影视娱乐公司华谊兄弟正在急速扩张文化地产版图。

5月末，华谊兄弟和建业集团在郑州签约，将在郑州市中牟县投资建设建业-华谊兄弟电影文化小镇项目。该项目总体规模约133万平方米，总投资逾150亿元人民币，建业与华谊兄弟将分别持股65%和35%。

实际上，近一个月来，华谊兄弟传媒股份有限公司（以下简称“华谊兄弟”）董事长王中军一直奔波于各大二线城市之间，与当地房地产开发企业商议合作建设影视城。

就在河南电影小镇签约的半个月前，5月9日，华谊兄弟传媒集团旗下实景娱乐有限公司与湖南弘愿文旅产业投资有限公司就签订了华谊兄弟长沙电影文化城合作协议。该项目位于长沙市湘江新区,根据协议，该项目将被打造成具华谊风格的娱乐、文化、旅游、商业综合体。

4月19日，华谊兄弟与经典集团合作，计划在昆明打造一个华谊实景室内电影文化项目。

华谊兄弟的文化地产野心不仅止于此。根据王中军的规划，“目前，昆明的项目已经搞定了，长沙的已经签了，还有成都、重庆、合肥、杭州、厦门等地都在谈。我们希望到明年签约15个项目。我们以前的目标是20个，但是现在预计会超过这个数目”。

表面上，王中军正在向投资者勾勒一幅声势浩大的电影主题乐园的投资版图，但喧嚣背后却是公司影视主题公园的艰难运营。

“除了海南观澜湖华谊冯小刚电影公社运营正常外，华谊兄弟前几年就筹备运营的深圳和苏州影视城至今只有苏州项目稍有进展，但由于资金不到位，项目开工周期被拖延了好几年。”绿维创景主题公园分院院长冯锦凯告诉中国房地产报记者。

对于外界质疑及项目进展缓慢一事，中国房地产报向华谊兄弟进行了求证，华谊兄弟苏州电影城副总裁刘育政表示：“苏州影视城延迟至2017年完工，目前处于规划设计阶段，影视城的内容和产品方面也将做一些调整”。

捆绑效应

2014年6月7日，投资高达55亿元的冯小刚电影公社在海南省海口正式营业。据悉，电影公社主要由四大街区组成，包括1942民国街、南洋街、社会主义老北京街、教堂广场区、冯氏贺岁电影园林景观区、影人星光大道、大型摄影棚拍摄区等七个主题区。项目共有96栋经典的民国建筑，其中包括万州钟楼、蒋家公馆、新华日报社、荣光电影院、南洋兄弟烟草公司等，还原了20世纪40年代陪都重庆的风貌。

按照王中军的规划，华谊兄弟将电影衍生品的产业链条转移到不能被简单盗版的文化地产领域。“公司将大量电影场景建设成为主体商业街区，收取商铺租金将成为主要的盈利来源之一。同时还收取华谊的商标使用权，要收现金。”

可是，在主题乐园和仿古街区旅游规划雷同、经营陷入疲态的当下，电影公社的模式让业界颇为质疑。一位海南旅游地产的专业人士表示，“海南电影公社实际就是一个复制重庆民国风情的主题公园而已。其最大的败笔就是里面的商家一点格调都没有，基本就是把海口市区那些奶茶店、餐饮店等搬过去。由于建筑仿建1937年国民政府迁去重庆陪都的外景地，所以也无关海南建筑特色，更无关乎海南旅游特色。”

华谊兄弟2014年年报显示，海南观澜湖华谊冯小刚文化旅游实业有限公司2014年净利润仅100.96万元。但它是华谊兄弟目前唯一一个赚钱的主题公园。

虽然电影公社的模式备受诟病，但旅游文化效应的背后是地产板块赚得盆满钵满。根据克而瑞研究中心发布的海南省楼市年度数据，2014年观澜湖项目问鼎海口“销冠”，总销售额达8.25亿元。

影视和地产的捆绑经济效应让投资者看到更多利润空间，此次与建业的合作亦是如此。

2012年继郑东新区之后，郑州又提出了一个更大的概念——郑汴新区。新区规划中，中牟被视为郑州新区的咽喉，是郑州新区未来发展的引擎。因此从2012年开始，不少大开发商开始进入中牟。

“几年前建业便在中牟拿地了，但项目一直没有做起来，邀请华谊兄弟加入，开发影视地产，对项目及区域都有催热效应。”一位接近建业的人士表示，目前地块所处的中牟县绿博组团发展不成熟，周边已经长期没有新增基础设施。电影小镇的建设受到政府重视，或许能带动区域内学校、医院、商业等板块的发展。

惨淡影视城

一面是风风火火的合作热潮，另一面却是旗下影视城的惨淡经营。

2012年8月，华谊影城（苏州）有限公司在苏州市阳澄湖半岛摘得由7个地块构成的67万平方米超大体量的商服、文体娱乐配套地块——苏地2012-G-69号地块。华谊兄弟在公告中表示，公司旨在阳澄湖半岛打造一个集文化旅游于一体，国内第一家融入中国文化、具有自主品牌的世界级影视文化旅游项目。而在2014年华谊兄弟公布的《投资者关系活动记录表》中提到，苏州电影世界预计2015年底开业。

可是，拿地至今三年过去了，影视城依然鲜有进展。华谊兄弟苏州影视城总监张丽芬表示：“项目还没有正式全面动工，还处于施工和规划设计阶段。开业期推迟至2017年。”

“主题公园投资前期耗资较大，而华谊兄弟根本没有钱。”绿维创景主题公园分院院长冯锦凯告诉中国房地产报记者，由于资金不到位，目前华谊兄弟旗下的影视城项目中仅苏州影视城真正启动了。

华谊兄弟2014年年报显示，华谊影城（苏州）有限公司资产总额8.8亿元，2014年营业收入217.51万元，净利润-376.39万元。

“运作一个项目都这么吃力，接下来如此多的盘华谊又将如何接力？”冯锦凯说。

地产算盘

或许，华谊兄弟是在筹划一盘更大的棋。

公司2014年年报显示，公司营业总收入较上年同期相比增长18.62%，其中品牌授权及实景娱乐板块业务收入2.34亿元，较上年同期相比增长463.66%。主要是因为第四季度业务拓展迅猛，陆续签约多个新项目，取得品牌授权费。

作为推动文化旅游地产项目的主力军，华谊兄弟(天津)实景娱乐有限公司的发展模式是，以与合作方成立合资公司的形式进行轻资产运作，华谊兄弟提供品牌授权。这样，仅仅通过授权，华谊兄弟就能拿回合作投入的资金。

实际上，早在去年华谊兄弟就开始腾挪壳资源资产运作地产投资。

2014年6月30日，华谊兄弟发布公告：华谊兄弟传媒股份有限公司拟出让其持有的华谊兄弟（天津）实景娱乐有限公司（以下简称“华谊实景”）49%的股权给北京华信实景股权投资合伙企业（有限合伙）。

而投资方华信实景在北京市企业信息网上所显示的注册时间为2014年5月16日，仅比此次交易早了一个半月，该公司在此次交易前，并无其他投资行为。

在业内人士看来，引入战略投资者，或旨在谋求更大布局——地产。“一方面，有限合伙企业不需要披露合伙人信息、合伙人的利益分配，而且还有税收优惠。但华谊兄弟（天津）实景娱乐公司作为上市公司的子公司，与其他合作方共同运营项目需要披露相关信息。华谊兄弟做文化旅游地产，需要整合业外资源。他们把业外大佬拉进有限合伙企业里，可以规避信息披露要求，比如合伙人的信息、利益安排、业绩对赌等。更重要的是，实景娱乐业务模式对于项目合作者而言，特别是对于地产巨头和地方政府而言，是一个特别有利于圈地的‘好故事’。”一位接近华谊兄弟的人士表示。

海通证券分析师认为：“华谊兄弟将实景娱乐公司49%的股权转让给华信实景，有助于利用华信实景在地产行业的融资经验和地产企业资源，加快推进实景娱乐项目的开发。”

值得注意的是，2015年4月华谊兄弟旗下的实景娱乐发出了一则招聘信息，“在北京急聘项目经理，有房地产项目经验，如房地产项目洽谈、开发、精通房地产政策法规等经验者，或对文化地产行业感兴趣的综合素质人才。”