网易房产3月31日讯 2015年是万科转型的第二年，在众高管的规划蓝图中，万科将在城市配套服务商的道路上越走越远。
今日万科召开2014年年报发布会，席间郁亮表示，以2015年为起点的十年间，万科以住户为中心，做“三好”住宅巩固传统业务的同时，开拓养老、旅游、商业等消费地产以及以物流地产和创客空间的产业地产等创新业务。
在万科的测算中，十年后房地产的拐点和周期或将真正来临。在其到来之前，必须全面转型、找到新的业务增长点。而不断进化的合伙人制度和充沛的现金流将作为其支撑性的因素。同时，在万科的净利润增速受下跌威胁之际，创新性业务将承担提供新的增长点的责任。
净利遭拷问 项目如果失败是合伙人无能
昨日晚间，万科2014年业绩正式公告。据年报显示，万科去年实现销售金额2151.3亿元，同比增长25.9%，在全国商品房市场的占有率由2.09%提升至2.82%。同时，实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，增幅略低，同比分别增长8.1%和4.2%。其结算近利润率同比2013年下降0.6%至11.41%。
发布会上，董秘谭华杰解释称，这是由地价占房价比例持续提高以及2014年市场调整期部分利润较低的现房销售转入当期结算所致。据记者了解，2014年第四季度，北上广深等14个主要城市中，土地平均出让底价同比上涨了71.9%，同期，一线城市中地价占房价比重高达66%。
为了保证净利润，万科势必从多个方面开源节流，集团内销售回款同样受强力敦促。会上，郁亮称去年1-3季度集团财政季度紧张，到了第四季度，财务才有轻微的放松。去年，万科销售回款2090亿元，回款率高达90.2%。
郁亮表示，从注重规模到注重利润和回款率，这是一次“纠偏”。受益于积极销售和谨慎投资，2014年万科经营性净现金流高达417.2亿元，年底持有的货币资金上升至627.2亿元。净负债率下降至5.4%，为2006年以来最低水平。
因为有钱，所以任性，郁亮说。2014年度分红派息预案，万科拟进一步提高分红派息力度，每10股派送人民币现金股息（含税）5.0元（2013年度为4.1元）。截止至万科现金股利占公司2014年合并净利润的比例由去年的29.87%提高到35.05%。
有内部资料显示，2015年，万科的净利润从157亿元达成200亿元的任务，否则管理层和合伙人将失去部分甚至全部奖金。发布会上，郁亮承认对今后集团内将对净利润有更高的要求。合伙人除了要和万科共创共享外还要共同承担责任，如果开发的任务失败了，这是万科合伙人的无能，失去的部分甚至全部奖金是对管理层的惩罚。但如果目标达成，合伙人将获得更高的杠杆奖金。
十年后楼市拐点将不期而至
在2014年年报中，最引人注目的莫过于万科首次披露了未来十年的业务版图构想——由住宅+养老、旅游、商业等消费地产以及以物流地产和创客空间的产业地产等创新业务组成。
“白银时代，住宅开发依然是巨大而且可持续的产业，未来十年住宅仍是万科最具优势的业务。”万科通过“居民部门利息保障倍数”和“新房名义市值对居民最大购买力占用比例”等指标去测算行情。数据表示，未来十年内，中国的住宅产业都处在安全期中，仍可作为房企主业发展，但一旦过了十年，房地产拐点和真正的下行周期将不期而至。
按照计划，在可预见的十年里，“万科将以‘好房子、好服务、好社区’为理念，不断更新行业和消费者对优质居住体验的定义和标准，捍卫和扩大在居住品牌上的优势。”围绕住宅的相关服务都将得到完善，其中包括绿色建筑和产业化生产方式以及物业服务的创新。
2014年，万科完成绿色三星项目面积205.3万平，绿色一星和二星面积674.8万平，同比2013年，皆存在不同程度上的增幅。产业化方面，去年新开工的主流产品中，预制混凝土外墙、 装配式内墙、内外墙免抹灰等三项工业化应用的比例分别达到27%、100%和87%。此外，还针对室内PM2.5污染研发出了除霾系统。
此外，因为地价尤其是一线城市虚高的情况下，谭华杰表示，万科将继续坚持谨慎拿地争取避开地王的策略，也会选择和别的开发商进行合作。据年报，去年万科累计新增加41个项目，按权益计算的占地面积约206万平，对应的规划建筑面积约591万平方米。和2013年相比，2014年万科的拿地规模有所减少。
提前揭开十年后新万科的面纱
郁亮等一众高管多次强调，在十年后的楼市拐点到来之前，万科必须全面转型、找到新的业务增长点。
在传统的住宅业务以外，万科计划加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产和创业产业园、物流地产等产业地产的投放力度，以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。
为此，万科试图重构集团的商业模式。在住宅层面，万科开发了万科家；出租物业层面，开发了万科驿、万科派、万科云等三条产品线；新型商管行业里，开发万科广场、万科里和万科塾三条线、度假养老行业开发万科颐产品线。
谭华杰说，这是万科的万科X模式。“在万科里，会有试错机制的激励和赛马机制的分配，这个产品谁做得好以后就都叫给他做了。”
从上述产品线的行业分布状态可知，万科在创新业务方面的重手笔和强希冀。“我们希望在十年后，新业务能取得和住宅并驾齐驱的地位。”郁亮这样说。
据了解，消费地产上，万科将运动、度假和老人等三个主题推进。运动主题重点是做滑雪和水上运动，目前产品有万科吉林松花湖度假区；第二个是儿童主题，谭华杰在发布会中透露，目前在广东夏令营上万科的市占率第一；第三个主题是养老配套，2011年万科在北京投资并开发了幸福汇项目。
不过，相比之下，在产业地产领域中，万科具有更多优势。谭华杰称，万科的产业地产计划深耕物流仓储和创客空间项目。
据悉，今年3月8日，万科北京前掌门人毛大庆离职并自行创业，创客空间是其主要方向。在发布会上，面对媒体跑出的毛大庆带走万科研究成果的疑问，郁亮依然力撑毛大庆并说，大庆没有带走万科的成果，他作为万科的外部合伙人将继续为万科卖力，只是上班地点换了个物理空间而已。有知情人称，万科有可能在资金和开发商资源上给予毛大庆支持。
物流仓储方面，谭华杰表示，目前中国满足现代物流需要的仓储面积不到一亿平方米，而且交通和库房等配套远远落后于现实需求，这是一片蓝海。而最核心的竞争力就是融资成本，谭华杰说，“必须要有国际背景的融资渠道才有优势”。据了解，去年万科B转H成功，能直接对接国际资本市场。
一系列变化已经发生。随着前海企业公馆、深圳留仙洞，到松花湖滑雪场等项目的落成，以及“万科云”“万科里”“万科驿”等万科X产品线的落地，一个城市配套服务商的布局逐渐浮现。
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作者：陈淑贞
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