离降价仅"一步之遥"之昌平：老项目尾盘直降2000|昌平|降价

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一直以来昌平都是领涨的代表，相比通州、房山、大兴而言，昌平供应较为稀缺，特别是靠近北京市区的一些板块，供应近乎中断状态，区域楼盘报价难下跌，区域成交价在11月曾破26000元/平。但在本轮的房价下行期，昌平成交也不乐观，除了6月份和8月份因政策房供应，成交超1000套，其余月份成交多在500套以内，曾在5月份跌至97套。

在本轮楼市下行期，特别是临近年底的这段时间，部分楼盘迫于年终的销售业绩和回款压力，通过优惠等方式给与价格让步，以价格换成交，特别是10月份以来，区域新房源逐渐入市，月成交都在500套以上。

目前昌平在售待售房源51个，其中纯住宅在售项目不到20个，主要集中在南邵、昌平县城、回龙观等板块。价格方面，回龙观区域房价目前在30000元/平左右；昌平县城价格22000-25000元/平；南邵房价23000元/平左右。区域楼盘降价表现主要是老项目尾房促销和新项目首期低开。

据记者调查发现，区域内降价表现较为突出的是公园6号，项目推出三居特价房20990元/平，此前均价23000元/平，每平米下降2000元/平。此外，位于南邵的中国铁建青秀尚城以低于预期3000元/平的方式入市，此前报价曾至25000元/平，一期开盘价22000-23000元/平。以低预期入市，项目也获得不错的成交，项目一期开盘近日光。

昌平县城：新盘稀缺老项目尾盘降价促销

昌平县城目前在售主要为刚需住宅项目，且大多为老项目进入尾盘销售阶段，2014入市的新房源只有蔚雲府1个住宅项目。楼市下行，区域的老项目尾盘在售去化也不理想。部分项目为了年终回款和迫于业绩压力，给出一定程度的价格让步。较为明显的代表是公园6号。

公园6号项目近期推出了三居特价房，价格20990元/平，此前均价23000元/平，这种特价房源只有几套，这也是年底开发商为了回款吸引购房者的一种促销手段。项目临近京藏高速，自驾交通较为便利，且项目为现房销售，主打1-3居，总价较低，未来销售压力不会太大。

此外，区域内的龙山华府、蔚雲府等项目也给出了小幅的购房优惠。虽然优惠幅度不大，但这也足以证明在楼市下行期，房企不得不降低身段，以求吸引购房者关注。在2014年这场降价博弈战中，开发商显然更倾向舍价保量。

南邵：地铁沿线低开入市以价取量

目前昌平老城区的土地供应已接近尾声，未来规划向南邵新城区扩展，南邵区域内土地供应充沛。目前南邵的楼盘多集中在昌平线沿线，且大都为刚需盘，总价都不高，购房成本较低。南邵规划利好，未来区域内房源升值空间较大。该区域最近地铁的楼盘去化最好。

中国铁建青秀尚城一期10月26日开盘，开盘价22000元/平，此前报价曾达25000元/平，低于预期3000元/平。项目主打76-115平2-3居，其中78平三居设计紧凑实用，且距离地铁只有400米，首期开盘几近日光，这也是下行期以价换量的一种快速去化形式。目前刚性需求仍较大，在楼市下行期，以价换量未尝不是一种有效的促销方式。

路劲世界城二期房源于9月份开盘，开盘价23000元/平，此前曾预售26000元/平，也是降预期销售，项目主打84-95平刚需户型，两居最低总价不到200万，且为学区房，距离地铁仅200米，项目多重优势，首期开盘热销。

同是临近南邵地铁的北京风景去化情况则没那么乐观。来自网易数据中心统计显示，近半年（2014年6月-至今）只成交46套，其中还包括车位的成交数量，项目成交户型多为3-4居大户型，成交均价大都不超20000元/平，项目目前在售均价25000元/平，两居单价较高。虽有临近地铁的优势，但项目报价相比路劲世界城和青秀尚城偏高。且项目也没有给出优惠等，去化率低也是情理之中。这跟项目项目本身并不急于销售有关。

回龙观：房源供应稀缺房价坚挺不降

目前区域内新房源在售5个，2014区域内有京投银泰公园悦府一个新项目，和紫金新干线和首开国风美唐老项目后期相继入市，目前区域内土地开发殆尽，可以预见未来两年区域内难有新盘出现。目前回龙观已经发展成为一个成熟的老城区，且回龙观昌平最近市区的板块，地段和房源的稀缺性致使区域内房价不会下降。

首开·国风美唐于12月6日推出三期产品，项目主推87-95平两居、127平三居，均价32000元/平，两居总价最低280万/套，最低首付84万，三居总价在400万/套左右，对于首次置业的刚需人群来说，购房成本有点偏高。但项目有学区房和临近地铁的优势，首开地产开发，品质有保证，目前还有两居2万抵5万和三居3万抵8万的优惠，项目没有销售压力。

同是老项目后期的紫金新干线则以低于预期的形式开盘，项目三期时隔两年入市，开盘价27000元/平，可谓回龙观最低价住宅，此前预计售价在30000元/平左右。为了快速去化，项目以低于预期开盘，但目前销售情况并不乐观。从北京住建委网站上查询得知，目前已签约房源只有37套，去化率仅13%。项目的户型设计不太理想，距离地铁的距离不如首开·国风美唐和公园悦府，因此，区域住宅最低价并没有夺得成交最高。

而打着“地铁上盖”旗号的京投银泰公园悦府则去化较好。相比首开·国风美唐和紫金新干线，项目入市时间早，项目首期5月25日开盘，从北京住建委网站上查询得知，目前已签约房源达587套，去化率达84%，可谓区域内2014去化率最高的项目。项目为纯新盘，紧挨8号线平西府地铁，项目自建有商业，又是品牌地产开发，成交走高也是预料之中。

作者：Lisa