网易房产1月24日讯 1月24日，由网易房产携手深圳商报共同举办的“2015中国（深圳）地产创新峰会”，于深圳蛇口盛大开幕。作为深圳地产圈内最顶级的一场盛宴，本次创新峰会以“裂变与新生”主题，寄望中国地产能在这样一个不确定时代，寻找裂变的机会与新生的动力，此次峰会也得到了来自全国众多地产业内人士的关注与支持。
峰会上，多位重量级嘉宾参与了主题为“不确定时代地产的裂变与新生”的论坛高峰对话，卓越集团副总裁王卫锋发表了精彩言论，以下为精彩实录：
【论坛主持：龙固新】王总要给你出点难题了，这个不是难题，因为主办单位给我写了一个条子，说你一定要问传统的开发商的模式怎么转型，我们看到的万象城我们看到N多的项目都在做起来，原来的新城市广场已经有点问题了，但是竞争比较激烈的11月份我去了沈阳，沈阳青年大街一字排开十个综合体项目，有恒隆、有万象城、有嘉里、有天地、有世贸、有华强，有韩国的乐天，还有沈阳本土的品牌，还有新世界的K11，十大项目于青年大街一字排开，一般都是15—20万平米左右，都有酒店、都有写字楼。那天我正好去了恒隆是星期五的6点钟，我问了很多人，一般少有一两千人，可惜我看到只有十个人，当然不算保安和服务员，下面还有一个地方有3个人。我想餐饮怎么有几百个人，因为餐饮他是高大上，里面还有LV、爱马仕等等，作为一个20万的国际性的购物中心做到这样的一个结果。
目前成都面临的竞争估计也比较凶狠，大型的商业综合体，这三年在全国的大型商业，包括以综合体为代表的城市中心应该说遇到很大的阻力，下一步的经营都会遇到很大的压力。卓越因为在全国的写字楼布局很猛，深圳中心区占那么大的比重，你在全国也在扩张，因为你做这方面比较有心得。所以想把这个比较难的话题交给王总，有请王总！
【王卫锋】谢谢龙总，确实这个话题有点难度，也感谢主办方提供这么一个机会能跟大家分享在商用领域的一些想法。
我们在2004年第一次进入新区，刚开始是以写字楼为主，后面基本上是写字楼加商务配套，后来加上了区位的配套。我们要重新定位客户价值，我们以前谈产品的时候，大家对写字楼的第一印象是产品要高大上要有地标性，要别人一眼看出来，还要有层高，要感觉好一些。这是符合商务产品的特点，必须要形象所要做起来。但是最近我们跟小米学习跟互联网学习，我们要看参与感。
我们的客户其实是两部分，传统认为我这个房子卖给谁谁是我的客户，其实还有一层客户是用户，客户和用户加起来才是完美的。所以卓越最近做的事情是“E+3C”，我们希望把这个价格链重新考虑一下我们到底是面对谁，我们做了十年的商业地产积累了几千家客户，以前买我的人是我的客户，租我的人我是的客户，但是忽略了一个环节就是终端运营。在写字楼上班的群体是终端客户，客户加用户加起来才是一个完整的价值链。
我们从客户价值来说线上所有的事情离不开线下的根本，本质上来说还是要提高客户价值，所以我们想要做的第一件事情就是要重新定义客户价值。
比如说一个写字楼而言，这里面有哪些业态他组合起来可能对企业价值是更高的，10月份的时候前海1号第二站的推广，我们在台北推广的时候正好我们的合作方在101大厦办公，我们也看了一下101，101的38楼有一个齿科做牙齿保健的。这对我们很有启发的，我们想牙齿保健怎么会进写字楼呢？想想这个事情是对的，真正的牙齿要解决问题的话可能去医院，但是做保健这个事情你是很不愿意去医院做的，环境不好。但是写字楼对白领而言牙齿保健是非常成规的事情，所以他楼里面有一个牙齿保健。对于白领而言在你休息的时间可以完成对你健康有帮助的事情。101想到了这一点，他给客户提供了价值，一个很小的例子对我们有启发，要关注你的客户、要关注你的用户。所以我们想重新考虑客户的价值。
第二，不管我们做什么我觉得离不开城市，刚才龙总包括罗总、周总、李总头在谈到客户一个区域发展的问题，其实我们现在看到我们这个城市的发展也是在日新月异的，最早前海的时候前海的定义当时是依托香港面向内地和服务世界，但是后来自贸区的概念叠加起来之后，原来我还跟罗总讨论为什么把蛇口包进来了，原来不理解后来想情理之中。因为前海的政策比较多，前海自身的政策更多不是直接针对企业的，但是是针对创新服务的。
我有很多的朋友他们最近一直跟我讲说，我要做一些有意义的事情或者做一些有创新的事情，我把平台和公司放在了前海。这件事情特别有意思，前海他针对创新做了很多的政策，“创新”是深圳精英的一个组成部分也是一个独特的地方，前海通过这个政策把优势放大了，进一步做好前海，这是非常有意思的地方。所以理解城市是很重要的一点，与城市同步发展才是我们想做的事情。
我们前海1号也在考虑前海企业的考虑和诉求跟福田CBD和深圳湾总部基地等等他们的差异在什么地方，怎么样更好地服务，这些事情与城市同步发展是做商业地产领域里面要考虑的另外一个问题。
第三，其实发展商到现在我觉得面临一个问题，价值链的重新选择，在整个之前我们看到全球很多发展商在价值链上的选择跟我们是不一样的，我们过去更多地是关注土地，拿到这块地，怎么把地的价值发挥出来，怎么样通过自己的产品力，尽可能把产品的价值发挥出来。但是其实都在这两个产品上发力，但是国外的发展商整合得更官一些，简单来看凯德商用或者五大行他们的做法是选择另外的价值链，我们在想在未来也会面临一个价值链的重新选择，根据你自身的能力，根据你城市布局的特点，还有市场在几个线条的变化情况重新选择的价值链，这个既是裂变也是重构和重生，每个企业的选择是不一样的。
商业地产的同质化问题包括写字楼的同质化问题确实有，这其实也是有更多的机会可以去看的。比如前海我们有一个合作伙伴是《房地内参》，尹先生给我一个观点，前海有些问题没有想到的，之前的商业地产讲到的是服务八小时或者是服务十小时，但是前海面临的是管的是全球业务，可能会变成24小时工作，24小时工作的客户显然和8小时的客户要求不一样的概念，这和我们来讲可以做出差异化来。我们讲商业地产真的保持这种程度，我们在香港看到一个学习的对象是领汇，他全部的是2万方的商业地产，这是非常集市化他的实质做到了1千亿以上。只要我们能够把握城市的脉搏，把握自身的能力，以及真正深入客户价值的角度上来讲，我觉得空间远远不止我们想像的那么大，所谓的同质化是表象。这个事真正来看比如到了前海，我们发现前海的三个区是不一样的，你服务的客户群也是完全不一样的，当然也有机会做出不一样的东西。
【论坛主持：龙固新】你说的例子道理非常多，让大家分享的结论非常少。比如说你刚才说2万平米占比较多就以领汇的例子，但是领汇在香港他的回报一直不算太理想的，因为很多位置不一定太好，不一定太好以后他的商业竞争力不是太强。还有凯德他一般的商业规模比如在北京上海低于10万平米，大概7、8万平米在深圳差不多，一般未来购物中心做到10—15万平米品类可以突破400个，综合性比较强，原来的规模可能压力会比较大，他的综合性会弱一点。刚刚提到的恒隆原来做奢侈品规模不是很大，但是现在他要向时尚、餐饮慢慢转型，都在慢慢转型。
事实上因为卓越集团在这么大规模发展的时候，我估计遇到同样的状况，所以你讲了好多道理，能不能拿点自己的干货跟大家分享一下。
【王卫锋】大家关注我们最近推出来的一些项目，这些项目的情况同样也把我们的一些想法放进去了。比如前海这个项目也是有商业的，刚刚我们会说写字楼会考虑前海的特点和需求满足客户的需求，我旁边就是万象城、华润的项目，还有旁边的超级商业中心，我们擅长什么？我们要了解商业客户，我们的商业定位就是做顶级的商务配套，商务配套跟购物中心是完全差异化的，我们是根据客户的需求来的。比如业态构成来说，我们更多考虑这将来几栋楼可能容纳的商业客户群他们的需求是什么，就跟我们在深圳中心的世纪中心的商业一样，in town目前来讲人气已经很火爆了，商务配套的领域来说市场已经有了。梅林他有地铁的概念，梅林的片区来讲他有50万的小区，有30多万人，针对这些人可以做一些区域版的生活配套和家庭消费方面做得非常有特色。
未必是每个项目都可以高大上，也不需要每个项目都是一线品牌，加上某一些大家特定品牌的组合，像这些是我们考虑去做的。梅林的项目可能有20%的品牌是业务需求的，我们业态的组合方面做一些新的尝试，也请大家关注一下，可能近期都会出现。
【论坛主持：龙固新】看看我们的佳琦总坐得是多么优雅，前面罗雷总是人文情怀，由内向外散发出来的魅力，佳琦总永远只有上半场的自信跟优雅的气息在弥漫，谢谢佳琦总！
两个问题，一个对城市能够做一点什么，第二个问题是卓越的下半场。
【王卫锋】具体的两个项目上，前海的项目跟后海的项目正好两个项目一前一后，我们想这两个项目上会推出卓越的2.0版，除了之前继续配合前海的第一个项目，第一要首个入市、首个投入使用，产品的硬件标准我们要配合前海的定位，同时会把整个商务服务的体系配合进去，这是卓越的E+体系的2.0版的落实项目。第二是O2商务的新领域，希望在商务领域里面有不一样的体会，引领整个商务市场的变化，能够给整个商务带来一些新的东西，使大家不仅仅在传统的钢筋水泥的森林里面，商务应该有活力，商务应该是多元的，2014年8月份做了一些事情，今年会继续延续这个理念。
卓越在将来我们想到在商用领域里面继续发挥自己的特长，会继续发挥自己在深圳四个商务中心区都有不同的特点，能够拉深给客户服务的深度，我们希望延长给客户服务的声明周期，给客户提供的宽度就是从客户到用户，这件事是我们想做的事情。同时也会继续在现在的城市更新的这些板块里面继续把自己的一些优势能够继续发挥下去。
【论坛主持：龙固新】王总你太厉害了，你把下半场都搞了一个序言。前面这个对话非常好，我也想给我们主办单位提一点小小建议，实际上我们在转型，我们在裂变，我们在求创新，但是很多的话题我们在创新的同时在考虑这个城市或者为我们的生活创造一点什么，做一点什么，罗雷的提议非常好，我们的网易、深圳商报和其他的媒体，大家能不能也能去倡导一下或者做这样的活动，我们能为城市做一点什么，让这个城市，让深圳散发着由内向外的城市魅力。谢谢大家！
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