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莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言讯

海外市场更可观的投资回报率，使得国内投资者纷纷把投资目光转向海外；加上政府对外投资政策的显著放宽，我国对外房地产投资规模增涨明显。莱坊机构(knightfrank)披露的最新数据显示，2009年到2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元上升至170亿美元，6年间增长超28倍。

莱坊房地产经纪董事及大中华区研究及咨询部主管纪言讯接受网易房产记者采访时表示：“审慎的估计今年还会有20%的同比增长”。

但数字上的“形势一片大好”并不意味着“出海”就能淘到黄金。“如果盲目跟风‘出海’，不做足功课，那可能不是淘到金子，而是踩到钉子。” 纪言讯表示。

更多投资者入场

根据莱坊的统计，目前中国对外投资主要集中在英国、美国和澳大利亚的门户城市，其中中国在澳大利亚的投资总额增长最为强劲，2014年同比增长超过60%。

纪言迅预计，这些城市依然是未来海外房地产投资的热点区域。“但未来随着资本的介入和冲击，门户城市的物业价格会随之上涨，投资回报率会呈现下降的趋势。因此，那些成熟的投资者会向二线城市发展。如澳大利亚的墨尔本、布里斯班，美国的芝加哥、德州，英国的伯明翰、曼切斯特等。”

而随着近几年我国企业不断地“走出去”，越来越多的中小企业、个人投资者也正积极评估海外投资策略并探索海外发展的机会，第四波对外房地产投资潮正在兴起。

这批投资者不仅包括大型开发商、险资、国内投资基金，还包括一些超高净值人士、中小型国有企业和民营开发商。第四波投资者的组成及其对投资产品的要求较以往更多元化和难以预测。

纪言迅预计，未来几年，将有更多的投资者入场，出现更多元化的物业投资对象、以及更为广阔投资地区可供选择。

风险放大

与投资潮相伴的是隐藏着的风险。由于对外房地产投资总额和投资次数的增长、投资对象和主体的多元化，潜在的各种风险也将会被放大。

“首当其冲的是政策上的风险。海外当地对国外投资的一些规章制度，尤其澳大利亚和美国等国家都有对海外投资的一些规章制度，真的需要好好的仔细研究” 纪言讯称。

此前（3月3日），恒大地产旗下子公司花费3900万澳元（约合1.92亿人民币）购买的悉尼豪宅就被澳洲政府以“非法”购买为由，勒令90天内必须出售。

同样遭遇麻烦的著名开发商还有碧桂园，因环评受阻，其在马来西亚的“森林城市”项目，曾停工半年多，如今已恢复施工，但代价是项目的面积缩小了30%。

此外，政策的不确定在国外也同样存在。近期香港暂停投资移民，楼市收双倍印花税，英国、澳大利亚、新加坡、加拿大等收紧并提高移民门槛。以及传闻澳洲拟对外国购房者开征新税等，均会对海外房地产投资产生消极影响。

另外一个直观的风险是汇率。澳大利亚元过去五年已经贬值了20%，对于海外投资者而言，过去五年就算有利润，那也都白赚了，甚至赔了。

纪言迅还指出，文化冲突、经济走势、政权交替、战争外交、商业环境、市场上供求关系等因素，往往带来不可预知的风险。这些因素都需要投资者仔细考量。

“出海”要做足哪些功课

“因为目前国内经济不好，很多人都一窝蜂地出去，往外走的特别急，跟风，甚至去比较偏远的地区，什么蒙古、越南、东南亚，甚至一些非洲国家都去了。但问题是这些国家基本的条件很多人都是不了解的，以为用国内的那一套方法去就可以了，结果“碰钉子”的事情很多”。纪言迅称。

因此，“作为投资人，我们一定要做好功课，不能说像以前似的，去一些比较穷的地方砸钱就可以盖了，一定要了解当地的情况。不是盲目地去找一些大的地标性的物业一买，买了再说。以像有钱人出去抢购奢侈品一样的心态做投资，是不行的”。

此外，还要转变投资思维，国内找省长吃饭的“老一套”在国外是很难行得通的，只会浪费时间。，甚至适得其反。

那么，对外房地产投资要如何做好功课呢？

纪言迅建议，投资者要花时间对投资目的地、资产类别和项目标准进行资格预审，同时，雇佣专业的团队来管理和运作。例如与研究机构或顾问机构保持合作以获取长期的专业支持，以更好的制定策略。

最后，做好本土化工作，包括作风和意识的本土化，以及聘用一些外籍员工。这样有助于更好地了解当地市场、经验和文化差异。有助于加快建立当地市场的知识库和获取项目的能力，并帮助中国高管积累海外市场经验。