网易房产讯 一个区域发展好坏、有没有增值潜力，房地产是晴雨表。2015年6月16日，当北京市政府东迁通州消息跃入话题排行榜时，北京丰台、大兴几个南城行政区的发改委官员，与一些专家、业内人士和开发商坐在了一起。
“2008年北京奥运会选址最初定在北京的南城，因为种种原因最后挪到了北城。北京市政府欠南城一次发展机遇。”
“从目前发展来看，在亦庄开发区、北京南站、新机场的三核驱动下，北京南城已经出现新的格局。从原来简单借势亦庄、借势主城向外梯度扩张，北京南城正在走向各个组团之间的融合。”
在这场探讨北京南城楼市之变的论坛上，“通州”字眼一再被提及，毕竟通州目前正处于政策舆论的风口浪尖，但在数位房地产人士看来，一个城市片区发展有高调有内敛，被头条位置忽略的时刻，北京房价仍处狂飙突进状态，此时，北京南城别有深意的低调背后是其价值洼地标签，中原地产首席分析师张大伟断言“未来改善供给或仅在南城”。换句话说，北京豪宅的明天，或许就将出现在多少年都被视为落后的老北京南部区域。
历史因素造就了南城楼市洼地的现状。在和裕地产营销中心总经理王骞看来，截至目前，南城大部分地区的房价没有北、东、西几个方向的地价贵。他举例称，北五环的房屋均价在6万以上，但亦庄实际成交价格却在3万5左右，“北边房价比亦庄房价高了近一倍。”
悉数北京楼市明星区域，通州首当其冲，政策的催化作用正将通州再一次推向历史高位，涨价似乎箭在弦上。但若论政策利好之地，南城实际上不遑多让。
2015年，“城南行动计划”来到第7年，千亿级资金持续注入，让城南晋升为北京经济发展的新增长点。城南规划逐一落地，更为房地产市场带来诸多利好消息，诸如首都第二机场所带来的大规模交通建设、以及丽泽金融商圈的建设，都史无前例地将南城推到一个最佳发展良机。
丰台、大兴等行政区的成绩已经晋升为优等生水平。数据显示，丰台、大兴是城南行动计划的发力点，两区GDP上涨速度超过北京平均水平。GDP上涨带来了产业导入，南部地区就业岗位增加，未来还将有更多人口涌入南城。
显著的变化正在发生：随着最近几年大力开展建设，南城配套设施基本成型，没有走此前通州的老路，丰台、大兴、房山几个政府，纷纷以规划先行、修路先行，再进行土地招拍挂。这样的结果是，政府支持、产业聚集、交通配套、社会服务等多项软件同时发力，房价发展反而显得“温柔”了些。
保利地产营销部项目经理袁野见证了保利在大兴开发三个项目的完整历程。“随着房地产项目不断深入开发，南城的购房人群发生了变化。”在袁野的描述中，保利2011年到2015年先后开发的保利茉莉公馆、保利春天里以及与首开合作开发的保利首开熙悦诚郡，三个项目的发售针对三类完全不同的人群。
“2011年，黄村北区在大兴人看来还属于大兴的高端居住区，保利茉莉公馆的购房人主要是大兴当地客群。2012年天宫院的保利春天里开盘时，地铁4号线和京开高速的导入，让客群迅速扩大到整个4号线和高速沿线。上周末，保利首开熙悦诚郡开盘即售罄，客户范围扩大至南二环、三环以及方庄片区。”
通州风头一时无两，但大城市病的背景会为北京增加更多新城，南部楼市还会因此产生变化。北京房地产业秘书长秘书长陈志提到，南部地区会成为疏解过程中非常重要的一个区域。“这将为南部区域带来更多变化。”
张大伟表示，从房地产成交数据来看，2010年前，北京市场成交其中六成在长安街以北。随着城南的发展，特别是大兴等区域的发展，这几年北京楼市成交比例中，城南、城北基本持平，购房者对城南的认知随着城北房价过高，逐渐主动被动的转移到了城南
“以丰台、大兴、亦庄为代表的南城，房地产成交市场一直处于供需相对平稳状态。因此，无论对于改善型还是刚需型的购房人来说，稳定的楼市，使得这一区域无论是生态环境、产品选择以及在售价格都具有其他区域所不具备的优势。”
随着地价上涨，居民居住品质升高，十年前曾在南城置业的购房人如今正面临房产改善升级。北京保利首开兴泰置业有限公司总经理童昕光预测，未来南城房地产将主要承接改善型置业人群，并且，这部分置业群体最需要的是总价在300至800万元区间的中端改善产品。
“南四环与南五环之间已集中了包括首开保利、国奥、中冶、鲁能等多家房企的改善型项目，其中，鲁能地产在此拿地的楼面价也在6万元/平方米，由此可见这个板块未来的前景也是相当可观。”童认为，分阶段改善，将成为南城市场主流。
泰禾集团总裁助理、品牌总经理沈力男表示，已经有不少改善型及豪宅项目扎根南城，并取得了不错的市场美誉度，未来城南楼市的产品线将更加丰富，购房群体也将有所改变。
北京市国土局网站显示，2015年6月至7月，北京将密集推出11宗地块，全部位于城南区域，当中，大兴区占据8宗，丰台区1宗，房山区2宗。显然，北京南城将在未来一段时间内持续释放楼市活力。
作者：刘乾超
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