200亿的北京万科和它写字楼物业的三个立面|写字楼

2014年，北京万科的销售额将达到200亿元，毛大庆说即使将业绩单独拎出来都可以进到全国房企前20强。在上半年117亿元的业绩中，有约40亿来自于非住宅业务，商用物业对于万科，不仅仅是“配搭住宅”这么简单。

规模

北京万科公布的2014年上半年销售额约为117亿元，毛大庆说其中“35%左右来自于非住宅物业”。2014年上半年北京万科的非住宅物业销售额为约40亿元。

据北京万科预计，2014年全年万科在北京市场的销售额能够达到200亿元。继上半年集中推出住总万科橙、首开万科公园里、京投银泰万科西华府、金第万科金域东郡、京投万科新里程等近10个住宅项目之后，今年下半年北京万科将推出首开万科中心、长阳中央城等写字楼物业。因此非住宅物业销售额在北京万科的业绩中所占比重仍将上升。

毛大庆说，2015年非住宅物业对业绩的贡献度将得到更高的体现。如果万科在北京市场仍能获得200亿元的业绩，而非住宅物业的占比提升到40%，那么北京万科的商用物业将可达到80亿元的销售规模。

北京万科与BOMA国际战略合作的新闻通稿中，有一个小标题叫“万科在北京叫板绿地？”尽管毛大庆在接受采访时说：北京万科不是叫板绿地，而是向绿地这个写字楼业务领先者学习。但是北京万科在两年之内将商用物业大幅提升到80亿元的销售额，已经昭示其要占领北京市场的用心。

在单个市场销售规模达到200亿年销售额的分公司，绿地在上海占有优势，保利在广州占据优势。很显然，北京万科将会成为万科首个年销售额破200亿元的分公司，万科将会占领北京。

绿地在北京市场已经经营数年写字楼市场，经常在土地招拍挂中拿到低成本的地块，这是未来北京万科要做的。北京万科在昌平的购物中心开业得到了昌平区政府的一路绿灯，这是一个很好的示范作用。今年北京万科在大兴黄村拿到的多功能用地，比一路之隔的恒大地块的楼面价便宜了一半。

北京万科进军大体量商用物业之后，在土地市场端的议价能力已经初显端倪，但在此之前，北京万科在房山长阳投入重金，“为炒火房山作出了很大贡献”，但得到的“好处”甚至比不过首创建一个奥特莱斯。从这个角度来说，北京万科发展商用物业不仅仅是受到“北京土地出让45%以上是非住宅用地”的限制，而是有意为之，“尝到了甜头”。未来商用物业业绩占比可能会达到50%。

定位

毛大庆说，北京万科之所以看好写字楼市场，一是中国的经济潜力巨大，二是区域城市群发展前景，三是“小微新高”政策将带来一大批小业主对写字楼的需求。

北京万科将旗下的写字楼产品分为三个产品系,从高端到低端为：“万科中心系”、“金域国际系”、“万科天地系”。

万科中心系包括“首开万科中心”、“天竺万科中心”，以及七里渠的项目。这些地块从最初就是多功能用地，比较纯粹的商用物业产品。

“金域国际系”包括昌平的“住总万科金域国际”、“金第万科朗润国际”、“长阳中央城”等。这个系的产品多在万科的住宅项目附近，面积略小。

“万科天地系”包括“长阳天地”、“长阳半岛V公馆”，以及台湖的项目等，是依附在住宅用地中的非住宅物业。按照万科的说辞是专门为“创业者”设计的“微乐园”。

从北京万科写字楼整体定位来看，这些项目主要位于北京新兴区域，主要面对小业主、个体创业者，以及一些有意在空港经济圈内寻找办公地址的品牌企业。

从这个三个产品系的划分，以及区位布局来看，北京万科确实将会与绿地形成正面碰撞。

卖还是租

商用物业要盈利，首先要解决卖还是租的问题。北京万科提出的说辞是“能卖、会租”，即北京万科最主要解决两个问题：一是经营，二是退出。

毛大庆表示，北京万科的写字楼物业2/3将会散售掉，1/3将会持有经营。但持有经营的物业并不是不卖，而是退出方式的不同。

从小易君获得的信息来分析，“万科天地系”和“万科天地系”产品将会学习凯德模式，散售掉，然后再拿回来管理。