昔日凭借新天地、瑞虹新城、翠湖天地等名牌地产项目叱咤房地产行业的瑞安房地产发展有限公司（以下简称“瑞房”，00272.HK），在经历了高层大换血、罗康瑞复出之后，依旧没有摆脱业绩下滑的怪圈。
日前，瑞房发布了上半年业绩报告，累计实现合约物业销售额28.19亿元，按年大跌56%，仅完成其全年130亿元目标的21.68%。
业绩萎靡的背后，却是债务压顶。数据显示，瑞房将有107亿元的债务于2015年到期。为缓解资金紧张的局面，去年至今，瑞房多次通过融资和抛售项目获取资金，并且拟将新天地分拆上市，不仅帮助瑞房“甩包袱”，还可以用新天地进行再融资，是一石二鸟的策略。
业绩持续萎靡
自2011年罗康瑞卸任行政总裁，交由李进港接任后，瑞房的业绩就呈现出一种很不稳定的状态。
由于开发速度、产品定位、推盘节奏等方面的失误，第一年瑞房业绩虽同比上升74%，但2012年，一路高歌猛进的瑞房的业绩却明显下滑。全年瑞房营业额仅48亿元，同比下滑了43%，净利润同比下滑41%。
为此，罗康瑞先生当时还专门做了一个向股东道歉的视频， “公司业绩不理想，我不想找什么借口”，并透露其想复出的强烈愿望。
2013年，瑞房的销售业绩虽然回暖，但步入2014年后，瑞房又很快沦入业绩下滑的恶性循环之中，今年1月，瑞房业绩大降六成。
此后，罗康瑞先生决意复出并实施了一系列高层架构重组的措施，以挽救公司业绩。
今年3月，在经历了高层大换血、罗康瑞复出之后，瑞房在香港举行了2013年全年业绩发布会，瑞安房地产主席罗康瑞、董事总经理黄勤道等出席了发布会，宣布了一系列战略举措。
会上，瑞房将今年的销售目标设定为130亿元，其中一般物业销售80亿元，商业物业50亿元。对于这一目标，罗康瑞显得信心十足，尽管表示这一目标略微有些保守，但还是希望能做得更好一些。
可是日前，瑞房发布的2014年上半年物业销售简报却让人大跌眼镜。
“市场供需发生变化，前期大量竣工的房地产项目持续入市，导致市场短期内供过于求，行业出现阶段性的调整，房价下滑，购房者持币观望，市场成交量明显下滑。另外，信贷政策吃紧，也导致购买力不足。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉对时代周报记者分析瑞房业绩不佳的原因。
除了大环境的影响之外，有专家认为，瑞房业绩明显下滑，除了项目开发速度较慢，旧城拆迁进程慢，耗时费力，拖累整个工程项目进度之外，另外也与瑞房内部管理架构不佳，产品难以满足市场需求，开发、销售节奏控制不佳，以及房屋库存少有关系。
“我所了解的，他们的价位可能都是一些相对价位较高的，多为中高端产品。但是以现状来讲，最难销售的也是中高端产品。”卫民不动产智库负责人蔡为民告诉时代周报记者。
虽然业绩疲软，但瑞房方面却显得很是乐观。
瑞房方面告诉时代周报记者：“上半年，公司位于上海地区的可售资源相比去年同期减少，导致合约销售额与去年同期相比有所下降。不过，上半年我们位于二线城市的项目销售表现企稳，下半年亦将有更多二线城市的可售及预售资源投入市场，公司对今年达到整体销售目标仍然保持审慎乐观的态度。”
推盘节奏上，瑞房表示已加快项目发展步伐，并称位于上海的企业天地3号将按计划于2014年底竣工，位于上海虹桥商务区的虹桥天地，其展示办公楼部分已于今年6月开始投入运营。
频繁融资、抛售项目偿债
过去几年，上海新天地这个“传奇”项目的走红，也让瑞房迅速成为了当时内地市场最炙手可热的企业品牌之一。
这种旧城改造模式的成功让罗康瑞看到了上海新天地可复制性的希望。瑞房也因此得到了很多地方政府抛来的橄榄枝。随后，瑞房涉足上海、佛山等地的多个旧改项目，把大量的财力和精力投入到这种旧城改造的模式之中。
蔡为民告诉时代周报记者，“旧城改造最大的问题就是风险不可测，到底要花多少钱、多少时间可能都是一个未知数，甚至有可能是一个无底洞。”
随着城市房价的上涨、百姓维权意识的提高，房企拆迁的成本越来越大。陷入动迁僵局的房企往往会被吞噬大量的资金和利息，于是瑞房的战线也越拉越长，动辄上百亿元的投资更是让瑞房“苦不堪言”，导致其资产负债率长期居高不下。而随着销量的萎靡，无疑使得瑞房的资金雪上加霜。
中房信资深分析师薛建雄指出，瑞安房地产资金紧张的现状在一定程度上与该公司旧城改造项目动迁缓慢有关系。
据瑞房2012年年报显示，瑞房已投入88.51亿元用于太平桥、瑞虹新城数个地块的动迁工作，3年内还需投入39.15亿元。动迁缓慢的改造工作已然影响了公司资金的快速周转。
罗康瑞曾在2013年全年业绩发布会上表示，在住宅地块方面，上海太平桥116号地块以及瑞虹新城2号、9号地块的动迁计划将在2014年底完成，总建筑面积达27.9万平方米；在商业地块方面，瑞虹新城10号地块的动迁也预计在今年底完成，总建筑面积达30.8万平方米。
根据瑞房2013年年报，瑞房账上的现金还有101.8亿元，但向银行及其他公司借贷的资金却达243.66亿元，资产负债率高达59.1%。据数据显示，瑞房净负债中有107亿元的债务都将于2015年到期。
为解决资金上的压力，瑞房不得不通过出售旗下优质商业地产项目来缩短资产的运行周期以提高资金的运营效率。
5月30日，瑞房宣布，其子公司已将杭州西湖天地项目全部售出，收购方是金稻投资有限公司。对于这笔交易，瑞房董事总经理兼财务总裁尹焰强表示，公司的策略是通过出售非核心商业资产以提高资产周转率及投资回报期。
去年12月，瑞房发表公告称，旗下全资子公司和中国人寿信托达成买卖协议，向中国人寿信托出售兴建中的上海商业物业，涉及金额约33.23亿元。去年11月底，瑞房与买方阳光保险集团订立框架协议，出售重庆渝中区重庆天地企业天地2号的办公物业及停车位，售价为24.12亿元。
罗康瑞是一个公认的资本玩家，而瑞房却遇到了资金上的问题。利用资本的手段解决资金的问题，这正是罗康瑞的长项。除了继续甩卖旗下商业资产外，融资也成了瑞房的无奈之选，为偿债瑞房甚至不惜发行高息票据。
今年6月，瑞安房地产有限公司宣布，拟向亚洲及欧洲机构投资者发行5年期5.5亿美元优先票据，利率为9.625%，所得净额为5.37亿美元，2019年到期。
这一贷款利率大大高于今年2月瑞安发行的一项三年期总额25亿元的优先票据，后者的年息只有6.875%。
据称，所得款项净额用于偿还即将到期的短期债务，余款则用作拨付集团房地产或设备的资本开支。
7月，瑞房大手笔卖出77.1万股，回笼153.429万港元，不久又于7月18日大手笔卖出150万股，回笼294万港元。
瑞房向时代周报记者表示，将通过结合内部资源及不同融资方式，在资金的持续性与灵活性之间维持平衡，并力求将财务状况维持在健康水平。据披露，截至2014年4月30日止，瑞房已经偿还银行贷款及其他借款合计人民币51.55亿元，并产生额外银行借款合计人民币48.45亿元。
蔡为民认为，“如今，十个杯子七个盖的把戏已经行不通了。现在整个市场的供求变化以及政策变动都对房地产企业大大不利。”
有业内人士告诉时代周报记者，将一些暂时无力开发的地块卖出，对于目前的瑞房来说是明智之举。
瑞房方面告诉时代周报记者，“瑞房开发的新项目将避免参与拆迁工作，而是与政府一同对土地进行总体规划，并在收地的后期阶段，即土地已完成拆迁并可供开发时才作出投资，这将有助于使我们提升营运效率。”
在2013年的瑞房全年业绩发布会上，罗康瑞表示，今后瑞房将逐渐摆脱对“旧城改造” 模式的依赖，寻求合作的方式拓展新的项目。
韩长吉告诉时代周报记者：之前瑞房主要拿城市的中心地块，地价高，资金总量大，对企业压力也较大，尤其在行情不好的情况下，更面临项目出售难的境况。如今通过与政府合资拿地，促使企业分拆上市，分别集中为开发平台以及商业物业平台等实现专业化的发展，有利于提高经营效率，并实现上市融资。
分拆新天地一石二鸟？
2012年初，罗康瑞先生宣布，瑞安房地产正计划分拆旗下的商业物业业务至新的子公司—“中国新天地”，并将安排中国新天地在香港联合交易所上市。对于罗康瑞来讲，重新布局资本市场，使得瑞安系完成模式转型，分而治之，才是其归来的第一要务。
罗康瑞先生曾在媒体采访中表示，“中国新天地的分拆，最主要是因为瑞安过去的经营模式。做这些很大的项目，要放很多的资金进去，拖的时间也很长。所以前两年我就在想，我们怎么样去调整我们的经营模式，让新天地非常贵重的资产价值体现出来。”
按照罗康瑞勾勒的蓝图，分拆后的中国新天地将专注于管理、设计、租赁、营销瑞房在内地的商业物业，瑞房则专注于住宅地产的开发业务。
作为瑞安房地产全资附属公司，中国新天地于2013年3月1日开始独立运营。这种专业化分工能使两家公司各自发挥其专业优势。
有业内人士表示，对瑞房来说，现在天地系的项目大多都是难啃的“骨头”，成本高、见效慢，而将上海新天地、企业天地、虹桥天地、武汉天地、重庆天地等商业物业注入中国新天地，对瑞房来说，无疑是解压，对其负债率降低也将有很大的帮助。拆分新天地上市使瑞房在“甩包袱”的同时，用新天地进行再融资，是一石二鸟的策略。
蔡为民告诉时代周报记者，对瑞房来说，新天地的上市可谓好处多多，但这一分拆上市的商业模式能否为投资者认可，却仍未可知。
对于中国新天地何时上市的问题，黄勤道表示，希望2015年下半年能成行。
（责任编辑：李方）
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