北京6万元/平米房价边界线在哪？

北京丰台花乡白盆窑地块拍出86.25亿元的总价地王之后，北京万科首席执行官毛大庆在接受媒体采访时表示：北京房价将步入单价6万元/平米。但有机构的统计数据显示，2014年北京新建商品住宅成交均价约为2.5万元/平米，与此相去甚远。

6万元/平米到底在帝都房地产市场中占多大范围，单价6万元/平米的项目到达的边界变化趋势怎样？

我们用两条线梳理了一下未来一段时间内北京可能出现的单价在6万元以上的项目。一条线是2014年成交均价在6万元/平米以上的项目数量及分布；另一条线是地价2013年、2014年、2015年成交楼面价在3万元/平米以上，但目前尚未入市销售的地块。

前者代表已经转化为楼市库存，在未来可能继续有房源销售的情况；后者代表在2015年、2016年将会入市的项目。选取楼面价3万元/平米作为分界线，是因为地价成本已经占到房价的50%左右，加上税费、资金成本、管理营销等费用，这些项目卖出6万元/平米以上的价格才能获得较为理想的利润。

我们统计的情况如下图所示，红色圆点代表2014年成交均价在6万元/平米以上的项目，红色方点代表近两年楼面价在3万元/平米以上但尚未销售的地块。

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制图：张健慧 数据来源：网易房产数据中心、北京市国土局

网易房产数据中心的监测结果显示，2014年成交均价在6万元/平米以上的项目有33个，近两年楼面价在3万元/平米以上的代表地块有18个，合计51个。

从区域分布来看，上述项目主要分布在五环线以内，以及中央别墅区，北城多于南城。而且近两年来6万元/平米以上的这条边界线有向外扩展的趋势，比如孙河、东坝、亦庄都伸出了五环线，南城的丰台也成为一块新的高价盘集中区域。

在去年北京卖出的共9.9万套新房中，价格超过6万元的项目成交处于1300套水平，占比1.3%。但所有发生成交的6万元以上楼盘销售总额早已超过200亿元。

另据网易房产数据中心数据，2014年成交均价在6万元/平米以上的项目数量为33个，2013年为24个，2012年为14个，2011年为12个，2010年为7个，五年间数量增长接近4倍。并且高价盘的数量与楼市总体的价格增幅相对应，房子失速的2012年高价盘只增加了2个，房价反弹的2013年高价盘增加了10个，此后地价倒逼因素导致2014年的高价盘数量出现“惯性增长”。农展馆、孙河、东坝、亦庄、丰台、玉渊潭等都是高地价在先。

据相关统计数据，2014年北京成交地块平均楼面价达到11527元/平方米，相比2013年大幅增长51%。面粉、面包价格最终齐飞，简直停不下来。

数据来源：网易房产数据中心、房产机构

同时，将项目定位靠向中高端的企业集中出现，中赫、懋源、泰禾、融创、泛海、鸿坤、远洋、龙湖等等，围绕“香饽饽”的竞争也越来越激烈。香河园地块未能入市就已转手，据说另外一些高价地也有可能寻找接盘者，不过其中个别项目资金成本过高转手价又要被抬高数千、上万元/平米不等。

红玺台、太阳公元在太阳宫双飞，紧邻的四季世家、泛海国际占领朝阳公园商圈，但融创插了一脚；龙湖、泰禾在孙河板块卖得风生水起，但中粮项目至今未能入市；西边，远洋将6万元/平米的战线拉到石景山，出了五环外；而西局、夏家胡同、花乡的格局变得极为微妙。豪宅市场逐渐应了毛大庆那句话：冷暖自知！

对于购房者而言，即使你买一套90平米的“小户型”，也要付出最少540万元的货款。当然豪宅绝少有这样的“零碎”户型，不过却意味着在一段时间内豪宅并不是那么稀缺，最起码在总体供应量和部分地段的选择中并不是那么稀缺，真正稀缺的是产品差异造成的好产品的稀缺。

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作者：房涛,刘乾超