对外投资，尤其是在房地产方面非常热的，在一些海外的市场、海外的国家，投资的额度跟热情是非常高的。我就问自己一个问题，其实那些国家是如何吸引最多最大的中国资金呢?我就去看看一些数据，我发现美国其实很厉害，你看到这个数据，如果我们是用8万美金做单位计算的话，美国尤其是纽约方面，达到2900多个8万美金的投资。下面就是英国，英国的伦敦都是超过2000个单位的，然后下面就是新家坡，东南亚的国家。然后澳大利亚，然后英国，最后是中国的香港。
如果看这个数据，我发现原来我们国家对美国、英国的市场也是挺有兴趣的，我看见他们投的都是在商业的楼房、办公楼那一类的地产投资。因为我是做税务，所以我对于税负是比较敏感的，我有一个印象，美国、英国那边的税务成本其实是很高的，所以我说我到那里投资，我希望有一个很好的投资回报，但是我的投资汇报应该去想的是什么?税后的投资回报，我在海外赚了很多钱，收入不错，但是那边的税率很高，我要付很多不同的税，我付了税以后，税后的收入可能跟我的理想有一个很大的差距。所以我就要去想一想，我可不可能通过一些比较有效率的方法去做投资，去增加我在税后方面的投资回报率，这个是我觉得我们都应该去考虑到的。
我们去想在海外投资的时候，到了外面就比较复杂了，如果在国内市场投资的话，我们要考虑到本地的税务的成本。但是跑到外面去投资的话，那我要考虑的是外国税务的成本的问题，作为一个会计师，当然我们要计算了，了解那边的一个税务的法律，那边的要求，做一个计算。
除了在考虑到这个税务成本那一块，另外一块很重要的就是资金的流通的问题，怎么样去收回现金流的问题。我们知道，我们国内人民币不是一个国际流通的货币，是有管制的，在外国有一些地方虽然没有外汇管制，但是也需要满足一些税务方面的要求。你付了税以后才可以拿回你的资金，也有一些国家是有这样的规定的，所以税务跟现金流怎么样去管理好，我们的现金流也是应该做一个考虑。
投资方面，我也不单单是用我的钱去做投资的，如果是用我自己的钱去投资，就是股本的投资。但是我也可以贷款，我贷款就有利息了，利息成本在外国，当我去计算税务的时候，可能这些利息成本我是可以扣税的，所以也可以帮助我减少我的税务成本。另外有一块就是当我去收回投资的时候，往往我是通过融资的安排，因为我是融资的，我是贷款，那贷款要还的，这个本金跟利息要还的，可以通过贷款创造新的现金流，通过贷款方面的利息，也可以创造一些现金流，让我尽快的从外国的投资收回投资和现金流。
还是前面这一点，其实你看到的中间很多地方是我们要去考虑得因素，可能比较远一点，看的不太清楚，那其实在最上面我们提出来的就是说出资的方式，我刚才说起码有两个选择，第一个选择是无本，第二个选择就是贷款，中间有税务的考虑，也有现金流的考虑，旁边这个就是说投资的架构，我会花比较多的时间谈这一点。左手边的是融资的方式，说贷款说的比较多，但是真正做下来不同了，你在什么地方贷款，贷款的利率是多高多低，你还款的安排是什么样，也会影响现金流。
另外一个就是选择投资的目的地，当年我们投资第一个考虑就是市场是不是给我们很好的投资回报的前景，我刚才说的就是你除了看你的收入以外，还要控制你的税务的成本，不同的国家当然是有一些不同的税务的要求。我刚才说美国、英国那边给予很大的中国投资，我今天下午特别选了英国，用英国作为一个案例跟你们分享，当然我跑到其它国家，可能他们的税务的要求可能很不同，但是作为一个案例分享，我觉得还是有用的。
关于考虑商业模式，你是通过什么样的商业模式去投资，如果你是发展商，你是在第二级市场投资，拥有物业收租金，当然这两个商业的模式很不同，不同的商业模式税务效果都很不同。今天下午我主要是谈租金的收入，我在第二级市场做投资，那我就要是长期拥有这个楼房，我收租金的成本会是怎么样，都要考虑。
上面我谈一下为什么在外国投资要考虑这个，利润分配，赚了钱怎么把这个利润拿回来，最后一个部分就是退场的事情，就算我是一个长期的投资，我到了最后，可能我会去退场，我有一个资本金的收入，我也希望投资会升值的，通过5年、10年持有的时间，希望最后有一个升值，我就出售有一个资本金的收入，这几个方面都是我们要考虑。
以上的问题我希望跟你们讨论，不同的投资阶段，税务考虑也不同，第一个阶段当然是我投资的第一期的时间，我是投入或者我是做一个收购，这是第一个投资阶段，可能会比较长的，就是我长期持有的时间，然后营运的时间，我的税务考虑跟我收购的考虑很不同，到了最后我刚才说的，就是你拿这个回报，这个税务考虑是怎么样，然后我再分三个地方：
第一个，地方当然是我们本国了，我们中国的税务考虑，你在海外有投资和收入。第一个考虑就是收入的问题，我到了之后要在中国赋税，但是同一个时间我拿回投资的时候，之前已经在外国赋税了，同一批的收入回到本国另外再赋一个税，所以我去计算这个税务成本的时候，我肯定要去考虑可不可以避免掉这个成本，所以第一个方面要考虑到的。
第二个，当然我选了哪个国家去投资，那就会有税务的成本。
第三个，地方要考虑到，就是中间城的地区，很多时间我们投资的时候，不是直接从中国投到英国，可能我在中间选一个地方，我用一个法律的架构，可能开一家公司，比如在上海开一家公司，当我持有在英国的物业，可能有一个中间城的法律架构，中间有一家香港公司，那我就要考虑到香港这一块有没有税务的负担了，所以加上来我有三个地方我要控制我的税务成本，第一本国，第二投了物业的地方，第三就是有没有中间城的公司。那么你会问我为什么用中间城公司呢，当你有税务上面的考虑，往后再谈。
那么如果是说本国我刚才说税务方面最大的挑战，三重征税的问题，我们中国有税法方面的豁免，就是鼓励我们走出去投资，在税务上面也给我们补贴，它主要的意思是说如果你在海外已经有收入，已经交税了，到中国再要交这个企业所得税，那么在海外付的税，你可以拿海外税务的豁免，意思是说同一批收入100块钱，你在海外拿回来，这个100块钱可能在外国付20块钱的税，实际上你拿到的是80块，这个80块在国内我们企业所得税是25，所以加上来是40块，这就很惨了。但是这个外国税务的豁免意思是说你100块如果拿到中国，你在外国先付了外国的税，那么我就给你一个抵扣，就是从这个税中间抵扣这个税，所以我在中国只付5块钱就可以了。这跟我在国内投资收到100块的收入增加25的税务成本一模一样。
当然了，很多时候不是那么理想的，有些时候我要设中间城的企业，主要就是考虑到中间城企业跟投资的国家，中间可能有一个税务协议。税务协议就是说我刚才说的，你投到一些国家，可能所得税是20，如果通过中间城的国家跟投资的国家互相有税务方面的协议，可能这个20%的税会减少一点，可能减低到10%，在海外的税负会降低一点。如果将税后的税负，停留在外国中间层的企业当然我会选择一些税务比较低的国家，比如香港，我们叫税务天堂。
在税务以外还有其他的因素考虑，资金还是留在中间城的企业，可能那个地方没有太高的税务，或者没有外汇管制，那么我的现金流会比较灵活的调动资金，如果投到其他的国家比较灵活。所以为什么有中间城，其实有税务，也有融资方面的考虑。
到了最后，我们也要去考虑外国，外国的国家有其他的海外投资者，跑到我们本国投资，然后他们去找一些税务天堂，中国有税务天堂的中间城的企业，或者有税务协议的地方来我们国去投资，那本国的税务局肯定不高兴了，跑到全球找一些好的地方，然后通过那个中间城企业到我们这里投资，拿一些水平优惠，当然本国不开心，所以有一些反避税的行动，我们也是要比较小心，我们去谈这些税务架构的时候。
谈了一些比较原则性的考虑，英国作为一个案例。看看英国我投在英国我会发生什么税务的问题，第一个就是我在英国找到一个非常好的项目，我去做一个收购，收购可能要有印花税，这里说如果3年、5年的话，印花税是10%，然后上面有一个说法是有一个15%的税，这是很高的印花税税率，当然今天下午我主要讲商业楼房的投资，可能这个15%就不适用了。
然后有一个税务优化的建议，通过境外公司或者通过单位信托包装的安排，去购买非住宅物业，就可以降低印花税的税负，所以我们第一块要考虑的就是印花税，收购楼房。在英国有增值税，增值税不是太担心的地方，因为很多时候增值税可以抵扣的。
下面这块就是房地产所产生的收入，在英国它有一个所得税，租金收入的所得税是20%，如果这个业主是一个英国居民，包括英国公司的，那它的税率就会变成是23%，所得税也是20%。每一年英国都有年度的住宅业务的收费，但是这个也是适用于住宅，商业方面不用。
最后阶段就是出售这个房地产，它有企业所得税，非英国居民不用征收这个税，如果我通过非英国居民投在这个商业楼盘，我再出售这个楼盘，我是不用付这个税的，但是我在英国成立一家英国公司，通过英国公司的居民收购英国的物业，以后出售这个收入就要记录在英国公司上面，这个英国公司上面的帐的收入就需要交英国的企业所得税。
我用这个图给你们做说明，非居民企业比如说中国，我们中国的企业，它设了一个境外公司，通过境外的第三方公司去收购拥有目标物业，在英国的目标物业，境外公司作为一个非英国企业会在目标物业每一年、每一段时间给的租金收入，在英国就要付20%的所得税，有关出所得不在英国征税范围内(假设为非英国税务居民及受反避税条例约束)。
优点：非英国居民乐观租金收入税负较低;出售资产所得一般不需征税;将来退出房地产投资时没有潜在应课税睡衣问题;购入境外公司股份无序交纳印花税;对未来投资者具吸引力。
缺点就是同一个极端的境外物业公司的选择不可以用作集团内其它物业公司的利润了，比如说同一家中国公司，我在英国有投资，我在美国也有投资，另外一边我有租金收入的，我所得税就要付，但是我其他方面的成本导致我没办法去充，用海外公司做投资，在收入上面我们要考虑到如果你有很多地方的物业投资，是不是有一些是有收入，有一些没有收入，成本、开支跟你的收入是不是可以互相的混在一起，互相做一个抵扣，最后用一个正的收入做一个结算。
另外一个方法就是通过泽西岛不动产信托，它是一个信托，它是用一个信托单位去表达你的股权，然后你的股权方面的代表，在这里它有一个有点在哪里，就是你转换这个信托单位的时候不征收这个印花税，这跟用一个中间城公司，你去出售你的股票，差不多的一个税务效果，出售物业的时候也是不需要征税的，因为它还是一个海外的所谓非居民的人事单位去拥有这个英国的物业资产，所以还是按照这个非英国居民的这样去考虑的。
对于投资者来说，将来退出的时肯定有吸引力的，如果认购你的这些投资单位的时候。缺点在哪里，缺点是很难避免在英国的印花税，以后你出售给它，如果他不接收你的这个投资单位的话，他直接收购物业，那么他就需要在英国交印花税。
另外一种可以考虑的是合伙，合伙跟公司和企业不同，它和投资单位差不多，它在税务上面是我们叫做透明的法律架构，合伙企业本身不是纳税人，主要看背后的合伙人作为纳税居民，所以跟其它上面谈的两个优点差不多，对于他的收入，主要都是看合伙，一般来说是看穿的，税务上面是透明的架构的，就看它是海外非英国居民这样考虑。缺点在哪里?将来买方在收购合伙权益时需承担土地印花税。
在英国开一家英国公司做收购，税务方面不太理想的就是，当你以后出售这个物业的时候，你的利润要记录在英国公司，要在英国赋税，然后印花税方面也是没办法避免的。但是它有一个好处，就是你在英国投在很多不同的物业，有一些有收入，有一些暂时没有收入，它的亏损成本都可以跟这些租金收入互相冲抵，还是有这样的优势，不是完全不好，所以我还是提议有这样的安排。我们总共有四个安排给我们选择，所以拿了英国做一个例子，向各位说明一下，我在海外做一个投资的时候，我会考虑到的事情是什么样的。
还有一点点时间，谈一谈中国税，刚才也提过了，第一，在海外三重征税的问题，国家给了我们税务补贴，叫做海外税负的抵扣，但是有一点要小心，通过中间城企业，我刚才说可能这个利润当时保留在中间城公司，不打回中国，有这个灵活性，有好处，但是中国税务方面会考虑到，如果你一致将这个利润放在海外，你不拿回中国，那我中国没有税了。我刚才说给你补贴，最后你在海外投资跟在中国投资的税务是一样的，但是我不将这个税务拿回中国，永远的在海外，那中国没办法拿税，对于中国不公平，所以有一条是叫做海外受控企业。当然也有一些特别的条件，如果你满足这些条件，这些中间城企业会看作是海外受控企业，就算你不将资金打回中国，他也当成是你打回中国的利润，所以你在外国的受控企业的利润，也可能会一起付中国税。
当然中国也有反避税的安排了，上面这些说的是一个外国居民企业的考虑，如果我在海外设一家公司，但是我是直接的去控制它，实际管理在中国，就算你在法律上面你说你是在海外注册的一家企业，它还是会看你这个中国税务居民企业，就是这一条，明白我的意思吗?比如说我在香港，很多国内的企业都会跑到香港开一家公司，通过香港公司控制海外的投资项目，利润全部是在香港这个企业里面去记录的，但是这些董事、管理层其实根本是在国外的，根本不在香港，你开什么董事会都是在国内开的，接过所谓的香港企业法律上面是一家香港公司，但是实际管理是在中国，从中国税务的考虑，这个香港企业就是一个中国纳税居民企业，如果它是一个中国纳税居民企业，在香港记录的所有的利润，还是要在中国赋税，赋这个25%的企业所得税。
所以这一点我们要非常小心，尤其是我们投在房地产，我投在外国的房地产，用香港作为一个中间城的企业，一般来说我不会在香港有太多的经营的，我的控制权还是在国内，香港作为一个单纯的控股的企业，没有什么业务的，那么这个实际管理非常高的机会是在中国的，它的中国居民企业的税务风险就非常大。所以当我们去设立一个中间城的企业的时候，我们的利润长期放在海外，也不是100%的保险的，要小心注意这一点。
上面这点是一般的反避税的条款，就是你刚刚收购一个中间城公司，拿了一些税务的优惠，它本身也没有什么经营，从这一点来说中国的税务局会觉得这个其实是一个避税的，没有商业的目标，没有商业经营，单纯为了税务方面的优惠，这个在反避税方面是有一些条款，可以去看穿这些企业，或者向这些海外的企业拿税的。
再下面一点就是受控外国企业，主要要看你拥有的股份是不是超过50%，然后中间城企业本地的税率是不是在12.5%以下，就是中国企业所得税的一半，如果你是满足这些条件的话，然后你也没有什么特别的经营要求，你就设了这样的中间城企业，可能他们就会看作一个受控外国企业，我刚才说的利润记录在那里，不管你有没有拿回中国的，还是要在中国赋税。
下面这个图恩是说外国税收抵免，它有一个条件，就是最多是三成，在这里我是用了一个例子，中国投资者通过一个控股公司1投在控股公司2，在下面是加拿大的公司，最底的是加拿大公司2，最底加拿大公司2就拥有这个企业。就是说它给予这个外国税务的一个抵扣，最多是达到加拿大公司1，加拿大公司2在本地赋的这个税是不会给予抵扣的，因为最多三层，到了加拿大公司1，到了中国还可以拿到抵扣，但是最下面的加拿大公司2，对不起了，就没有了，税务方面可以允许你的就是三层。
今天跟你们分享的就是这个情况，所以作一个总结。我跑到外面投资，我要考虑到中国方面的税务，又考虑外国的税务，然后我要不要去设一个中间城企业，设中间城企业也要考虑三个不同的环节，投资阶段，拥有投资的阶段。当我退出的时候，我的资本利益要不要在三个地方赋税，然后我要考虑到在海外的国家，跟我中国的国家，或者中间城的企业的国家，有没有一些反避税的要求，所以我们做一个海外投资的时候，税务是一个很重要的事情，希望你们找到很好的投资机会，增大你们的投资回报，在税务成本方面尽量控制减低，谢谢各位!
主持人：谢谢傅振煌先生，非常精彩，看来房地产在国外投资，税务的问题也是非常关键的，不同的地方税务不同，同时不同的投资方式还有不同的税务安排。
接下来我们有请有请广东省团省委青联委员、家叶海外集团执行董事黄弼唯，进行主题演讲：海外置业的后时代来临。
黄弼唯：各位尊敬的来宾，下午好。
今天我很荣幸也很高兴站在这里，受省房协的邀请，上来跟大家说一下关于海外投资，我的主题这里没有打出来，是海外置业的后时代跟我们中国房企，跟我们中国消费者走出海外投资的一些风险，跟一些需要关注的点，在这里我先介绍一下我自己，我姓黄，我普通话可能以我最好的水平来表达。
很多媒体人叫我黄sir，在座这么多资历很深的前辈，我从07年从事这个海外置业，是华南第一家去从事海外置业的公司，我也是这个公司的掌舵人，那我今天我不会说太多理论上的东西，主要是跟大家分享消费者或者最近这两年很多粤派的房企，找到我讨论很多在海外做开发，究竟要注意的观点。
回想到07年的时候我们公司刚刚成立，一年十套房卖不到的，完全卖不到，那到我们现在一个展会就一天，我们澳洲、加拿大一天卖15到20套，在全国来说这个数字是很多我们同时不相信，我们也邀请各位我们的前辈、行家，如果我们去搞这种活动的时候，你们也可以过来指导一下我们，我想说的就是说，现在这个热潮是非常非常的热，我在预计未来的15年、16年，海外置业潮会更加的厉害。
以前很多人会问我的，他说黄sir，我去海外置业，我要注意什么，我觉得是隔山买牛，不靠谱的，到现在今年提出的主题，我说是后时代，我们的投资人关注的不是单纯的回报率，不完全是这种，因为海外置业涉及的很多的一系列是在后续方面的，比如说法律问题，我找了一个律师行，我找哪个律师，那个律师的经验如何，为我们的业主维权，这是第一点。
第二点，现在很多的海外业主跟以前真的不一样，以前我们接触的他会说黄Sir，你的澳洲房才三四百万人民币，我可以一次给他。但是我是这样说的，我说对于很多消费者，他有这个能力去给的，我建议他贷款。一旦涉及到贷款的话，很多人问我是中国银行贷给我吗，不是，是加拿大、是澳洲当地的银行去放贷，银行的业务的连接谁帮你无缝对接，是一个问题。
那我打一个很实在的例子，在澳洲买房跟我们国内不一样，我们在澳洲买房没有毛坯房的，全都是精装修，全部都写进你的合同里面。我们唯一要做的一项工作是什么，你就把全部的窗帘装上去，如果不装，租不出去，老外说隐私。所以，我们在后续会提醒消费者，你要把窗帘装上去，不装租不出去，还有把房子的水、电、煤气都要开通，开通之后才能租出去。这一系列的就是我们今天提出的主题，就是海外置业现在后时代来临了，究竟跟我们的房企、消费者有什么关系呢?
其实很多粤派的房企真的找到我，坐下来喝茶的时候聊过这些问题，我说我们要尊重当地的风土人情，我们常常有有一个主题讨论，他说黄Sir我问你一个问题，我们走出去做开发，究竟开发是我们中国人喜欢的类型，还是开发他们本土人喜欢的类型，我很坚定的说选择第二种。
这个项目就说按照中国人的喜好去建筑，90%以上的业主来自于南宁，它是一个特例，但是我想探讨的是究竟这种形式、类型，就说中国人喜欢的类型，能持续多久，对于一个中国企业来说，我说还是开发一个他们本地人喜欢的企业靠谱一点，我再举一个例子，我刚在悉尼回来，看到我们绿地，绿地在悉尼市中心拿了一块地，盖了两栋楼，叫绿地中心，我去了，我就想掏钱买，不过我没钱，非常优质的一个项目，它的选址还是三个要素，地段、地段、还是地段，它成为现在悉尼的地标，在上面看把悉尼歌剧院，能看到悉尼大桥。这种物业的开发，这种类型就是受本地人欢迎的，当然我们中国买家真的是很多，但是两个星期以内，我们在悉尼的项目是垄断的，所以我只能参观一下，这个项目当地的买家非常多，都是本土人，所以按照这种方式去开发的话，我觉得还是可以走的远一点。
第二，我想说其实中国我们探讨了很多中国的房企追求的是什么?为了资金流动最快，香港的房企我也交流过，追求利润最大化，那如果你在海外做开发的时候，我们国内的房企要注意什么，资金流的问题，现金流的问题，在澳洲如果你做开发的话，挺苦的，为什么?我们房企在国内做开发，有一部分的钱来源于哪里?我们的业主，我们先掏了钱给开发商，另外一部分通过海外的融资或者银行的贷款，但是你在澳洲会发现业主的钱一分钱也拿不到。澳洲的洋房的首付是10%，这10%其实三年前央视来采访我，他说为什么中国有烂尾楼，我说肯定烂尾楼，这就是机制的问题。但是业主的30%、60%给谁了?给开发商，开发商卷钱就走了，但是在澳洲这些钱给谁了，给到信托帐号里面代为保管，当这个房全部封底以后，政府出批文看合格了，这个10%的钱会打给开发商。所以开发商在开发的时间里面，一直用不到业主的钱。所以我们国内的房企，如果要去海外投资的话，开发的话，要考虑到现金流的问题，考虑到融资的问题，就像林小姐所说，我们要不要通过买壳或者怎样之类的，那这是一个问题。
还有一个问题，我们国内的企业最追求的就是速度，当你在澳洲，我们你说要开发一个15层楼高的房，交楼的时间没有三年不行，为什么这样说?先从工人说起，他们怎么去售前呢，他们工人是每天算工资的，一天工资怎么算?我常常跑到工地去看，他们就很开心跟我分享工人，他们是早上8点钟上班，下午是4点下班，他们是多老多得，周末不能施工，早8晚4下班，如果哪天有工会去游行话就停工。所以我们在海外业主签约合同的时候，你会关注一个问题，明明开发商明确的告诉你是他的交楼时间是24个月，但是他会写48个月。
还有他们的工会在当地就是黑社会，如果开发商，你本来做低密度开发的话，他们有低密度的工会，如果做高密度的开发有高密度的工会，比如我在开发商一下开发的就是低密度，5层以下就是低密度，如果我要盖超过5层以上的怎么办?那么你找高密度的工会谈一下，把新的施工队拉进来，不能用同一个施工队，同样的如果工人利益受到损害的时候怎么办，他就罢工。那我们很多朋友会问我一个问题，如果这个施工队罢工，我找第二队行不行?不行。因为他们是同属一个工会组织，一旦发起罢工的话，整个工会就停止，这是很恐怖的，就像我们国泰航空在香港一罢工，整个企业就停止了。所以我们企业走出去，其实很多东西需要我们关注。
你看一个企业走到哪里，跟当地政府的关系，跟当地员工的关系，跟当地社区的关系，我这里想举一个很生动的例子给大家听一下，这个例子是什么?我去到一个地方，看了两个工地施工，当时在佛山有一位我们的朋友，他在佛山做的企业很大，他说黄Sir我现在想去澳洲开发，看了两块地，他说我能开发吗，我说你找我不行的，你还是要找专业人士。但是我有建议提给他，这个地块有没有一些文物的保护的建筑在里面，这个很重要，这种地尽量不要去拿，除非你是超大规模的开发商，为什么呢?我刚刚就说了，你企业到哪里去必须要关联到这个社区的关系，这个社区就是看守他们当地的政府，一旦有保护建筑的工程，你是不能拆掉，你要买下来，买下来不是做开发，你第一就把它翻新，把整个这个变成公园，作为整个社区的中央地带，弄好之后我给你开发。所以一般不会去建议我们的投资企业去那里拿这样的地。
还有因为我们的产权是70年，国外的很多系永久的，我们常常发现比如说开发商看重一个地块，里面有900个房，其中有两个做了钉子户，你不能强拆它，那两套如果不走，你就不能做开发，这个是非常重要的。我们说说消费者的税务，在澳洲，它的税负很高的，但是整个政府就是用取之于民用之于民，很多人说我怕我的资产增值税很高，这点我分享一下我自己在澳洲投资的一些经验。
如果我若干年前买了一套房，100万，到这一刻涨了多少呢?去到150万，在中国这50万我就赚了，在澳洲很多人问我你这50万怎么打税，我说我可以分享一下经验，但是最终我还是会交给专业人士去打理我的税务，因为我们房子产生的税务，给我们的费用不是很高，但是这里有个原则，就说你这个税怎么打，刚刚傅先生说了，我们一定要有贷款有利息是这个房子支出的，我要赚的那部分钱跟我所付出的支出相抵扣，之后的那部分钱才去抵税，有可能税务局还欠我的钱，但是政府不会以现金的形式给你。
我这里给大家举一个例子，我现在赚的50万怎么打税?第一，这么多年来跟银行的利息，这是第一点，银行的利息不低的。第二，你这个房其实是你那块土地之前，但是土地上面的房子是不值钱的，因为每一年要折旧，这个折旧要算到里面的。第三，你的物业费，就是我的物管费要摊分进去的，还有就是政府收的费用，就是绿化、排水都要分摊进去，如果你是海外人士那更好，那每年我就过去度两次假，里面包括什么，我的机票，我的住宿，全部可以抵扣，刚刚傅先生用了英国的例子，我就说澳洲。
所有抵扣之后，你还要分两个阶段，第一个，你这个房买了之后，一年之内你出手得话，那就惨了，你的税很高了，按照100%打的税，一年之后就是扣除了我刚刚说的支出，按照剩余的50%的额度乘以那部分的税率，所以我说你的支出是大于我们的收入的，当这个时候怎么办，我们在税务局有一个税号，看到底是政府欠我的还是我欠政府的，如果政府欠我的，当我投资第二套物业的时候，所产生利润的时候，从我的税号里面抵扣，所以很多东西跟我们中国不一样的。
说到税，很多人问我们中国买个房有一个契税，刚才傅先生说了在英国买房也有印花税，跟我们的契税一样的，澳洲也有，但是澳洲是联邦国家，跟英国的法律是差不多的。只有维多利亚，就是墨尔本所在洲的税是最特别的，如果作为我们海外投资人，就说个人去投资的话，这个地方可能是比较好的，为什么这样说?它的税是按照建筑的进度去征收的，但如果你在悉尼不一样了，悉尼为什么不一样，无论你是一块烂地，还是一个现房，我都按照5%去征收，但是如果在墨尔本，如果你现在是工地的话就非常好，可能征收你1000块，不过如果你去盖到一半，就按照你一半去征收，就房价的5%，如果这个房是100万，到封顶的时候才买，那么，你就给政府1万块钱，这里面有很多不同的点。
我待会留时间跟专家再讨论，先谢谢大家!
主持人：谢谢黄弼唯先生，他讲的很精彩，我觉得从企业、居民两个方面，很多都是我们大家关心的，包括现金流、产品选址，特别是制度方面，因为我们也看到成熟国家的制度是非常关键的，跟我们在国内很多放了都不一样，接下来是互动沙龙，先请我们工作人员把场地安排一下。
接下来环节会深入探讨一下海外投资，各方面对企业有什么样的机遇和风险，同时怎么来安排等等一系列的问题。
我们请我们的互动嘉宾，首先有请宝桥
宝桥融资有限公司董事总经理 林慧欣
德勤会计师事务所亚太区及中国企业并购重组税务服务主管 傅振煌
家叶海外集团执行董事 黄弼唯
颐和地产 张鹰昊
主持人：刚才的嘉宾发言给我们很大的启发，我也看到一些数据，我们的海外投资应该说房企的海外投资势头非常之猛，我看到一季度以来，我们的很多大的房企都是领先的，他们纷纷今年是公布了对外投资的计划，基本上已经是到四月份都已经是将近600亿的人民币，总的投资预计今年肯定是超过100亿美元，再这样的一个大的发展趋势之下，我们怎么来理解我们的海外投资对房地产发展的机遇，这一点其实刚才林女士也说了，我们也还想在这里进一步探讨一下这个问题，因为确实我们也看到不管是到成熟的投资，还新兴的国家投资，这里头应该说都有很多机遇，对于房地产的企业来看，我们说在我们现在这个大的背景下，最关键的怎么样能开展它的战略，林女士先请你阐述一下。
林慧欣：过去几年内房的企业在国内最大的条件就是，每一年都受政策的影响，所以这个营运方面受到很大的压力，但是海外国家来说，相对像政策的风险是比较低，因为政治比较稳定，税务也显得很低，比如澳洲、美国很多内放得起也跟我说的，就是他们去计算它的项目的回报容易多，因为很多风险的因素也可以计算在内，包括贷款方面，所以他们走出去的话地确实他们现在海外投资可能会将自己总的投资综合30%到40%，这是他们的墓地，这样来说可以帮助他们业务多元化，也减低了风险。
主持人：我们傅振煌先生在这一点有什么看法?
傅振煌：在外国比较成熟的国家，他们在税务方面的一些法律上面的要求，或者说他们的稳定性真的是比较芳高的，所以我去做芳一个投资的计算，我的税后回报还是比较稳定，当然最近在国际税务方面，有一个可能会增加的风险，就是这些发达国家为了要保护他们的税源，他们现在在联合国的层面上，做了一件事情，DEPS，意思是什么?这个税制方面看到有一些企业，尤其是跨国投资的国际企业，可能会做一些分配，将它全球的利润在不同的国家做分配，当然会将他们的利润尽量放在税率比较低的国家，这些发达国家的税率比较高，所以他们会联合说我要增加这些跨国企业的透明度，通过这样的不同国家的信息交换，就要这些跨国企业报税，尽量将你的税务方面的材料，你的会计记录，尽量的要透明，如果你企业自己不报，那么国家之间的税务局，他们会通过这样的信息交换的机制，就互相交换这个信息，那我就想我本来在将我的利润放在很多不同的地方，按照他们的税率做分配，但是现在如果这些国家联合起来，互相去交换信息的话，那完全透明了，所有的利润都会表达出来。
当然税率比较高的国家就会要求比较高，要希望你尽量将你的利润放在我的国家，另外有些国家可能是传统的税务天堂，他们也受到这些发达国家的压力，就说你不可以再做这个税务天堂，你要改你的税法，你要增加你跟其它国家的信息交换这样的要求，变成在国外层面上面，他们也有这样的压力，所以本来应该说在这个国际上，我的税务的成本、风险还是可以结算的，但是如果加上这样的考虑，我在以后海外的投资方面，我就会有一个税务上面的不确定性，那我相信这一块我们也要考虑到。
主持人：黄先生，其实我们看到刚才嘉宾也讲到，现在大的房地产企业，它的投资的最重要的地方看的很清楚，比方说美国、英国，还有一些亚太的新兴的地区。这些地区刚才傅先生也讲了税务不一样，林小姐也说市场、包括政策不一样。对于房地产企业来看，他们选择这个战略性的扩张，你有什么样的好的建议?
黄弼唯：我今天早上其实也接收了12个采访，也谈及到这个内容，就说我们国内房企走出去的选择点，第一个落脚点应该在哪里，可能我现在看得到的就是说他们会选择一些传统的移民国家，比如说美国、加拿大、澳洲，虽然英国不是传统的移民国家，但是英国在国际上的金融地位，它决定了我们必须跑到那里去，一般来说先选择政局稳定、经济OK的国家，在国家里面怎么选?肯定首选首府城市，比如说愿意去伦敦、纽约、悉尼，肯定从地缘的问题去考虑。
第二点，他们会想因为很多我们现在第一波要试水，试水对于房企来说要学习什么，海外的一些开发的经验，又或者它在国际上怎么融资，不可能跑到非洲、肯尼亚去学习，一般还是要追随这种传统的移民大国。这种传统的移民大国有什么基础在里面，就是说你加拿大虽然刚刚叫停了，但是开放这种移民条件20多年，这种人口的基础在那里，好像澳洲也是，美国也是，现在移民的人有一个美国梦，想去美国，至少我作为内地的房企，第一我学习到经验，第二我要保证我的利润，利润怎么保证，至少我在国内的品牌的影响，能带到海外去，我不可能带到非洲去，这个是我觉得我们房企要会考虑的一些观点。
主持人：谢谢，确实移民这种倾向，包括我们的国家现在的趋势。据统计，未来几年这些高净值的人对外投资都会有1.1万亿左右，只占整体资产的5%，这个数字非常巨大，也确实是一个趋势。接下来也想请教一下来自颐和地产的张先生，你们的企业也是实践者。从你们的经验来看，颐和地产企事业发展这么多年，对于海外投资，从企业来看，对我们房企最大的带来的好处，或者对我们现在的经营模式、利润的组合，或者各个产品方面，都会有什么影响?
张鹰昊：我就先介绍一下我们自己的集团，就从自己的亲身实际的案例来给大家讲述一下，颐和集团现在还没有进入到大家说得那样，但是我们在2010年的时候就已经进入到澳洲市场了，第一个项目在澳洲2012年全部售謦。其实在海外投资只是一个让自己的产品多元化，让自己的集团发展战略起来的因素，其实并不一定是能获得巨大的收益，或者怎么样，只不过是另外一条途径而已。
第二点，国内现在的先锋政策，哪怕大的范围来讲，国内的污染，然后国内的限购政策，然后长时间的股市低迷，其实所有的这些东西，让国内的有资金的人，其实是让他们往外推的，我们只是借这个势在国外发展，让大家看到国外。以我们集团来讲，刚才的黄Sir也说了，刚开始会选择大国做一个实践，这也是我们做的，因为刚刚我们在澳洲做的项目并不是很大，总建筑面积只有7000多，紧接着我们拿下了5000亩的地。颐和集团是走特色路线的，同时也是做旅游地产为起家的，所以说对我们来讲，我们做旅游地产更是本家一点。所以在澳洲这边做完试金石以后，包括其实之前黄Sir讲的当地的工会等等，我们都遇到的，所以听起来感触非常的深。有些隐形的东西我们是看不到的，只有你自己亲身体会才知道。体会之后，继续发展其他的项目，把原来有的东西更或的发展出来。这是颐和目前做的事情。
主持人：谢谢，刚刚我们也探讨对我们多元化、国际化很有帮助，其实还想探讨一个问题，在这个过程中，一方面确实国外的制度、法律各个方面都比较成熟，但是另一方面确实它又不是中国，文化上、各个方面都不同，包括从土地到开发到人工，到最终各个方面都不同，这样的话我们是不是也来探讨一个这样的问题。在海外投资过程中，这种不确定因素，虽然房地产开发企业已经这么多年，我们很成熟，到了国外可能又不一样了，这样的这种不确定因素，我们怎么来应对，或者是准备，或者怎么来概括，给我们整个还想去的或者正在去的这些投资者。
林慧欣：我觉得国外这个不确定因素，我觉得需求是一个问题，刚才黄先生说，现在大品牌在海外投资的话，大部分的买家都是中国的投资者，中国的资金见到大品牌马上就买，这个是正常的，有这个需求。但是到了一个水平之后，我们也要考虑，到底海外做房子是不是只是迎合中国人，还是要迎合大量的海外人士。比如说在美国、英国，他们的文化、喜欢的文化，跟中国人的生活习惯完全不同，所以做这个房子也要考虑当地人的需求。
现在不稳定的因素就是全球的经济的环境不明朗。比如说欧债危机出现的话，或者是美国的经济也出现问题的时候。所以，在海外的投资的不是没有风险的，不是全部都为了卖给中国人。
主持人：比方说如果美国QE退出，是不是也会对房地产产生影响?
林慧欣：对，好像今年下半年或者明年美国开始加息，会影响整个房地产，好像刚才傅先生也说税务的问题，他们影响当地人的生活的时候，可能就会退出保护政策，在税收方面，像新家坡也是说过本地人买房子，好像香港也有这样的政策，所以现在纽约、伦敦的楼房的价格也推高了很多，未来几年也可能有这个政策的风险。
主持人：政策包括文化、产品这些方面都要高度关注，从傅先生您的角度有什么看法?
傅振煌：提到这个题目，我刚刚想一想，是不是我们在海外投资，我是从投资者的角度去考虑，通过房地产信托基金的安排去投。因为当我们去谈这些海外市场风险的时候，当然在座当中都是专家，非常有经验，但是专家也告诉我们，其实在海外投资非常不容易。作为个人投资者，我也希望投在房地产上面，过去看到那么多年全球的利率那么低，所以我的一般的投资回报不高的，但是如果投在房地产，但是同一个时间我希望不要承担这个投资的风险，不同市场的风险，可能我的资金可以考虑通过一些专业的投资者，或者说是房地产的开发商，我不直接的投在这些物业上面，我是投在一个基金上面，或者说信托，这些房地产信托给我们比较稳定的回报，也是一些比较优质的资产放在这个资金里面，对我作为个人投资者来说，可能是比较好的选择。那我可能也可以抛砖引玉，集体有这样的考虑，那在座其它的专家可以看一看是不是好的选择。
黄弼唯：我补充一下，从政策层面，第一个是银行方面，第二个是政府层面，其实我曾经跟一些我们内地的房企在讨论一个问题，他们不知道我们去看房的房型，我们中国人喜欢什么?比较大的房子，你到那边去盖三房四房，我说你千万不要这样做，否则亏死你，三房别人都是考虑别墅，我说你建一房两房就OK了。所以你会发现当地的龙头的开发商，很少见到他会是一般的住宅，两房的居多，这是第一个问题，就说我们要尊重当地人的习惯开发。
第二种就说涉及到银行层面，我举个很简单的例子，我们开发商当然追求利润最大化，但是他忽略一点，当他开发一个一房一厅的时候，海外不像我们算建筑面积、使用面积，它的100平就是100平，那我们发现在银行层面上，比如你开发一个一房一厅的话，这个是低于50平的话，银行不愿意贷款，又或者愿意贷给你，它的层数很低，但是我们要知道如果在澳洲买一套洋房的话，银行愿意贷七成以上给我，证明什么问题?这种房你供不下去的时候，你抛出市场，没有人承接的，银行会考虑这方面的风险，所以如果我们企业去开发很多低于50方的，当地人没有人买，这是银行方面的。
我也回一下傅先生的，其实国际上，我们国内过去的五年开始流行这种房地产信托，这种信托在海外流行了很多年，但是我觉得是一个好的办法，无论从机构来说，还是个人来说，通过信托可以减税。第二点可以规避一些风险，得到一个比较稳定的回报，这个是让基金去帮我们投资，我觉得OK的，那我相信未来的四五年会非常流行房地产信托。
主持人：谢谢，也请我们黄先生讲一下，其实我们也知道，我们的国内房企去那边的话，应该说它也是有自己这一套的开发模式，最现在的开发模式如果去到一个新的市场，新的国家，有没有什么特别需要注意的?
张鹰昊：就是先讲一下刚才这个问题，因为之前的问题的不确定性还是政策的方面，政策像政府，国外很多地区是中国人有钱，人多，所以很多在做一些想拉动经济增长，肯定会针对国外的投资商、国外的开发商进行吸引。但是吸引来了以后，对保护系统有一套自己的保护系统，热钱吸引过多的时候，自己把政策先取消掉，所以这个中间有时间差，这样对中国开发商来讲时间差掌握好非常重要。其实国内也是一样，像鄂尔多斯一样，在国外也是这种情况，但是它会从政府层面会给自己保护，如果你影响民生了，影响到经济发展了，会制订相关的政策抑制你，如果这个时候进场可能会比较惨一点。
第二个问题，如果往外走，更多的是看你自己发展的怎么样，你自己做这套房想卖给谁，针对国内的客户就要迎合当地的客户，如果是国内的，要把国内的经验照搬过去，如果迎合当地，必须对当地进行深入的了解。不管从政策、户型、配套所有的这一切都要以当地为准，对于政策，国内开发商确实有很多很好的经验可以带过去。我们到韩国考察的时候遇到很多不开心的事情，实际情况在济州岛的时候，有一些中小型开发商确实把自己的经验带过去了，但是是不好的经验，对当地的制度不是很遵守，对所有的绿地的保护和政府的所有的规划，不是完完全全来做的。包括周边的民生问题，他们不会像当地一样非常重视。
大家把自己的经验带到国外的时候，我希望大家把好的经验带给国外，因为我们在国外不仅仅代表自己的品牌，还代表着中国，不要仅仅追求利益最大化，作为合格的中国房地产企业，肩上的责任在国外要大很多。
主持人：我想接着探讨一下，从你们的经验来看，具体像我们的开发商的优势，主要是什么呢?或者说到了那里也要有竞争，在这一块有什么样的看法?
张鹰昊：其实这样的，就说我们国内的放了优势，首先对大集团来讲，真正是客人优势，自己本身内部可以消化掉很大一批，真正在当地如何定位自己，做到多元化和差异化，就说大家可能在国外待了时间长了都知道，在国外吃中餐不是完完全全的中餐，还有西方的结合，所以就要做一个合理的结合，这样不管是国外的客户也好，还是国内的客户也好，其实都会认可你。
我们颐和自己的酒店管理和物业，我们在国外做的时候，我们会做自己的旅游学院，这样的话可以结合我们国内的旅游学院，这样我们可以交流互动，这样可以把国外的学生拉到国内来，这样的话就是把自己的优势发挥到极致。
主持人：其实国内的开发企业，做配套的能力非常强，这个应该是其它很难比拟的。现在我们的资金，特别是大的房企资金还是非常雄厚的，我也想接着这个问题再请教一下林小姐，你也提到我们现在我们很多房企到国外开发，很大一部分做国内的客户，或者做移民多的地方，或者大家有意向去投资的地方。你也提出一个观点，将来还是要本地化，客户也要本地化，各方面都要本地化，如果说从目前的状况来看，从你的观察来看，现在大型的房企是规模是很大的，中型、小型的房企应该怎么做，这种不同类型，有没有什么好的建议?
林慧欣：我觉得中国人最强的地方就是适应力强，在不同地方很快会适应，可能是第一次去新的国家投资是一个试水点，这个投资额不会太大，还有跟当地富有经验的合作伙伴，比如新家坡的大地产经济，万科也跟他们合作，去了纽约又找另外的合作伙伴，所以这样的好处是他们的伙伴对当地非常熟悉。这样来说无论是龙头企业或者是两三线的企业，他们都可以先跟一些当地的合作伙伴合作，当然是先要付学费，但是一两次的投资之后，相信国内企业很快就会了解当地的投资的。
主持人：傅先生，你这方面有没有什么看法?比较一下我们的税务体系和国外的税务体系，对房地产来看，能不能很快的适应?
傅振煌：我们投资者到海外去吸引力是非常高的，我作为税务顾问，经常碰到的一个问题。我的客户说我要跑到某一个国家去做投资、收购，经常碰到的问题：怎么样的架构会最好，税务上最优惠?我碰到这个问题就有一点点的担心，我就画了一些图，这些客户会问我，你提了图是什么意思，因为他听到他的朋友告诉他也用这个图，是不是这个图最好，要我给他这样的推销。我作为一个顾问我很担心，因为很多时间我们不太了解这个投资架构上面是什么样的，很多时间你不单单是看国家的所谓的架构是最好，有一些时间也要去配合本身的一些特色，你自己跟其他的朋友和企业，不一定是完全一模一样的，做一个调整以后拿到最好的效果，所以我希望通过这个机会，也希望提一个建议，就是说如果我刚才提的你看到的是一个例子，但给我们一个很基本的了解，投在某一个国家，投的项目构成怎么样，应该跟你的税务师、律师深入的谈一谈，然后才决定这个方案。
回到你刚才这个问题，中国跟其它国家的税务上面的比较，如果是房地产税方面，你不用跟其它国家比较，单看我们中国的税务方面也有很大的问题，也是国家方面对于这个税改的问题，税改其中一块就是房地产，现在对于买房子成本，我们的压力是很大的，税务是其中一块，在座都是专家，你们都知道的如果我去购买一个楼房，我要付多少税，很厉害的。
所以我们谈一谈税改，我们现在希望的方向是什么?就是我购买楼房的税务成本，变成是我持有拥有这个楼房比较长期阶段的税负进行分配。就是在我收购的时候，如何减少收购的时候土地增值税，这样的话变成是什么样，变成是我的房产税。如果它这个税改真的是做成功的话，我在国内突然之间多了很多的客户，是有能力可以去买楼房的，然后它的税务成本就分摊到他以后十年、二十年，甚至三十年的税务成本，这个是一个大方向。
另外一个大方向，其实是一个地方跟中央政府的税收分配的问题，现在很大的问题经常这样说，中央政府非常多钱，因为很多的税收都是跑到中央政府的，地方政府其实不是很多钱的，很多税收都是到中央的，但是地方政府要负担很多基建、福利、政府的服务，全都是地方政府付的，但是我没有钱，我主要的税收来源就是在房产税里面，所以变成在中央跟地方政府之间，这个税收跟政府的功能和服务，其实互相之间是有一个不平衡的，中央很多钱，但是没有什么事情做，地方政府做很多事情没有钱，然后全靠房产税，所以税改的第二个方向，其实就是中央政府跟地方政府的税收分配的问题，然后地方政府希望尽量减少在房地产税方面的依赖，从其他的税源方面支持地方政府在服务上面的要求。
我相信我们在房地产行业上面，可能我们比较宏观看这个事情的时候，一就是税务方面的税改，会不会改变市场方面的状态，第二个就是我跟地方政府，跟中央政府之间，从税务方面会不会对这个行业造成一个很基本的改变，希望我们都会探讨这样的问题。
主持人：好的，刚才也问到这个问题，我也想到一个问题，就其实我们企业投资，或者个人投资，应该都经历了很多时间了。这个世界经济以欧美为代表，应该往上走，从这个角度来看，可能去外面投资应该是大的周期、是一个好的时点。以前金融海啸的时候很困难，现在差不多要度过了。
另外从具体的来讲，我也想跟黄先生请教一下，我觉得也代表很多人，现在从居民投资来看，海外投资来看，他怎么样去寻找一个适合他，然后又能够带来很大收益的不动产?
黄弼唯：我觉得先不要说巨大的收益，因为从事海外投资，跟国内的房地产投资可能有一个根本性的差别，这个差别就在于过去这么多年，可能我们国内的房地产发展的很快，很多人靠房地产致富了，但是现在我们中国人要走出去，如果你说个人投资的话，我的建议就是说他的资产可能是重新去分配，你不要说我现在中国的资产变卖拉到海外去，这个不现实。
但是海外刚刚说的英国也好，澳洲也好，他们房地产的趋势很平稳的。我们见到这几个国家，真的去让楼价往上走的时候，我不敢说掉下去，应该说是调整的时候。2008年的时候，澳洲我是比较清楚，它是2009年的上半年整个房价就回调了，它的汇率也涨上去了，所以我们中国投资人过去怎么考虑特别高资产的人士，他怎么把现有的资产保持，这是一个很主要的问题，就不要说我去那里必须压赚很多的钱。
第一点，因为楼价稳定，第二点，在中国做不到收回来，因为拿广州，广州现在的普通住宅的租金回报率，主持人比我更了解，在座所有专家比我了解。
主持人：标准租金，中高端的目前回报率大概2.6%左右。
黄弼唯：平均呢?
主持人：高端一点的是2.6%。
黄弼唯：我刚开始做的澳洲房产，后来这两年我接触了加拿大房产，我发现这两个国家无论从法律也好，从投资收益也好，非常的相似。
主持人：多少?
黄弼唯：包括英国也是，租金回报率4.8%到5.2%左右，我们取平均值5%，通过收租这个房大概18年收回来，在国内现在的情况非常难，在座的各位算算现在如果通过收租需要多长时间收回来，所以我觉得作为海外投资看两个点。第一，楼价稳定;第二，平时的租金回报比较可观，应该可以说比任何一个银行的理财产品还要稳定，现在余额宝也掉下来了，没有6%了，所以我觉得是比较好的投资点，海外投资，我认为稳定压倒一切。
主持人：配置自己的资产，获得稳定的收益，请颐和的张总讲一下。
张鹰昊：现在其实往海外投资的客户，首先是保本，同时现在因为大家越来越多的想体验生活，现在投资国外的话，大部分是有几个目的：第一子女留学;第二健康养老;第三移民;第四投资回报。通过这几点不同的目的选择不同的国家，比如说健康养老的话就是环境比较好的加拿大、澳大利亚的，移民就是哪块更好签证，这时候哪怕葡萄牙或者韩国，韩国的优势在哪?韩国只要保有房产五年以后，你这五年一天不在都没关系，但之后还可以拿到韩国身份。然后接着就是子女留学，肯定是大都市，像伦敦、悉尼、波士顿这样的地方。现在国内的人不止是看到投资回报，哪怕不保值，但是只要目的达到，就可以了。
主持人：或者说其实现在大家海外投资，从个人来看多重目的，移民、教育、养老包括旅游度假休闲，还有一些资产综合性的。
张鹰昊：因为真正选择海外投资的人，并不是把只有一套房子的钱卖了去到国外，而是真正有余地去支配自己的资金。所以这个时候第一位往往不会考虑投资，如果是为了家庭度假，可能去度假岛。所以说在选址上，包括自己做的产品定位上，都是要考虑的。
主持人：我觉得还有一个问题，可能我们再讨论一下，因为刚才虽然说了一些不确定性，就是其实这个风险问题，那么我记得之前中国有一家房地产开发公司，它到冰岛开发，准备租或者买300多平方公里的作为一个旅游地产，最终还是被否决了。从这个风险的角度，如果从投资风险的角度，当然这只是其中一个，看看我们林小姐跟我们再梳理一下，哪些风险或者怎么去预防和规避?
林慧欣：好像最近加拿大停止了中国移民，所以也是一个很重要的政策影响了房地产，因为温哥华加拿大这边很多华人去，都是买地产，为了去移民，所以这个突然的政策改变，你事西方国家突然有这个改变，也使到很多等了几年的中国人也突然出手，所以这个也对当地的房地产有影响，这些就是一个政策。当然，比如说奥运会方面移民的话，一定要买新房子，所以新房子的价格就不停的推高，二手市场就相对的比较稳定，所以这些都是一些政策的风险。
傅振煌：这个问题非常好，刚才我提到通过一个投资基金进去，其实我也碰到这样的情况，反过来其实那一年我是跑到英国，英国有一个投资基金，他就告诉我你们中国人到海外投资，他真的碰到很多困难，对他们来说是一个商业的机会，他们说如如果你是中国的客户，可以通过我们的投资基金，我们帮你做包装，就变成了在他的基金里面，可以突破一些困难。我是直接进去带了中国基金的身份，但是我跟其他商业合作伙伴一起合作，通过中间城的平然后我们一起进入本地的市场，可能在身份上面可以避免一些比较尴尬的地方。
黄弼唯：如果说到风险，还是政策层面的，那我又想举例子。在澳洲以前我们刚刚政府的项目，也是政策刚刚引入中国，当时我们在说你们是骗子，他说我们是骗子，他不能理解外国人的那种文化，那澳洲其实它有廉租房，廉租房就是给那种可能没收入了，或者难民住的，除了廉租房之外还有一些是政府补贴的房，这种跟廉租房完全两个概念，这种房必须盖在哪里，必须是符合我所说的“三个S”的定律，第一S就是周边很多学校，第二S就是必须交通很完善的，第三个S就是你周边肯定有很多的购物中心。
我说你这种最完善的地方，最好的地段，它就选这种地方盖政府补贴房，它就这样去选，选了之后给谁住，你不是那里的人不给你住，它给社会有贡献的人士，比如说退休的警察、公务员、医生，可能在座这么多位问我，黄Sir你骗我，公务员买不起房吗，他们的公务员跟我们不一样，他们的收入没有我们这么高，第二个澳洲人的生活理念，他不一定去买房，他希望去租，这种房不会给这种人买的，这种人只能去租，谁可以去买，我们都可以去买，在座的都可以去买，包括澳洲本地人都可以，这种买了之后有什么好处?就说每年除了收到一个正常的租金之外，联邦政府跟所在的州政府会给你一份很大的补贴，2013年我们曾经有最新的项目，就在市中心，除了正常的租金收入，政府还补贴1万多块澳币给你，连续补贴十年，这种房子基本上一推出市场，两个小时就租完了，因为我是租客满足这种条件的话，我就按八折租，我作为业主又可以收政府的补贴。
我们当初就引入中国，刚开始2009年没人去，到2011年每推出一个项目很快就没有了，都是中国卖的。现在政府在一个计划，把这种房取消，不能再卖给海外投资人，因为全都是中国人在卖，就涉及到这样的风险，如果一旦涉及到整个社会的稳定度的时候，政府肯定要出台一些政策，会限制你海外的投资。就像林小姐说的，澳洲什么都好，唯一海外人士必须买套新房，二手房不能买，如果一旦最新的数据给出来，2013年在悉尼投资新房的人，中国人占17%，墨尔本13%，100套房有13套是你中国人买的，现在民间的情绪是很高涨的，不让中国人进来，政府作秀也好，怎样也好，肯定要出一些措施出来安抚，政策层面我们是最难把控的。
主持人：谢谢，刚才也谈到一些政策的问题，对房地产企业来说对外投资，政府的问题是不是最大的问题?
张鹰昊：政府是决定政策的走向的，所以是最大的问题，其次还有投资海外市场，在拿地的时候样板做清楚，因为会有一些纠纷，这时候你要弄明白，真正的土地债权方和施工方之间的关系是什么，债券纠纷是什么情况，如果这些搞不清，可能真的是一年一年的去打官司，到最后也弄不清楚，最后可能还开不了工。所以说这些东西都要提前搞清楚。
主持人：好的，差不多的时间，我想最后也总结一下，今天我们也探讨房地产海外投资，企业的战略、税务安排，还是策略，怎么去发挥优势也好，最后我们也想请各位用最简单的话总结一下你最想表达的观点。
林慧欣：我想最重要是衡量企业自己的能力、承担风险的能力，才可以做这个决定，因为海外投资都是需要一个重大的决定。
傅振煌：很简单，就是要到海外投资，找专家。
黄弼唯：海外投资机遇与挑战并存，专业的事找专业的人处理，包括法律、税务，特别在西方国家是很细分的，该给会计师做的交给他，该给律师事务所做的给他就OK了。
张鹰昊：一句话找专家。
主持人：感谢我们这么多位嘉宾的精彩演讲观点，我相信大家一定会收益良多，这个环节就到这里。我通知一下各位，接下来我们在会场隔壁的E厅准备晚宴，请大家移步到5号馆E厅准备晚宴。
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