亨瑞周华:70%以上企业海外投资倾向住宅类项目
从去年开始，在资产配置全球化、企业国际化的浪潮中，以房地产企业为主的中国企业踊跃进入海外市场，因此2013年被称为中国房企的“出海年”。而资料显示，2014年第一季度中国房企海外投资近千亿人民币，已超过去年全年投资总额。
就中国房企集体出海的话题，在7月15日的博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会上，亨瑞集团投资总监周华接受了网易房产的采访。
周华表示，中国房地产企业在赴海外投资的过程中，已经作出了初步的探索和尝试，但也存在一些误区，总的来说，面对陌生的市场环境，需要注意以下几个问题：第一，要明确自己的角色定位；第二，要选择最专业的本土团队；第三，要遵守美国的市场规则。
周华还介绍，目前赴美投资的国内房地产商仍然把住宅开发作为自己的主要开发项目，商业、写字楼等涉足较少。中国房企之所以更倾向于住宅类项目，更多是基于财务角度的考虑。住宅销售可以快速回笼资金，使得现金流压力较小。酒店或写字楼项目资金占用时间长，对于国内大多数开发商来说，会背负较大的资金压力。
对于中国房企赴美投资的前景，周华对网易房产表示，他个人持乐观态度。在本次博鳌论坛的与会过程中，已有数十家房企表示已在美国市场进行过项目考察与调研。周华相信，未来会有更多的中国房地产企业进军美国市场。
以下为对亨瑞集团投资总监周华采访实录：
记者：咱们中国的房企进入美国市场以后，他们面对的主要客户群体主要是移民的家庭，或者亚裔的家庭，您对这一观点是否认可？
周华：这个实际上就涉及到一个公司国际化视野的问题。现在国内房地产商赴美投资大多数建设的还是住宅，酒店、写字楼项目相对来说还是比较少，因为住宅项目面向的很多是我们的华裔群体。但是未来这个市场肯定不只针对华人，或者不只针对中国大陆市场，但仅就目前来讲应该说他们还是非常重要的购买力。像绿地、复星这样具有国际化视野的企业，他们未来肯定会建造符合各国客户群体需求的物业类型。
记者：亨瑞集团在中国本土房企的转化当中有什么促进作用？
周华：亨瑞集团现在逐渐向房地产金融集团和美国房地产开发专业服务商的角色转化，实际上这种复合定位是基于亨瑞集团两项核心优势来讲的。首先讲房地产金融，对应的是亨瑞集团的低成本融资优势，而房地产开发专业服务商就指的是从传统意义上的项目获取，到商业谈判，尽职调查，项目的建设、总包、分包，到后期项目的预售，包括税务规划等，亨瑞可以提供全产业链的一站式服务。总的来讲，我们在为客户提供融资的同时，还能提供美国最本土化、最专业性的全流程服务。
亨瑞集团不仅有近十年的美国地产开发经验，还拥有很多像Lennar、绿地这样的知名的中美合作伙伴，至今为止亨瑞集团管理着20多亿美元的地产组合，投资的项目总额也超过了100亿美元。除此之外，我们在美国有自己的项目开发和尽职调查团队，同时也积攒了许多优质的项目。我们自己会投一部分钱，再加一部分我们的EB-5的融资，帮助客户获取一部分银行贷款，大家一起来干这个事情。当然我们自己还可以为国内的高净值客户提供自己的基金产品，包括固定收益类的，股权类的都可以。
记者：您所说的优质项目都是在美国吗？
周华：对，基本上都是在美国。
记者：您刚才提到包括跟绿地的合作过程当中，你们会给他们提供一些低成本的融资，这个过程能否具体的讲一下，你们是怎么样给他们提供的，你们的资源优势在哪里，为什么你们在这么短期的时间内可以有一个低成本融资提供给对方。
周华：首先这个低成本融资是EB-5融资，EB-5融资是美国移民局（USCIS）的投资移民项目，旨在通过外国投资者的投资和就业的创造刺激美国经济的发展。简单来说，你可以投五十万到一百万美元到符合移民局认可的、能够创造就业的项目中，然后获取美国的永久绿卡。亨瑞集团之所以这么快速的，这么短的时间内可以提供给绿地这么大的一个资金量，首先来讲是市场大环境为亨瑞集团提供了强大的融资能力。近年来北美投资移民已经成为一种热潮，亨瑞集团是做投资移民起家的，在多年的市场耕耘中，累积了庞大的高净值客户群体，形成了极强的市场开拓能力，这些都可以为我们从事海外地产开发、地产基金奠定坚实的基础。其次绿地集团在国内具有非常高的信誉度，所以说客户愿意拿出资金来投资到项目中。一方面是信任亨瑞，解决移民的问题，另一方面他们也很放心把资金投入到像绿地这样的项目中，所以说我们可以在短期之内募集大量的资金。
记者：你们刚才提到战略合作伙伴，那亨瑞集团在选择战略合作伙伴的时候有没有一定的标准和要求？
周华：是的，我们会有自己的标准和要求。就以前的机构合作方来讲，在市场上均有很高的知名度和市场影响力，资金实力也非常雄厚。而对于个人投资者来说，我们更希望选择具有海外资产配置需求的成熟投资者，像亨瑞的基金产品就满足这样客户的需求。
记者：企业进入新的市场，可能会遇到包括政策、法律法规、市场开拓、文化差异等各种问题，这方面企业如何去有效的规避？
周华：实际上来说我们首先要对市场进行调研分析，基本上我们会将市场分为三个等级。我们知道一些房地产企业在马来西亚非常成功，像马来西亚这样的国家，它实际上可以和中国同分在第二等这个水平线上，中国房地产商在国内市场上玩得非常顺的这一套体系，完全可以复制马来西亚，因此不会遇到很大的问题。还有第三等级，像非洲一些地方那就更简单了，规则会相对少一些。但是美国是第一个等级，他是整个法律法规体系是很完善的，包括欧美的一些地产市场，它的法律法规、细则，包括整体的流程，非常严谨，你很难通过中国所谓的“关系”或者是政府公关来解决问题。要规避这种风险，要注意几个问题。第一，要明确自己的角色定位；第二，要选择最专业的本土团队。第三，要遵守美国的市场规则。这是我对中国地产商赴美投资的小小建议。
记者：咱们公司愿景这方面还有其他的规划吗？
周华： 简单来说，亨瑞已经发展成为集北美地产开发、基金、移民、留学为一体的综合性集团，未来亨瑞集团希望能够携手国内的房地产企业或是投资人共同开拓美国的房地产市场，互利共赢。
记者：在美国现在投资的那些房地产开发商中，有没有一些比较成功的案例？
周华：现在中国地产商进入美国市场从时间上来说并不是特别长，目前除了绿地之外，其实我们知道像万科、复星、万达都有很好的业绩，或者从专业角度来说，他们都比较成功。
记者：美国是一个很成熟的市场，他发展的成熟，是不是说他现在的住宅市场可能会比较饱和一点，我们在鼓励中国房企走到美国的时候，会不会更多的鼓励他们投入商业地产，而不是住宅？
周华：我觉得就亨瑞集团之前合作过的国内比较大的房地产开发商来说，他们确实大多数，甚至70%以上更倾向于做住宅类的项目，这是从比较现实的财务角度来考虑的，因为住宅卖了之后，可以实现资金的迅速回笼，也就是说他的现金流压力会非常少，如果你做酒店或者写字楼的话，你会沉淀一部分资金在里面，他需要一个比较长的回收过程，对于国内大的地产商来说，可能会背负一个比较大的压力，这是比较现实的一点，这也是我想国内这些大多数的地产商为什么会选择住宅项目。
另外一点，选择住宅项目，销售客户群体50%以上是华人，包括中国这些移民客户，未来这种销售市场是非常大的，不用担心去化率这样的问题。所以对他们来说，只要选择合适的位置，建筑住宅品质过得去，那么这个项目基本是盈利的。而对于酒店和写字楼等业态，未来可能会成为一种趋势，也就是说REITs，未来会成为一个主流，我们未来这种地产商可能会在国外收购若干个成熟的物业，靠这种稳定的现金流来形成一个比较好的产品，来中国发售。但是目前来讲，大多数的地产商就现在这个阶段，还会选择住宅进行开发。
作者：郑鹏
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