网易房产讯 7月29日流拍的朝阳区孙河BCDE地块今日重被国土局挂牌。在将起始价由46亿下调至42.3亿后，孙河BCDE地块定于9月28日现场竞拍。

“国土局选择在这个时候再次挂牌出让孙河BCDE地块，表明政府与开发商对目前土地市场的判断存在分歧。”郭毅认为，经过2013年北京新房价格快速上升和“被豪宅”化，今年中高端项目入市销售难度骤然加大，在竞争激烈的豪宅市场，拿下这宗地块要面对的市场前景并不乐观。

孙河失色

约一个月前，2012年下半年起屡创高价成交纪录的孙河BCDE地块和K地块双双流拍，成为继2011年4月顺义仁和镇梅沟营村两宅地流标后，三年来北京首次流拍的两块土地，引发市场愕然。

在2014年这一轮房地产新常态调整期，这被广泛解读为开发商拿地策略正在变化。

数据显示，孙河BCDE地块和K地块容积率分别为1.1和1.3，为两宗低密度宅地，规划建筑面积合计26.6万平方米，而起始总地价高达77.45亿元，起始楼面价分别达到26124元/平方米和34998元/平方米，创下孙河区域起始楼面价的新高。

随着2014年北京楼市销售遇阻，其消极影响已传导至土地市场。在业内人士看来，孙河BCDE地块和K地块流拍源于其起始价格过高，在市场下行期及中高端楼盘竞争压力变大的背景下，房企拍地更注重务实，对高端地块的定价理解也明显回归理性。

27天之后，网易房产自北京市土地整理储备中心官方网站发现，当时流拍的孙河两宗地块中的BCDE地块（孙河乡土地储备项目BCDE地块二类居住、住宅混合公建、社区配套服务设施、中小学合校用地）悄然出现在“正在交易的经营性用地”一栏。公告显示，根据国家和北京市的相关规定，经北京市人民政府批准，北京市国土资源局决定重新挂牌出让孙河BCDE地块的建设使用权。

记者查阅孙河BCDE地块挂牌出让公告发现，此次二度竞拍，北京市国土局将孙河BCDE地块的起始价自此前的46亿元调整至42.3亿元，竞价阶梯自2300万元调整至2100万元，竞买保证金自13.8亿元调整至12.7亿元。

随着较高的起始价被下调3.7亿元，孙河BCDE地块的起始楼面价也自之前的26124元/平方米变为24022元/平方米。

除此之外，孙河BCDE地块的整体规划及竞买方式并未改变。与7月29日相同，该地块仍然设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上，在明确保障房建设单价标准的前提下，通过现场竞报异地建设保障房面积的方式确定竞得人，保障房建设单价标准为10000元/平方米。

前景存疑

亚豪机构市场研究部总监郭毅在接受网易房产采访时表示，土地规划没有改变，意味着孙河BCDE地块未来开发的产品形态与此前也没有显著变化。这种情况下，3.7亿元的起始价下调仅能算作微调，另一方面，竞价阶梯和竞买保证金的下调幅度也不足够诱人。

“以竞买保证金为例，只下调了1.1亿元，意向房企仍然需要拿出十多个亿放到国土局，过一段时间才能取回。在比较低迷的市场环境中，12.7亿元对销售和回款不乐观的房企而言，资金链压力会比较大。”

公开信息显示，孙河BCDE地块位于朝阳区孙河乡北甸西村，东至孙河组团四号路及六号路，南至孙河组团七号路、八号路及十号路，西至孙河西路，北至孙河北路及孙河组团七号路。作为中央别墅区的主要板块，包括BCDE地块在内，孙河板块共规划A地块、FG地块、W地块、HIJ地块、T地块、U地块、V地块、XYZ地块及L、M、P三宗商业用地和N、O两宗混合型用地。约两年前起，自龙湖开始，其与首开、泰禾、中粮分别拿下前四幅地块，孙河出让土地楼面价自2.0万元/平方米一路飙升至4.7万元/平方米。

相比去年7月23日中粮豪气掷下23.6亿元，从泰禾、万科、融创、招商、住总、中铁建等10家企业手中抢走孙河HIJ地块，并一举创造时任北京单价地王，孙河组团的之后一次地块出让冷清非常：今年7月29日，孙河BCDE地块和K地块现场挂牌出让时，最终无人报价，惨遭流标。曾经风光无限的孙河组团在楼市、地市冷淡期，失去了以往光环。

郭毅认为，北京的城市别墅供应量正在上升，限购、限贷等政策又从侧面影响中高端项目的蓄客和销售，除了一些核心区域、具备独特卖点的中高端项目，除非2014年市场和政策出现显著利好，豪宅前景并不明朗。

“BCDE地块二度入市恐怕还将面临冷清局面，毕竟孙河组团在售项目售价也只有5、6万元，起价下降后，楼面价仍在2.4万元/平方米左右。”郭毅预测，除非以起价成交，否则孙河BCDE地块项目未来产品规划、定价、入市都将面临艰难局面。

石景山地块挂牌

另据网易房产了解，石景山区刘娘府1604-659等地块（刘娘府综合改造项目A1地块一期）二类居住及商业金融用地也于今日同时挂牌。

资料显示，该宗地位于石景山区刘娘府。1604-659地块四至范围为：东至西小府路西侧绿化带边界，南至石景山园北1区一号路北侧绿化带边界，西至三府路东侧绿化带边界，北至三府路南侧绿化带边界；1604-671地块四至范围为：东至西小府路西侧绿化带边界，南至石景山园北1区二号路北红线，西至刘娘府二号路东红线，北至规划1604-670地块南边界；1604-681地块四至范围为：东至西小府路西侧绿化带边界，南至石景山园北1区三号路北红线，西至刘娘府二号路东红线，北至石景山园北1区二号路南红线；1604-683地块四至范围为：东至刘娘府二号路西侧绿化带边界，南至石景山园北1区三号路北红线，西至刘娘府一号路东红线，北至石景山园北1区二号路南红线。

根据北京市土地整理储备中心官方网站信息，刘娘府1604-659等地块建设用地面积约为116646平方米，建筑控制规模不大于151706平方米，起始价33亿元，起始楼面价2175元/平方米。

此次挂牌出让，刘娘府1604-659等地块将设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上,在明确保障房建设单价标准的前提下，通过现场竞报异地建设保障房面积的方式确定竞得人，保障房建设单价标准为10000元/平方米。

据悉，该地块将与孙河BCDE地块在同一天现场竞拍。

作者：刘乾超