深圳购物中心攻坚：业态布局不合理会被淘汰|主题|电商|竞争|购物中心

网易房产讯 随着城镇化步伐的加速以及人们生活水平的提高，商业及大型购物中心面积在近几年内突飞猛进的增长。根据深圳中原研究中心的监测，深圳购物中心人均面积也由2006年的0.24㎡/人迅速提升至2013年的0.51㎡/人，8年时间内翻了一倍。

购物中心发展迅猛的同时，行业间的竞争也渐趋激烈。不论是在商业发展成熟的深圳中心区，抑或在购物中心刚起步的龙岗或宝安区，存在着不少经营一般甚至失败的案例。深圳中原认为，如何通过业态的合理布局来吸引客流，已经成为当前购物中心招商运营的主要攻坚点。

深圳购物中心迎来第3轮爆发

有关研究结果表明，现阶段中国主要城市的人均购物中心面积在0.1~0.6平方米之间。而深圳方面，百货、购物中心开业速度的提高遇上人口增速的下降，使深圳综合百货、购物中心的人均面积在2006年至2013年的8年间，从0.24㎡/人增加到2013年的0.51㎡/人。

深圳中原研究报告显示，深圳购物中心已历经两轮发展阶段，并即将迎来第三轮爆发。

从发展的时间上看，深圳综合百货及购物中心高速发展的第一阶段应在2004年前后，以华润万象城、金光华广场为代表。早在上世纪80年代，罗湖就已经形成了东门和人民南两大商圈，独一无二的商业中心地位以及巨大的人流量使深圳首批高端综合性购物中心在此产生。

第二阶段集中在2007-2008年间，发展区域也由罗湖老城区向福田、南山区域蔓延。随着福田CBD商务办公中心地位的确立，商业需求逐步提升，2006福田首个大型购物中心cocopark面市，随后怡景中心城、深国投广场陆续入市。此外，随着住宅市场开发的西移，南山区形成了后海、蛇口等高端居住社区，在加上宝安区大量居住的人口，西边商业市场潜在需求巨大，2007-2008年间南山新增了海岸城、保利文化广场、京基百纳广场等规模在10万㎡以上的大型购物中心，带来了深圳购物中心发展史上的第二次飞跃。

第三阶段自2010年开始持续至今，除2011年之外每年开业个数都在10个以上，仅2013年的新增面积就高达97万㎡，且平均单体面积由2010年的3.8万㎡扩张到2013年的7.5万㎡。受关内土地资源的限制，住宅市场开发逐步向宝安、龙岗关外区域迈进，再加上关内区域房价高企，越来越多的人选择在关外区域居住。强大的需求使百货及购物中心也紧随而上，宝安中心区、龙岗中心区大型综合性购物中心迅速崛起。统计数据显示，2010年以来全市开业的44个综合百货及购物中心中，一半以上集中在关外两区。

新业态调整：重餐饮轻购物特征凸显

购物中心的迅速扩张遇上了电商的高速发展，行业竞争日益激烈。例如在购物中心发展成熟的福田、罗湖区，既有像mini万象城一样定位独特的成功案例，也有像皇庭广场这样定位高度同质化的失败案例。在购物中心刚起步的龙岗、宝安区，同样也有像万科广场一样的成功案例，也有像海雅缤纷城一样经营一般的案例。

深圳中原表示，在百货及购物中心高速发展的今天，发展商业地产除了考虑选址、周边竞争等因素外，商场的定位很重要。而如何通过业态的合理布局来吸引客流，则成为当前购物中心招商运营的主要攻坚点。

事实上，当前深圳购物中心仍以购物功能为主，进驻的商家半数以上集中在服饰、珠宝首饰等传统业态。购物中心的餐饮商家平均占比约为21%，略高于国际标准的18%。此外，其余业态占比均不足10%，主要分布在儿童、个人护理、休闲娱乐等领域。

同质化的问题突出，且以购物为主的定位逐步受到电商的冲击，尤其是传统服饰业态。所以，近两年购物中心在招商方面开始针对业态分布做出调整，餐饮、娱乐、个性成为转型的主要方向。随着移动互联网的高速发展，传统购物中心面临的竞争将越来越激烈，预计在不久的将来，单个业态内产品的品牌、定位、档次等更多细节因素，也将购物中心重点考虑的方向。

2015年深圳购物中心将向关外走社区里掘金