2015云估价创新发展论坛图文直播(实录)

主持人陈江根：

尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，大家早上好！

欢迎来到深圳这座中国最具创新精神和创新活力的城市，今天的论坛是由深圳房讯通主办、全联房地产商会、DMGT与深圳蓝图资本协办的“2015云估价创新发展论坛”，在这么一个创新的城市举办这么一个创新发展城市非常荣幸。欢迎大家的到来！今天的论坛还得到了新华社、网易房产、新浪乐居、腾讯房产、搜狐网等媒体的大力支持，我叫陈江根，来自联合主办单位全联房地产商会，非常高兴今天为大家主持今天的论坛！

女士们、先生们，在过去的20多年中，随着国有土地有偿使用制度的出台和住房制度的改革，房地产市场得到了迅速的发展，同时也带来了房地产买卖、租赁、抵押、保险、拍卖、征用拆迁等房地产经济活动的发展，但是这些经济活动都离不开我们不动产估价行业的服务，与房地产行业一样，不动产估价行业迎来了迅猛发展的“黄金时代”。

目前我国的房地产估价机构超过6000多家，执业的房地产估价师约3.5万人，土地估价机构约3000家，执业的土地估价师约2万人，全国的不动产估价行业的从业人员接近40万人。

伴随着10多年的高速度、高利润、粗放式增长之后，整个房地产的生态环境发生了巨大的变化，同时，从2014年开始国家陆续出台了取消职业资格认定，放开中介服务费，规范中介服务一系列政策的出台，不动产评估行业也进入了“白银时代”。

在互联网+时代、在大数据时代、在房地产市场细分的时代，危机与基于并存，不动产评估企业如何变革我们的管理机制？如何拓展我们的服务市场？如何创新我们的技术手段？如何深化我们的服务内涵？如何用我们的品牌去赢得市场，用我们的产品去留住客户？

希望通过今天的论坛让大家都有所收获。

接下来我向大家隆重地介绍莅临2015云估价创新发展论坛的各位领导与演讲嘉宾，他们是：

钟彬 全联房地产商会秘书长

Mr.StephenStout DMGT亚太区CEO史蒂芬.斯陶特

Mr.MarkMilner Landmark马克.米尔纳

陈俊杰 DMGT亚太区业务发展总监

金雷 新华社经济信息编辑部价格信息专线副总监

耿继进 深圳市房地产评估发展中心主任

周灝 量化派创始人、首席执行官

陶文礼 深圳蓝图资本管理有限公司CEO

施良 深圳市房地产评估发展中心监察评估部副部长

闫旭东 北京仁达房地产评估有限公司总经理

王波 深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司董事长

蒋文军 浙江恒基房地产土地资产评估有限公司总经理

李娜 深圳市世联土地房地产评估有限公司总经理

宋星慧 深圳英联董事长、中估联行代表

孙杰 深圳房讯信息技术有限公司CEO

打开网易新闻 查看精彩图片

由于来自全国各地的200多家的嘉宾不动产评估机构的嘉宾非常多，我这里不一一介绍，同时感谢新华社、网易房产、新浪乐居、腾讯房产、搜狐网的媒体朋友们，一并欢迎大家的到来！

2015云估价创新发展论坛的内容非常丰富，我们一共安排了6位演讲嘉宾的演讲，还有3组的圆桌对话，还有战略投资签约仪式以及论坛的晚宴。

俗话说“贵人出门多风雨”，这么多的贵人来到深圳，从昨天晚上开始深圳一直在下雨，今天早上有很多的嘉宾可能还堵在路上，还有一位演讲嘉宾今天凌晨被通知航班取消，所以我们论坛的议程也会作一些相应的调整。

论坛开始！首先掌声有请深圳房讯通信息技术有限公司CEO、云估价品牌的缔造者孙杰先生致欢迎辞，有请孙总！

!

打开网易新闻 查看精彩图片

孙杰：

非常开心看到这么多朋友来到深圳，刚才主持人讲了“贵人出门多风雨”，我好想五行里面缺水，今天论坛开始下了一些小雨对于我来讲是一个好兆头，感谢大家的莅临，谢谢！

尊敬的各位领导、尊敬的各位来宾、各位朋友们，大家上午好！首先请允许我代表主办方对各位莅临“2015云估价创新发展论坛”表示诚挚的敬意和衷心的感谢，谢谢大家！

现在正在流行一个热词“互联网+”，李克强总理在今年的政府工作报告中提出了一个新词，所以广受关注，总理在工作报告当中所提出的互联网+，实际上不仅仅是指知识创新2.0的背景下互联网的严谨，推动中国实体经济朝着更加智能、更为创新发展的内在逻辑，正因为此，面对经济新常态，无论是转方式、调结构还是保增长、惠民生，互联网+最大的乃是从根本上倒逼人们的创新思维，明白没有创新就没有未来。当前不动产评估行业面临着取消执业资格、放开服务价格、规范中介服务等这种因素的冲击，互联网焦虑症包括互联网行业里面各个传统行业当中都在普遍蔓延，大数据时代对行业的发展提出了更高的要求，我们也需要对互联网的思维对行业的发展进行战略的思考。由于可强总理的背书，互联网+俨然已成为各行各业转型需求的热门打法，利用房地产大数据将各类房地产服务互联网化，是很多大型估价机构的着眼点。而更多的估价机构因为规模可能还比较小资源有限、业务模式单一等问题，仍然在苦苦地思索着这种转型的方式。

我们今天的论坛主题是“携手进入房地产评估+时代”，就是想通过与会嘉宾的交流讨论，给大家带来一些思想的启迪，稍候可以听到各位嘉宾带来的包括房地产的形势和销售的趋势、风险定价等等一系列行业关注的话题，他们会发表精彩的间接。

本次论坛的宗旨是为了促进互联网平台及大数据在房地产行业的应用，探讨新形势下房地产估价行业的发展趋势，加快推动房地产行业进入大数据，构件房地产行业的和谐新生态。最后我们借用李克强总理说过的一句话“站在互联网+的风口上，顺势而为，让中国的经济飞起来”，我也想用这句话对我们主办方对这次论坛的期望，站在“互联网+和大数据的风口上顺势而为，会使我们房地产估价行业飞起来！”谢谢大家！

!

主持人陈江根：

谢谢孙总的致辞，接下来进入“2015云估价创新发展论坛”演讲环节，第一位演讲嘉宾是钟彬先生，他历任美中城市规划基金会总干事，云南龙润房地产公司总经历等职，现任全联房地产商会秘书长，因工作需要他还兼任全联房地产商会金融工作委员会联席秘书长，全国房地产商会秘书长联席会监事长等职。钟彬秘书长有着房地产开发和金融服务的双重从业经历。他参与了主导全联房地产商会系列金融创新行动，参与了ELite国际不动产投资资金的投资与管理实践，开启了中国房地产企业“抱团”投资海外地产的先河，并开创了该领域的数个行业创新。钟彬秘书长今天演讲的主题是《当前房地产行业形势及创新趋势》，掌声有请钟彬秘书长！

!

打开网易新闻 查看精彩图片

钟彬：

非常高兴出席这样一个会议，商会最近的活动是蛮多的，最近我们商会除了我还有江根、任华秘书长都参加，为什么？房地产2013年的收入8.1万亿，去年是7.4万亿，我们这个行业大致的收入是300—400亿，不到我们行业的1%，为什么我们会来？是因为我们看到在估价行业的背后是中国未来发展的一种趋势，他本身的价值没有被充分地发现，他可能对我们中国房地产未来尤其是存量房产存在巨大的机会，所以我们今天来和我们估价行业的各位同仁，相互交流，也向你们讨教，我们希望你们的介入会让房地产、会让我们中国的不动产行业更有价值。

一个成熟的市场里面、一个成熟的经济体里面，房地产依然扮演了非常重要的角色，但是这个角色很可能不是新增而是存量，在存量里面对价值的判断，也是衡量一个行业是否具有专业度的维度，今天我们来参加这个会议，也是希望能够看到我们这个行业能够尽快地引爆他的价值，能够为我们房地产行业提供更多的支持。

今天有这样一些问题跟大家分享，我讲三个方面，一个关于房地产在国民经济中的地位，我们怎么看房地产。第二是当前房地产存在的问题，现状是什么。第三是创新与趋势是什么。

我是2011年到的房地产商会，到今天已经是14年了，这14年当中我们能够看到什么，其实我们看到了房地产巨大的引爆，那个时候的房地产跟今天真的是两样，那个时候我们并没有想到这个行业会这么庞大，包括那个时候的企业，房地产商会成立的时候跟深圳非常有缘分，我们在2000年的时候在深圳住交会的时候作一次筹备，那时候我们的名字是“中国住宅产业联盟”，也是星星之火开始燎原，那时候只有33家企业，那个时候都比较小，并不像今天这样非常有品牌度。那个时候的33家包括今天的很有名的包括泰达、招商、龙湖、万达，那个时候都不是很大，还包括那个时候的顺驰，这样的企业到今天已经是非常有影响力了。

看看我们这个行业的一些变化（PPT），为什么房地产是中国的支柱产业，因为我工作的原因去国外可能还是蛮多，去年我在美国待了两个半月，美国的房地产到今天依然是重要的支柱产业，为什么房地产当出现一些苗头不好的时候，政府会迅速出政策来促进恢复他这样的一个状态，是因为我们看到他对这个行业的影响其实是很大的。从GDP的角度来讲，我们的总投资占了社会的1/4，为什么现在我们的GDP下滑，很大程度上跟房地产有关系。

2013年的数据比较典型，那一年商品房的销售额创了新高8.14万亿，约占国民生产总值14.8%。另外一个比重他又占了固定社会资产投资的比重从86年的3.2%上升到了2013年的19.3%。三驾马车都知道消费是乏力的，外贸其实也是有很多障碍的，但是靠什么在拉动一直靠投资拉动，主要是靠社会投资在拉动，这块房地产的比重占了19.7%占了1/5，房地产的比重大整个拉动比较大。目前中国经济没有完全转型过来的情况系，还是靠投资拉动的情况下他依然是一个重要的引擎。为什么我们是支柱的行业，为什么当我们一下行的时候政府会那么重视。这是2013—2014年商品房销售与GDP占比的情况，我们看到2014年以后我们的变化、我们的GDP，我们对他的贡献率已经在下降了。

房地产带动的行业产业链是很广的，其实他是两个方面，一个是投资的带动量，一个是消费的带动量。全国工商联的商会现有接近30家，深圳的百度也是我们商会文化产业的会长。其中一旦开年会，各个行业的商会开年会，钢铁、家居他们开年会都会邀请房地产商会，包括我们去作主题演讲，为什么？因为我们跟他们关联太大了，他们不好他们会说“今年我们的行业不好怎么办？我们听听房地产商会怎么讲，他们不好了所以我们不好了。”我们好他们也会请“他们的行业形势很好今年的机会很大”。我们对他们的影响真的非常大。

这里面我们看到三个方面，第一是投资带动哪些投资的关联企业，消费带动哪些消费的行业，同时我们对就业的影响也是非常大，其实是正负相关的。过去一直说房地产应该产业化，房地产商会的创会会长也是我们的荣誉会长，原来在房地产司做司长，在房地产住宅产业办当主任，一直推动产业化。后来因为他作为我们的领导也是老师告诉我们说，这个实际上在很长不断时间没法导入，以后中国有大量的农民工进城，他扮演的主要的角色就是建筑工人，你要满足他的就业，所以住宅产业化很难。但是看看今天，今天20—40岁这个年龄段的进城工人大量锐减，由于人力成本的大量提升，提升你也找不到这样的人力资源，我们的产业化呼之欲出。整个变化跟人口结构、跟中国大经济密切相关。所以我们的行业为什么说跟投资、跟消费带动性越大。

今天讲说房地产行业受了影响，的确是。昨天晚上我在晚饭的时候跟大家交流，去年年底APEC会议的时候美国助理国务卿和房地产商会座谈到中国来问了两个问题，一个问题是中国房地产会不会有崩盘，因为如果说崩盘对全球经济和对美国经济都会有影响，当然我们认为这是不会。第二，中国房地产会不会下行得很厉害，我们认为也不会。不会的原因在哪里，我们只看到新开发这一块，没有看到存量的巨大市场，在存量的市场里面会引爆很多新的产业，所以我们会发现我们有巨大财富的房地产企业今天在干一件事叫“去房地产化”，你真的去得了吗？是去不了的。但是他想表述的是说，我依托于房地产这样一个巨大的存量市场，我给你作新兴的行业，这就是一个未来巨大的机会。

房地产其实除了这些以外我们会发现他跟财政的关系也很大，我们算极端的这一年2013年，我们房地产的税收是2.4万亿，占了全国公共财政收入的12.9%，这是很大一笔数字。我们再看一下地方财政土地财政，商会一直特别关心土地财政，我们一直提醒土地财政，从这个数据来看，去年绝对数虽然说我们相对数比重在减少，但是绝对数还在增加。所以我们国家的现行国家财税体制决定了地方政府他要发展，其实他主要靠两个，一个是靠发债，第二是靠土地财政。发债的基础也是土地财政。如果你要改变我们中国房地产基本逻辑是土地逻辑，这样一个逻辑要改变就会深刻地影响土地财政，你整个的国家财税制度必须改革，所以中国房地产的改革一定是顶层设计的改革。

上次我跟胡润在一起交流，他说前十强的财富榜里面有五个跟房地产有关，而且这五个里面都是我们商会的副会长，从这里面看到房地产已经成为生产富豪最多的，不仅对国家有很大的贡献，对企业创富也是很大的贡献。

我们看一下中国房地产这样的一个逻辑，过去十年房地产受益于五大红利，我们其实在做的时候从来没有想到说什么会影响我们，我实事求是说，房地产商会是一个对研究非常重视的行业商会，对理论研究、对行业组织的研究花了很多的精力，后来对我最大的启发是，发改委有一个宏观经济所，是对我们国家研究非常重要的一个决策部门，后来我们请他们的所长帮我们作研究，我们商会算是各个行业商会里面比较有钱的，但是我们依然跟企业没法比，我们每分钱也是精打细算的，那年我们拿了很大一笔钱做专业的研究房地产的商业逻辑，罗所长做完了以后说花那么多钱去做研究就是一句话。

五大红利：

第一个红利是人口红利，没有中国巨大的人口红利跟消费市场，你在国外看资本市场，只要你的技术在中国能够推广，你立刻有上市的可能性，因为面临着巨大的一个市场。中国这个市场人多且他愿意消费，而且他还有财富消费，印度也有很多人，印度的那种逻辑观、哲学观不是要消费，他需要享受的不是今世的财富，他需要享受声明当中轮回当中对自己的超越，所以他的价值观不一样。我们中国历来追求现实的东西，所以人口红利巨大的人口带来消费红利，这是我们在全世界公认的。我们现在又讲说中国未来的乏力，为什么？因为我们会进入老年社会有消费能力的人会减少。人口红利在房地产黄金十年当中是第一要素。

第二要素是城镇化红利，人口到哪里去了，全部涌入城市，对城市建设、城市更新有影响，原来我曾经也牵头创办过全国房地产的设计联盟，我兼了很长一段的秘书长，当时我做秘书长的时候一直坚持一条，就是要把中国的房子由中国制造变成中国创造，因为我们发现对中国城市最大的破坏不是文化大革命，是黄金十年对我们城市的破坏，再也找不到这个城市的痕迹了。但是深圳是一个新城没有感觉，比如说我们每个人回不到自己的故乡了，故乡的乡愁早已被城市破坏掉了，这是负面的东西，正面的意义是大量的投资、大量的建设、大量的改造，的确速度提升了。

第三是经济发展的红利，如果经济不高速发展谈不上财富。

第四，制度性改革红利。

第五是国际红利，那时候WTO要进入的时候，我们都以为会对中国诞生很多负面的东西，我们谁都没有想到WTO进入以后对中国经济占了那么大的便宜，逼着美国重新制定新的国际规则，认为WTO完全让中国受益。这里面形成了三驾马车里面的外贸出口几乎每年2、3位数的增长。你到任何一个国家里面去，你要买一个纪念品回国一定要看一看后面是不是写着“中国制造”。全球都看到中国这样一个市场的进入，这是很大的一个方面。国际红利里面除了经济的红利还有一个政治的红利“911”，那以后全美的目光对着中东，中国被忽略了。拉登被干掉以后中国和美国之间的环境也不是那么友好了。

我们今天来看人口红利用一个快速增长便为逐渐老龄化，所以我们认为现在要全面地放开二胎否则对中国的经济有很大的问题。这个问题我在读大学的时候写了一本书《独生子女与中国社会》，那时候是联合国赞助我们中国出的，那时候中国的人口曲线显示出，如果计划生育政策不改变，对中国经济的打击甚至是致命的，没法年轻人承载那么多的老年人。

城镇化红利还在延续是结构性了，经济发展红利也看到，中国的经济今天发生了很大的变化也面临很多的危机，今天已经在探讨的我们并不担心通缩，日本的教训告诉我们通缩比通胀更可怕，所以我们看到在不断地降息、降准，但是经济也发生了问题了。最后一个国际红利也发生了变化，我们今天对外出口实际的数据已经不是正增长其实是负增长了。但消费我们没有起来，如果你的投资还在下降，你的经济结构转型不会成功，你转型一定是说这边不错这边差，等差的好了以后来转，你要给我一个转型的喘息的空间。

我们都面临问题了，这五个红利里面谁最重要？就是刚才罗所长说的，中国房地产的核心是什么？是制度性改革红利，是土地红利。

中国的第一个问题内部商业逻辑制度性土地红利，这是房地产所有的成功秘诀。过去没有土地市场，招拍挂制度形成了土地市场。这是最早从深圳的改革开始了，通过这个我们有了市场招拍挂。但是也出了问题。第二件是取消福利分房形成了巨大的一个刚需市场，13亿人里面所有的房子都不是你的，是国家的，你租国家的是公房，那时候很少有私房。突然间发现我们有了一个巨大的市场，有了钱，中国人对土地、对房屋先天就有一个崇拜于是去买房，这个市场太庞大了。所以才会有8.14万亿的高峰。最后一个是按揭金融市场，有了土地市场这是生产要素市场，有了消费市场还有一个金融市场，三个市场一合流形成了一个巨大的崭新的市场，我们发现中国房地产在那段时间，只要你你胆子大你足够坚决一定成功，如果你胆子小如果你瞻前顾后一定不会发那么大的财。他的逻辑核心是三大改革成就了房地产过去的黄金十年，这个黄金十年的核心就是制度性土地红利，但是今天也没有了，招拍挂制度因为我们没有去关照十年来保障房这一块，所以我们有一个保障房巨大的缺失。之前房地产商会是提供建议，我们甚至要发一个产业基金关于廉租房资金，但是政府没有足够重视到，现在补课也很好，我们意识到我们在做了。

我们看一下取消福利分房里面没有去照顾这一块，我们应该有保障房，应该是双轨制，全球都是双轨制，既要有市场的也要有保障的。招拍挂制度最大的问题是形成了土地财政，真正推高房价的不是消费而是土地价格。我们因为也有一些基金来做，发现北京最近推的所有的面粉都比面包贵，这就有问题了。

第三是按揭，按揭市场以后其实是需要警惕的，我们的房子一直在涨按揭没有问题，我们会发现美国的金融危机整个的全球到现在欧洲都没有走出来的经济危机，他的源头往上面说是金融危机，而金融危机往前面走是房地产危机，而房地产危机里面很大一块来自于给了没有承担能力的人释放了贷款让他去买房，这个逻辑是非常清晰的在美国。后来因为这个事这个哥们儿还获了诺贝尔的经济学奖。我们一定要充分看到房地产的风险在哪里。

这三个制度改革的红利到今天已经是没有了，或者说正在消失。下一步怎么办？我们来看一下今天的问题（PPT）。

这是最近的一些数据，这个数据显示十大城市的房地产，房地产在很长一段时间，还有一些在环比上涨，其实连续16—18个月，房地产的环比和同比全部在下降，下降是个主旋律对于房地产来说。房地产如果核心看，从2014年以来到现在的一个变化是什么，其中一个变化就是房地产的同比环比增长速度在下降，涨幅在下降，甚至出现负增长，这是一个核心的。但是我们也承认，经过这些疲软以后，房地产最近出了一些救市的政策，救市的政策在短期内是有效果的，2015年4月的房企销售明显回升，回升的原因第一是有政策，第二还有你的销售策略，有些企业就降价走量。上升最多的是保利这些，环比上升有一些企业。但是有一些企业还是有一些问题的，上升最多的房企为保利，同环比达到60%、78%，规模房企中万科、万达上升同样非常明显。原因在哪里？政策的利好，降准，4月20号，5月11号降息。可以预见到未来的利好政策还会出现。还会不断释放一些政策。

但是今天房地产的主旋律是三个字“去库存”，因为我们市场依然是高库存，这个库存里面会看到三个库存，第一个是建好的房子，第二是待建的，已经建好的房子，一个正在建的房子在建工程。第三是买了房子买了的地，土地在建工程跟已经建好的房子都还在高企，尤其有些企业。我们讲中国房地产的特点是什么，有人问我说中国的形势好吗？中国太大了。

中国房地产的去年有几个特点：

第一个是全面下行，甚至在加速。现在开始已经在去年年底企稳了略有回升，这是第一个趋势。

第二个趋势，中国房地产是城市、区域、房企严重分化，你问我哪好，我要问你哪个城市好。甚至温州这个城市市区和郊区都不一样，不是一揽子来看，房企不是问哪个好，不是大企业好小企业不好，但是数据显示去年东部、中部都在下降，西部的房企同步的环比还在上升呢。

第三个特点是高库存，受人口结构的影响，中长期的住房需求将大大减缓。目前来看去库存是当前一个主要的任务。去库存有很多的方法，一个是真实的去库存，第二是虚拟的去库存。真实的去库存是把房子卖掉，虚拟的去库存上市公司可以做一些财务报表的调整，把一些东西调到表外暂时离开我的表内，否则我上市的指标会很难看。

房企分化的严重，2014年80个放弃过了百亿，我们这个行业才300、400亿，相当于3个企业就干掉了。创收2.8万亿，市场份额接近了40%，虽然去年的销售没有前年好，但是去年再次显示了房地产高度的集中化。还有一个很重要的特点，原来房地产区域性是很强，深圳最大就是深圳的，外地到深圳来你排不过他，南昌最大就是南昌当地最大的现在没有了。你到各地去，当地的龙头可能有些还有一两个，在前十名，剩下全部是全国性的企业。百亿企业阵营之间分化拉大，强者恒强的姿态更强。

很多的数据显示，其实我们讲到了第一阵营是2千亿，第二阵营可能是3百到1千亿，第三阵营是百亿上。逻辑是什么？我原来自己以为逻辑是2千亿以上的是全球布局，千亿以上的300—1000亿以上的是全国布局，可能在某些领域他比较突出。百亿以上的是深耕某一个区域。我只看到了一个表象，背后是什么？后来我发现你看一下他的财务报表，财务报表最后的资金来源，最后显示他有足够的资本支持他，如果我给你1千亿，你一定做到2千亿，资本金1千亿了。假设你有一个足够的团队，你有一个机制，我给你1千亿一定做到2千亿。现在我给你20亿你能够做多少？你可能只能做30亿。其实背后是资本在追逐，这个越来越像海外了，海外的开发商跟投资商是截然分开的，海外最大的开发商他每个项目里面投资就是5—10%，剩下都是投资人在投他就是GP。GP拿地、开发、建设、运营、销售，他把销售给一些机构客户，跟公会打交道、跟银行打交道，考验他的是轻资产能力，所以他的设置会很高，他不会跟重资本一起结合。

中国企业的拉达，第一看起来是产品类型跟区域的差距，其实不是，其实是金融背后的差距，金融背后的差距其实是战略差距。所以从这个意义上来讲，我们中国的房地产还面临着很大的一个提升的空间。

土地资金、人才往大企业集中，中小房企拿不到地，钱跟高端的人才变成投资商持币观望，债务紧逼。现在大企业职业经理人都想创业，创业潮席卷所有的行业，每个企业明星的优秀职业经理人都想自己干，所以他们也面临这样的一些问题。

创新，过去房地产是什么？地产、金融与产业的结合，核心是地产。现在是什么？现在是金融、地产与产业的结合，金融成为一个非常核心的要素，所以房地产商会里面我们专门作了一个中国金融工作委员会，还有一个房地产基金专业委员会，主要是一些基金们，后来发现基金们的钱是募的，后来要找到最后的金主是谁，是中国最大的财务公司、保险公司、券商和银行的理财，所以我把他们全部拉在一起作了一个金融工作委员会，在商会来合作。昨天晚上深夜我们深圳本土的企业也是商会的秘书长李秘书长在沟通，我们在深圳建一个点，把深圳的同业跟北京的同业作一个互动，和香港同业怎么来做，我们晚上开了一个会。

现在是金融，未来是产业、服务业，房地产的核心是金融。现在我们看到但是他的竞争力在于你的服务，这是我们的逻辑变化。这种逻辑变化以后，我们看一下我们的估价行业，这里面过去看不到你，现在你开始有价值了，未来你就有很大这样一个独立的空间了。

中国房地产模式的变化，这样以后我们会看到产业化，我讲的产业化是跟产业结合的“化”，还有金融化，绿色低碳化，信息化，这个信息化其实就是互联网+，还有你的深度国际化。如果你不具备这样的专项能力、这样的软实力，你没有前途。我们来对标所有的企业十强每家都这样做，比如招商，比如万科产业化、金融化、绿碳化、IT化、深度国际化，全部是一样的。

就以国际化而言，我在主导商会做海外投资，我是偶然发现商会42个副会长有20个已经投了或者正在投美国，所以马上跟他们全部联系起来说我们一起投吧，不要这块地我们又去飙，在国内可以把地价飙高对土地财政是一个贡献，我们在美国没有必要做这个贡献。我们发现都在干这样的一个事，核心是金融、服务化、产业化是三个核心，你要有实业做支撑，你要有服务的产业做这样的一个推动，你要有金融化作你这样的一个基势。你会看到最近的一些趋势，产品中单一的消费型产品，向经营性和综合型转变，产业与地产，旅游地产、养老住区、园区地产、商业地产都在做。

他说我要从一个开发商向运营商跟服务商转变，万科、绿地、世贸、北大资源他们的变化，我从开发商转向一个服务商或者是城市运营商，我们要把可持续建筑走向智能化、绿色技术和产业化的结合，商会不断地帮他们做绿色地产的基金。互联网带来了营销模式的改变，这个包括平安好房、房多多这样一系列的发展。我们看到互联网对房地产开发链条的渗透，从前期准备到开发建设、到运营管理、到企业融资、施工、销售、电商平台、房屋装修、社区运营，看起来IT对我们的改变是技术，但是实质绝对不是，实质是对我们的生产关系发生变化了。最后发现互联网真的是一种思想对你颠覆，别人跟我讲一句话原来我不承认，什么最容易做，就是电商。什么最容易被互联网改变，市场化的没有管制的。我们这个房地产要盖108个章怎么样互联网？后来发现不是这么回事，人家改变的是你的战略思维，改变的是你的组织架构，改变的是你的生产关系，改变的是甲乙方的逻辑，所以互联网对我们的影响一定是深刻的30号我们会搞一次互联网大会在北京，6月我们在深圳做一次社区O2O的大会，商会7月份做一次互联网的大会，预期让别人把我颠覆不如我自我革新，我联系所有的电商这样移动互联的企业，这些国际的、国内的这些机构，让我们共同来合作，自我革新。所以互联网对我们的改变是很大的。

养老行业爆发式地增长，大规模地并购海外投资不断地加大。我今年去了两次美国了，我去年去了五次就是跟海外的合作。对商会来讲，客户在哪里我就在哪里，所以我必须对我们的客户、对我的会员服务好。商会在绿色建筑方面做了很多的服务，包括标准做了，绿色养老联盟做了，绿色的产业基金我们做了，还做了很多示范，商会主导做了3千平米的绿建，包括养老示范项目起来了，还有海外投资，商会做了很多这样的工作。

商会不仅要提供政策的平台，还要提供产业服务，还要引导你们大家去做。

比如今天我们来开这个会，我们也是希望商会能够在估价这个行业里面能够和大家合作有所作为，能够进一步改善我们行业的环境。

这是部品，这对影响非常大，我们对你的建造成本直降10%，今天这样一个房地产利润被高度挤压的环境下，这样的东西带来的效应会很大。最近商会做了一些活动，我感觉有300亿跟400亿的规模，我认为他的现状规模小，他的痛点是两个，一个是市场空间被挤压，你面对终端、对消费者，消费者每个人都想知道消费者值多少钱，银行跟我们对接。你跟你真是的消费者没有在一起，你完全被中介化了。互联网一个核心的意思就是去中介化，房多多就是打法把中介干掉，把代理公司干掉，直接跟代理人一起搞。市场空间被挤压了，你的专业价值被扭曲了，我并不需要知道你跟我的钱是多少，因为你是谁受托你的，是银行跟中介公司，他要你做这个价值，你的功能是图章，因为你是有牌照的你给我盖这个图章，这两个痛点对我们有制约的。

未来一定有希望，我们房地产来看基于云估价的互联网+，我认为这个希望是来自于四各方面，第一个方面是由于我们通过互联网以后、通过技术提升以后，来提高了我的效率，优化了我的效率，这是比较重要的一条。第二是我的流程优化了我的生态，这个生态里面是两个，把很多灰色的东西去掉了，千万这个行业不要成了一个保险行业靠拉业务，而是说我的生态里面靠我的专业价值获得的，这个生态标显了我的专业身份，流程化生态，生态是我们的行业生态。第三是数据创造价值，所有的东西出来以后如果再进入一个云端里面，我们研究他会创造很多崭新的市场，为什么这个房子在这个区域会卖，为什么是这个价格。我上一次跟任华秘书长一起建了一个美国的专家，很年轻的经济学家他研究了一套数据，关于如何评估我房地产的价格，你会发现跟真实的交易价格极其相近。我认为大数据一定会创造这样的价值，创造我们今天新的收费模式。当这些技术、流程、数据以后，形成一个真正的基于估价行业的大平台，这个大平台会引爆一个全新的市场。也许我们未来不是300亿、400亿，是3000亿、4000亿甚至上万亿的市场，未来的房地产一定所有的东西都后端、二手房，二手房的价格一定需要一个专业来评估、来判断，而不是靠一个中介来帮我们做这种事情。

所以我认为未来我们的估价行业前景无限，也感谢各位行业的人士，我们共同来努力，谢谢大家！

!

主持人陈江根：

钟彬秘书长在刚才演讲过程当中用30分钟的时间对我们中国房地产行业十几年来的发展规律、红利、模式、经验深入分析，描绘了行业发展的趋势和前景，特别对我们的不动产估价行业和企业的价值进行了客观的评估与判断，同时也为我们的行业发展提出了一个方向，希望我们的房地产商会能够和不动产估价行业的企业有一个非常良好的合作开端。借此今天论坛的机会，让我们掌声再次感谢钟彬秘书长！（掌声）

接下来会请出第二位演讲嘉宾，他是来自英国的朋友，Landmark CEO 马克先生，他是DMGT土地及物业板块的CEO，曾在多个媒体领域担任过高层和董事会的角色，包括Landmark Information Group的CEO等重要的职位，其经营的网站在2012年和Zoopla.com合并创建了Zoopla地产资讯集团，不他还有多个数字媒体比如汽车、招聘、社交网站工作经历，也曾带领《每日邮报》商业团队构件《网上邮报》等网络媒体。掌声有请马克先生！

!

打开网易新闻 查看精彩图片

马克.米尔纳：

各位早上好，我叫马克，我是Landmark信息集团的CEO。我今天很荣幸作为房讯通孙杰先生的嘉宾来到深圳、来到这里，我非常感谢孙先生给我作出的邀请！很高兴在场看到这么多的来宾，刚刚开幕式我觉得非常精彩，也很期待接下来的会议。

今天和我一同来到这次发展论坛的是我的同事是史蒂芬，他是DMGT信息集团亚太区的CEO及他团队当中的陈俊杰先生。孙先生要求我花15—20分钟的时间来介绍我们的公司，史蒂芬接下来可能会在一个特殊时刻之后会来作另一步的介绍，这个特殊时刻将会签下跟房讯通历史上的新篇章。

我的公司名称叫做“DMGT”，我们公司历史很长，在1896年的时候有一对兄弟成立了英国最大的报纸集团之一叫做《每日邮报》，1922年的时候，DMGT集团成立，1929年第二代罗瑟米尔子爵，他是其中一个创办人的儿子，被任命为董事长。1932年的时候DMGT在伦敦证券交易所上市，他的股份保留至今。1969年，我们浮现出来一个新的战略，DMGT从专注消费者新闻到打造多元化媒体，推出欧洲货币杂志，进入商业信息领域。1990年，DMGT的董事会开到企业对企业就是B2B领域他更多的机会，我们想跳出做杂志、做报纸，我们就成立了DMGT的信息集团。

接下来我们做了很多收购，1988年的时候第四代的罗瑟米尔子爵阶梯了他的父亲任命为DMGT的董事长，结束了罗瑟米尔家族担任的历史，我们的新董事长不断地拓展新业务，1998年的时候RMS公司加入我们的集团，这个公司是斯坦福大学的基金会为保险行业提供高度灾难预测的模型。2006年的时候欧洲货币资金收购了中国金属导报，这是一家为英国金属行业提供优质信息情报的公司。2011年的时候最初起家的品牌《每日邮报》他亿去拥抱与互联网为媒介的趋势，完成了从纸质到数码化的华丽转身，成为了全球浏览量最高的一个新闻网站，如今在全世界全球已经有超过2.5亿的读者。

接下来放一个小短片介绍更多关于DMGT的信息，背景语言已经是中文，大家可以来观赏一下。

（播放小短片）

马克.米尔纳：

DMGT是一家建立于企业家精神和创新的全球化公司，大家刚刚在视频里已经看到了，我们把行业领先的公司和领先的优秀人才汇集在一起，为企业和消费者提供高质量的分析、见解、资讯、新闻和了我们的公司战略就是要以具有创造力、责任感和可持续发展的方式，在最具吸引力的成长市场提供高质量的信息和服务，建立盈利和股息成长的成绩和记录。我们的集团很大，共有9600名员工，营业额接近30亿美元，而且利润率非常的高。我们一个关键点就是我们看得非常长远，所以我们在做投资的时候都有一些元件，因为是一个家族企业我们在想公司的发展如何一代代传承。盈利一半来自数字媒体和信息部门，尽管消费者媒体和报业是我们公司重要的业务之一，我们3/4的利润是来自于企业对企业就是B2B的领域。我之前讲过了我们是一个全球化运营的公司，目前我们在40个国家有办事处，但是可以看到蓝色部分是我们的总部，我们的国际营业额占比是47%。

DMGT是一个世界级品牌的组合，我们有五个部门组成，每个部门下面有几家公司来运营，首先DMGT传媒是一个消费大众部门，拥有重要的英国报业品牌比如《每日邮报》、《周日邮报》，他也包括了《每日邮报》的数字版，他是全球数字浏览量的英文新闻报纸网站，其他四个部门全部是B2B的媒介。

DMGT的展览公司是一个专注于能源、建筑、室内装潢、数字市场营销行业的展览和论坛的举办商。

RMS公司他主要是针对全球的资产和伤亡再保险行业提供风险模型和数据来管理灾害的风险。

欧洲货币是一家媒体集团，专注于提供金融、金属和商品的行业信息，也组织论坛和培训课程。

DMG信息集团也是我效力的公司，他为全球的客户来提供信息数据和分析的支持。

我们的集团可以分成三个部门，B2B部门，消费者市场和战略合资部。每个部门下面有很多的品牌（PPT），如果我要一个个介绍的话可能需要好多个小时，甚至需要整天的是来介绍。我和史蒂芬还有我们的同事陈先生今天都在这里，如果大家对我们的品牌感兴趣的话可以跟我们探讨。

我详细介绍一下我们DMG信息集团工作的地方，DMG信息是一家总营收近6亿美元的信息商业集团，我们专注于3个垂直市场能源、房地产和教育，GENSCAPE和HOBSONS在能源教育领域非常成功的企业，我们在北美有很多的项目在运营，在亚洲我们的业务也在逐步增长。我负责的居于是绿色这一块（PPT），他代表了DMG信息集团在全球收入的一半。其中一个是Landmark，他们有一个共同的使命，他们心系于房地产与商业地产密切相关的数据和信息，我们不止是居民住宅还有商业住宅，这个成立于94年，我们在英国、德国和爱尔兰有办事处，我们有超过800名的员工，我们服务于多元化的客户群，包括银行和估价公司。

我们跟英国的四家主要银行有密切的合作，包括在德国的顶尖银行业有密切的合作。现在大家在屏幕上看到（PPT）的就是英国的金融中心伦敦城，大家可能看到这个图片都已经认出来了。在这里我们花了很长的时间同一些重要的银行界的大佬进行合作，包括汇丰银行。

我们的角色是怎样的呢？我们扮演的是一个中心化角色、非常重要的角色，这在英国的房地产抵押贷款市场是十分重要的，我们可以说是整个系统的中心，是行业的一个枢纽。我们通过点押的贷款机构比如汇丰银行或者是Santander银行进行我们的平台分配给评估公司，通过这样的一个表格（PPT）可以让大家看到我们角色的划分。比如如果有一位消费者他去我们的银行申请买一套房子，我们要做的事情就是做一个抵要价的评估，这个评估通过我们的系统进行分配，分配给某一位评估师。我们会通过这个软件的使用估价集团的行政团体找到了位置最接近该房产的查勘员，根据此信息进行工作分配。一旦我们已经把这个任务分配到了查勘员的移动平板上，他们会根据自己的工作任务去探访房产，把一些房产的细节记录到我们的软件里。有的时候他们会使用我们为他们提供的硬件设备、硬件仪器。接下来我们会提供一系列的数据来帮助评估员做出正确的评估和估价，评估和评价之前我们主要做的是通过软件来进行数据和信息的提供。在我们做出正确的评估之前，我们要保证所有的数据都已被记录。我们也要保证所有的表格都已经被填写，在这之后我们才会按完成这个任务，才会把他发回到银行。

所以为了保证这一一目标，我们的软件中间有一个内置的监管功能，在我们做房产或者是估价的时候有没有存在任何可疑的或者不明朗之处，有没有可能有人会作假呢？我们以英国为例，具有将近20亿美元的关于房地产接待的欺诈行为，针对这样的一种状况，我们提供了一系列的检查手段，来帮助银行找出可能存在的欺诈项目。

最后一个阶段是决定的阶段，到了这个阶段的时候我们希望我们合作的贷款机构已经对于做或者不做这笔贷款有了比较充足的信心，已经有了自己心中一个比较完整的答案，到这个阶段我们的工作也就完成了。

我们再看看我们的软件，我们的软件和我们的系统他能够提供的是一种移动化的解决方案，以及数据的服务，这些服务和这些数据是由房地产的专业人士来使用的。与此同时，我们还会有一套的调度系统，来帮助我们的行政团队获得同事们的位置和路线，以帮助我们根据他们的位置和路线分配和追踪估价任务。

所以Landmark能够为估价公司带来什么样的好处呢？我们看看在德国和英国，我们都有帮助我们的估价公司的客户能够更快速、高效的，而且是保质保量的完成工作。其工作的速度和效率能够大大提高。我们同时也能够帮助我们的估价公司的整个流程包括接受银行的任务和地域回报告的流程更加简洁，而且我们也可以让整个估价的过程更加有效率和省时。我们会作全面的审计跟踪，让我们能够帮助我们的评估人员做出的估价更加准确，通过这样一系列的措施可以减少欺诈和人为失误的风险。这是关于Landmark DMGT的介绍，也是为什么阴天我们会选择来到中国、来到深圳的原因。

DMGT来到这里是希望寻找一种创新的解决方案，来满足客户对于信息的需求，同时能够支持各种高品质的而且富有创新精神的企业，特别是媒体信息企业，我所在的Landmark这个企业，我们有这样的一种信心，我们能够找到同我们志同道合的合作方，比如说像房讯通。

我们发现我们同房讯通之间有很多的共同之处，我们都能够提供办公室软件自动化的系统，我们都会有一个估价的平台，而且我们都提供风险管理和评估的服务，同时我们都使用了一些现代的技术，在我们的移动解决方案上运用现代技术。所以我们非常高兴能找到房讯通这样一个志同道合的合作伙伴，我们相信房讯通是一个技术过硬的杰出公司。

孙杰先生以及他的管理团队跟我们在很多方面都有共识，特别是在抵押、贷款和估价行业，有着非常一致的愿景，这也使我们相信，我们合作有坚实基础的原因，也是基于此我们相信我们能够向房讯通学到很多东西，我们也希望房讯通也能够从我们这里学到一些在英国和德国市场运作的经验。

今天我非常高兴能在这里签约，这对于我们房讯通是要做出一笔重要的投资，我们会使其成为战略型的股东，在这里我们的心情是非常激动的，对于未来合作的愿景也是充满了期待。谢谢各位的倾听，谢谢大家今天的莅临！

!

打开网易新闻 查看精彩图片

主持人陈江根：

谢谢马克先生的分享，接下来我们要请在座的女士们先生们和我们共同见证房讯通和DMGT的签约仪式，这是云估价发展过程当中的一个重要的时刻。

有请签约嘉宾：

DMGTCEO 史蒂芬.斯陶特先生

房讯通CEO孙杰先生

同时有请见证嘉宾：

全联房地产商会 钟彬秘书长

DMGT亚太业务发展总监陈俊杰

无锡东信评估总经理施坚先生共同见证！施总是云估价的第一个客户，非常感谢施总的眼光和智慧，让刚刚诞生的云估价成功迈出他成长中的第一步。

史蒂芬先生从03年开始一直在DMGT工作，2013年5月被任命为集团在新加坡成立的DMG信息集团亚太区的CEO，并且负责制定DMGI在亚太区的业务。此外史蒂芬先生是一家为保险市场提供农业风险模型公司亚洲风险中心的主席，史蒂芬先生以前是Landmark信息集团的CEO，他现在负责集团在德国和荷兰的业务，有请孙总和史蒂芬先生！

（房讯通跟DMGT战略投资签约仪式）

祝贺房讯通和DMGT，五年前云估价的诞生为我们的不动产估价行业插上了互联网+的翅膀，今天我们共同见证了房讯通与DMGT的战略投资签约，这是为不动产估价行业的发展再次对接了国际资本的翅膀。现在我们需要有请台上的六位嘉宾共同触摸水晶求，为不动产估价行业新的发展开启新的时代！让我们一起倒数：5，4，3，2，1！

携手启航，愿不动产行业带着互联网+与国际资本的一对翅膀，飞得更高，飞得更远，飞得更好！

（启动仪式）

请史蒂芬.斯陶特先生和孙杰先生留步，我知道今天的签约仪式应该是创造了两个“第一”，第一个“第一”是对于中国不动产的估价行业而言，是获得了第一笔国际资本的投资，同时这笔投资也是DMGT集团在中国大陆地区的第一笔投资，所以我们非常有必要请史蒂芬先生谈一下获奖感受。

史蒂芬.斯陶特：

谢谢！尊敬的各位来宾，各位来自于房地产界的嘉宾们、女士们、先生们。我非常荣幸能够来到这里，大家好！

我第一次来到中国是1987年，那时候我也住在新加坡，我现在也住在新加坡。当时我主要是做的一些关于法律和税收书籍的出版，当时我们跟中国的法律出版商在讨论，我们要把中国的法律翻成英文，然后要把英国的法律翻成中文。当时我们的思路就是如果这样做的话，我们中英双方都能够互相学习，今天也是这样，我们在很多方面都可以互补。

深圳从那时候到现在经历了翻天覆地的变化，在1987年你基本上用手指都能够数得出来高楼大厦有多少个，现在到处都是高楼大厦，房讯通公司他所在的地区当时1987年的时候可能还只是农田而已，1995年的时候我离开了新加坡，之后在澳大利亚住了两年，之后回到英国。现在我还是会来到中国度假，每一次中国翻天覆地的变化都是让我叹为观止。

现在我去过很多中国的城市，包括最近刚刚去到北方哈尔滨，这是今年年初的时候，当时我是去参观冰雪节。我一开始的时候就想去看这个冰雪节，非常非常冷。2003年的时候我进入了Landmark公司，刚刚马克也跟大家说过Landmark是DMGT旗下的公司，在2003年的时候我有机会回到亚洲，然后又在新加坡住了一段时间。当时我DMGT的工作，就是我们去像在欧洲和美国一样去开拓一些房地产的市场，我们去帮助其他人去投资，然后帮助企业去发展。

为什么我们想进入中国？答案非常的简单，任何一家全球化的企业都无法去忽视中国的存在，这是一个非常明显的事实，中国的人口之大、他的建筑和基础设施的发展之快，比任何的一个国家都要好。但是我想现在整个的银行流程特别是银行贷款给消费者去进行购买房产的流程，还有整个的一个评估系统，很多时候这些系统都是跟我们在欧美的系统是相似的。中国在不断地发展，也是在经济方面发挥世界领先的地位，随着这种趋势的发展，中国人想要买更大的房子，他们希望买别墅，甚至他们工作的原因需要到其他的一些地方也要买房。所以种种原因，中国的房地产行业我想将会继续地发展，特别是我们有一个稳定的政治环境，还有一个很好的法制环境，所以这是为什么我们想来到中国，就是这个原因。

1987年到现在我始终坚信，中英两国我们在市场发展方面有很多互补的方面，所以我们也是能够去帮助房讯通更快地发展，我们可以去为房讯通的客户提供优质的服务，我们可以帮助房讯通去确保他的技术和软件都是世界级的。

虽然DMGT他是在伦敦交易所上市，刚刚马克也讲过了，我们其实本质上还是一个家族的企业，我们的董事长是罗瑟，我们会看得非常长远，这种短期的波动我们不担心，我们相信这是跟中国的哲学是有关系的，中国人也是相信要看得长远，所以不管在短期来说中国的房地产市场是往上走还是往下走，我们都会支持房讯通，因为我们相信或者对于中国房地产市场未来的潜力是有充分的信心。

我们对房讯通的支持不仅仅通过Landmark，还有任何在DMGT旗下的公司，我们都能够去竭尽所能帮助房讯通，待会儿孙先生也会具体介绍一下，比如说他已经跟我们在金融信息出版业务方面一些同事碰面过了，我们这个企业跟中国银行行业的一些相关的人员都有非常多的一些业务的往来。

为什么我们要投资房讯通呢？因为我们也是希望去在其他的一些国家拓展业务，所以我们不仅仅是在金融方面还有其他的一些方面都能够帮助到房讯通，从融资方面我们还可以带来经验、产品、专业技术、技术和我们自己以前接受过的一些教训。我们有一句谚语是“不要重新去发明轮胎或者是轮子”，意思就是说轮子已经存在了，你就没有必要再去发明了。意思就是我们会去确保房讯通要去不断地推陈出新，我们是希望能够跟一个具有强大的管理团队的公司合作，其实我们跟房讯通合作很好，虽然可能在一开始的时候跟孙先生还有 团队在交流的时候可能有一些语言上的障碍，但是我很快发现孙先生他其实对中国的房地产来说是具有非常丰富的经验，而且他的团队成员是非常牛的。

我们已经做了一定的市场调查，而且我们也知道中国的房地估价市场，还有中国的银行也是非常认可房讯通他所推出的一些产品，我们相信房讯通在接下来几年将会继续强劲地增长，我们也是非常高兴能够去跟房讯通共同来实现这样的一个增长。

再次对各位表示感谢，也是希望待会儿我们在会间会有更多的交流，谢谢大家！

!

主持人陈江根：

谢谢史蒂芬先生，我得问一下孙杰孙总，我没看明白，你今天是带着一个五岁的云估价的孩子和DMGT结婚呢还是给五岁的云估价的孩子定了一个娃娃亲啊？总的来说是一件好事，谈谈获奖感受吧！

孙杰：

好。今天非常感谢各位的莅临，见证了房讯通云估价的重要时刻，也不是“获奖感受”，现在的心情确实非常激动，因为五年了确实不容易，我们的团队也确实在这一路上面经历了很多的困难，刚才邀请了云估价第一位客户施坚施总来到台上见证了我们的重要时刻，因为没有施总第一次的孤立，可能我们也不会出来创业，当然在这里我还要感谢一下带我步入咱们数据信息领域就是房地产数据信息领域里的启蒙者，实际上是我们世联估价的李娜总，今天她来到了现场，娜总感谢您！如果不是世联给我这个机会，我实际上也没有这么幸运能够打开我的眼界，能够看到现在的这种商业的机会。

当然更应该感谢的是，其实坐在台下的云估价各位伙伴，我们的伙伴都非常给力，天气不好也赶来深圳，云估价的伙伴差不多覆盖了除了西藏以外，应该基本上所有的省份都覆盖了，如果没有在座的伙伴们的支持，云估价也不会走到今天，因为确实也是一路上走过来，我们有很多的不完善的地方，包括产品、包括服务、包括团队，就是在座的伙伴们的包容、理解、支持，我们才能走到今天，才能获得DMGT集团的认可。

刚才主持人在问我，我想这个应该是一个新的时刻，希望大家一起携手，我们把我们的估价行业带入一个新的时代。谢谢大家！

主持人陈江根：

谢谢孙总，在我们见证了对于中国不动产估价行业具有历史意义的签约之后，大家休息10分钟，论坛为各位来宾准备了精美的茶点请大家享用，我们在10：55的时候准时再继续我们的论坛。谢谢！

!

主持人陈江根：

“2015云估价创新发展论坛”继续进行，接下来我要为大家请出今天论坛的第三位演讲嘉宾，是来自深圳市房地产评估发展中心的施良先生，施先生是南京大学地理信息系统硕士，有十多年软件开发经验，主持买法了多个大型平台软件系统并获得部级、市级科技进步奖。目前主要负责深圳市房地产评估发展中心相关的各类数据库平台建设与拓展。施先生今天的演讲主题是《互联网+为房地产评估带来的思考》，掌声有请施良先生！

施良：

各位来宾大家好！首先我非常感谢云估价给我提供了这么一个机会，今天我讲的内容是《互联网+为房地产评估带来的思考》，这个题目非常大，我是做软件出身的，我在房地产研究中心也从事房地产评估的技术工作5、6年的时间，所以我只是给大家讲一下我的体会，当中有很多可能讲得不对的地方，或者是有些观念和观点大家有不认同的地方，抛砖引玉引起大家的讨论也是一件好事，我现在分享一下我个人的一些想法。

首先我讲两个部分，第一个什么是互联网+，第二是房地产评估。

什么是“互联网+”？这个概念我认为始作俑者应该是腾讯公司，我查了大量的资料发现“互联网+”这个概念的煽风点火的都是他在干的，互联网+他并不是简单的互联网的升级，他是要“+某某行业”等于互联网+的概念。互联网+不是对传统行业的颠覆，他实际上是一个升级换代的概念。我作为一个搞IT很多年的人，我觉得对于每一个IT行业的概念都不要过份地解读，比如像大数据、电子商务、物联网、智慧城市，每年都会有流行语，今年是互联网+。我们关注的是互联网带给我们什么样的思考这是最重要的，而不是要去追究互联网+到底是什么样的概念。

我在微信上面看到一个非常有趣的说法，再过十年以后说互联网不存在了，因为他已经无处不在了，所有的东西联网了，互联网到哪儿都可以上网就跟空气一样，他就不存在了。

我们看一下网络和硬件里面这几年发生的一些变化（PPT）。

红色的线手机用户的占有率在2013年的时候不断上升的，蓝色这根线是PC机的占有率，绿色的是平板。手机的应用率快速上升。2014年7月份手机的出货量，智能手机的出货量的比例非常高，可以看到现在大家买手机90%以上都是智能手机，功能手机都是老人机或者是给小孩用怕他玩游戏。移动电话的普及率的数据，红色的是移动电话的，蓝色的是固定电话的，移动电话的占有率在不断地攀升，固定电话缓慢下降。

再看网络，3G和4G其实本质上没有太大的区别，就是宽带介入的问题。3G、4G的用户比例不断地上升，2G的比例也是不断下降，这个大家应该是有感受的。

宽带接入，蓝色这根线是宽带接入的用户数不断地上升，窄带的肯定是越来越少，昨天听到一个消息说宽带的资费要下降30%，好像是国务院下的一个强行的命令，要求电信这些企业必须去降这个资费，更多的人会用宽带，用移动的手机。

下一步是什么，他可是一些可穿戴的东西，像苹果他推出来了iWatch，还有智能的一些电器包括自动驾驶的技术，所有的东西基于网络、基于硬件革新的速度越来越快，可以说是应接不暇。对于我们来说比较实在一点的是我们的手机都变成了智能手机，第二我们都在用宽带的东西。

房地产领域充分大量使用了智能手机，充分利用了他的定位和照相功能，我们采集数据完全可以用智能手机来做。我们的ERP系统，不断地向移动端迁移。第二是上网越来越容易了，我们一些公司的高管可以做到办公或者是做业务任何时间任何地点了，很轻松了，不像原来那么麻烦。

软件和服务的一些情况，这个数据是我们平时上网的一些使用的软件的频度，上面还有一个数据，截至到2014年6月，Google Play里面的应用数据达到了15万，苹果的AppStore达到了120万个，移动的APP是快速崛起也是快速萎缩，道理很简单，我们用PC用个人电脑的时候，我们以前也是装大量的软件，后来慢慢不装那么多的软件了，就在浏览器里面做了，相当于CS向BS里面转换了。移动APP也会集中到用微信、用浏览器做一些事情。但是比如停车可能装一些停车软件，或者是导向，留一些日常要用的APP了。

BAT成了中国互联网的新霸主，左边这张图并不完全正确，UGC就是用户内容发布的地方不止是 百度做腾讯也会有很多。我表达的意思是这三家公司（PPT）各自有各自的阵地，同时他们又互相交叉。我标了一个GIS空间信息，三家公司在空间信息当中有布局，百度有百度地图，腾讯做了街景有地图，阿里控股了高德，他们都有一个交叉。右边是表示了中国互联网荒漠化的图，圆圈的大小是他上市公司的体量，圆圈的坐标是上市的时间，这里面缺了一个，阿里上市是很大的一块。这三家公司的存在造成了中国后来从后期05年以后，中国就很少有这种大的互联网公司出现了，当然我这个数据是在今年股市爆发之前的数据，现在股市爆发之后据说有一些公司实质非常高，好象有一家暴风科技的连涨三个停板，他现在相当于八家迅雷、四家土豆，但是他做的一个是暴风影音的播放器，这个很难说他在风口上飞起来了，但是他是不是“猪”我不知道，但是这个确实涨得非常高了。

这个战火烧得很厉害，3Q大战，3B大战，视频、搜索、电脑管家大战，红包大战斗，三家打得不亦乐乎。比如大车的APP支付大战，洗劫了很多行业。

互联网还给我们一些变化，这是一种人文性的变化，文化媒介的变化，我们原来最早是由语言讲话然后变成了书、报刊，因为我们有文字，然后就是有电影、电视，我们可以看这种媒体的东西。网络出现以后我们可以通过手机、平板、通过电脑，我们会得到很多这种信息。这种文化媒介的变化会造成很多文化方面的一些变化，比如说语言，90后的语言，大家看这上面的这些颜色的字（PPT）你们并不明白，比如说“请允悲”，还有“麽麽哒”，他对语言的更新速度非常快，现在比较流行的是“颜值”。

还有一些是行为发生了变化，现在大家泡在手机上、泡在平板上的时间特别多了，人与人之间直接交流的机会越来越少了，这也是一个现象，我不能说他不对，但是他确实是真实发生在我们身边的一个情况。

这张图我看了腾讯他们出了一本书里面讲到的（PPT），互联网+对人的性格特征也是有一定影响的，这张图是人的左脑和右脑分别掌管了人的一些行为的特征，左脑主要是搞一些逻辑的计算还有一些语言这些东西，一些抽象思维、逻辑思维，右边这块这个图是画得比较炫，他是一种感性思维，比如艺术、感情、创造。互联网他给人类带来的一些影响是什么，他直接支撑了右脑的发展，对左脑支撑不多，人的性格会变得越来越感性。第一个因为他的影像展示技术越来越成熟了，我现在录一段录像直接发到网上了，微信直接照一个照片录一段录像很正常，这都是用右脑判别的。还有物质基础提升了，人的业余文化生活也丰富了，人越来越感性。还有媒介做的东西越来越煽情了，现在为了让别人点个赞，你肯定要把别人的情绪调动起来，所以我们现在看到的这些大量的微信的东西，或者这些媒体的东西，他一定要很煽情才可以，所以造成右脑的发展速度比较快一些。

这个代沟越来越明显，因为互联网数字化带来的代沟比较明显，有一本书进行了分类，1966年以前出生的是数字难民，我出生的那段时间我没有网络、没有数字化，我什么也不太懂，到今天我比较困难了，我要拼命地去学。还有66—78年出生的是数字移民，我出生的时候没有，但是工作当中不断逼着我不停地去学，还是要跟着后面跑的。78年出生的是数字土著，这一代人基本上赶上了数字化的过程，他们对数字化工具的使用相对来说是比较得心应手一些的。

还有一个新生代的特征，他是快文化，快餐文化，画面的切换速度非常快，看电影一分钟要切一个画面，另外他一心多用，一边看电视、一边听音乐，一边干一个什么事。快文化带来了一个直接的因素，就是大家在读书、读大部头的书的时间很少，这一代人他们静下心来读一本很厚的书这个是很少的。扁平文化，人际关系尤其是沟通很快，因为有先进的互联网技术，我跟一个人沟通不打电话发一个微信、发一个短信都可以。还有一个是宅文化，现在大家很明显他在家庭里面的娱乐是比较丰富了，大家不愿意到单位去了，也不愿意到外面去，在家里面他可以打游戏、可以上网、可以看电影，可以做各种各样的事情，这个也是新的互联网对我们生活带来了一个变化。

前面讲的这些人文方面大家应该都有体会，我讲一讲只不过大家都已经认同的。下面我讲一下对传统行业的冲击。

我在网上找到这样一个资料（PPT），这是腾讯跟企鹅质库的报告，他说的是互联网+红利时代，九大传统行业再现经济转型的一个报告，他讲了九个行业最容易产生的，他对各种大中小的城市取了一个用户，而且对用户进行画像，这是他做报告的这个团队，他选了交通、农业、金融、教育等等，其中有一个房地产，我非常感兴趣，他把房地产作为九大行业之一，他是怎么理解房地产的。我看了他的报告之后让我非常失望，因为我觉得写报告的这个人他对房地产行业真的理解不是特别深。举一个例子，他说买房的痛点是什么？买房能不痛吗？几十万一下子花出去了肯定很心痛，他说的痛点是房地产固有的一些痛点，互联网能够解决他多少的痛点也不一定。这个图里面可以知道，很多互联网公司已经在关注我们房地产行业了，所以他们认为这个房地产行业肯定是会有一些颠覆性的东西在里面，所以他们就把他列为九大行业之一了。

看一下其他的行业，这我是自己做PPT的时候突然看到这个数据非常有意思（PPT），2013年第三季度的打车软件的比例，还有5、6家公司，到2014年第三季度只剩下滴滴和快滴，他们又合并了，不到两年的时间里面，打的的APP从春秋时代到战国时代，最后一统天下了，也就两年时间，当然他们烧钱烧得很快。

有一本书是腾讯里面的人写的跨界的书，他举了几个例子，第一是中国餐饮业也是快速增长，还有就是打车软件，另外一个是网络媒体，网络媒体有大量的这种资本的注入，还有很多的比如制片方、传统电视台、视频网站等等很多的资金出入，来对这个行业进行一些改变。这个图比较有意思（PPT），他是一个传统彩电销售，彩电销售很传统，你在网上买彩电实际上有一定风险的。大家可能理解成为，我在网上买彩电不应该太多，因为是大件的东西，事实上他的份额也在不断增加，从6.2%增加到了10.3%，他有快速颠覆的也有慢慢去影响你的这样一个过程。

这张图他对营销一个体系互联网新思维的图，他分了几个阶段，传统传播的互联网化，销售的互联网化，业务的互联网化和企业的互联网化。这张图不能涵盖所有互联网化的模式，但是确实可以给我们带来不同的思考，不同的阶段他有初、中、高阶段，互联网对一个行业的影响不能简单地今天是这样明天是那样了，他是一个渐进演化的过程。

我们看一下我们身边的行业，房地产中介，首先世华全方位推出了Q房网的平台，他原来是做中介的，他就冲出来的，我要做一个Q房网的平台，我就做成互联网了。第二是搜房与线下中介机构摩擦不断，一会儿下架，搜房是标准的互联网公司，他跟下面的这些中介机构不停地在摩擦，今年好像还打过架，产生了肢体冲突。链家与中联点收了，我们深圳排前三位的中联算一个，他跟链家有一个非常好的互联网平台，他也在快速地扩张。7月份搜房与世联联姻，他们也关注到了评估行业的一些东西。中介这个行业去年包括今年上半年都是非常不平静的，不断地涌动一些信息。

我讲一下房地产的评估，个人观点仅供参考，我从一个IT的角度去看一些问题。

沃恩个人理解的房地产评估行业他的特点，从互联网角度来讲有这么几个特点，第一他的体量不是特别大，因为他跟其他的行业比起来确实不是一个非常大的体量的行业，蛋糕不是特别大，不太容易受到广泛的关注。第二他的应用范围非常广，但是他依附性比较强，他往往依附于抵押过程、将来的房产税，他在某一个大流程当中的一个大的环节。第三他的使用数据非常多，因为一个房屋的价值要弄清楚的话，实际上他要参考的资料非常多的，但是他产生的数据比较少，产生的数据就是评估报告，能数字化就是一个价格，或者是一个单价或者是一个总价，这是结果，那些语言描述的东西不好识别了，他产生的数据非常少，但是他用的数据非常多。

另外一个，他比其他的行业来说，他行业的信息化程度比较低，如果要是从制造业来讲，他事实上十多年以前就完成了他整个信息化的改造，他经过了三代，MRP、MRP2、ERP，服务行业做CRM，我们评估行业的信息化这五年左右进展非常快，他比其他的行业慢一些，评估行业管理系统的定位来讲更倾向于KMS知识管理系统，这是比较难做的，因为他有太多的人的因素在里面不太好标准化。

影响价值最重要的因素就是“位置”，位置非常重要，所以我们在关注互联网的时候你一定要关注地理信息系统，还有GPS全球地位系统还有LBS ，这些系统他的技术的应用，可能对于我们行业来说都会产生很多很好的用途，他实际上是一种技术性的工具，大家应该关注这块。

BAT这三大巨头在空间数据方面都有布局，而且这帮家伙他有钱烧，他会免费给你开放很多的数据，这些数据你不用白不用，比如高德百度已经开放API，街景我看现场之前做一些内页可以解决很多的问题。

政府会开放越来越多的数据，这是一个趋势，虽然我作为评估中心不希望政府开放很多的数据，因为这是我们拿政府的数据比较容易，我不希望看到，但是这是一个趋势没有办法的，大家要关注一下。

前面讲到对房价的分析，事实上政府也在做一些事情，对人口的一些数据的研究，他集中了23个政府单列的一些数据，集中在这个平台上面他是智网工程。这是深圳市人口迁出的情况，这是人口流动，这个片区到那个片区上班的人的一个情况。这张图可以看到，宝安区居住的人里面有多少在龙华上班、有多少在福田上班，而且右边这张图里面人员的结构都有表示。

我对深圳的房价一直是比较有信心的，最关键源于发改委有一个数据，就一条数据，说深圳人均年龄是中位数当时是31.9岁，深圳这个城市非常年轻，而且这个31.9岁表示什么？这一部分人他大部分人都是要买房、要生小孩、要改善，他到这个年龄段，所以深圳的房价不用太担心。

第二个思考这是发散性的思维，互联网会造成信息的扁平化、透明化的问题，这个议价双方来说，人的行为模式思维模式都变了，以前讲价格怎么讲，我们两个见面了你说多少钱，你说150万，我说太贵了120万。现在这种议价的模式可能会发生变化，有些人可能会先去网上查一下这个房子是多少钱然后再议价，两个人议价的时候我们两个一起去查一下这个价格。议价模式一旦发生变化产生一个入口的问题，百度之所以做得比较好就是他把住了搜索的入口，这个入口是一个非常好的契机了，这是我的一个想法。

第三是要密切关注数据对于价格的影响，事实上数据对价格的影响是一个互动过程，从来没有公开过的数据他是不会对价格产生影响的。比如说深圳市的一个核辐射的数据大家都没有看到，这个数据是保密的，所以他对价格不影响。还有土壤，你家里花园土壤有多少的污染物这个数据不会公开的，但是一旦公开的话，如果大家发现你家附近的核辐射特别多那价格就会降下去了，数据一旦公开可能会对价格产生影响。

这是我们在做的一个研究的工作（PPT），这两张图事实上是一个绿色建筑分析软件做出来的结果，下面小的箭头是很多风的方向，是对建筑物分类的分析，在深圳的常年风的情况下吹到建筑物以后，气流的方向。那边就会产生一些悬流，还有这个地方没有风，他的气压没有气压差所以没有风。这个数据公布出去了我可以查一下我的房子，他在小区中间但是真的没有风，可能房子的数据会低一点。但是这个数据不公布可能不知道，他买房的时候肯定会愿意，我买房先上这个网站看一下这个数据，我买的这个房子确实通风可以的，除了通风以外还有采光，还有噪音，这些东西都可能会产生一些影响，都可以产生一些入口的行为。

第四，评估行业受互联网的冲击有多大。首先评估行业目前他还不会受到大的互联网公司的关注，原因第一个他的行业体量比较小，第二个他的用户粘性比较低，这个用户粘性低也体现在中介行业里面，买房的行为、评估的行为他不是天天发生的，但是我要上网看微信、社交媒体，我要去查资料，上网这些东西我要天天做的，他的粘性比较低的。另外目前来说评估行业的资产比较重，因为他需要很多人工的工作，另外他必须要有驻点的机构，如果你本地没有人的话，你在北京评一个上海的房子，这个事实上是不科学的。另外评估的行为过程不能简单地用O2O形容线上线下，我这里有一个互联网的网站你线下评估，他不能严格地去套合，因为他是一个流程链里面当中的一个环节，所以我觉得目前还不会受大的互联网一些大的服务，搜房里面有一个功能，上他的网站只要把房子艘进去以后会把价格进行查询，搜房是做房地产的互联网做了很多年了，他们可能也会在专业化的服务上面找一些点，看看能不能打开这些局面。

还有一个问题，我最近刚刚关注过的一个问题，会不会像房地产中介行业一样面临的一个问题，他是碎片化还是集中化的问题。房多多有一个APP，深圳又做了一个APP就是深圳home，这些找房的APP给经纪人用的，一个经纪人很有可能手机上装了一堆APP，比如我是中原的经纪人，但是我手上装了一堆APP，这个时候他只要是有这个需要，反正我能够赚到钱，我可能用这个APP做一个业务，用那个APP做一个业务，造成他的行为整个碎片化了。还有一个可能，我几个人开一家小公司，他通过这些APP这种网络平台，他就能够把这个业务做起来了，他可能不需要一个大公司的平台。但是这个碎片化不一定能够进行下去，同时像Q房网还有链家，他们提供了非常强大的中介平台，来把这些经纪人绑在他的平台上面，让他们不要走，让他们用他们的平台。这是一个矛盾，最后会演化成什么东西我也不敢说了。

但是我觉得评估行业里面也面临一些碎片化的问题，一些评估的人员因为用了互联网的工具他可能简单化了，在美国都是几个人开一家公司，可能把这个业务就给做起来了。

第五，大数据时代从数据到决策，评估行业还会存在吗？这是比较大的一个课题，大数据时代影响了很多东西，因为数据的采集越来越容易了，数据可能直接到决策了，比如现在有一些小的看病你把化验结果给到数据库里面他直接给你开药了。但是评估行业还会存在吗？事实上人工智能还是有一定局限性的，尤其是像评估行业他人的因素非常多，人工智能是很好、大数据是很好，但是事实上有一些非常简单的东西做不了。比如说我们桌面上放了一个杯子，让计算机去判断这个杯子很难的，他知道这个东西是一个容器，但是他不知道这个东西是喝水的还是喝茶的，因为人脑的结构跟计算机还不是完全一样的，所以还是没那么容易。

对于那些精度要求很高的这种特殊物业，第一个他要求的精度非常高，第二他属于特殊物业的话，他必须需要人工评估的，评估这个行业是必须一直存在下去的，就相当于医生你说我有大数据库了，这个医生就不要了也不可能，因为会有疑难杂症，他给你一个概率你90%得一个什么病，还有10%呢，这时候怎么办？可能需要专业的医生给你处理。

对于精度要求不是比较高的比较普通的比如像住宅类的建筑，经常交易的物业，我觉得是可以做到自动化的评估。这个房子大概单价在2.2万到2.4万之间，那我可以给你评得比较准的。

这就是我跟大家分享的一些观点，希望大家拍砖，谢谢大家！

!

打开网易新闻 查看精彩图片

对话：白银十年的中国房地产市场基于与挑战

主持人陈江根：

谢谢施良先生的精彩分享，接下来我们要进入论坛的第一场圆桌对话的环节，主题是“白银十年的中国房地产市场基于与挑战”，有请全联房地产商会秘书长钟彬先生，LandmarkCEO马克.米尔纳先生，还有施良先生，同时请出本场圆桌论坛的主持人王海斌先生，王海斌先生是原世联地产研究总监，现供职于招商地产。有请四位！

论坛主持人：王海斌：

非常高兴有这样一个机会来参加对于整个行业方面的一个论坛和研讨，就今天上午我们的一个研讨主题来看，其实我们是一直在研讨整个行业的发展趋势，和行业的一些未来。我指的这个“行业”上午听完以后其实是三个方面，第一个是房地产行业，第二是房地产评估行业，第三个是互联网+对这两个行业的影响。

接下来我们想跟各位专家就上午的各个议题进行一个深入的研讨，我想研讨的方向会确定在房地产行业。评估行业也好、互联网+也好，其实他的根本、他所服务的对象还是房地产行业，房地产行业的发展和房地产未来的趋势，其实决定了我们的评估行业和互联网+对于这两个行业的影响。上午的时候我们听到了钟彬秘书长在讲说存量房市场，以及房地产行业未来会有很多机会，第一个问题请钟彬秘书长给我们讲一下，未来中国的房地产行业进入白银时代，白银时代的房地产行业有哪些特征？这个特征之下存量房市场有哪些投资的机会或者是哪些发展的机会？

钟彬：

非常感谢！大家一起来分享，我是这样理解，不动产行业来讲他有三个基本的要素，第一是人，第二是土地，第三是建筑物。如果我们回到这样一个原点来看，我们过去房地产的所谓的“黄金时代”我们带来的价值主要在哪里，主要在于新建筑物和一个完全空白的市场之间产生的一个市场的机会与空间。现在这个还有没有呢？还有，因为我认为中国房地产跟过去相比，最大的变化是什么，过去叫“趋势性盈利”，所谓趋势性盈利是你只要从事房地产这个行业，你就能赚钱，不管是上下游，只要能够进入就能够赚钱。今天是“结构性盈利”，有些不赚钱了，有些赚钱赚得少了，但是也有赚钱的机会，这是一个很大的变化。

在变化当中我们看到几个特征，比方说一手房往二手房转型很强烈，比方说开发往运营转型很强烈，比方说房地产金融属性凸显得很强烈，比方说房地产的服务业会显得很强烈，这些都是酝酿着新的一种机会。今天有几个热门词在我们行业里面我也看到，比方说“金融+房地产”，比方说“服务业+房地产”，尤其是现在大家谈到的“互联网+房地产”。

刚刚听到碎片化与集中化，我觉得碎片化是一个形态，将来一定会集中化。我们今天看到估价行业跟房地产的关系的时候他最大的价值在哪里，我在今天这个会议之前我基本跟估价行业接触很少，所以我的知识是有很多缺陷的。我们知道他很重要，重要的是这个房屋的定价需要一个权威的机构来认定，但是过去我们的权威看到的是什么，我们看到的是你那个图章，我没有你有，我需要你这个图章来定。但是不是说由于你的定价改变我的策略，改变我买还是不买房，买多大的用什么价格来买，价值是没有被凸显的，未来一定会变化的。

早餐的时候我认识了旭东先生，他告诉我他在做这个行业的时候延展出了另外一个行业就是资产管理，他为什么能够做资产管理，因为产生这个能力以后产生的估价效应。假定有“白银时代”，或者未来房地产的一个机会点在哪里，上下游链条，服务链条，服务链条里面，当我们把房子买了以后原来就是一个居住功能，我买了两套可能有投资功能，我买卖当中，因为不动产作为一个大宗交易，他肯定是对我们人、对于财富性增长是一个很重要的工具的时候，你必须面对他的时候，你可能会想，我这套房子卖了要去买，我买什么样的房子，信息一定会透明，当信息足够透明、数据足够公开的时候，他需要一个更公允的工具和一个价值判断方帮我来看值不值得买，这是C端来讲的。B端更是如此。

所以从房地产行业来讲，我们认为未来的三年、五年、十年，房地产最大的特点是会涌现出一批上市潮，上市潮里面更多的就是这些房地产的服务业。尤其是对二手房，对存量房发现他价值、创造他价值的这样一些服务业，这里面我们会欣慰地看到一个行业会成熟，成熟的标志是专业的人做专业的事，专业的价值得到尊重、得到实现。这是我对这个行业的一些理解。谢谢！

论坛主持人：王海斌：

从钟秘书长刚才讲述里面，其实我得到的一个很重要的关键词叫“服务”，我是做开发商工作的，“黄金十年”其实开发商在卖什么？是在卖产品、卖房子。进入2.0时代或者是进入“白银时代”，其实开发商已经在做这种模式的转变，像万科、像花样年，大家开始卖服务。因为整个时代开始进入“白银时代”或者是“体验经济时代”、“大数据时代”也好，冠于这个时代有很多的说法，其实很多的开发商也在面临很多的转型，包括我们海外置业，包括我们做服务、包括金融化，一系列都在转型。

这种转型过程当中我们发现“白银时代”其实是整个行业有一个转型，这个转型是什么呢？就是原来由需求型驱动的市场变成了由供给型驱动的市场，整个市场发生了很多的转型。这种情况下互联网崛起，互联网崛起以后对整个房地产行业到底有哪些影响呢？刚才施良先生也给我们作了一些分享，我想问一下施良先生，整个互联网对房地产行业，从您的角度来讲会有什么样的一个影响？房地产行业传统的1.0就是拿地、开发、定位，然后是营销、入伙，这个环节会产生什么样的影响？

施良：

我是做IT的，你是做互联网跟做IT是不一样的，为什么在IT里面他讲“你是做互联网”，因为互联网的思维特别不一样，做互联网这帮人他的想法、整个运作的体系不一样，阿里为什么最后出来了，他烧钱烧到最后了，大家都往火盆里扔钱扔到最后阿里没有死掉，他最大了，这是互联网整个游戏规则、他的整个体系事实上都是不同的。房地产是什么行业？房地产事实上是一个传统行业，我去融资盖房子，把房子卖出去。这两个行业里面肯定碰出很多火花的。

比如现在讲到的Q房网做很多的东西，他的很多做法让人感觉到就是一个互联网公司的一种做法，所以这个思维上面首先就是一种思维的交集。房地产这个行业太大了，他是一个龙头行业，他带动了太多的行业，每个行业都会受到这种影响，而且房地产往上起来了，其他的就跟着起来了，房地产下去就下去，太多的行业跟着他下去了。就会让这些公司去学习或者跟这些互联网公司碰撞，一定会碰撞出很多新的业务流程、思维模式、行为模式都会发生变化。比如打的的APP一样，整个打的的流程都变了，他是一种非常广阔想法的一种空间。

论坛主持人：王海斌：

您刚才讲到的其实是互联网思维对整个行业的影响，互联网思维变到实际的行业里面去会有一些什么样的影响呢？您刚才讲到的是一些思维的影响吗？

施良：

因为我对整个房地产行业，因为他太大了，他可能要具体到某一个行业里面，比如评估里面对于大数据的使用里面，可能会产生很多新的行业出来，比如说像大数据他没办法可视化，今天我请了电信做大数据的李博士，因为他对我们这个行业不太清楚，但是电信他的数据是非常好的，他把电信的数据做成可视化的东西供房地产行业来用。比如对于房地产行业最重要的是设计阶段，我这个产品设计的户型最重要，如果你定位错了你就完蛋了，你产品不好卖了。怎么设计好呢？可能互联网的技术、大数据的技术带来了我让你策划得更准确，可能有一批公司出来在电信的大数据上面专门做数据产品设计，这是我想到的一个例子，当然我觉得应该有很多方面，应该是很广阔的一个想法。

论坛主持人：王海斌：

我想问一下Mark先生，您是在投资中国的房地产市场，从国际化的角度来讲，您是怎么看待中国的房地产市场？

马克.米尔纳：

大家都讲了很多了，我们刚刚的嘉宾讲了很多，我们讲到新一代的这些业主他们有新的特点，我觉得有一点非常关键，就是我们的互联网一代的做法，他们动作数据还有对于信息来说更加敏感，所以他们做选择的时候、他们做投资的时候，他们比如说选择不同地段房产的时候，他们可能会利用更多的数据，包括我们刚刚也看到那些风流、通风的一些数据，这些对于数据的敏感可能是我们上一代的人不会去关注的，我们现在关注的重点是数据要去获取关于房产、土地相关的一些数据，包括我们的环境数据、污染数据，所以所有的这些数据我们要把他集成起来，越多越好，然后通过互联网或者是媒体公司来进行一些加工，这样的话可以去提供给公众。

但是我们光要数据是不够的，因为这些数据还是需要专家来分析，因为大数据非常大、非常的多，你自己就算把这些大数据发布出来，其实还是需要专家来解释的。所以我想有专家这一个层面是我们 真正能够去解释大数据的一个关键，这样的话我们才能够去提供更好的服务给我们的消费者，这个是我在欧洲这方面的经验。

论坛主持人：王海斌：

马克先生的意思其实是未来中国房地产的发展，可能更多的是需要一些数据，这个对于中国的房地产市场来说非常重要。中国的房地产市场发展，过去的黄金十年和未来的白银时代，在这种情况下白银时代对于房地产开发来讲，我们可能会受到互联网或者是受到更多的这些影响，钟彬先生刚才在他的演讲里面提到，过去黄金十年其实中国房地产市场受到了五大红利的影响，现在人口红利我们发现是逐渐地在衰弱，其他的一些红利也逐渐地在衰弱，这种情况下房地产市场大家看到的真正繁荣的可能就是中国那些城市，大部分的600多个城市，加上县级城市，其实没有那么繁荣的房地产市场。这些房地产市场，尤其是北上广深这些房地产市场持续下去以后他会发生什么样的变化？我想问一下钟彬先生。

钟彬：

刚刚讲到传统的红利在消失但是并不表示他没有推动力，我们跟欧美比一开始有劣势，没有办法谈什么先发优势，人家制定规则。但是我们会看到互联网尤其是移动互联网，中国一开始基于人口基数，甚至我们是在制定全球的规则。一个很大的变化是说，假定某一家企业是什么我们跟国外人讲不清楚的时候，我们说你是美国的谷歌，你是美国的微软，相当于中国的微软、中国的谷歌来描述中国企业。但是对于新的一些企业没法描述了，中国有，美国海没有。我认为这一轮的技术变革当中我们存在一些机会，房地产同样如此。

比方说我们会看到房地产很多的传统行业里面欧美都很成熟，我们到国外去就是两个字“学习”，把他如何汉化，如何本土化。事实上有一些新的东西，没有。北上广深也好，还是我们三四线城市也好，包括我最近去了很多的三四线城市，我觉得有机会的，只是说他的机会要求更加定位的精准化，更加对当地的这些东西要本土化。比如我一个大企业有大字本，我到一个四线或者是一个县城去开发是一个无效劳动，我投入那么多资本卖不掉的。但是本地开发商没有我们有钱，但是他知道消费者的属性，他跟消费者的粘性很强，他知道怎么去做。未来的房地产很重的一个问题，如果新开发的是对开发商的粘性或者是对定制化的要求越来越高了，而不是我想当然地设计什么，而是他订制化的要求本土化很强，这一条依然存在空间。

这对很多人来讲没有空间了，比如我并不了解新疆的喀什我去做可能很失败，但是来自新疆喀什本地对所有消费者非常了解的人，他做的产品如果尊重市场，他一定会做一个我们做不到动了。所以我认为从这一点意义上来讲他存在了很多的空间。

北上广深的空间可以跟美国相比，你看一下这个房地产，最近5、6年我们不断地关注美国的房产，纽约的房产一百年来还是这些区域、还是这些项目，依然特别有价值。但是这个价值是什么，我们会发现他不仅仅是一个区域价值，他还有他的产品价值，还有他的客户价值，一个大的企业我租了你这个房子跟大企业没有租这个房子价值完全不一样，所以我们就讲，中国房地产的未来里面讲到他存在两个机会，一个是说我们在遵循房地产不动产的基本规律的情况下，去进一步地优化我的服务，包括我的客户，包括我的产品。

为什么我认为估价行业未来的空间在哪里，他通过这些估价以后发现为什么你高、为什么你低，他会得出一些数据，会去修正我未来的房子怎么建造，或者优化我现有的房子怎么改造，这是很重要的。

第二，新的行业，比如大数据，比如这些互联网以后他其实改变了我们很多一些新的服务，我们讲O2O讲了很多，事实上O2O在北上广深不管你做不做你的邻居早做了，人家理发店门口有一个二维码让你去拍，但是我们看一个县城里面有吗？一个区域里面有吗？但是他们一定会有的，他们基于这样一个微商圈还会有很大的空间，其他的行业进真的很难。房地产进入这个里面有天生的优势，我卖房给你你的数据我知道，我可以给你提供服务。我改善服务给你提供这些服务的时候就有很大的优势。

刚刚讲了两个方面，第一是尊重这个行业的规律优化我们的服务，第二是在崭新的市场进行一些突破，会创造出新的完全不同的市场来，他的价值会让消费者和我们的投资人双重受益，也会延伸出一些崭新的行业。

论坛主持人：王海斌：

这个问题我要继续问一下钟彬先生，进入白银时代，房地产原来的拿地、开发、卖掉，再拿地、再开发、再卖掉，这种1.0模式发生很大的变化。很多的企业去海外做养老地产、商业地产，已经开始做了很多的分化。在这种情况下，这个行业的这种商业模式的变化会对整个评估行业会有什么样的影响呢？

钟彬：

会的，刚才我们讲到说过去的商业逻辑是什么，是以土地红利是他的商业逻辑。现在的商业逻辑是什么，是以商业模式导向下的产业红利，既然是这样一个产业红利的话，我们觉得一定是说我要有优势，这块地你敢不敢拍用这个价格，尤其在北上广深，深圳有一二级联动，在北京基本上发现这个时候有解决方案，解决方案里面很大取决于你对这个土地的价值和周围房地产价值的认定，这需要专业了，这需要很多大数据来作研究，甚至是一种全球数据的研究。我这块地跟纽约曼哈顿某块地相近怎么成长的，跟伦敦金融城相似怎么成长的，有一个对标，他需要更好地研究，需要更好理性地判断，不是派脑袋、拍胸脯。

第二是对现有的物业怎么改造他怎么创造价值，现在很多的开发商以前物业公司的分管领导一定在他的副总里面排名倒数第一，现在不会了，现在有大量的存量交给他，他会成为一个新的增长点，甚至我们认为这个行业没有蓝海直接进红海了，几乎每一个大企业都在说要把物业上市，这里面需要一个数字支持，需要对行业的、对产业的、对物业的重新估价。或者是重新收购的时候重新估价，估价行业最大的机会是你的专业价值被放大以后重新被大家认识，我要你的价值判断进行投资，我们来进行交易，这就是我们最大的一个空间。

我为什么认为他300亿可能成为3000亿，我为什么愿意付这个费，就是因为你给我带来了价值，就在这个地方。

论坛主持人：王海斌：

因为我是做甲方开发这边，互联网兴起以后，我的感觉他对传统行业尤其是对房地产的影响不是特别大。刚才施良先生说我们可以通过大数据作精确的地位，我本人做这个的，我反正没感觉到。我在想，未来的这种互联网+是不是一定能够能够影响到传统行业，什么样的传统行业是不会被影响的，或者说房地产行业是不是一定会被影响，这个其实我也没有想得特别明白。我想请教施良先生。

施良：

我觉得肯定会被影响，这是必须的，因为这是一个竞争优势的问题。我举一个简单的例子，你的企业是手工操作的，另外一家企业上一套信息化的系统，他的竞争力强了。房地产更是这样的，有些数据我分析出来了你没有分析出来，决策方面你肯定是不如我的，所以这个是毋庸置疑的。大数据对房地产行业的支撑是绝对的，因为我觉得如果电信公布一些数据出来的话，4号线在修的时候，我们通过移动的信号发现龙华区住了特别多的人，将来4号线上流量一定要很多，港铁他不认为这个是对的，他不这样做，结果造成龙华线一上线立马塞死了，他不相信大数据。龙岗也是这样的，他没有大数据的支撑是没有办法做很好的规划的。

我对房地产评估这个行业充满了信心，我认识一个人他是做资金管理的，他手上管理了一千多亿的人民币，他说人类文明近来一两百年来什么都没有多，就是钱多了，各个政府不停地印钱，你发现其他的东西没有多，水也没多，房子也差不多那么多，但是钱特别多，这造成了你狠多以后了沉淀到房子里面，沉淀到房子里面房子会有价值，谁来说这个价值？肯定是评估师说得最准的，所以我是非常有信心的。

论坛主持人：王海斌：

就着这个问题我想再探讨两句，房地产他其实是一个比较特别的行业，他的生产资料是越来越少的，他跟一般的快销品可能不太一样，比如我想干这样的一个产品，结果你发现你想要的地没有，整个大城市来讲其实土地越来越少，一线城市北上广深逐渐会变成存量房为主的市场，这个其实也是大家都看到的，对评估行业来讲也是一个非常好的未来的一个市场前景。

接下来我想再问马克先生一个问题，对于像Landmark这样的国际公司来说，中国的房地产行业可能你们看到的是数据行业或者是国际化的一些前景，对于评估行业你们还是会继续投到传统的行业里面，还是说投到带有互联网性质像云估价这样的行业里面会作更多的投资？谢谢！

马克.米尔纳：

简单回答：我觉得会的。

我们愿意投更多的钱，我们愿意在信息技术特别是在评估方面的信息技术方面投更多的钱。首先我想指出的也是你们之前有谈到过也是我之前有谈到过的，我们面临的一种风险或者是危险，在评估和估值的过程中，我们的流程其实很多过于繁复。而现在我们会发现在我们探讨物业种类的时候，我们就已经开始进入了我们的评估的过程了，评估是一个非常长而且复杂的过程，中间会涉及到大量的变量和大量的资源，也会涉及到更多的相关方包括我们的开发方、包括我们的中介方和终端客户，和不同的领域。所以在这个过程中，大数据是可以很好地利用的，他可以让你更宽泛地了解你在金融或者是在本身的资源，土地资源、户型，或者说在朝向等方面有什么样的优点、缺点，他可以帮助我们全面地搜集信息，尤其在这样一个长的流程和复杂的变量当中，他能够帮助我们的决策更加全面和更加高效，以及更加地准确。

现在我们会觉得我们现在手头的数据量非常多，而这个数据我们在开发之初就已经开始使用了，倒不一定说一定要等到估值的时候才用，这个项目开发之初我们就可以来用了。所以我自己觉得我得到的数据越多越全面，我最后从其中筛选出更好的、更高品质的数据来，最后基于此数据所作出的结论，或者是这种决策也更加地有效和可靠。这样最后带出来的项目对于周边的不管市场环境还是自然环境最是合适的。

论坛主持人：王海斌：

中国传统的评估行业是否一定要进行变革、转型，向互联网靠近，未来才能生存下来，才能有更好的发展前景？Yes or no？

马克.米尔纳：

这么说吧，孙杰先生他的业务好处是他是一个中心枢纽，他最终能够带来很多的好处，这个好处能够遍及全国，因为他搜集的全方位的数据，他能够把全中国各个不同项目的数据搜集起来放在一个地方。我不能说是不是所有的这些评估的行业都必须要这样做，他们也许有一些在传统的经营模式上依然可以盈利，但是我们会觉得现在有一些公司已经开始做这方面的信息技术的投资，他们主要是用来比价与做对比性的数据评估。如果你能够做得到这样的投资、有这样的技术的话，我觉得其实能够帮助你更好地进行一个比价或者是技术数据基础上的对比。这样的话能够帮助你更好地进行评估。

所以我不能对你刚才提出的这个问题作一个简单的是或否的答案，但是我觉得这是值得的也 有必要去做的，至少你要有一个中心数据库，有一个中心数据库就是有必要的，有这个中心数据库以后，这个数据的信息应该是你相关人员能够获取得到能够在工作中利用得到的。

现在大数据是一个必然的趋势，大数据技术能够帮你搜集来自于不同渠道的信息，这个信息是你做决策的坚实的基础。

论坛主持人：王海斌：

接下来的时间留给现场的观众，大家可以向现场的嘉宾进行提问。

提问：

我首先代表我们公司向DMGT和房讯通的战略合作表示衷心的祝贺！我很想问一个问题，你做这个投资刚才提到有两个“第一”，第一是DMGT投资是中国也是第一个也是投资我们云估价这块，这么一个投资很简单，因为我们在这里有很多云估价的伙伴，对于孙杰来说他的身价是不是上升了？你们的战略合作协议里面，我们这个投资里面的内容，比方说对孙杰的估值，对云估价的估值，对你们的投资额可否披露？谢谢！

马克.米尔纳：

可能我不能够告诉你这样的信息，我觉得在这里披露这样的信息恐怕是不太合适的。我换一个角度来谈这个问题，我们相信孙杰的公司是一个高成长型的公司，而且是非常具有企业家的开拓精神的公司。当你谈到说对他的评值的时候，我认为在评估的过程当中我认识到了他的公司最大的最有价值的资产就是他的这些客户，而且这个客户还是在不断地蓬勃发展之中，我们其实在合作过程中最看重的是互相的互补和未来的发展，而不简短的是一个经济价值。

提问：

我想问一下王海斌先生，现在一线城市尤其是深圳，他的房价单纯从现在来讲他3月份的房价跟5月份的房价应该说各个区域都涨了近1万块钱，像一线城市尤其是像深圳这样的城市房价飞涨，您是怎么看的，这波热潮会持续多久？

还有一个问题问马克先生，关于中国的年轻人都有一个买房梦，我想问一下关于英国的年轻人他们对于买房子这件事情是怎么看的？谢谢！

论坛主持人：王海斌：

可能最近大家看到整个深圳的房价一直在上涨，好多地方的房价已经超过了大家的想像。他其实对于深圳来讲我认为他不是一个偶然，深圳他的经济总量以及经济的支撑其实是能够支撑整个房价，这是第一个。第二，现在来讲深圳一直是一个人口净流入的城市，他的需求是有支撑的。第三，深圳每年的新房以及二手房的供应量其实是普遍比较少的，每年新房大概是300—500万平米，二手房的供给量也比较少，所以这几个因素决定了深圳房价的一个市场因素。

另外一个由于“3.30”政策，以及一些利好的政策，推动了整个房市的需求，主要是股市，大家很多在股市里面赚了钱，又因为股市里面其实不是很稳定，所以股市出来以后就投到房产，我有很多客户其实是这样的。这个涨幅也反映出前段时间被压抑了很久的一个需求的爆发，我个人的理解是这样的。

马克.米尔纳：

这个问题是关于说英国的年轻人对于买房的看法，是的，有这样的需求，其实这个需求还挺大的，对于房地产的需求在英国来说。在英国我们可以这样说，我们有这样一种观点，会有人认为好像房产的总数量不够，这个会对于价格造成影响，可能最大的问题在于，对于这种对房产的支付能力到不到位，这个可能会带来什么样的结果呢？就是一种变化。就是说怎么样买房，想买房是必要的，怎么样买？可能会发生变化。

有的时候我们会用共同股权的方式，比如太贵了我一个人买不起，特别是像这些在英国的年轻人，刚刚毕业他买自己的第一份物业没有那么多的钱，他们可能会想办法改变这种支付的方式。比如你会找到一种新的金融机构来与你合作，同时也会影响到他们对于这个房产所有权的一个理解。现在很多的年轻人现在其实非常高兴租房，有一些人干脆买不起了他就采用租房的方式而不是直接买房的方式。同时他们也觉得这样对自己没有什么压力，我租，然后我想走就可以走。

所以我觉得买房的梦想是每个人都有的，但是很年轻的时候支付力必然是不够的。

论坛主持人：王海斌：

论坛时间到了，谢谢各位！

主持人陈江根：

谢谢王总，还有钟彬秘书长、马克先生、施良先生，一场非常精彩的圆桌对话，再次掌声感谢他们四位！

女士们、先生们，“2015云估价创新发展论坛”上午的议程到此结束，下午2点我们会在这个会议室继续进行下午的议程，下午论坛会围绕不动产估价+这个主题，会有三位重量级的嘉宾进行演讲，还有不动产估价行业内的另外几片云的大佬们的精彩对话，非常值得期待，下午的干货会更多一点，上午的话题会比较宏观。

（上午会议结束）

主持人陈江根：

女士们、先生们，大家下午好！参加过很多的会议，一般上午开幕的时候人都很多，到下午的时候人都比较少。但是我看了一下今天下午人还是挺多的，比上午人少不了多少。所以我觉得我们不动产估价行业所有的同仁们还是非常热爱的一群行业的精英，首先我提议：我们把最热烈的掌声献给自己！（众掌声）

欢迎大家回到“2015云估价创新发展论坛”，下午我们会邀请到四位嘉宾给我们进行主题的分享，同时还会请出十位嘉宾进行两场的圆桌对话。

先请出第一位演讲嘉宾是来自量化派的周灝先生，周先生是北京大学物理学士、莱斯大学物理博士。供职摩根史丹利期间曾构件摩根史丹利与创业融资相关的千亿美元级量化系统，曾作为第一资本总部资深统计师，建立第一资本首个基于交易行为的亿级用户市场策略，还曾作为巴克莱银行全球精英中心副总裁领导团队高效搭建风险模型策略模板、规范及流程。上个礼拜李克强总理在视察中关村创业大街的时候周灝先生受到了总理的接见，他创建了自己的公司大数据量化派，他给我们演讲主题是《消费场景下的互联网金融数据资产及风险定价》，掌声有请周灝先生！

周灝：

今天跟大家分享金融，我想是互联网+一个新的趋势，我相信越来越多的行业会进行融合，这是为什么我们会跟云估价展开合作。

我相信在座可能学金融、做金融的人并不是特别多，谁对金融行业比较了解的举一下手（现场调查），我的整个演讲把他分成几个部分，第一个部分我们去看看金融到底是怎么一回事，特别是风险这一块。后面我会讲到在国外做了这么多金融风险之后我们为什么越来越关注数据，到后面我回讲一下在创新这一块、在中国这一块，在数据很差，信用基础数据架构比较差的情况下，我们怎么做接地气的这一块的事情。

我的演讲风格比较偏故事性的，我首先会给大家一个场景，然后一步步去看这个案例的分析意味着什么。这边有一个场景（PPT），现在互联网金融特别火，比如P2P，如果我们考虑从一个商业的逻辑去看，假设我们现在平均利率降到2%，就是现在市场整个利率水平还是很高的，假设利率降到2%意味着经济形势比较差，平均违约率到20%，现在平均行业里面的平均违约率超过10%，包括一些做得比较好的互联网企业，去年到今年整个风险恶化得还是比较严重的。包括在前几的P2P公司里面他们的违约率从去年的8%、9%已经身高到10%几。单位用户获取成本一下子变成2千块钱，现在是1千块钱，如果这个翻一倍的话。现在互联网因为有很多的监管红利，意味着他可以不用像银行一样被银监会监管，他省掉了很多的监管成本，这个肯定不可持续，将来一定会没有。整个贷放市场比较萎缩的，投资人的钱不再流向债券市场到股市去了。

从做生意的角度来说，如果我投入了100块钱，但是获利2%，按照中国的利率8%，违约20%，貌似这个事情没法做下去了。这个听上去是不可以再去做的一个商业模式。我为什么举这个例子，这样类似的事情在国外发生过一次，当时在07、08年金融危机的时候，美国平均的违约率银行间5%，金融危机涨到10%，整个利率降到0—0.25%，2.5/1000，整个用户的汇率成本差不多翻了一倍，这一切在中国是很有可能发生的，这些假设条件是在2013年底的时候在一个论坛上我假设出来的，今天为止这几个数字越来越偏向于这样一种情况。

这样一种模式下面，这个生意还能不能做，在消费信贷这一块还能不能够去把他做得好，这是一个非常开放性的问题。如果是在一些金融类的论坛里面我可能会说，大家可不可以讨论一下，因为大家可能今天的金融背景不是特别强烈，我可能告诉大家在美国我们怎么去做这件事情，怎么做这个业务。我的老东家第一资本当时在07、08年的时候遇到了同样恶劣的情况，但是他居然在07、08年一直到2010几年都能保证每个季度都是盈利的，这个貌似听上去不可能，但是其实很简单，如果大家对统计比较清楚的情况下，当你纯粹去做这个业务，你不区分好用户跟坏用户的情况下，的确这个事情没法做。但是如果你能够判断清楚这个人的风险是什么样的，他风险高的我给他利率高一些，他风险低的给他利率低一些。概率上来讲我可以把特别好的人群利率控制得特别好，坏的人群他违约对我造成的影响不太大，这样能够让整个业务模式转起来，通过风险定价能够实现整个盈利模式的一步步往前走。

所有的基础在于数据，因为有了数据才能量化，有了量化才能定价，有了定价才能保证你的商业模式能够运转。为什么在今天这样一个场合跟大家讲金融，在今天这个场合，特别是当谈到估价，估价实际上就是你的资产、就是你的房产，如果对房产资产的估价是准的，如果把人跟房产再链接起来，意味着你可以对这个人他的资产了解比较清楚。如果再进一步想，如果把这个人住房相关的各种各样的信息了解清楚，这个房子里面有多少人，他的日常消费是怎样的，如果延展开来他将成为一个消费金融场景的一个非常好的发源点，这是我们为什么特别重视跟一些非金融行业做一些数据方面的合作原因在这里。当整个金融往下走的时候，真正能够区分开不同的金融机构的核心竞争力在什么地方，在于大家看起来不能专业做的模式下，还能通过数据量化的方式去让你的商业模式能够运转。

LTCM是一个非常豪华的团队，他里面的创始人包含诺贝尔奖获得者，包含了华尔街上面最有名的崔勒，还有一大群MIT普林斯顿毕业的博士。这个公司前期很厉害，他从八几年到九七年整个运转的趋势非常明显，运转非常良好，到97年的时候突然一下市场崩溃他就倒闭掉了。举这个例子是说其实对于风险来讲，他实际上是金融的核心，风险意味着什么呢？意味着不确定性，对于将来的不确定性。当你对将来的不确定性不能够量化的时候，即便你是诺贝尔奖获得者，即便你是华尔街最牛的交易员，即便你是普林斯顿、MIT毕业的博士，在金融风险面前都是不值一提的。

那怎么去管控风险、怎么理解风险？最核心的还是理解数据，所以数据是所有金融行业，特别是现代量化经济和量化金融里面最核心的东西。

这边有一个故事，我当时在摩根的时候美联储跟OCC经常会过来看我们整个做的这些模型，你会发现他们的观点和视角是很不一样的，大家会觉得可能监管者会很严厉，他们管控非常严，或者是他们非常不尽情理。但是他们09年问我们一个问题，当时我们觉得这是一个非常没有意义的问题。他们问，如果我们不救你们跟高盛还有其他的金融机构的话，你们能不能靠自己的能力活下去？当时我们第一遍算的时候可以活下去，他说如果你再去考虑一下，如果说我们不去救GM、不去救那些传统的企业，而由于他们债券产生的危险，对你们这个行业的影响会不会导致不救你就会死掉？我们算了一下比较困难了。他们问如果我们不去救包括股市的话，你们还活不活得下去？比如股市再低一个1千点，我们再算就很困难了。所以从监管者的角度来说他们认为风险是一个连锁反应，他们不会在乎某一家金融机构是否活得下去，他在乎是整个金融机构，是这个产业链或者是系统性风险是不是可以控制。

而且他们对于数据的一种执著态度让我们非常惊讶，一般我们做模型只看模型的结果，但是他们当时说你们把你们用的模型里面每一个，比如你用哪些机构，你把每一个机构每一个变量调出来给我们看，我们要一项项地看。我们发现中间还是有一些异常的数据点的。他说你去研究这个异常的数据点为什么是这样的。所以他们对于数据的认真程度和仔细程度远远超过我们的想像。

这反过来来说是07、08年教育了他们，对于他们来讲他们比任何一个时候更加关注数据，因为通过统计方法能够判断这个风险怎么样，整个风险判断得很清楚了，才能够控制住他们最担心的系统性风险。

对于一个金融机构来讲，我们怎么去看风险包括数据的使用情况，其实在金融机构里面我们从来不会认为说我们是在信审的时候去看数据，从来也不会说在贷后这个人逾期违约的数去看数据，我们对一个数据的抓取和整合是在整个市场之前，在国外我们不会说你成为我的用户之后才知道你的数据，而是在我们互相没有接触的时候我们从征信机构拿很多的数据，我们也跟第三方数据机构合作，包括像运营商，包括水电煤公司，包括房产公司。

我们把这些数据用在很多的方面，一方面用在一些宏观的指标里面，比如整个房地产的走势，包括整个利率变化趋势都会进入我们的宏观模型里面，这个宏观模型会导致我们对于整个风险常口的一个管控。另外我们也把他用到微观的每一个个体的审核里面，他在什么样的居住环境，他每一个邮编里面违约率是什么样的，他在每一个邮编里面房产的价格是什么样的，这都反过来会影响到这个人的资质的判断。

所以从这个角度来说，中国跟美国可能还有很长的一段路，但是如果朝这个越来越量化的方向走，朝着将来风险发生的时候可控的方向走的话，这是不可避免的一种趋势。

这一块我主要讲的是在不同场景下面，从信用风险到催收风险，到额度提升方案里面，我们做的每一步里面都算人的价值是什么样的，这个角度来说其实跟房产评估有一点类似。对于房产评估我理解就是大家对这个房产本身的价值作一个比较好的判断，对于金融机构来说，我们算的是这个人他值多少钱，如果说用一种金融的语言讲，他就是MPV就是净现值，意味着这个人我给他贷款之后，他在考虑进去他所有的这些数据，考虑进去他所有的维度之后，他将来还款的概率都算进去之后，他今天对于我来说值多少钱，把我的成本打进去之后我是不是能够赢回平衡，我是不是能够赚更多的钱，这是我们在金融里面算得最多的一件事情。所以从这个角度来说，我们可能跟估价的同事们是同行，只不过你们估的是同行，我们估的是个人。

我再讲一下数据有意思的地方，这是一个HSBC的例子，HSBC当时在美国的时候刚刚开他的分部，这个时候他从Capital One挖了很多的人去为他工作，把很多的策略都挖过去了。过了08年中下旬的时候发现整个商业模式运转得非常不好。中国人特别爱抄袭，中国人从来不抄袭，但是恰恰不是这样的，HSBC当时就挖了Capital One很多做的人过去做整个的策略，但是后面不行。他没有把系统性数据的整合和系统使用的方法抄过去，08年的时候因为整个经济变差，所以最开始采用的策略不太适用了，所以HSBC做得比较差一些。但是Capital One因为他不断地更新他的数据和客户的情况，当数据有差别的时候，最终决定了你的风险管控的水平同时决定了你金融机构的好坏的水平。

我们对于不同金融产品的使用和制定都是不同的，包括这个MPV是多少都算了这个人的价值里面去，做到这一步才对将来的东西有可控。有人问我为什么Capital One能够保证每一个季度都盈利，他把每个人的价值算清楚了以后，他考虑如果将来经济发生问题的时候，我们把两个点的利率20%的违约代进去算，发现有些业务做不下去迅速砍掉。07、08年的时候他本来做次贷起家的公司，他放到预测模型里面计算接下来一两年是亏本的，他迅速缩减次贷的部门，同时迅速扩大信用比较好的人群的部门。这让他整个的策略的联动性完全由数据驱动的。

对于用户的粘性，用户的满意度，用户额度的变化，也完全是数据驱动的。当这个人开始还款之后，他自身的数据又进入我们，他每一次还款的行为、每一次刷卡的行为全部进入到系统里面。他数据的不断积累，我们去算这个人是不是应该被赋予更多的额度，他是不是应该被更好地服务，是不是应该进入我们的VIP系统里面，当他不满意想离开的时候，我们应该花多少钱去把他再拉回来。所以这些全都是跟数据驱动的。

再回到我们今天这个话题，房产、车产是金融机构，不管是国内金融机构还是国外金融机构最看重的数据，当房产、车产的数据跟个人行为绑得非常紧的时候，他是你整个模型变量里面非常重要的一块，而中国在这一块做得还是非常早期的。

周灝：

我刚刚从最开始的市场行为就是招揽用户，讲到贷后的一些管理，包括额度提升。讲到最后，当这个用户他出现了逾期、出现违约之后，我们怎么去对他进行操作。在中国可能是比较粗犷一点，当你发生违约的时候我可能去找你催债，中国可能在逾期发生了几期之后开始给你打电话，所有的行为都在于事后发生。但是在美国恰恰不是一样的，每个用户进来我们对他都进行了一个协同分析，每个用户进来之后我都通过他之前的数据还有他第一期还款的情况，甚至他每一次刷卡的行为，我们都去判断说这个人是不是违约的可能性很高，如果不高的情况下就不采取行动了，如果负债增加了可能要采取一些没有逾期之前的跟他的一些沟通。甚至他的负债如果突然增加特别高的时候，我们可能跟他说，我们愿意跟你达成一个协议我们愿意只让你还80%，这样跟其他同行比你在他非常早期已经介入进去了。或者这个人有能力还就是没有意愿还的话可以采取一些其他的行为，或者是他没有能力但是有意愿，可能采取分期减债的方式做掉。

这也是在国外去做这一块的时候，我们发现非常有意思，你会发现整个用户的全生命周期，从最开始的用户获取到用户的管理，到用户最后会出现问题的时候，我们一些把控的手段，都是基于数据。

出现问题之后，这个资产已经变成不良资产了，这个时候我们对资产的数字还是数据系统。比如大家现在已经在关注不良资产怎么处置，不良自沉处置其实不在乎说在什么平台上发生，他也不在乎这个是谁去催收，其实对于金融机构来讲，当不良资产出现的时候他关心的就是一件事情，这个资产值多少钱。如果这个值的钱多，或者说这个资产的价值可以通过变卖给其他第三方催收机构的方式能够获得更多的回报，我就卖掉他。如果这个资产通过法律手段我能够收回更多的成本，我就通过法律手段去做。如果这个资产通过跟个人不断地去沟通，就能让他把钱还给我一部分，我就跟他沟通。所以贷后所有的催收也是数据驱动的。

当时在ING Direct在美国做学生房屋贷款非常有名的一个企业，主要针对年轻人二十几岁刚毕业不久的白领，他想买房子。他的市场做得非常好，刚开始的时候增长非常快，但是他没有考虑进去整个人群的变化包括整个利率的变化。当利率变生变化，金融危机很多利率下降了，他发现很多人预先把贷款还掉了，他没有把这个因素考虑进去，后来发现很多人把债还掉之后他只剩下固定的利率成本了，最后发生了比较大的利率危机。

综合起来看，你会发现整个金融机构他所有对用户采取的行为，和他所有的盈利模式，和他所有的风险的管控，他的核心其实还是数据跟量化这一块，这一块比较清楚、清晰的时候，他整个战略是清晰的。当这一块比较清晰的时候，他所有的这些判断是清晰的。

为什么讲Capital One，因为他在消费信用卡这一块做得非常好，这一块恰恰是可以通过数据去驱动得非常好的，因为这一块的欺诈相对是比较低的，跟现在的P2P是不太类似的。当我们在不同的场景下去做消费金融的时候，数据变得越来越重要，我看的趋势整个P2P包括互联网金融，都在朝着消费金融这个领域在不断地变换、切换。

所以在这种情况下，我觉得对于不光是做房产的，做任何一个你能搜集到很多数据的一个机构来讲，其实是一个非常好的信号，因为在这个时候你们手上的数据资产本身他意味着价值会远远超过之前，而他的应用取决于金融行业或者是其他行业对数据本身的一个挖掘。当大家都开始像国外一样把这些数据的应用当成整个金融行业最根本的核心的时候，数据资产的价值自然而人变成非常有价值的一个长期的资产。数据还有一个特点在于，一般的资产产品都是消耗型的，意味着我用完了就没有了。但是数据反而是一个不断怎么用它不复制、不断产生价值的一个东西。

在我们金融行业里面用得比较多的一些数据元，在自有数据我们其实跟电商、运营商、信用卡、学信、征信这些数据用得比较多的。第三方的合作机构，比如跟眼帘、运营商、金融合作伙伴、政府整合数据比较多。公开数据是法院诉讼、网贷黑名单、社交数据、网络检索信息。

我们为什么对于云估价非常感兴趣，因为这是一个大家还没有开垦的一个非常好的资产，这个资产实际上是我们在评估一个人的信用的时候最重要的资产，房产、车产、工资收入，这些是我们对他的判断最初的一个起点，而其他的刚刚我列的这些数据都很重要，但是如果你对这个人的收入情况、资产情况都不足够了解的情况下，你对他的判断是有缺失的。

我们公司是一个金融大数据公司，我们是把个人、小微企业主跟金融机构串联起来的去做信贷资产的一个公司，我们通过互联互通各种各样的数据，对个人做一个比较好的风险定价，像国外的Capital One一样，我把这个人的价值算回来，他到底值多少钱，我给他1万块钱他能够还多少钱，除开成本还能够赚多少钱。把这个算清楚，通过不同的运营端通过资金运营资金帮助他个人消费所需要得到的资金。

我之 前在大摩和巴克莱，我的合伙人是第一资本和谷歌，所以我们是标准的“互联网+金融”。今天的分享到这里，谢谢大家！

!

主持人陈江根：

周博士通过案例带给了我们一种不动产估价行业跨界交流新的思路，同时也给我们不动产估价数据提出了一个更加广泛的应用前景，掌声再次感谢周博士的分享！（掌声）

今天下午的第二位演讲嘉宾来自蓝图资本的陶文礼先生，他是毕业于中国矿业大学计算机专业，现在是蓝图资本的CEO、执行董事，陶先生还是中国地产金融高管圈核心发起人，深圳市书画家协会的常务理事。陶先生在05—09年期间曾经创办过一家互联网公司，不到两年时间便成为其所在区域的行业龙头。后来进入金融领域，开始从事私募股权投资和房地产金融，尤其在地产金融领域其所主导及参与操作的项目接近30亿，积累了非常丰富的资源和深厚的经验。今天陶先生分享的主题是《金融+时代——新金融背景下他同行平台新机遇》，掌声有请陶文礼！

陶文礼：

各位下午好！首先感谢孙总，也欢迎各位来到深圳，按照孙总的要求，今天和大家分享一下这几年来我们在金融行业里面的一些感想和体会。我选了一个主题《迎接金融+时代》，这个“金融+时代”里面包括的东西很多，我们选了一个方向是新金融背景下的大投放平台的新机遇。

前段时间有这么一句话非常活，说站在大风口，猪都能飞起来。后来在中国IT峰会里面小灵通支付吴英，他说我不太认同这个观点，如果你是一只鹰的话即使没有风也可以飞起来。

我是经常联书法的，我经常写汉高祖的《大风歌》，里面有一句话“大风起兮云飞扬”，我觉得道理差不多，来了一阵风，什么就跟着飞起来了。我们不是猪、也不是云、也不是鹰，我们是人，对于人来讲，没有风肯定是飞不起来，但是有风也不一定飞起来，有了风之后还要有相应的准备才能飞起来。我们带着这样一个逻辑进入到金融领域里面来，我们看一看金融里面下个几年里面风口在什么地方，我们应该做什么样的准备，然后能够让自己飞起来。

第一部分是大金融未来趋势，聊金融很简单的一个办法就是首先把链条拉出来，金融这个链条五个角色，从资产到同行到GP到三方到LP，两件事情，一个是募资，一个是投资。我用GP指所有的投资机构，严格来讲这是不对的，但是我习惯这么说。LP是资金端，所有的投资人。

这个链条大家把所有的金融类的商业模式拿过来，把外面的东西剥开，看他最本质的东西一定是符合这个链条，这就是金融的一个链条。金融这个链条我们按照交易额的大小不同的等级，五个角色里面的呈现程度不太一样。分成几种，包括微额、小额、中额、大额、超大额的交易。

先从大额交易说起，大额交易一般是指几千万、几个亿、十几亿的交易，是中大额的交易，这种交易除了资产GP和LP这三个核心角色之外，另外两个角色，像投行和三方他也是很明显的存在。这个交易额评级里面，举房地产的例子最好，房地产一般都是在几个亿的交易额，这个交易额里面其实大家的评估机构和房地产接触比较多，我们了解的一个数据，大概在80%以上房地产的投融资都是有投行的存在，只不过他的形态可能不太一样。另外在募资这一块一定专业的第三方机构去做，要不然就是自己公司里面专门做募资的团队。

第二是看微额交易，像消费类的个人信贷这一种大概是几万块钱或者是十几万，这种一般是资产和GP的连接可能是直接的，或者是GP和LP的连接可能是直接的，也有一些投行或者是三方在里面起到一定的作用。比如说像融360或者是好贷网，他们做了一个贷款搜索平台，他起到了类似投行的作用，但是他这个投行的作用一个主要是信息层面的，所以在这个里面投行和三方的角色是若隐若现。

再举超大额交易的案例，前段时间大家比较关注的是亚投行，最后有50多个国家参与进来，主要是亚洲这些国家的基础设施建设，这个资产投进去几十亿或者是几百亿的规模，钱是50多个国家的钱，这样肯定不存在投行和三方的存在。

其实在整个金融链条里面他最主导的角色是金融机构。

金融的格局，主要是看金融机构的格局，因为他是里面的主导角色，我们分成五大类，不同的分发可能会有不同的结果。第一是牌照类的，包括像银行、信托、券商大家比较熟悉的。第二类是私募类的，也是这几年比较发展迅速的阳光私募、私募基金，还有网络金融P2P，第四大类是交易所类，第五类是单一类的，包括国企央企，也是单一资金，也归为金融机构这一块。

如果按量化来讲，我们看一下他的比例，从机构数量上来讲，私募类的和网络类的整个的数量比牌照类或者是类牌照类的多很多，资产管理上来讲，牌照类比私募类或者是网络类的多很多。这是目前的现状，未来会是什么样的情况呢？我们觉得未来不管是机构数量还是资产管理规模，私募类或者是网络类的，他在整个里面的占比可能比类牌照类的可能多很多，这是我们对未来五到十年或者更长一段时间里面，金融机构格局会发生一个很大的变化。

我们认为金融机构还是比较大的角色，中国近二十到三十年，近十万家金融机构服务于五千万家企业和近14亿人口。

除了金融机构里面在这链条里面两个比较重要的角色就是服务类的角色，一个是投行类，一个是财富管理类，财富管理就是我刚刚讲的三方。投行包括两种，包括传统投行和新型投行，传统投行主要做二级市场，新型投行主要做一级市场。财富管理类分成牌照、线下民营等等。大家不要看只是一个服务类的角色，正是这服务类的两个角色，在这两年里面诞生了很多大的机会、大的企业。

我们去看一看金融的未来趋势，我觉得去分析任何一个行业或者是任何一个产业未来的趋势，最简单的办法就是把产业链条拉出来，拉出来之后看两个东西，一个是看各个角色未来是怎么变化的，第二是看整个链条他会有什么样的延展性。金融这个链条我们整个把他分下来感觉就两大方向，第一是看每个角色，主要是看三个核心的角色，资产、GP还有LP。

这几个角色他几个大的变化，第一个是三个角色的纵向膨胀，比如资产的纵向膨胀，资产的种类和数量会越来越多。包括GP的纵向膨胀会产生什么样的变化和机会。第二个方向是横向的细分、横向的专业化，这一点不光是金融行业，包括任何一个行业都是，你把这个链条使劲拉，你把他使劲往两端拉，最终一定会拉出来一个结果就是更细分、更专业化。主要是三个方面，一个是介于资产和GP之间，一个是那两个之间，GP和LP之间拉出来是三方，包括LP和LP之间再去拉还会有很多新的机会。

整体上这两个大方向出来是两种大的机遇，我们去给他作一个定义，点型机遇是膨胀带来的机遇，线型机遇是这样去拉产生的。点型机遇我举一个例子，刚刚说的GP膨胀带来的是很多点型机遇的案例。像GP的膨胀带来包括P2P，包括众筹，包括一些消费带来的公司等等。第二是线型机遇，他其是一种平台型的模式，包括像金融超市的这种模式，包括像投行。他整体上这两种机遇有一个区别，一般情况下点型机遇所对应的商业模式需要承担这种交易的风险，线型机遇所对应的商业模式一般不需要去承担这种交易的风险。

前一段时间李稻葵发表了一篇文章他认为未来金融发展方式，他认为金融未来最大的机会是专业化的交易平台。看到这篇文章我觉得我的想法跟李稻葵的想法不谋而合，他讲的这个专业手法跟我们讲的线型机遇是一个意思。

这个专业化的交易平台有三大类，第一大类就是B2B，金融资产的一个交易平台。第二大类是B2C，介于GP和LP之间的，是金融产品的交易平台。第三是C2C，两个LP之间我使劲一拉，然后拉出来一个新的机会，这个最大的机会就是C2C，就是金融产品的流通市场，或者是二手产品的一个交易市场。每一类我都举了几家公司的例子，首先从C2C来看，因为现在用这种模式的公司还没有，主要是评级和政策的原因，政策在慢慢完善。第二是B2C，B2C的例子比较多，像陆金所等等，91金融超市北京的朋友应该很熟悉，创业3、4年的时间，现在估值40亿人民币了。还有最后一块是B2B。

这三种模式我们整体下来，我们感觉我们还是认为最大的一个机会是B2B，首先讲三个平台的现状，C2C太早了现在没法去做他，第二是B2C，我刚刚举了一个91金融超市的例子现在固执40亿了，这样的公司中国不止一加害有很多，这种情况下没有什么机会去做了。

剩下就是B2B了，B2B不光是因为他正当时，而且还有几个比较主要的原因。一个“B”是整个金融生态链条里面最主要的角色，我们讲金融分成两端，一个是募资、一个是投资，我一直认为这两件事情，募资其实没有发生任何价值的提升，他仅仅是一个钱的转移而已，就是把很多钱聚成一堆钱，这是一个募资的过程。投资他才是说我把一堆钱变成1.5堆钱或者是变成2堆钱，这个环节才是真正提升这个价值的环节。这是由两个“B”做到的不是其他的角色做到的。第二，B2B的规模远远大于B2C的规模，我们都觉得每年可能有几十万亿的理财产品，一个理财产品背后一定对应了一个项目，但是一个投资项目的背后不一定对应一个理财产品，有些投资项目可能是单一资金或者是其他方式来做的。综合起来B2B可能大于B2C，而且有可能大得很多。

金融产品的价值是由“B”在后期资产管理的运营能力所决定的，我举一个例子，我在苏宁电器买了一个三星的手机，一般用一两年的时间，这一两年之内不管是苏宁电器倒掉了还是三星倒掉了，不会来影响我用这个手机。但是如果说在某一个金融机构买了某一个项目的理财产品，在这一年或者是两年之内，不管是金融机构倒掉了还是项目倒掉了，我这个理财产品基本上就完了，通过这个例子就能很明白，为什么讲他是由后期的“B”来决定的。

这一轮下来我们找到了一个不错的风口，就是B2B大投行平台，未来三到五年最大的机会是金融B2B大投行平台，用一句话来解释，他链接一切的资产和GP，并且主导他们发生化学反应。我用一个图简单地来去描述一下大投行平台，两根柱子跟一个正方体（PPT），左边的柱子代表是资产，右边代表金融机构，中间是一个大投行平台。左右两根柱子都是密密麻麻的，包括资产，资产有很多种，金融机构也有很多种，包括大投行平台画了几根线，很乱，但是他们连接起来连接得就比较简单。

这说明资产和金融机构之前发生反应本来就是一件很复杂的事情，现在把所有复杂的东西放到这个平台里面来，平台给他做到了。平台用这样一个图基本上说了，第一连接两端，第二主导他们发生化学反应，整个反应可能放到大投行平台里面去做了。通过这个图基本上看到了一个金融+的雏形。左边柱子上的资产，他包括一类是传统资产大家所知道的资产，第二类我们认为什么是金融链条里面的资产，我们作了一个定义，未来所有的B和C有关钱的，和钱有关的这种行为我们认为他都有可能成为资产，只要他和钱产生关系了，他一定都是资产，即使现在和钱还没有产生关系，但是未来都有可能和钱产生关系，他变成资产了。他只要成为资产，他相应地对应了一个金融机构或者是金融杠杆，无论是他+金融还是金融+他，+的就很多。大投行平台就是一个“+”的作用。

如果再去详细分析大投行平台，包括这么几点，我拿电子商务来举例，大家对电子商务比较熟悉了，包括了三个核心点。第一是核心资源、专业度和整个的操控系统。相当于电子商务里面的信息流、资金流还有物流。除了这三个之外还有一个比较关键的地方，也是很多人提到我们比较看重的一点就是B端的大数据，这个平台里面他可能会沉淀、会产生两个B端关于金融导向的大数据，这也是一个比较关键的一点，类似于电子商务里面可能会形成用户行为及交易记录的大数据。我们认为未来的大投行平台会包括几个体系，一个是资产端体系，金融端体系，经纪人体系，还有平台化体系。经纪人体系有点类似于房多多里面的经纪人体系，这是我们未来可能要去打造的一个东西。平台化就是这样一个标准化的系统。

聊完这么多，如果你要问我大投行平台到底要去干什么东西，用一句话来讲，我要用互联网、大数据及标准化体系去改造金融链条的投资端。刚才说了分成两端，一个募资、一个投资，我们大投行平台是专注于投资的这一端，我用这么几个工具去改造金融链条的投资端。至于怎么用互联网不用说了，类似于电子商务吸取两端的资源用互联网的工具。

大数据这一块我举一个例子，严重我们蓝图资本早期的时候是专注于房地产这一块的投融资，我们现在和中国房地产数据研究院做了一个合作，工作小组已经工作了一段时间了。大家都知道金融机构去投资一个房地产项目的时候，他其实一般要花两三个月的时间，这里面包括几件事情，其中有一件事情是整个环节当中比较重要的一个环节，而且也是花时间最多的一个环节，就是对这个项目的了解，然后最后形成报告，然后上会举手报表这个项目到底能不能做。中间的了解和形成经调报告的时候一般的事情会花费很多的时间，我们原来的方式是派几个人过去看，待几天的时间通过各种各样的时间搜集各种各样的信息，然后通过加班把上百业的经调报告做出来。我们研究了上百份的经掉报告之后把他形成标准化，最后分成100个点，100个点当中，现在和合作的机构大数据的金融机构做对接，发现当中有80个点可以直接调过来，而且这个数据比我们自己去调查的还要精确，并且把过去三年和未来三年的动态的东西都可以拿过来。

我有可能在一两个小时之内把整个报告的80%完成了，再加上一些人为的东西在里面，可能也就是一两天的是完成了原来两到三周甚至是一个月才能做 成的事情。再加上标准化的体系去改造整个金融链条的投资端，这是整个大投行平台要做的事情。

大投行平台一般有这样的成长逻辑，一般都是先从线上做起，融合线上的因素未来可能形成一个O2O的模式。我刚刚讲的大投行的方式可能是未来三四年才会发生的东西，我举两家公司的例子，都是未来可能会成为大投行平台的两家公司。一个是华兴资本，他专注于股权投行，他04年创业，到2014年全年交易额做到了700亿，我们估计股权投行的市场大概有5千多亿的市场空间，他作为一个“+”，他一边加的是新经济类的创业企业，另外一边加的是VCPE基金。

第二是蓝图资本，我们早期是专注于不动产债券投行，再早期以地产为主。预计2015年的交易额大概在15—20亿人民币，我们预计债权投行的市场空间大约在50万亿，这个数据不一定很准但是很大，今天中午和和延总聊到这个问题，空间非常大。我们作为一个“+”，加的是近万家开发商，另外一滨加的是近千家甚至是更多的GP资源。

我回过头来再来去讲，为什么我们认为大投行平台是一个非常好的机会，有几个原因。第一他具有互联网属性，他可以去链接一切，因为他能链接一切他是一个平台性的模式，决定了他能够做到一家独大。这些年大家能够明确感觉到，不光是创业者还是实体的还是资本市场，蜂拥而上的其实是C端，很多人认为C端达到了一个鼎锋，我们认为资本是使得C端的商业模式成长模式变得很短，原来十年二十年能够达到一个状态，现在三到五年就可以了。三到五年之后我们认为蜂拥而上有可能是弊端，是企业级的机会。尤其是习李新整将近十年的时间，我相信中国会出现大量的优而美的中小B，中小型的企业会如雨后春笋般地出现。还有B端的商业模式壁垒更强，在C端存在很多的巨头，像bat和J3，C端的巨头很多了，但是B端大家可以想一下，掌握B端的资源去投还是没有。

还有大数据这一块，过往大家关注大数据关注C端比较多，关注B端的金融导向还不是很多。综上以上这么多，我们认为B2B未来是一个很大的风口，是一个很大的机会。

大投行平台之后还能够做哪些事情呢？刚刚讲到C2C还没有人做，讲到评级的原因、政策的原因，这里面作一个很好的解释，大投行平台加上他的数据，这一步完成了之后可以去做一个金融产品的评级系统，这个评级系统可以做出来，解决评级的问题。再加上到时候政策的成熟，C2C的平台有可能做起来，当然这是未来的一件事情。

因为在座的各位基本上都是估价机构，在大投行平台里面估价机构到底有什么样的机会在里面。我们认为估价机构在大投行平台里面还是有很多的机会，而且要参与进来。第一个我们认为能参与进来，核心资源相同，对于估价机构来说你少一端核心资源是资产管理资源，对于大投行他的核心资源也是资产管理资源，也是很重要的资源。第二是讲商品，每一个商品都有一个交易需求，每一个资产其实都有一个交易及金融需求，交易需求一定伴随着金融需求来产生。估价资产在给资产做评估的时候，你把把他评估完把评估费收到了，你的事情可能就结束了。其实这个资产恰恰进入到了金融交易的一个环节，在下一个环节、在金融交易这个环节里面恰恰是利润最高的一个环节。大家可以顺便进入利润最高的环节，而且你完全有资源和能力去进入，为什么不去进到这一块呢？

参与的方式很多种，第一种是基于核心资源和核心业务能力的业务多元。第二是基于价值认同的一种资本输出，参与大投行平台的建设。具体来说首先讲业务层面，业务层面估价机构和大投行平台怎么去参与、怎么去结合，首先看大投行平台里面有什么。一个是大投行平台有一个整体的架构搭建。第二他掌握着全国性的金融端的信息平台，第二是两端及平台的专业化的数据，这是由大数据、平台化、经纪人共同完成的事情。第四是整个操控层面，可能是由平台化和经纪人体系去完成他。

估价机构所掌握的这些资产端的资源，可能恰恰就是大投行平台所缺的东西，就是资产端的信息层面，这是估价机构可以去相互补充的。第二是部分区域型的金融端的信息层面，第二是可能的专业层面，这是和大投行平台做一些无缝的补充。

估价机构将获得什么，第一是业务发展收入分成，第二是合资公司，区域性投行业务。第三是多元化业务创新及业务帆布。业务收入分成我稍微估算了一下，GDP在4—5千亿的城市，当大投行平台发展到一定成熟的时候，这个区域与大投行平台合作商一年的收入水平能够达到几千万到1亿的水平，这是大概的估算，也是未来的状态。

第二是资本性的参与，就是早期的股权参与，中后期参与不进去了。一般情况下早期的时候风险会比较大，我觉得对B2B的模式稍微作一点解释，和很多互联网概念类的项目部太一样的地方是，投行类的项目在早期的时候一般死掉的可能性不是很大，投行类的项目他早期只要做项目就会有收入，他会赚钱，赚钱的可能性还不少，所以他死掉的可能性不很是大。这样参与进来的好处在什么地方？就是水涨船高，股权投资大家能够得到什么就不用说了。

群体性崛起的意义，通过这么几个小道理来去说明一下这个事情（PPT）。首先拿游泳来讲，一个人的游泳能力再强无非就是游过一条河，或者是当年有一个小女孩游过琼州海峡，这是比较强的了。但是如果我们一起造成一般艘巨轮可能不是一个海峡的问题，有可能跨过一个大洋。中国有一个古语“水涨船高”，水涨起来船自然高起来了，你站在这个船上面自然高起来了。但是水涨起来你没有站在船上面，可能水涨得越高你可能被淹得越深。

还有潮汕和温州商榜，他的圈内的力量进行了深挖，圈内的交易成本很低，这样使得大家齐心协议干一间是，包括云估价的平台，我跟孙总认识了几年的时间，大家也了解这么一个事情， 大家共同的角色一起努力，把这个做成全国有影响力的一个平台。我希望未来几年各位花色里面会发生一些很好的反应，然后做一些很好的事情。

金融B2B大投行平台面前，不光是蓝筹资本尤其是各位估价机构，可以参与到其中来，我相信群体才会崛起，我们共同关注、共同准备、共同付出、共同崛起，共同描绘新金融的宏伟蓝图。再次感谢各位，再次欢迎各位来到深圳，感谢！

!

主持人陈江根：

陶总刚刚介绍了大投行平台，并且非常明确地提出了不动产估价机构参与大投行平台的机遇和方式，通过陶总的介绍，我以前一致认为在互联网是一个去中介化的时代，但是其实如果我们的中介服务能力能够提升，能够成为一个服务平台，他的价值是有待发掘的，并且有等待期待。

因为下一位演讲嘉宾杨现领先生的班级取消无法来到深圳，杨先生委托了北京仁达房地产评估公司总经理闫旭东先生来代表他分享《万亿级房产平台如何崛起》，掌声有请闫总！

闫旭东：

杨现领杨博是我推荐给孙总的，今天这个会也是我推荐给杨现领博士的，我是去年10月份才认识他，但是他在房地产经纪行业非常有名，他从去年开始尤其作了一个研究，他是巴曙松先生的博士生，他从去年开始一直研究互联网和房地产经济，连发了九篇研究报告。这段时间一直做一些路演。

他的题目是《万亿级的房产平台如何崛起》，为什么叫“万亿级”，早晨的时候钟彬秘书长提了，我们的交易额去年一手房8万多亿，二手房的交易额3万亿，合在一起是11万亿。我们又知道北上广深这一些房地产的二手房交易额已经超过一手房，未来还会有一些趋势，全国角度来讲二手房的交易额会超过一手房。

去年有几家房地产公司，比如绿地、万科，他的交易额超过了2前亿，我们的经纪公司交易额多少？比如世联在去年3千多亿，房多多号称2前多亿，北京链家是1800亿。从链家的角度上来说，2015年超过4千亿，2017年他的交易额是要达到1万亿的。

从这一些平台的角度上来讲，或者未来发展的角度，后面的交易平台发展速度非常快，而且这些发展速度当中我们看到了几个趋势。一个趋势是资本的力量，比如最简单的世联行入股Q房，Q房的营业额5亿还亏损，但是这种情况下他作价28亿。还有一个是互联网，互联网最点型的爱屋吉屋，爱屋吉屋破了一个记录，这个记录是273天从A轮融资达到了D轮融资，D轮融资额是1.2亿美金，这个时候我们发现了一个确实现在事情在发生急剧的变化，互联网和资本在进入这个领域。

比方说我们看爱屋吉屋、房多多他的发展模式很快，我们还有一个点型是搜房，搜房原来在我们国家占据了互联网、房地产应该他是一个信息平台，这个平台占据了老大的位置。他的高峰时期，在去年应该是年中之前，他的高峰时期市值是80亿美金，现在我们看他的市值是多少呢？大概是30亿美金，好像还不到。他是互联网房地产的，为什么他的市值又会掉下来？在这种大潮的情况下他又会怎么逆势掉下来，这个当中会有很多的一些问题值得我们思考。

因为今天这个稿子是杨现领的稿子，我听过他的演讲，他今天没来，但是不把这其中的内容告诉大家不合适，我现在就他稿子的一些内容，我听过一些感觉比较深刻的内容给大家作一下说明。（PPT）

现在老是有很多声音，比方说做互联网的时候有流量要入口做平台，但是这些提法可能都不对，互联网那么多的网站浩如星空，真正来讲有亮点的没几个，包括我们中国有亮点的没几个。这上面很清楚的一个话题，要想做到生态链的顶端很难，在中国来讲非常简单就五个公司，国际上也没几个公司。

房地产这个时候因为涉及到一个很重要的问题，他提出来几个问题，这几个问题需要回答，互联网会在多大程度上改变非标准华的房地产？我们的房地产是非标准化的，每套房子都不一样，每一个交易行为都不一样，比方说再谈到我们的估价，延伸一下，其实我们每次的估价也不一样，他都有一些特殊的原因、特殊的情况。房地产万亿级的级别大行业会不会产生BAT？哪种模式走到最后？

这个图（PPT）非常好，他讲到这边是频次，那边是客单价，这张图非常点型，单价越低，甚至是免费的，频率越高的他越容易形成垄断，频率越低客单价越高，他的特殊性就越大。这上面来讲提到了一个，在这个行业想做出一个来，BAT很难。

在BAT他不会成为战场的主要玩家，但是他肯定要进来。说到房产的O2O需要投放的资本量会更大，根据一个估算，预计这几年资本的投入量应该是50亿美金的级别，价格战的意义应该是不大，有的打价格战实际上是没多大意义的。

第二维度讲的是信息和服务，因为是在经纪行业其实是重服务的，这个当中我们可以看到这一些，这些信息的中介会越来越透明，但是大家为什么买单，是为了你的配套服务所买单。包括讲的交易过程的复杂，他的撮合性等等，这当中有一个话，比方说北京链家作了一个非常有意思的统计，统计二手房的成交周期平均大概是50天到60天之间，因为他这个周期很长，但是从开始看房子、买房子，搜索信息，半年以上的时间。所以他中间的时间是非常长的，而且有一个情况讲转化率，比如搜索以后再落实到打电话，打电话再落实到带看，从带看再到成交，几乎是按1/50的速度往下递减。这个过程当中我们很明确地在这个上面来讲，这个服务是非常重要的，当然信息的透明化也非常地重要。

线上他只能形成一个意向，就是用他的一个提法来讲，想用互联网颠覆这个行业，今后可以这么讲：颠覆不了，因为这个条长了。但是能不能改造？能改造。我们再回到一个话题，像搜房这样的纯粹做信息平台的没有出路。

这里有一些他的结论，单纯的信息平台的价值有限，深度介入交易服务十分必要。因此这当中有几句话，现在用房地产的比如说在互联网这一块，由线上往线下去打不一定能成功，但是由线下往线上去走反而有可能会成功。比如阿里巴巴的俞永福负责高德的他说了一句话，我觉得非常正确，他讲了如果不进入互联网你走不快，但是你想走得久、走得下去，一定要用非互联网来走。

规模效应的问题，网络效应和规模效应。

这里面讲到了一个信息平台和交易平台，做信息平台的最后肯定是打不过交易平台，规模和效应非常重要，但是规模要达到一个临界点。

消费者行为的变化，非常有意思，这个话我看今天上午的钟秘书长应该讲了一些东西，我就不多说了。

移动端搜索的变化，时间点的变化，我们现在看80%的交易前行为通过移动互联网完成的，而且是晚上作搜索，因为大家很清楚，白天上班，晚上作搜索更多。

在这里面他讲到了，消费者行为的变化决定了产业趋势，决定了企业的生死，这里面提到一个话题，我们现在不要谈别的东西，一定要看哪些东西行业是不变的。比如说在他们这些销售的电商和等等，他们强调的是几个，一个是你的品种是不是丰富，你的价格是不是便宜，你交货交付的时间是不是快，然后不要再做那些概念性的东西，打一些最基础的东西。

我想跟大家分享的就是杨现领他的一些主要内容，我分享这几条，后面还会有一些，但是都是其他方面的东西，我就不多说了。另外他还讲到了，后面涉及到经纪公司和现在的长租短租公寓的发展，现在也可以看出来，这当中我也给大家几个数据，未来肯定在存量这个市场上有非常大的一些空间变化，大家可以看到刚才已经讲了一个数字，二手房的交易量，现在一线城市已经在超过一手房的交易量。另外有一个数字，我们国内目前几个主要城市，二手房存量房的换手率目前是1.6%，美国的数字是6%。也就是说我们如果是未来的成交量换手率上升，我们交易量还有很大的一个提升。

另外我想告诉大家一个数字，比方说我们现在的中国金融机构，所有的金融资产量是多少呢？我前是几天参加一个论坛，然后我看了人民银行的一个司长讲的话，我们现在总共的金融资产的量是186万亿，但是我再告诉大家一个话题，我们现在作了一个估算，中国存量房屋的价值是多少呢？是210万亿。现在来讲，我们在金融这个领域，我们做房贷这个领域，我们的按揭量在我们的金融资产里面大概是10%，个人按揭贷款在信贷资产规模里面大概占10%。我们目前的存量房屋做再融资大概是5%—10%的规模。我们拿到美国的数据，他的住宅房屋再融资占他整个比例59%。也就是说我们现在存量房屋未来的资产管理，他的对价、使用等等，空间是巨大的。这个方面也涉及到我们的估价，我们的估价行业也是非常有前景的。

借这个机会插一个我的演讲稿，是今年在北京作的一个演讲稿，也非常契合。这个题目是谈估价的未来《房产固执——现在与未来》。（PPT）

确实时代的变化我不想多说了，现在这个时代真的是变了，其实我们也想说一个话题，我们目前的估价为什么认了你，我今天早晨吃饭的时候碰到了钟秘书长跟他聊天，一直提到一个话题，其实现在大家用我们的估价是用我们的章，并不是用我们的专业资格，也不是用我们的专业能力。我们现在的估价行业现在在被扭曲，这是我们深圳开始的，我们养了一批人，发动了一批人，像做保险公司一样的，一批的市场推广人员，可以不懂估价，但是要去找关系、找银行、找客户。其实用的不是专业，用的是所谓的人的关系，拼的是一种市场的推销。

这种方式导致了客户对你估价的结果就有要求，而且确实是以前的信息不透明，但是我们现在面临信息透明的一个时代，这个时代的变化对我们估价行业来讲现在面临很大的一个挑战就是信息的透明化，使得你的专业面临着挑战。

冲击我们的专业形象，当这一系列技术的发展，包括今天施部长讲的，地图数据等等这一些的应用和变化，其实对我们现在来讲，我们工作的环境和工作的手段已经发生了变化。我们现在看到，我们的客户现在也在改变了，要求效率，要求你依据的充分性，要求你要作数据挖掘等等。我们现在可能还会有一条，那就是真正你的客户在哪里，你的客户渠道在哪里，你很有可能以后会发生变化了。包括外部的侵略者，这一系列的这些都在做。

我再说一个话题，以中介机构来说，链家北京700万套房屋，每套房子的户型图都画出来了，我们跟人家做交流的时候他们做了一件事情非常有意思，我们简单搞了一个模型，因为链家占了北京的二手房交易市场占了大约50%多的份额，然后他有大数据，有这些成交数据，然后他利用他的成交数据然后说他们搞了一个模型，后来算，而且几乎就两个人，当时做了一下，几乎不用太多的维护都是自动维护。然后就跟我们说了一个话题，说我们现在就用我们估价的模型来做这个评估，然后再看交易的结果，他说了，我们50%的估价结果和成交相比相差比例是正负5%以内。80%正负10%以内，20%是超过这个幅度的。但是他讲了一句话，他说这个是我们两个人搞出的模型，现在没人管它，自动运行的，这是他们的结果。他去年一年在北京市场的交易量，成交套数大概是6万套，他用6万套的数据来做模型、做评估。

所以说我们现在要讲一个话题，我们老是自认为我们估价行业很专业，其实我想告诉大家，他们就差了一个估价的牌照，有一些老总哭着喊着要求链家把他们公司收了，而且喊着“一分钱不要，你就把我公司收了就可以了。”我们后来可以说我们这个行业真的很危险。

我们现在估价行业像手工作坊式的在做工作，效率低下的这些。准确性支持行不够。

估价行业二十多年了，谁赢了？是我们这个行业赢了，是估价师赢了，是评估公司赢了，还是我们的客户赢了？未来我们可能真的是评估公司、公司老板可能面临的挑战，这个环节很有可能就不需要了，如果我们用互联网的方式，很有可能我们的委托就直接到了估价师身上去了，估价师将来的地位可能会站起来。

未来的挑战，当中涉及到数据，涉及到我们商业模式的变化，阿里他们的老总讲了，“一切业务数据化，业绩数据业务化”，因此我非常敬佩我们的房讯通、云估价，包括估价行业最早的从世联开始做信息化、数据化自业务，这个一定是未来的一个方向。一切流程数据化、标准化。这就是我的结论，谢谢大家！

!

主持人陈江根：

谢谢闫总，闫总用了非常多的很翔实的数据给我们讲了房地产的平台，同时给我们提出来房地产固执现在与未来，大数据时代、未来竞争的情况下在倒逼我们专业能力的提升。掌声再次感谢闫总。

我们知道闫总同时也是不动产估价行业另外一片云的老板，当然今天在座的还有其他好几片云的老板都在场，下面有请另外一片云的老板，王波先生，来自深圳同致诚土地房地产估价顾问有限公司，有请王总！

王波：

谢谢！感慨很多，很高兴上来讲。首先祝贺孙杰的股票涨停板了！

我刚才看了一下，耿主任也在这儿，好多房地产估价从业人员也在这儿，啊不幸的是我好想最老，耿主任我比你年纪大、我比你估价师资质老，蒋总说我们这个时代生不逢时，我们二十多岁的时候人家说你小年轻没经验，等到你有经验的时候人家说你老了。刚刚几位上来，下面几位老大姐说“又上来几个小鲜肉”，学历高，从业经历好，思路敏感，全做的比较创新的东西。我们这些半老不老的人出炉在哪里？

前几年我们一直在谈估价行业要变了，互联网时代、大数据时代估价行业真的要变了，喊了几年有人在行动，出了一堆云，这堆云有下雨的吗？今天下了一场小雨。可是不幸的是这次颠覆者不是来自于内部是外部的，房讯通不是估价公司，房讯通是软件公司、技术公司，他不是一个专门靠出报告、拉业务盈利的一个公司，可是他的方向好像是对我们影响蛮大的。

上午我一直想问一下，DMGT公司在英国发展得很好，可是我看了他那个“8”字形的业务流程好像没有估价公司啥事，直接出来以后老板都没用了，直接到估价师那儿去了，估价师收到的钱能给我们老板吗还是他自己拿走了？不知道。所以不知道这个过程怎么样。但是我想如果房讯通跟DMGT这个公司合作这种模式，要真正在估价行业形成了BAT这种格局，咱们干啥去呢？（众笑）

我的感觉，今天这场会对我们估价行业应该是一个很大的触动。老说“狼来了”，但是真正狼来了，我们做好准备了吗？这是第一个思考。

第二个思考，过几天广东省有两个培训班，每个培训班都让我讲半天，讲大数据时代互联网+对房地产估价的影响，这两天累得我够呛，因为讲半天，要那么一百多页PPT还是挺累的，所以天天晚上在写。我很同意闫总的说法，估价行业改变是一定的。在去年的估价行业的年会上我也谈了一个“房地产估价变与不变”，我感觉不管怎么样，不管最后变成什么样，反正现在颠覆的时代、改变的时代来了。我们以前在靠传统的方式拉业务、做报告、谈价格，甚至有的给回扣做业务的挣钱，这个时代会改变。

闫总刚才说有一些估价行业的头是从深圳开始的，包括非专业人员去拉业务这种事是从深圳开始的，我同意，但是我认为这是件好事。金融机构跟客户之间服务的桥梁一定有人要来做，我们二十年前的估价师是端着的不会干这个事的，我们非估价人员把这个事就完成了。所以如果没有估价师，没有那帮不执证的人员，金融行业没有今天，房地产行业也没有今天。但是，改变是一定的。

估价行业包括房讯通，号称在整个领域里边七朵八朵云，我们沈阳的史总今天吃饭的时候跟我说一句话，目前所有机构的数据不管有多少，都是零碎的。如果从刚才几位博士介绍的大数据的情况来看，我们这些数据应该少得可怜，真正形成产业路还很远。所以这花朵八多云如果再走三到五年，谁还活着？不知道。但是我想这七朵八朵云的探索对这个行业是有益的。这是第二个感想，这个行业要改变了。

第三个感想，我坐在下面突然间想起了前两天在Q房网上线会上跟他们交流的一句话，当然也是借来的话，对我印象特别深，所以在这里想跟大家分享一下：“鸡蛋从外部被打破变成了食物，从内部被打破变成了生命。”上午钟秘书长也在讲我们这个行业太小，总共有300、400亿的规模，我们估计超过部分过150亿，这个蛋太小了，没人从外面敲我们把它当成食物“张飞吃豆芽不够塞牙缝”的。闫总刚才代别人讲的交易万亿的市场，我们最多200亿，所以我们不够人家一盘菜。

这个时候给了我们一个机会，我们估价行业能否从内部把自己的壳敲破，如果能够敲破，我们这朵云过五年还在，如果自己敲不破就被孙杰给吃了。（众掌声）

虽然我也感觉做房地产估价满辛苦的，说句东北话“全是泪呀”，但是这个行业给了我一个在社会立足的资本，给了我一个专业的自尊，所以我还是挺热爱这个行业。我一直在说，我希望在这个行业退休，所以我们也努力地想把自己的这片云赶到一起去，下那么几滴毛毛雨，让人们感觉我们有价值。所以我在这儿号召大家，咱们团结起来，外部肯定会来打我们，但是我们这个行业因为有我们的行业专业，所以我们要努力地把自己的这蛋壳从内部打破，让我们的未来走得更好，谢谢大家！

再次祝贺孙杰的股票涨停，希望你多拉几个涨停板，谢谢！

!

主持人陈江根：

谢谢王总，听王总的即兴发言我想到了地产行业的任志强先生，王总跟任先生一样，讲话的时候没提自己净谈行业的事，爱行业超过爱自己的企业，再次感谢王总！

因为时间的关系，接下来我们会进入圆桌讨论的环节，现在进入第二场的圆桌论坛环节，主题是《中国金融业转型发展的趋势及估价机构的应对》，请出三位嘉宾：分别是周灝先生、陶文礼先生、孙杰先生，有请房讯通市场总监吕炜先生上台主持。

论坛主持：吕炜：

各位嘉宾、各位朋友，大家下午好！我是来自云估价的吕炜，2015年的年初李克强总理到访深圳，在考察前海微众银行的时候，这个原因我想大家都懂的他为什么不去考察那些大银行。他说了一段话，他说未来的竞争中，个人干不过团队，团队干不过系统，系统干不过趋势，趋势是未来的价值之源，找到趋势我们就可以干得更好。所以我们今天的主题是《中国金融业发展的趋势及估价机构的应对》。

今天第一个问题想问一下周总，周总是在华尔街长期打拼，而且在国际顶尖的金融机构做到了高管的位置，所以想请周总帮我们介绍一下，在美国金融业发展的现状和他主要的特征，以及中美两国在金融业方面的主要差异。

周灝：

很好的一个问题，在国外可以从几个角度去分析一下，首先从需求来讲，国外的需求本身被满足得非常好，不管是信用卡持卡的量，80%几的人都有信用卡，每个人平均信用卡在3—4张左右，这是整个需求被满足的情况。再从整个体系的搭建，从商业银行到投资银行，从最基础的金融的存贷汇的业务到投资的业务，再从信用基础、数据基础，不管是商业银行还是投资银行都是非常完善的。再从他整个的单量来讲，光是现在发展比较多的个人信贷这一块他也是几十万亿美金的规模，所以整个美国的市场，如果用两个字形容就是“成熟”，是一个非常成熟的市场。

反过来其实就是看中国，中国刚刚好跟这个是完全反过来的，第一中国整个的需求是非常旺盛的，但被满足得非常差。第二方面整个基础架构跟设施是非常不成熟，大家都知道我们今天反复在说，其实金融的关键是风险，风险的核心在于数据、在于量化，但是整个中国不管是商业银行、投资银行，不管是股市还是债市整个的数据基础是比较差的。第三方面，中国整个创新的领域非常好，在互联网金融创新这个领域是在目前走在国外的前面，不管是竞争的态势还是整个的发展趋势，还是整个国家的关注程度都是远远超过国外的。所以我认为中国可能在接下来整个互联网金融整体的发展中间有一个机会点，是因为有这样一个巨大的市场，但是没被满足，所以中间有非常多的创新、创业的机会在里面。这就好象是当年马云在刚刚做电商的时候，美国已经做得还算不错了，但是过了十年2012年再看中国的电商跟美国的电商，中国京东已经做到了当天送货，可能一天送两三次货，在国外实际上还达不到。回过头去看，跟十年前差别真的不是特别大。

可以预见，金融很有可能会走这条路，很有可能今天看起来比美国差得太多，但是十年以后回过头来看，中国在这一块的态势，现在几千家的P2P，几千家的互联网金融企业，十年以后可能把这个市场推得比美国走得更前面，这是一个机会点，对于能够做金融的人，对于能够提供金融服务的人，对于能够提供金融数据的资产和机构都是一个非常好的机会。

论坛主持：吕炜：

在中国目前来说供给端有很多的创新和弹性的空间在里面。

周灝：

是的，特别在数据这一块，我觉得有非常多的空间可以做。

论坛主持：吕炜：

第二个问题想问一下陶总，问陶总之前还是帮陶总卖一个广告，全世界来讲在房地产上市公司里面，如果按市值排名，全世界排前20名的企业，我们发现有一个很有意思的现象，大约1/3做房地产开发，基本上在中国大陆上市，或者是中国大陆企业在境外上市。刚好印证了我们中国经济发展的黄金阶段。还有1/3的企业是基本上做房地产金融或者是房地产基金的，他们基本上市的地点在纽约。反过来说，可能今天的纽约就是我们未来中国的样子，也就是说在房地产基金、在房地产金融这一块，我们未来会成长为非常庞大的一个行业。

我想问陶总的是，这么庞大的产业链里面，估价机构是有很多的合作机会和合作内容的，我想问的问题是，面对这样的机会，面对这样合作的模式，作为我们的估价机构来讲，我们要从哪些方面，管理、架构、组织、模式、技能，这些方面如何去提升自己才能适应到整个产业链里面去，请陶总回答。

陶文礼：

非常感谢主持人刚才做了一个广告，整体来讲我理解是这个意思，在整个房地产也好、房地产金融未来是这么一个大的趋势，我先一说下房地产和金融结合之后，未来可能会产生一个什么样的趋势。今天中午吃饭的时候还聊到这个问题，在过去的时候大家主要是做房地产，金融其实是房地产的一个工具，我利用金融这个工具，我债权融资也好、股权也好，我把房地产做得很大、做得很好，然后上市等等。

未来会产生一个什么样的状态，有可能我做金融是我的主业，然后房地产他只是我做金融的一个工具，我为了能把我的金融做得更大，房地产这些不动产的资产只是我的一个工具，包括像类似于像凯德置业，像铁狮门这种基金等等都是这种模式，中国很多的开发商看到了这一些，包括很多的金融机构未来有可能走这种方式，很多开始去做了。

第二，在整个大趋势当中，不管是房地产金融也好，还是我刚才探讨的金融B2B也好，在座的这些估价机构的朋友，估价机构怎么去与这样一个大机会做这样一个结合。一个怎么从业务层面、从各个层面上作这个结合，做这个结合的话，其实我刚才在聊天当中基本上聊到了这么几点，一个你是从业务上面的一个结合，因为金融链条里面我觉得是两端，一个是B2C，一个是B2B两端，和金融关系最大的是B2B，我们一个是资产、一个是资产都是B，你业务上面、未来战略发展上面做结合的话还是两个B上面做结合，要么是金融机构这一端，要么是资产这一端。

如果估价机构要去做一些战略调整，与这个大方向去作一些结合的话，内部可能需要做一些什么样的调整。我觉得首先一个，我始终的一个观点是一核多元，估价机构原来的主业是做估价，因为和孙总这几年深入合作的原因，我和估价机构里面包括在座的各位也有很多交流也比较深入，也进行过一些合作。我知道有一些估价机构业务上面也是做得不错的，尤其是在座的各位在全国来讲都是排得比较靠前的。本来这个业务就是说，你的主业该怎么发展还是要怎么发展，这一块是主体。在这之外你要去做一些和金融结合的业务，我觉得你一开始可能单独拉一个团队出来，或者说有那么两三个人，人不是很多。做和金融结合这一块业务的时候，最好的方式还是能够和一个金融机构，或者是说像我们这种公司，像我们这种商业模式上先和我们做一个合作。对于金融资源我们掌握得可能比较多一些，或者整个发展模式都比较清楚，而且也有一定的经验了。如果想介入到这一块里面来的话，先跟我们进行合作，合作对里面一套东西也比较了解了。

后来如果你想自己去做这一块的话，你两三个人一开始这个团队跟我们合作一两年下来，你也比较熟了，你如果再去发展他的话可以把这一块再去做大，包括里面其他的一些部门的配置，再去把他做大。早期的时候跟金融机构比较成熟的模式合作是最好，再到后期了解了以后再去配置你相关的一些部门。

论坛主持：吕炜：

应该是一个逐步来做的过程，一点一点地来开展。下一个问题我想问一下孙总，你个人来讲，房地产估价机构他未来的转型趋势是什么，其实这个问题刚才大家有不同的意见，你是不是也可以表述一下，在你心目中，你认为作为一个所谓的“局外人”，你认为房地产估价机构改怎么转型？是不是要让在座的老板都要失业呢？

孙杰：

这个问题真的非常好，刚才王波董事长也把它点了出来，很高兴。首先意外能让我有机会坐在这里来回答这样的问题，或者是参加这样的讨论，本来这应该是杨现领杨博士来讲的。就是因为一个小意外，我觉得通过王总引发出了我们今天大家很关注的这么一个话题，房地产估价到底怎么转型，未来往哪个方向发展，我其实有一些思考，在我的思考之前我想先补充一下。我应该不是完全的“局外人”，因为我在评估行业里面工作了有十年，供职于世联估价，同致诚估价也是我效力很久的公司。我切入这个行业也是从估价这个行业里面来切入的。当然也跟很多在座的朋友解释过，我说我们为什么会从估价行业里面来做，因为虽然我们的产值很小只有几百亿，但是我认为我们的房地产估价公司、我们的估价师天生就是吃数据这碗饭的。大家想一想我们的评估报告里面非常厚，大概有上百个字段，这些其实都是数据、都是信息沉淀在我们的报告里面，以前的形式是我们一本纸质的房地产评估报告拿给使用方、银行，看到了之后价格那一页看完之后报告就存在库房里面了。

其实这些信息和这种价值没有被发掘出来，云估价一开始做的时候就是用云计算里面的SaaS的方式，通过信息化的手段，让我们估价机构的作业方式从原来传统的作业方式转为信息化、数据华的作业方式，只有把纸质的东西变成数据化的东西，能存储、能分析、能应用，我们的量化派像周博士这样的企业才会能够产生价值。我们本身虽然没有做估价，但是跟估价紧密相关，我们今天的主题是“不动产评估+”，大家可以看到我们邀请的嘉宾也很有特点，像周博士的量化派，那就是做数据挖掘、做数据分析的，陶文礼陶总跟金融相关联的行业，他也希望通过云估价的平台来延展他的服务。

我们不是像王总刚才讲的，从外部把这个行业吃掉，更多的是跟大家携手一起把这个饼做得更大一些，我觉得我们的专业能力、我们的资源、我们的团队不仅仅是应该出具一份评估报告，而是应该把我们掌握的这种信息、掌握的数据集合起来，然后跟外部房地产评估+，+数据、+金融，甚至未来+中介服务，刚才讲的万亿市场很大的一个饼，估价机构在坐的就没有机会吗？我认为未必，因为以后的房产市场、存量房市场，以后的卖方市场会变成买方市场。现在我们的B2B也好、C2C也好、C2B或者是B2C也好，存量房里面未来C2B的模式可能是我们认为未来发展的一个方向。

在这个节点上，谁能够真正地站在买房人解决他的购房需求层面上来去服务他们，谁的信息数据库掌握得最全面，大家都有这种需求，他通过查询把他的条件，比如说我的收入我需要哪个地段，我是不是需要学位，我要求交通条件怎么样，他可以自动在我们的数据库里面调取出来最适合他的物业应该是哪一些，而不是慢无目的地在网上海量的信息搜集检索自己判断，而是通过我们专业的信息化的公司、数据的公司，通过我们估价行业这些估价机构来选择这样的服务。

未来我们的市场应该空间非常广阔，而不是仅仅局限于我们目前关注的现有的业务，比如拆迁评估和传统的抵押评估，我们完全可以把我们的资源变现，其实我们做了很多数据采集的工作，只不过是没有办法去变现，而我们通过我们今天在座的嘉宾，我想通过云估价的平台，通过平台积聚的资源，把大家所掌握的这种信息数据和资源甚至团队的价值挖掘出来，真正通过我们的平台，希望把我们的房地产评估+多元化的企业应用，把我们真正的蛋糕做大。

论坛主持：吕炜：

未来的经济可能更多进行跨界的整合、产业的整合，这让我想到了苹果，大家说到苹果的时候都会说苹果是一部能打电话的电脑，说到诺基亚的时候，大家都会说诺基亚是一个能上网的手机。后来发现能上网的手机没了，能打电话的电脑火得不得了。这恰恰说明了未来的一个趋势大概就是这样一个多角度、多产业的跨界整合。

孙总再加问一个问题，刚才您说到了行业未来的转型和变革的趋势，有了趋势之后我们也很关心，如果要达到这样的趋势，我们的路径和方法是什么，能不能帮我们介绍一下？

孙杰：

我觉得方法和趋势看到了之后其实就是行动，行动实际上最开始就是把我们现有的传统的作业模式要作一些变革。当然也可以给自己卖一下广告，云估价这个平台可以提供一些信息化的产品和服务，当然我们在座的业内的几片云的大佬，他们所带领的企业也在做这块有益的尝试，而且做得非常有特点和各自的优势。第一步像云估价还是其他的几个平台也好，但是首先要作一些转变，就是把我们传统的一些作业方式先变革了，用系统化、用数据化的东西，为我们未来的商业模式能作一些储备，因为变革了之后我们才能积累数据，然后还有一个是要选择一个好的平台，因为我们估价机构相对来讲大多都有一些区域的分布，相对来讲还是一个区域化的公司。但是现在都讲大数据，我们区域化的单一公司确实很难能形成这么大体量的平台。如果数据非常零散、分散，达不到一定的量，在量化派周总这边来看，其实他的这种价值也应该不是特别高。

我的建议是选择一个好的平台和好的合作伙伴非常重要，我们业内现在大家已经公认的几家机构，我觉得应该都是非常好的一个选择。先转变模式，然后选择一个好的平台，然后大家联手一起，才能在行业外，才能加别的行业，才能被别的行业重视，因为一家机构的力量太弱小了。

论坛主持：吕炜：

周总应该是今天我们到场里面最懂金融的人了，在您看来未来随着金融创新，我们过去估价机构都是吃的传统的金融系统的抵押的这碗饭，在金融创新里面，您刚刚讲到在中国未来的供给创新非常大，在未来的供给创新里面，除了估计机构在数据方面合作方面以外，还有没有想大其他方面有可能的对估价机构来讲更多的市场机会？

周灝：

其实这个里面的机会有很多，如果说我们从几个维度去看，一个维度，因为估价得到了数据资产，数据资产上面可以加进各种各样不同的服务。单纯看金融领域，金融领域里面可以由这个人他所在的这个区域，包括他自己的资产，你可以做比较传统的金融业务，比如说现在比较流行的P2P，你可以借钱给他。另外你可以给他提供围绕着他的家庭所相关的消费的一些相关的金融应用和服务，这是一部分。另外，你还可能由他家里面有什么样的人，延展开来他生活上的一些服务，比如他的小孩、他的老人，甚至往保险的方向发展。

这些传统金融领域在现在实际上对大家来说是一个非常好的机会点，因为这个想法我估计很早之前就有人想过，但是时间点不成熟，因为在2013年之前没有人觉得说你可以在金融领域创新，你可以在金融领域创业，因为那是属于牌照限制类的行业。但是2013年之后大家看到，这个领域已经被打开了。这也是我看好云估价包括孙杰我们一起去尝试，能不能把这一块能够互补，大家一起朝着这个方向去做，所以这是传统的金融领域。

我再说一个题外话，除了传统的金融领域，你可以把你的数据资产想像成一个好像地皮一样，在这个地皮上面可以修建房子，可以修建一般的住宅类，可以修建医院，可以修建学校。同样的在这个数据资产上面可以有金融服务，还可以有其他的服务。今天可能我们谈得更多的金融服务，延展开来有其他的跟这个相关的各种各样的服务可以提供，当你与个人之间的用户互动越来越多之后，延展开来的比如O2O的服务，其他各种类型的服务都可以在上面进行延展。

论坛主持：吕炜：

陶总，前天的时候万科和万达宣布了战略合作，在2015年来讲是中国房地产市场一件大事，因为这两“万”都是在中国房地产细分领域最顶尖的企业。我想问陶总的是，您认为未来他们俩的合作有多少想像的空间在里面？

陶文礼：

首先说一个有点类似于笑话性的东西，前两天两万合作，在微信上面传了很多的东西，一个万达、一个万科，万科第一个字母是“V”，万达第一个字母是“W”，就说量价公司一合作LOGO马上出来了，大家知不知道是哪个？就是大众的标志，这就是两万合作的LOGO。我收到很多的信息，说万科和万达合作了，华润就给华侨幸福打电话了，绿地和绿城，金地和金大地，还有金大元开始打电话了，开始发微信了，等等一系列就出来了。

万达和万科去合作，我觉得可能有一点是房地产这个行业他们因为一个是商业，一个是住宅，从增量到存量的一个转变，我觉得这是一个原因，一个是做商业这一块，其实做到很大，也做到了一个顶峰的状态，顶峰的话，中国讲得“物极必反、否极泰来”，做到顶峰原来的东西一定不适应现在的状态了，两万也是。

关于这两个合作我没有做太多的研究，未来这两家的合作会有多大的想像空间，一个是刚才讲的笑话。第二，我觉得这种想像空间仅仅是从想像的角度来讲，我觉得想像空间应该是比较大。今天我还跟朋友在聊到，这个在增量市场李玟，一个是商业的老大，一个是住宅的老大，而且他们都已经做到国外去了，不仅仅只是中国的老大，也是全球的老大了，这两个结合的话，然后再去结合一些，有一些金融的东西在里面，包括各个方面的东西。我觉得这个想像空间应该是很多，在一起应该能够做出来很多的事情。具体的想像空间我也不太好说，反正大家去想像吧。

论坛主持：吕炜：

这个问题稍微再延伸一下问孙总，您认为在这样的“万万合作模式”，在估价机构里面会有可能吗？

孙杰：

我的愿望上面我非常希望能出现这样的情况，我认为非常有可能，我也期望能有这样的情况。但是我现在不好讲，应该是有这样的机会，而且房讯通也正在尝试去做这样的布局，在不久的将来我们可能会做一些小的尝试，当然是行业里面一些小的并购，可能接下来还会有消息公布出来。但是像“万万”这样的规模，本身我自己规模就不大，估价行业里面我们都不算是一个“万”，只能说是我们在找寻这样的机会，一旦能有这样的机会跟我们合作的机会，甚至说我们业内的几片其他的云的话，有这样的机会我们愿意去沟通、愿意去做这样的尝试，应该是有这样的愿望吧。

论坛主持：吕炜：

最后一个问题由三位都来回答一下，2015年对于中国来说是一个金融改革的大年，5月份的存款保险制度已经落地，利率市场化、汇率市场化、人民币的自由可兑换，民营银行的全面放开，包括资本市场的注册制都会在2015年落地。随着一系列的改革制度的落地，我们可以畅享一下未来的中国金融业到底会变成什么样，他的发展状况和市场竞争会是什么样，而目前的中国金融业他会怎么样去应对这样一个大的变局，请周总先来回答，您是金融界人士。

周灝：

从历史的角度来说美国已经发生过这样的事情，其实类似这样的讨论跟争论在美国已经发生过。在当时网上银行刚刚出现的时候，美国很多的不管是互联网公司还是金融公司都有一种甚嚣尘上的说法，说“传统金融已死”，以后银行会变成直销银行或者是网商银行。实际情况到现在为止，传统银行变成了互联网化，但是他依然存在，互联网公司做传统银行业慢慢变得金融属性更加的强。

回过头来再看中国，我觉得将来会变成传统金融跟互联网逐步融合的一个过程，到最后是变成传统的金融机构被逼做更多的互联网化，而互联网的金融公司慢慢也变得更具有一些金融的属性。其实我们现在看阿里、看腾讯，他们其实开始做一些银行的业务、传统金融的业务。我认为这是好的，互联网跟金融深度融合以后，你没有办法去辨别腾讯银行是一家传统银行还是互联网银行，这对所有的大众来说是一件好的事情，再看其他的方面比如投资都会越来越开放、越来越创新，最后得益的是所有中国的老百姓。

孙杰：

我其实非常认同周博士的观点，现在的这种趋势就是刚才周博士讲的传统银行的互联网化，因为我们在跟很多银行合作的过程当中，包括像招商银行、像广发等等这种比较先进的银行，特别是从民营银行开始，像招商银行比较领先的银行已经开始做这样的动作了。原来传统的作业方式完全在改变，无论是从客户经历的拓客到整个的审批流程，再整个的贷后管理等等，已经开始在去做这样的一种变革了，做互联网化的一些东西、做数据库、智能审批的一些东西。应该来讲是国外早几年都已经实现了的，在我们国内应该在慢慢变革，特别是这种先进的股份制银行。实际上我们也在参与到这种变革当中来。

互联网金融机构我们也合作得非常的多、非常紧密，像量化派在全国比较领先做数据与金融分析的大数据公司，其实都能看到我们服务的客户群体是相对来讲是一致的，我们都有服务传统银行的这种机会，因为也是在这种机会当中我们相识的。所以我们在观察银行做这种互联网转变的过程当中力度非常大，我们互联网金融公司，特别是最近两年不是说P2P消费金融这种非常火爆的状态，确实始料未及。更多的现在的政策也放得比较开，很多的互联网金融机构也正在尝试一些政策的边界，而且我们也看到这种政策的边界不断地被突破。

现在我觉得我们所在的这个行业，其实我们估价机构拥有一个非常好的卡位，实际上我们也可以融入到这种趋势的变化当中去，我们也可以成为金融互联网，包括数据、包括跟我们现在的业务模式结合起来，我们业内有一些非常好的先进的机构，像中估联行的我们国家的财富等等，有一些机构已经开始在做这种东西了，各行各业都在做，我觉得这个应该来讲是一个金融繁荣全面爆发的时候，现在完全是一个融合的时代。

陶文礼：

如果很简洁地描述对这一块的想法，我们想法是金融+，未来金融会进入一切。现在很多人讲互联网+，互联网+是一个技术是一种思维，他可以和一切的不管是B还是C，一切的行为去融合。我们认为未来金融业有可能会像互联网一样，他和一切的B的和C的行为作一个融合，然后形成一个金融+。

刚刚讲到说不管是利率市场化也好，还是前段时间出了一个政策，银行破产制度，存款保险制度也出来了，说出来之后会发生什么样的一些变化。我觉得可能是两个方面，一个是原有这些金融机构不变的情况之下会出来很多新的金融机构，很多包括前几年私募基金也好，P2P也好，众筹也好等等，我相信未来几年还会出现更多的这种新的金融杠杆、新的金融机构。

第二，原来的这些金融机构之间包括新出来的金融机构之间会发生一个混业经营，现在看到银行、证券、包括信托、包括公募基金等等，包括保险，原来在早期的时候是谁干谁的事国家分得很好的，各有各的一块。但是现在基本上什么都可以做了，作为资产端无论是C还是B，你去融资能够进行交易的行为能够找到的对象非常多了。这些金融机构这些GP之间会进行一个非常充分的竞争，对于两端来讲这都是好事情，包括银行的破产制度一旦出来之后，或者说他存款保险一旦出来之后，我们就探讨原来本来这个银行的存款就在搬家，然后在往理财这端在搬，如果银行的破产制度出来之后搬得可能会更厉害，存在银行的钱会变得更少，大部分的钱会放在理财这一端。

才一端对应的金融机构是五花八门各种各样的。金融发展到这一种程度以后，无论对于资产B也好还是C也好，尤其包括我们这种角色都是很好的。那天和南京几个朋友吃饭，说银行的破产制度出来之后，包括利率市场化之后，对于存款和对于LP这端的影响是什么样的，我说不管那些影响怎么样，我说真正市场化以后，对我们这个角色是非常好的，我觉得对两端的角色都是非常好的。

最后的总结，最终的状态最简单的就是金融+，一切可以+金融，金融业可以+一切。

论坛主持：吕炜：

应该说也是几家欢乐几家愁，前一段时间我在北京跟一个金融街的人士探讨这个问题，我提了这个问题之后他当时谈了几点。第一，他说这些改革制度落地之后，中国目前有832家银行，可能我们大脑里能想到的银行有没有80家，可能都够呛，很少人能够叫出80家银行的名字。可能未来银行会面临非常激烈的竞争，有相当一部分的银行，中小银行或者是村镇银行可能会被收购，会被兼并。这可能是一个大概率事件。他又谈了几点，未来银行的信息化建设市场空间会未来为大，互联网化会越来越普及，追求效率要追求到极致，所以很可能未来像银行很多这种员工的分流，这种现象的出现不足为奇。

今天的论坛是“云估价的创新论坛”，创新是深圳的根，创新也是深圳的魂，每个深圳人的血液里都流淌着创新的基因，所以我们今天也祝愿在座的各位老板能够创新发展、生意兴隆，谢谢大家！

!

主持人陈江根：

谢谢四位嘉宾的精彩分享，接下来是第三场的圆桌讨论，本场圆桌讨论的主题是《厘清行业本质 探究估价未来》，要请出王波王总，闫旭东闫总，还有深圳市世联土地房地产评估有限公司总经理李娜李总，还有浙江恒基房地产土地资产评估有限公司总经理蒋文军总，还有来自深圳英联董事长中估联行代表宋星慧宋总！同时要请出被誉为不动产估价行业里的思考者的无锡东信评估总经理施坚施总上场主持，有请六位！

论坛主持：施坚：

60分钟现在交给我，今天一天比较困了，但是现在对话的人物，轻资产最核心的是人，这个人今天是几片云都到了，所以这两天深圳的天气不好，下雨了。（众鼓掌）

刚才主持人把我捧得很高，但是我得把自己再降降温，我是一个菜鸟，2010年1月份当时是怀着三级机构怎么能够活下来的心态，然后来深圳千里走单骑的，这是我五年来的第一个角色。第二个角色，今天上午站在孙总的后面，今天下午回到了十几年前做了伴郎。第三个角色，今天下午突然我又变成了主持人。角色转换非常快，这就是商业，这就是市场。

为什么去谈这个本质，我先切入一下这个本质的思考由来，锦涛同志多次讲，能否认识遵循把握和运用客观规律，然后是贯彻和领悟科学发展观的要旨，我们郎咸平说行业本质是行业的一种规律，是企业基础性的战略。研究行业本质的巨大好处在于，他抓住了行业本质在企业发展出现停滞时能够推动企业成功突围，而在企业发展非常顺利的时候，能够保证不走弯路，能够持续成功。这是今天第一个“本质”。

今天还有另外一个关键词是“生存环境”或者是“基本角色”变了，我们在讲第二个，诺基亚07年市值1700亿，收入510亿美金，利润72亿，到了2013年的时候72亿美元卖给了微软，2014年的时候微软甚至把诺基亚的品牌丢掉了，他为什么丢掉？我们觉得诺基亚时任CEO讲了一句话，我们并没有做错什么，但不知道为什么我们输了，说完这句话他掉泪了，所有的高管掉泪了。诺基亚的失败归根结底是在互联网时代依然使用工业时代的这种思维的失败，简单地说是底层的代码错了，思想底座也错了，用我们今天估价最最高频的一个词，这是一个存量的市场，而不是一个增量的市场。

我们现在讲本质，白色家电的本质是成本，时装的本质是快，而饮料行业的本质是有实务实，无实务虚，我们估价行业以前的本质是见证类的活，是随着制度设计的逐步退出，随着政府智能的逐步改变，随着风控方式和力度的转变，我们得重新审视。面对的对手不是友商，是整个的时代。

这里我抛出了一个共性的话题，由各片云的掌门回答一下，你们对于新常态下对于估价行业的本质是怎么看的？

闫旭东：

我觉得今天上午钟彬秘书长的讲话讲得非常的好，其实我们估价现在要回归专业价值，我们看我们现在商业模式的一个变化，尤其是在信息透明的情况下，这个商业模式，别人为什么要你的报告、要你的评估，就在于你是不是能够替他提供专业分析的结论，所以说我觉得我们的本质是要回归我们的专业价值。

李娜：

其实做估价很多年，我不知道在座的下面的同僚是否都是估价行业中的同伴，其实如果是居多的话，我们是同一个战壕里的战友，战友之间是亲密无比的关系，是浴血奋战的感情，尤其是在中国政策多变的国家，经常有东西出来。每一个估价人自己都有自己的艰辛，做了那么多年的评估我经常跟我的同行有很多的沟通，想来想去只有一句话跟大家共勉，在咱们这个行业里面做估价，复杂的事情简单做，简单的事情重复做，我们估价师是有我们估价师的原则的，有我们该坚守的底限和本质的，我们该干什么、能做什么非常清楚，能做的事和该做的事就是我们一直要做的事情。

王波：

谈“本质”，前面两位嘉宾讲得挺好，我也是一片云的代表，做了三年的数据技术开发，我们这三年主要干什么，其实主要干了一个挺苦的、挺累的、笨的一件事，我们试图把房地产估价最本质的东西给他计算机化。

现在不敢说已经成功了，但是现在已经有模型了，市场比较法耿主任做得比较早，做得非常棒，棒到我们都不敢让他出来，一出来我们可能没饭吃了。这两年我们又做了对比法的计算机模型，接下来要做成本法的计算机模型，现在是剩余法的计算机模型我也做出来了，这个太苦太累了，因为不同的银行、不同的客户、不同的城市，对于这种模型的要求是不一样的，我们一直想找一个很共性的东西，来能不能把估价的技术、本质的技术给他计算机化。现在在尝试，现在不敢说成功了，我也不敢跟大家汇报说我已经成功了，但是比较法、收益法还是行的，但是成本法、剩余法没有找到计算机跟业务的本质。

我想说另外一句话，就是最近对行业的思考，刚才闫总在上面发言的时候点了一下深圳，我最近在思考，银行业务应该说我们在座大部分评估公司的主要业务，这些业务好像把我们估价师害了，我们现在大量的工作都在给银行做那一套、一套、一套的房子，刚才李总说“简单的事情、重复的事情天天做、时时做”，但是实际上我个人对未来的思考感觉是这样的，本质应该是这样，我们估价师应该做那些可能不被标准化、复制化的那种业务，而可以被复制化、标准化不断重复的简单业务，有可能交给计算机做了。这是我对估价行业未来的一个看法。

宋星慧：

各位好，我是深圳英联估价的宋星慧，同时也是中估联行的代表。今天坐在这里和大家共同探讨估价的问题，尤其是第一个问题关于估价的本质。

我们在座的各位，虽然有一些金融行业的，也有一些互联网行业的，但是我认为大部分还是估价行业的，因为我看孙总发的APP里面大部分是估价机构。我们在座的应该说大部分都是估价师，我们估价师或者是估价机构的本质是什么，我们是做专业估价的。我觉得我们现在一直这几年都在谈大数据、谈互联网，我在这里也感谢孙总，孙总对于这个行业的贡献我认为是巨大的，其实孙总的云估价的成立其实给了我们行业巨大的冲击，也在孙总成立云估价的同时，我们这些估价机构的老总在前后思考我们怎么办。当然“我们怎么办”的阶段是两个方面，第一孙总他们成立了云估价，另外就是地税系统的关于系统的产生，我们估价机构都在说，当然有一个大背景是互联网的产生我们怎么办。所以我们形成了很多的云，我们这些都是云的代表。

这几年我们都在谈“云”，我们都在谈互联网大数据，但是我觉得我们不要过度地夸大大数据对估价行业的影响和冲击。我赞成王总讲的，其实大数据和互联网只是对我们传统估价来自银行的最基本的以提供评估报告做单个的住宅或者是一些写字楼的报告有冲击，但是我们也要知道，我们估价师未来的发展或者是我们的方向，我们除了做这种简单的估价报告、流水线的估价报告以外，我们需要给政府、给发展商、给金融机构，提供更多的专业的顾问服务。这一些专业的顾问服务我认为不是能够通过大数据和互联网能够解决的，但是有一点，大数据和互联网给我们提供了一个很好的工具，使得我们的速度加快了，使得我们的效率提高了，但是我认为他是任何时候大数据都不能取代估价师，这是我的观点。

蒋文军：

大家好我是来自浙江恒基的蒋文军，主持人提了一个问题，让在座的那么多老总都要回答同样的问题，到我这儿也不好回答了。今天来当然关于我们做估价和互联网的结合会有怎么样的一种发展和怎么样的一种下一步的趋势，等会儿有机会如果主持人问到这个问题我们再回答。

脱离刚才一些理论的东西来讲，一定要说估价的本质的话，我想在座的老总跟我的想法应该是一样的，怎么让我们的行业能够有尊严地活下去，我们想的应该是这些问题。理论的东西反正在座的都是估价师，对估价的本质可以提出很多千篇一律的答案。所以我还是非常关心的是，作为一个估价的活动和估价行业的状况，怎么样能让我们的中小尤其是绝大多数的中小估价机构，能够继续生存、继续发展，真正实现转型升级。谢谢！

论坛主持：施坚：

刚才五朵云的掌门人都简单概括了他们在新常态下对“本质”的一些解读，我作了一些准备，这些准备仅仅是我个人的想法。是因为受这两年互联网思维的一些影响，也是属于初生牛犊，也可能对于这些行业的理解相对来说比较偏于新鲜事物的一种冲击，我是这么看这个事情的。

简单概括一下，什么叫互联网思维，产品是入口，社群才是商业模式，为什么这些人到这儿下了一场毛毛雨？很简单，因为我们现在孙杰手下有一百个机构，因为我们这群人是弱关系强连接，这就是互联网。如果这群人刚才讲的几十个银行、几百个银行的风控系统都由孙杰带领的云估价房讯通进入的话，你算算资本PE会给你多少钱。

如果我们闫总现在不断地孜孜以求地万亿级的平台，这些客户、这些C端都在高频、客单价非常低的使用的话，你再算算他的估值会多少。

今天王董出了一个非常好的新名词，就是“估价股票”的概念，这也是估价估值，这是我们估价界今天一个非常有代表意义的一个新名词的诞生。

产品型社群是互联网时代唯一的生存方式，连接资源现在是稀缺品，一旦失去连接，我们将一无所有，连接这个世界的真相，他不原来的怠速级的线形的增量，他一定是指数型的思维，这是毫无疑问的。我们不妨假设一下，今后估价行业的本质也许会是不动产价值及关联数据的泛连接，并逐渐形成日常生活的工具，其连接强度、使用频率也许将会决定你这片云或者你整个这个机构，决定你价值的大小。

进这么多云的掌门人云集这里做论坛好像是第一次，我想还是闫总第一个回答，七十年代有一本很出名的书美国的《定位》，我们各片云自己的定位，以及我们差异化的论述，或者我们的核心竞争力在哪里？这个可能不涉及商业机密吧。

闫旭东：

这个问题坦率讲没想过，因为对于我们来讲，比方说我们现在是两个牌子，一个牌子是“北京仁达房地产评估公司”这是做估价的，另外跟中估联行中房评一样的成立了“云房数据公司”，到目前为止我们的云房数据公司还没有对像我们仁达以外的公司提供服务，原因非常简单，刚才大家看到我PPT里面讲的一些提法，我们现在在跟王波王总一样的，在做一些很苦的事情，我们的估价是否能够标准化，比如现在房讯通云估价搞的勘察系统，比如报告的生成系统、作业系统、流程系统，包括现在的数据。

其实来讲我们从另外一个词来说，今天施良部长也提到一个话题就是讲数据，我们现在讲我们自己估价行业，用我自己的话来讲我们现在根本谈不到大数据，因为我们的数据基础现在还很弱、很弱，量根本没上来。就像我今天下午提到一个话题，链家做了北京700万套房屋，他户型图都画出来了，我问一下，我们任何一家公司在任何一个地方能不能做得出来，任何一个城市，能不能把所有户型图全部做出来？当然深圳可能特殊一点，除了深圳以外的地方。我们可能有一些所谓的基础数据，但是我们的交易量数据到底有多少，我们用的比方现在是抓取的数据，网上挂牌的数据，这些数据多少可以用，多少不能用，他跟真实的交易数据又有多大的差别。

这上面来讲，我们感觉到目前还有很多的路需要去走，在我们的基础数据搜集、采集、整理、挖掘，包括我们估价软件的开发，包括我们自己的流程系统的再造。刚才提到一个话题，其实讲到估价的本质是什么，其实估价的本质我觉得这个话题问得有点硬，太白、太直接了，我来深圳也参观过深圳的房多多，房多多提到一个话题他用了三句话来表示，他说互联网的核心本质是一个链接，而市场的本质是讲究效率，市场的核心是在提高效率。商业的本质，商业的本质在于信用。

在我们估价来讲，我们是不是能够把这个链接、把这个效率、把这个信用，更深入地把他做进去，我们跟我们的客户更好地做连接，然后我们能够把我们自己的产品、我们自己的服务给他标准化，最简单的一点，其实我现在特别想说的一句话，比方说我们评估报告的标准化，假如我们的报告，全国各家银行、各个省市都用一个评估模板，这个报告变成一个电子报告，然后跟所有的比如银行或者其他的需要的直接进行推送，然后我们对大数据再进行一个挖掘。

我们现在有几朵云，各自开发各自的系统，有一句话叫做“语言都不统一，标准都不统一，你的字段都不统一。”这个不统一的情况下，将来可能大家处于各个系统在改造、在标准化、统一化，然后才能有一个统一的语言。我是觉得对于云房数据来讲，我们现在可能谈战略、谈未来还不是很清晰、不是很明白，但是我们现在想做一个基础性的工作，更多地多做一些数据，更多地多做一些我们的系统开发，多做一些工作，这就是我们现在的工作。

另外在我们自己内部讲的“多用”，另外一句话就是多试错，尽可能多试错，因为现在这个时代就是一个试错的时代。

李娜：

其实我们这个行业挺透明的，我们生在这个行业里面的几朵云加上我们这个公司，我们是非常相亲相爱的，我们是非常友爱的，一旦有一点心得都是在一起分享的，所以我觉得这个话题不存在商业机密。

我们台上台下的交流都是会非常多的，我简单说一下，作为中国从事房地产比较早的一批房地产评估公司，我们一直的定位就是围绕着房地产的价值，与房地产价值链条相关的事情我们尽量地延伸，但是我们的核心就是真真实实的做出房地产的价值，是什么价值就是什么价值，该做什么事就做什么事。

另外就是作为核心竞争力，其实“核心竞争力”这个词应该是2005、06年开始，深圳那个时候每个公司做战略的时候都特别喜欢用到这个词，这个词最初出来的时候让我们每个人都觉得只有在头脑风暴的时候才能把这个问题解决掉，而且觉得这个词有多么地重要，如果没有核心竞争力，仿若明天就会被颠覆或者明天排名会排到很后。大家知道我们这个行业本身是好事，但是也给我们很大的压力，他年年都有排名，大家都很紧张。核心竞争力会导致我们每一个在这个行业里的同事都非常紧张。

什么是核心竞争力呢？2008年之前刚刚出现新经济、刚刚出现网络营销开始的时候，我们认为核心竞争力最重要的是研发的能力，甚至我们想到对评估方法的研发，除了三种基本的方法之外还能不能研发出两种被全国都认可，同时又能够顺利实施的评估方法，我们是往这个方面在想，所以在那个时代我们觉得研发能力是最重要的核心竞争力。我仅仅只是代表我个人的一些方法，不代表大众。

但是在2008年、2010年之后，尤其是互联网时代的到来，我突然有一个顿悟，同时我们也是这样做。企业的核心竞争力除了研发，研发固然非常重要，我觉得更重要的一点，在我们看来是他的过去、他的历史，研发在中国这个知识产权不受保护的国度里，你今天研发、今天下午就被偷袭，今天下午研发明天早上地球人都在用，表格跟你一模一样，言语也跟你一模一样，字段没有半分钱的差距。但是历史呢？过去呢？过去的二十年、过去的三十年能够被复制吗？只要我从一开始就是认认真真地做我的估价，认认真真地积累我的数据，并且我也没有停止过研发，我觉得核心竞争力就在里面，我只是一个分享，我只是把我过往的经历拿出来跟大家分享一下，谢谢！

王波：

今天发现挺有意思的现象，以咫尺人为界，他们俩（闫旭东、李娜）算云吗？他们就给自己公司开发公司，他们好象不算云，这边这三个我们差不多，因为我们成员比较复杂，所以我们开发的东西要满足所有成员的人的需求。闫总那种他公司他说了1没人敢说1.1，他开发什么东西下面的人必须用什么东西，世联也差不多。

闫旭东：

未来我们做的东西我们认为成熟了，全部放网上。谢谢！（众鼓掌）

王波：

他要给大家免费下雨，这是好事，代表行业感谢您！（众鼓掌）

闫旭东：

王波王总买单（笑）。

王波：

这几个公司世联不说了，世联本事比较大，如果打一个形象的比喻的话，世联既是功夫好出去抢粮食摘果子也好，所以发展到今天。闫总是一边练功夫一边去摘果子，虽然他没有拉同行入伙，但是他像在外面不断地有业务。中房评这三年半干什么呢？在家偷偷练功了，就练一个站桩的姿势练了三年半，我们希望站桩的姿势比别人更漂亮功夫更深，所以到目前为止做了很多的研究，一分钱还没有挣着，我们看靠自己投入来做研发。做了三年以后我的感觉是这样的，说互联网、大数据名字很时髦，似乎你如果能够沾上边的话能够飞起来，孙杰已经飞起来了，不说你是猪，但是你可能是鹰，起码你飞起来了，我们还在地上站桩呢。

真正做大数据做了三年多，我们的感觉是：这是一条不归路。（众鼓掌）数据库一建，往里面一装数据你就发现自己差的数据太多了，即使刚刚王总说链家的数据已经把户型图画出来了，是大数据吗？我从书本上学的个人感觉那是小数据的概念，大数据的概念是大量的非关联数据做出来。

澳大利亚的公司他已经把数据到了宗教、居住人的职业特点等等跟房地产没有关系，我们拼命地研究这一栋房子多大的面积、几房几厅，里面是瓷砖的还是乳胶漆，即使画出图形来仍然是关联性数据，只要你采集的全是关联性的数据还是小数据。所以大数据这个名字往自己脑袋一扣好像自己飞起来了，但是越往里填数据越发现数据不够。我们尝试了在广州把学校分成五等，学位对于房价的影响在广州地区是5411块钱一平方米，还有好多的因素，广州是一堆高架桥的，高架桥跟高架桥一平那个房价是下降的，这些数据我们还没有采集来。再往下采，那高架桥除了遮挡视线还有噪音，噪音到底影响哪一层，正常的深圳北京的汽车尾气的影响高度大概是10—12层，广州一下又起了4层，是不是能够到16—17层，这些问题谁来研究？远没有研究。

今天上午专家有说有核辐射，有有毒物质，前两天柴博士交流说影响房价的厌恶因素有没有找？那里失过火、失过盗、有人挂了，这些问题有没有想过？互联网时代这些信息随时都可能在网络里面捕捉出来。

所以即使我们把影响房价的因素在一个城市里面扩大到130多个因素，我们感觉好像还不够，还是自己在做小数据。所以大数据往自己脑袋上一扣真是上了一条不归路，这条路怎么解脱，是有一天像孙总一样像主持人说的，嫁给别人了，还是给自己孩子找了一个媳妇，还是我们一直干到死。这个问题是值得我们在座的人思考的，作为中房评走了三年半，我们觉得取得了一些成绩，但是请大家千万注意，大数据这个帽子别没事往自己脑袋上扣，如果你要扣上了，小心，数据在中国是不赚钱的。如果你确实能互联网化，确实能大数据化，有这个故事讲，你对你的业务还是有挺大的促进的。

加速、省人力等等，这些还是不错的。但是未来谁知道发展成什么样，刚才我讲过，我们的机构竞争模式会不会变，我们的老板还有没有价值，估价师写报告还有没有价值，这些问题确实在未来慢慢在琢磨，但是我很高兴我们这些加以指在做探索。

柴博士已经从前两年开始希望中国估价师协会能够把中国房地产估价的数据标准给统一了，在2个月前我在郑州也参加了这个讨论，我当时在会上有一个观点，我说我们这些云虽然在做重复建设，但是我们实际上都在做行业探索，是不是要这么早的确定标准，百花齐放能不能有更好的东西出来不知道，如果我们过早地把自己固化了，会不会外来的人打我们的时候，因为我们标准的固化，失去我们的优势，说不知道。所以我说博士请让我们再竞争两年，再打两年乱战，你再出来统一天下，我估计可能对行业会更好。

宋星慧：

很高兴在这里和大家共同交流关于云的问题，刚才王总也少了，我们分两拨，他们两个主要是自己系统里面，将来我们的发展我们闫总都说了，无偿给社会提供贡献，那就太好了。我们这几家其实是有很多公司整合在一起的，但是我也觉得确实还是有些区别的，我们叫中估联行，我们当时的定位是打造全国房地产和房地产专业估价的领先的一个机构，我们有三个代表，我们希望代表行业的先进理念，代表行业的先进文化，代表行业的先进技术。所以在此基础上，我们成立了一个全国范围内的联盟，目前我们联盟有12个机构、13个城市，最早是五家发起单位，经过这几年我们虽然发展速度不是特别快，我们也希望能够有一些在这几年当中不断地磨合，或者说做一些游戏规则，以及打造一些基本功，所以我们发展速度不是特别快，也是我们定了一个调子。从今年开始我们可能会加快一些发展的速度。

我们可能和其他机构有一些不同的地方，我们最初成立的初衷也是因为大数据和互联网的冲击，我们想机构要整合、要联盟，我们都认为未来的方向是一个联盟的竞争不是机构的竞争，所以我们要成立联盟，大数据是基础。可能除了数据以外，更多地是在估价技术和估价管理上有很好的交流和沟通，所以中估联行的架构是这样的，我们由几个专业委员会，一个是信息的专业委员会，第二是市场研究的专业委员会，第三是企业管理的专业委员会，第四个是估价技术的专业委员会，还有一个市场发展的专业委员会。在这个专业委员会上面又有个联盟的专家决策机构组织，专家决策组织，除了中估联行本身的机构以外，我们也邀请了国内的同行以及关联的行业，以及国外的一些同行作为我们决策委员会的人士，比如我们有律师，有房地产开发公司，以及境外的机构。所以我们是这么一个架构。

在这个架构上面，目前我们有三个平台，第一个是中估联行，中估联行我们的定位经过这几年的磨合，去年请了专业的顾问公司给我们做了中估联行的战略定位，我们对中估联行的战略定位是，中估联行近几年或者近阶段是不以盈利为目的的，我们是为我们中估联行的成员服务的。这是第一个平台，我们总的相当于一个母公司，所有人目前都是投资的，今后可能再发展新成员的时候不再作为股东单位了。我们五家后面几家股东股份有一些去今后不再吸纳股东单位，我们是以其他成员单位来出现。

二级平台可以有很多盈利性的平台，我们现在第一个是上海中估联行数据有限公司，这个公司主要是做数据产品数据库的，我们还有房地产的研究院，等等。二级平台上面不一定要求所有的成员机构都参加这个平台，可以选择你希望参加或者是你就参加，所以是这样的一个关系。目前为止我刚才说了已经有12个机构、13个城市，我们同时除了在国内打造联盟的平台以外，我们同时也和境外的一些机构有很好的合作，因为我们希望代表这个行业先进的理念、先进的文化、先进的技术，我们也希望和国外进行交流、学习，借鉴国外先进的理念文化和技术。所以这几年我们和境外的一些机构也有很好的合作，有一些是实质性的合作，我们已签订了一些战略协议单位，最早的是从日本的大和估价公司，是日本除了有一个估价研究院是政府办的以外，他是民间最大的一个估价机构。我们和新加坡CKS当地最大的估价机构签订了合作协议，我们和台湾、韩国、美国MI也签订了战略合作协议。

我们希望除了在数据平台上面有一个很好的合作以外，我们希望在专业技术各方面有全方位地合作，我们现在有三个产品，第一个是估价的智能询价系统，目前十几家机构基本上全部打造得差不多了，我们每个月也在发布我们的计价。第二个产品是估价作业系统，十几家机构共同用这个估价作业系统，这个系统主要是估价自动化的一个作业系统，我们把所有的估价流程从客户的委托进来，到我们的委托书，到估价报告以及到收费、财富管理，一条龙全部在这个系统里面来进行。目前我们的前面五家公司基本上已经把这个系统装完了这两天在深圳正在调试，下个星期正式上线。在近一两个月我们十几家公司全部的系统已经上线。第三个产品是估价作业手册，我们知道国家有规范，但是还是比较策略一些，我们十几家机构联合写了一个估价作业规范，把整个流程到估价技术管理等等一系列把他西化和深化。

我们这个平台更多的是联盟，不完全是一个数据系统的问题，我们是一个全方位的合作，我们希望把整个联盟的数据平台、技术平台、管理平台，包括市场平台，都能够做大做强。

蒋文军：

今天有机会在这里谈一下我们恒基所做的一些工作，刚才主持人问到的是定位，以及我们的核心竞争力、差异化。

首先我想谈一下与几朵云，我不知道这个概念从哪里来的，我感觉不太敢当，跟在座的其他几家来比，我们其实没有那么大的野心，没有那么大的步伐，也没有那么大成果。所以介绍我们自己的定位，我想跟大家也交流一下。

我后面要说的一些话可能你们要带着一种偏见来听吧，因为我今天早上不幸地被定位为“数字难民”，66年以前的可能在现代的数据时代、互联网等等这些都可能比较落后，是多余的一代，也许是这样的一种观点吧，做出来的东西不一定是让大家能够满意，但是我谈的是我的真心所想，没有什么保留。

首先关于做数据现在也是轰轰烈烈，早上也是听了金融地产的一些专家所谈的，除了感慨，现在是80后甚至有些90后，作为一种专家执业人才给我们很大的震撼，当然包括我们孙总，在这里非常恭喜！

跟他们比起来我们好像更加固步自封一点，如果要讲有这么几朵云的话，在座的我知道大部分都是估价机构，你看绝大部分都是估价机构在做的事情，当然今天在这个环境中。房讯通搞的云估价我直白地说，确实在我们有些观念里面既把他当成是我们的同行，又把他理解成他应该不是我们的同行，我相信在座的其他几家我也交流过，是这样的一种想法。为什么把他作为我们的同行，不是因为孙中他以前做过估价，是因为孙总这个云估价平台下的成员绝大多数都是估价机构的，在这个地方共同在支撑着这个平台，所以我们认为他是我们的同行。

说他不是同行，是因为至少在初期他的整个班子，团队虽然有些在估价公司工作过，但是还是理解成软件，有些互联网等等这一些方面的专业人员、专家这些聚集在一起。对整个的定位后面的发展要取得巨大的目标是什么，应该是跟我们这样的公司、估价公司来做的还是有区别的。我们做的几个队伍的数据中我们属于比较小的，有自己实力也关键的因素，数据这一块我们做得比较早，05年开始做批量评估，大家知道税务总局现在要做这一块，最早还是从这里蔓延出去的，05年开始做，比较大规模的是07年做整个杭州的城市，给他们农税做数据库的建设。

做完了以后感觉到这个数据不做不更新他他就废了，如果把他拿来用起来其实对我们自己是有好处的。杭州不是一个很大的城市，住宅这一块当时一百多万套，这一块对我们的评估业务很有帮助，我们建立了这么一个系统对我们确实很有帮助。银行业希望这一套东西让我查一查，能不能给我开端口，就这样蔓延开来。现在光我们杭州有1300多个端口就是给银行在用的，这个给我们业内造成了既是一种很好的积极促进的作用，也造成了一些公司他们的埋怨。我们给银行开设端口是从2008年、09年开始，关于估价机构未来的发展之路，我记得在2010年在武汉那一次会议中，全国知名估价机构联谊会当中，我当时提了一个非常清晰的概念“转型升级做房地产评估数据的提供商与运营商”，凭心而论，我们在座很多人都参加那次会议，我说了以后都不附和、不认可，实际上这几年都在变化，在接受它。

但是这个数据刚才王总提到了，其实我们不是大数据，我非常赞同，我也提过这个概念，去年我说千万不要理解成大数据，我们其实是小数据，大数据2010年以后逐渐热炒起来，比较早的时候我们在做数据，我们歪打正着被迫加入了大数据时代。

我对“数据”的概念一直有自己的认识，杭州现在有十多家都在做数据，我们公司做杭州的数据是做得最全的，因为我们做了以后每个月都要维护它，每个月要给农税去提供这些数据，他要把成交的数据给我们，我们有十几个人的队伍每天都在做，就算是07年当时做的有些遗漏、有些不准，每年几万套的成交，不断地我们在这个地方现在也真的是遗漏得很少了。但是我们觉得就像刚才王总所说的，还是不够，远远不够。

第二个概念是做数据我很看重的是他的真实和准确性，现在在业内今天非常高兴地参加了房讯通跟DMGT的合作，我觉得会学到很多，原来也参加过北京国信达跟澳大利亚公司的合作，应该在我们这几片云里面，刚才中估联行也提到了，也跟外边日本、美国、台湾等等这些韩国都有这样的一些合作，也在不断地在引进一些国外的关于估价数据的一些好的想法、先进的做法。其实我很看重更多的是他的盈利模型。

到底他到中国来能不能本土化应用，我真的希望他能够结出丰硕的成果。因为我们一直感觉到有一个难关，中国的数据确实不向国外的数据这么真实，我们大家搞这个的都懂这个道理，能拿到几个真实的交易数据。很多数据可能还有其他加工的成份。刚才听到介绍外国对数据的真实性非常看重，假数据讲给他听的话，他简直觉得不可理解怎么能够把它放到系统当中加工处结果来，假的东西加工出来的能是真的吗？所以这是一个我对数据的理解概念。

刚才讲到定位，我也在想，前段时间我们前几年比较轰轰烈烈比较早地搞出了很多的系统，有些系统是已经成熟的1.0、2.0、3.0的，还有一些系统是刚刚在那个地方推出来。但是这两年我在思考一个问题，我们到底是想达到什么目的，其实在我们这里我感觉可能会有两种，一种做大数据、做好数据以后，把自己的公司把这个平台做大甚至上市，还有一种我自己是后一种，我是想为评估机构，首先为我自己，能够赚到钱，能够帮我这个企业从传统的房地产的传统抵押评估，还有征收评估和很少的法拍这些业务中，能够转型过来利用数据为我评估机构能够在当地的市场找到新的业务模式和新的盈利模式，能把这个公司做多大我不知道，但是我想首先解决的是这个问题，就是评估机构的转型升级，这是最重要的，这是我的理解，这是我的出发点。

虽然恒基比较早地做这个数据，我一直以来没有想搞很大的动作，因为搞很大的动作要花大量的精力，一方面是年龄大了没有那么大的精力，再一个是指导思想不一样。所以从我们的角度来讲，如果要讲定位的话，我想这样讲各位都能够理解。

核心竞争力，由于时间关系我只提一个概念，刚才前面讲到，不要把我们估价师的专业优势丢掉，还是人在做的。如果是这样的话，如果也像前面王总所说的，他不是大数据概念，我们还是做的小数据，因为大数据的做法不一样，如果是这样的话要不要我们的评估技术。又是一个城市同一类物业批量的解决要不要一种技术，其实作为我们恒基一直是在做这方面的努力，大家可能在我们一些发表的文章和书里面都看到了，我们公司这这段时间写了几十篇这方面的东西，如果讲到有核心竞争力的话，我们是把这个当成是我们恒基的。到现在为止我们已经把我们的商业、大型酒店、土地、工业、特殊物业，都研究出了自己的批量评估技术，并且能够把他放到系统里去完成。

至少到现在我感觉到，这还是我们的一个独有的东西，或者说是比较早一步去做的东西。未来会怎么样不太清楚，所以关于刚才讲到一个定位，一个核心竞争力差异化，我简单这样说一下。

主持人陈江根：

为什么要讲本质，讲了本质以后我们其实还是讲未来。马云说“其实我没做什么，十年前我就知道今后会这样，我就在那儿挖个坑。”其实今天今天为什么成立云，或者这两年要成立这几片云，我认为用马云的说法就是，对于中国估价行业未来要挖个坑，大家挖坑的方式不一样，最后台上的嘉宾简单讲一下这一两年、两三年自己未来的战略是什么？

闫旭东：

仁达和云房未来的考虑，我用另外一个词就是我们现在面临另外一个挑战，我们认为不是在云上的挑战，也不是在数据，也不是在估价的软件技术上的挑战。我们认为我们的未来或者是我们的一个挑战在于，我们仁达本身这些团队的，现在传统的做估价的这些团队的人的思想没有改变，他们还是在一个用原来习惯的方式去运作，并没有真正接收或者配合线上线下的结合，或者评估报告流程化系统化等等这些工作。

因为这一个变化一定涉及到流程的再造，一定涉及到未来习惯的调整，所以对于我来讲同样是对于其他的机构来讲，我就有一个很衷心的建议，我们需要改变思想，在这之前我曾经跟孙总谈过一个话，孙总虽然是服务上百家的评估机构，我也说了，我你说这是一个大坑，我说你已经跳下去了。不是说这个东西不符或者未来不是这样，未来一定是我们会把我们的估值系统，我们相应的报告作业系统、流程系统，将来都会放到云端去。不会都免费，会有免费的，但是也有不免费的，很正常，一定要有收费的，但是一定也会有免费的。

我跟孙总说你很勇敢，这些年你做得很了不起，但是我不敢做，因为我仁达系统的十几家分公司我都调整不过来，要改变他们的思维、改变他们的习惯，需要做很多的工作，所以我真心地希望大家放开自己的胸怀。比方说对于估价软件应该更多地包容，对于评估报告系统的标准化应该有更多的理解和支持，只有这样我们到后面才能走得跟远、合作得更好。

李娜：

每个公司都有自己的战略，三年战略、五年战略、十年战略，以前我们很喜欢做十年战略，刚刚开始有“战略”这个词的时候，觉得不做一次十年战略对不起这一次头脑风暴的碰撞，后来发现十年战略经常被改变。世联评估一直三年战略、三年战略这样一路走过来，前提就是既然制定了战略就不再中途随便地摇摆和改变。我们在去年年底的时候也作了我们下一个三年的战略，但在这里我就不那么完全直白地说我们的战略，我只是说当时在战略研讨的时候，我跟我的一个同僚他当时提了一个问题，他说娜总你顾念我过往的这些年跟公司一起浴血奋战，他感觉你是不是筋疲力尽了是不是到了极致了，还能在这个行业里的战略有什么新想法吗？我当时脑筋里面其实没有打草稿，我一闪而过的就是一句话，我们中国的评估行业不管是因为互联网时代的到来、大数据时代的到来，还是因为我们这个行业里面的政策制度等等发生的一系列的变化，都注定了未来的这一两年是一个转型和机会来临的时代。

我跟当时的同事说，我特别开心的是做了十几年的评估之后，我还能够看到这个行业的转型和新机会的来临，并且我还参与其中了，这就是我对于战略的一个回答。

王波：

很难讲，真难讲，中房评三年半做得挺苦的，刚才我也说了不归路了，中房评目前的战略是什么？活下去，这是最根本的战略了，然后活下去的同时，虽然这是一条不归路，但是为我们的成员单位、为我们股东单位的评估业务做一个提升。因为我们大家有一个共识，在未来也许是一年、也许是三年，也许可能三个月，简单的房地产估价会让计算机替代。我们最热爱的银行他究竟要我们什么东西，其实那套房子就那个价格，你敢负责签字过程根本不要的。

深圳的银行我作了一下调查，简易报告他们最喜欢，最好是表格式的，我们长沙的股东说，长沙每一套房子30、50万的房子，收几百块钱的也要出几十页的技术报告，好惨啊。我感觉我们的估价师的劳动就那么不值钱吗？所以在前两天有一次在开会的时候，我跟博士辩论，我说规范该改了，单套房子的住宅技术报告不应该列到规范里面，当然你得会写技术报告，不会写肯定不行，有工作底稿最好。计算机时代我也跟他辩，计算机出个价没准就行了。中房评目前上市的几个城市有一个基本的要求，估算是价格估算区间正负10%要超过90%，5%要超过85%刻意地于90%，这样的话给一个区间值基本上银行可以用了。因为一套房子我还没有去看你要给出一个100%准确的价格，不靠谱。

这一两年时间走访了N个大学的数学管理系等等相关的教授们问了一下，住宅的价格用数学回归的办法回归出来的影响因素靠不靠谱，这种方向对不对，教授们给我的观点是，数学回归统计回归的办法，在世界上已经发展了一百多年了，现在已经进化得很好了，基本上应该是可以的。我们的感觉，计算机出的价格未来应该是可以的，当然博士要在我就说那是辅助国家系统，博士不在我就说那是计算机给的价格，总的来说我希望我们活下去，为我们的股东单位创造价值。这就是我们的战略。

我也祝愿为云走好，也祝愿我自己走好谢谢！

宋星慧：

我不知道主持人问的问题是让我们谈自己公司的还是谈中估联行的还是谈估价行业的，我三个都说吧。我想无论是英联还是中估联行还是行业也好，我觉得未来的方向首先是在大数据互联网的冲击下，我们如何像王总说的如何走好，如何走得更好，确实是一个我们作为英联也好、作为中估联行也好、作为行业的人士也好，我觉得都在思考这样的问题。

我前面谈到了，其实大数据对我们的冲击就是很多数据我们可以快速地获取，尤其是对银行来讲，他可能需要很简单的一个结果，我们可以快速地出一个结果出来，除了估价机构给结果以外，我们还有很多的行业外的给结果，比如说中介机构。

所以将来我觉得有一点可以肯定的就是，金融系统未来对估价报告的需求可能不像今天这样必须要那个章了，可能不一定要章了，也有可能是表单式的一张纸了我是美国的估价师，其实美国估价机构的住宅报告银行所需要的就是一张表单，不再是那种传统的报告了。当然能要表单是更好，也许哪一天走到银行不要表单，但是我觉得估价机构和估价师要有危机，但是并不代表我们没有出路了，因为银行业务只是我们其中一部分，我们应该运用我们大数据的数据去挖掘我们的数据产品，然后用我们的数据产品给我们更广泛的客户提供更专业的顾问式的服务。

我说得“更专业的顾问式的服务”是指房地产领域里面的，从上游到下游的一系列流程当中的顾问服务，这是我们估价师要做的，这是给我们估价师提供了更高的要求，我想大数据对我们最大的冲击和影响是，我们不再是出报告的估价匠了，我们要成为专业的估价师，专业的估价师就是一个顾问式的估价师，我们要依靠和依赖大数据给我们提供的数据研发数据产品，用我们的数据产品、用我们的量化的东西来给出更多的顾问意见。这是我的观点，谢谢！

蒋文军：

未来的两年我们的目标其实蛮简单的，我们也是类似于联盟一样的，让加盟单位能够在数据上的投入赚钱，能够收到，并且现在也有现有的几种盈利模式，让他们也在当地能够推广得开。第二个想法，想再多开发几个，现在其实有这个想法，因为各家也都在做，多开发几中，对估价机构来讲，他不管是提高他的工作效率的，还是让他出去营销，这样的一种软件产品开发出来，目前我们在做的跟RPS系统结合的ROS系统，尤其对我们成员单位来讲是比较有利的，我们也准备在省内更多地向一些企业让他们去用。能够帮助估计机构做一点实事，也就在这两三年里面是这么一个想法。

干得比较多，现在说得比较少，但是希望能够有成果。另外这两三年里面我感觉几家云做法都不太一样，我希望大家都能够做出一点有自己特色的东西，我不太相信说哪一家云干好了别的就没了，就像今天早上说的滴滴打车那些，最后剩下两家了，最后一并就剩下一家了。我们跟打车不一样，还是有自己专业性的东西，比如你家在这一块做得好一些，他在那一块做得比较好一些，客户的需求也很多，不光盯着一个银行，还有政府的一些其他部门，他们都是可以去挖掘的，我相信有了国外他们有很多好的经验可借鉴，都可以拓展我们数据的应用。

我的目标比较小，但是我相信能做得到。谢谢大家！

论坛主持：施坚：

最后我再用三句话来结束今天的对话，我跟王波王董私聊得比较多，王董这次给我们今天下了一个定义，就是估价的股票涨停，既然今天给这个大会和估价圈作了一个定义，我也得给王波王董做一个定义，就是刚才我们今天大会主持人陈江根秘书长在说，把任志强跟王波王董作了一个蛮好的关联，但是我不同意。不同意的理由在哪里，我觉得他不像任志强，我觉得他像冯仑，为什么觉得他像冯仑，因为冯仑是把地产和性结合得非常好的。

王波：

冯仑喜欢讲黄段子。

论坛主持：施坚：

是的，所以成就了我们地产行业非常有激情的评论者或者是思想家。我虽然跟王董没有交集，但是在云估价里面我发现我们王董对这些小黄段子非常驾轻就熟，然后我感觉刚才讲的，如果讲我是思想者，原来我们云估价内部自己说，那我今天找到思想家了，因为我今后得多跟我们王董学小黄段子。

第二，今天中午我跟周博刚才也在聊，我们叫“系统内、系统外”，今天这一群人是系统内，孙杰有一点像系统外第三方。但是真正系统外还没有来，但是今天那些基金，下面“蜇伏”的都是系统外的人，有一批“特工”。也是用互联网思维的一段话“系统之外是常识，系统之外是见识，见识比常识更重要。我们能不能尽快地跳出系统，然后不按常理出牌，不随波逐流。”

诺贝尔经济学获得者科思提出，市场经济建立在两个深厚的认知基础上，第一承认无知，互联网有一个思维，无知没问题但不能傲慢。第二包容不确定性，这个世界如果刚才娜总在说三年规划、五年规划，其实那是假的，从现在的基本架构来看，我跟刚才王董沟通过，我说这个你最多能够预知一到两年。

谢谢！

主持人陈江根：

谢谢六位分享嘉宾，我是一个估价行业的外行人，所以对王董段子这事、对企业家不太了解，更不了解王董这个段子的事。我要补充孙总一定，就头型而言王董更像冯仑。（笑）

今天一天的论坛有七位嘉宾的演讲还有三组圆桌讨论，与会的嘉宾都分别探讨了不动产估价行业与房地产行业、与金融行业，还有大数据行业融合发展的机遇与挑战，也引发了行业转型的思考与研讨。与会嘉宾都认同不动产估价行业在全球一体化的背景之下，在房地产行业分化发展的当下，拥抱互联网、拥抱大数据、拥抱大金融的发展，提升专业服务能力、搭建行业发展的大平台，是行业发展的必然。虽然最后一组对话嘉宾五片云的云主，各片云的战略不同，策略各异，但是大家都认为云的发展趋势对行业会越来越好！最后我也祝愿各片云越来越大，为行业发展带来更多的雨水浇灌。

女士们、先生们、2015云估价创新发展论坛的演讲和讨论部分到此结束，现在进入自由交流阶段，会议主办方在外场准备了茶点，请各位来宾转移到外场享用茶点进行自由交流。