中房报记者 鞠晓波 北京报道

“最近房山市场整体呈现回暖趋势，市场表现很热。”旭辉集团北京事业部副总经理戴磊表示，就在两个月前，房山良乡板块的多家开发商聚在一起，探讨如何进一步提升板块的热度。而随后的两个月里，整个市场的热度就已开始回温转暖。

从亚豪机构的分析来看，5月最后一周（5月25日至5月31日）通州区与房山区表现最为出色，分别实现成交362套、319套，其他各区县成交则均在300套以内。

中国房地产报记者在走访长阳区域楼盘时也发现，目前房山长阳区域的核心地块均由几家大牌开发商占据。包括万科、北京城建、中铁建、首开、建工等开发企业。一些高端项目均价已达2.8万元/平方米，别墅项目达3.5万元/平方米。

亚豪机构副总经理高姗表示，在城区土地逐渐消化殆尽，主力市场外延至郊区的背景之下，各个郊区的优势争夺战这两年进行得如火如荼。“房山区的轨道交通建设较早，地产开发的规模较大，近年来还引进名校，发展速度也不甘落后。”

热点区域房价“破3”

近两年，房山楼市发展迅速，区域部分板块已从纯刚需转变为改善性需求的聚集地。伴随北京地价高企，以及整体楼市的高端化趋势，房山部分板块俨然也走上了高端化路线。

以房山的典型板块长阳为例，目前在售楼盘项目多以大户型高总价的楼盘为主，其中很多楼盘已经由期房转为现房销售。区域的高端化配套也在逐渐形成。

伟业顾问北京公司营销中心总经理胡柳娅对中国房地产报记者表示，长阳板块历经6年的发展，依托奥特莱斯核心商圈和地铁通勤的优势逐渐成熟。2012年至2013年大量住宅入市的同时，奥特莱斯也正式营业。随着长阳半岛FUNMIX的开业，长阳板块的配套及商业形象也给周边楼盘带来快销的机会。

长阳区域内，万科长阳半岛，在售楼王均价已达2.7万元/平方米。

北京城建徜徉墅项目主要为330平方米至370平方米联排别墅，总价1000万至1500万元。从该项目的成交信息来看，在去年年底330平方米别墅总价约850万元，短短几个月间单套总价已经上涨了100多万元。

“现在区域内普通住宅都卖到2.7万至2.9万元/平方米，徜徉墅的均价是3.5万元/平方米。”该项目销售人员称，2013年底时，长阳以南的良乡拿地价都近2万元/平方米，所以现在房价上涨也是必然。

而从目前在售项目情况看，几家大开发商在售项目多为大户型产品。首开熙悦山为140平方米和160平方米户型，总价300万元起，单价2万至2.3万元/平方米，目前已进入现房阶段。

“去年开盘时，我们还卖2.2万元/平方米，现在每新开一期肯定价格会涨一些。”首开熙悦山的销售人员向中国房地产报记者介绍。

除首开项目外，周边只有万科长阳半岛、建工建邦华庭在售，建邦以120平方米和140平方米为主力户型，成交价2.4万元/平方米。上述销售人员表示，除这三家大开发商外，这个区域几乎没有其他新房。

长阳区域楼盘的特点是大户型，几乎都在120平方米以上，总价都在300万元以上。而良乡区域的房价比长阳低一些，主要是因为良乡区域有很多户型面积小、总价低的商住和刚需项目。除这些中小户型的项目外，良乡区域随着近两年高价地的产生，也出现了产品高端化趋势。

2013年拍出的高价地，会在今年下半年陆续入市，也将区域楼市带入“3万+时代”。2013年8月，万年基业以15.74亿元加配建4.2万平方米限价房的代价拿下房山长阳地块，楼面价达到1.7万/平方米，预计未来开盘价格在3万元/平方米以上。

良乡的五矿铭品楼盘，亦是当年的高价地楼盘。据五矿铭品销售人员介绍，该楼盘目前在售的是两栋内部认购楼盘，价格偏低，最低价格21000元/平方米，为160平方米以上的大户型。还有部分137至147平方米的户型售价在2.5万至2.8万元/平方米。而该项目计划6月6日正式对外开盘后调价，目前该项目已获审批的最新价格为3万元至4万元/平方米。

刚需、高端“两头大”

在良乡大学城区域，中国房地产报记者注意到，众多项目在紧锣密鼓地加紧建设。仅良乡大学城地铁站附近就可以看到三四个项目在建或在售。

而在一些市场人士看来，良乡是房山房价的“天花板”，将是未来“破3万”的区域。2013年五矿和万年基业分别以1.7万元/平方米和2.3万元/平方米的楼面地价拿下该区域地块。五矿铭品今年上半年已经入市，2.5万元/平方米的单价已经位居目前良乡区域高位。而今年下半年万年基业的产品入市，均价将超过3万元甚至逼近4万元/平方米，迎来房山最高单价楼盘。

此外，中国房地产报记者从区域内的世茂维拉项目了解到，该项目目前在售为别墅产品，单套总价在450万元左右，户型150平方米起，均价约3万元/平方米。

伟业顾问数据显示，房山近两个月的成交量均位于北京第二位，普通住宅4月份成交近900套，约8.5万平方米。

“新项目远洋春天著，首开2号地块，都将在下半年入市。同时，中央城、合景领峰等大量在售项目也在集中出货。这势必引起较为激烈的竞争。”胡柳娅分析认为，前期房山市场的主要供应以刚需公寓和中小面积住宅为主。以loft产品为例，目前市场上取得销售资格的就接近5500套，而后续也将有3000套的产品取得预售证。

“别墅产品、大面积产品存量加大，加上未来良乡大学城板块供应的高端产品，使房山板块出现高端客户和刚需、投资客‘两头集中’的特殊客群结构。”在胡柳娅看来，房山在区域配套尚不完善，客户结构逐渐改变的情况下，寻找符合本区域发展的中高端客群正是目前需要解决的难题。