2015博鳌·21世纪房地产论坛7月18日-21日在海南三亚海棠湾喜来登度假酒店隆重举行,本届论坛主题为“分化与重构：弱平衡下的创新逻辑”。在7月19日举行的主题为“博鳌晨哨房地产跨境投资论坛暨全球精选项目路演”的中国地产主题论坛上，CharlesAllan Associates创始合伙人的Allan Knapp发表了主题演讲。
以下是他的演讲实录。
大家好，我是Charles AllanAssociates创始合伙人，我为大家讲述大家在欧洲投资时候需要注意的问题，Charles Allan Associate是投资管理的公司，我们有足够的资金跟客户共同投资。我们的这个投资策略是根据你投资的资本和风险的型号，根据投资的策略来分析这个物业，还有整个尽职调查和银行的管理，一站式的咨询服务。现在我们一些欧美的合作伙伴，包括家族办公室等等。在中国我们跟一些私募资金还有开发商还有一些企业来合作。
现在看一下欧洲市场怎么样。欧洲的宏观经济发展得比较好，GDP增长在1%到2%。第一个是英国，是一个非欧元区。下面一个是西班牙。西班牙在经济危机中是受灾最严重的经济体，德国的经济主要是因为有欧元区的拖累，所以经济增长并不像大家预计得这么好，那现在有什么负面的东西需要担忧呢？一个担忧是欧元区的通缩的危险。通货紧缩是螺旋式的的效应，大家担心这个价格和下降，会诱导整个投资的下降，我们有方法来解决这个危险。整个欧洲都是低利率，所以这也就意味着我们整个银行的融资性是历史性的新低，这也就意味着我们整个银行贷款五年的定期利率就是在3左右。这不单单是英国的核心物业的贷款利率，而且在德国的一些增值性的物业都可以拿到这个利率。这个在日本和美国都很广泛的使用，可以刺激整个经济的发展。就是说到底欧洲的利率已经是低到不可以再低了。比较美国和欧洲的经济体，区别也是挺大的，整个欧洲的地产市场是怎么样呢？那个房地产只是我们投资的其中一种方式。就是你可以看到整个投资的总量是很高的，就是投资的总量已经超过危机之前。银行的贷款也比较放松。可以看到2014年的变化，华沙的市场在6%11%，平均是8%，目前是6.75%这样子。
我们看到整个零售市场，像伦敦、巴黎、德国也好，现在是历史性高价，我们大家都在想这个是不是已经价格过高了。为什么我今天来要在这里谈欧洲的地产，我们投资的机会到底在哪里呢？一些非核心的也就是我们所说的二级物业，再加上高收益，可以看到非常高的收益率。敦的办公室是资产管理性的，德国的物业，这些二级物业不是坏的物业，就是环境地段性的物业。我们现在看一下我们中国商人在海外投资的案例。一个开发商来找我们投资欧洲的地产，要有一个高现金的稳定资产的投资，我们看到所有的物业类型和各种市场。这个就是我们帮他找到的物业，是一个在捷克的一个多租户的物流园区。这个是8%的租金收益率，再加上3%的银行贷款，所以收益率是很高的。这个卖家是欧洲的养老基金，这个基金已经到期了，所以我们的风险是非常低的。另外就是大型事业集团的董事长，他不是做房地产，他是做地产的保值。所以主业不是房地产，是一个比较简单的物业，不会牵涉到他的很多时间和精力。我们也帮他看了英国和欧洲的投资资金，大部分在5%到10%的回报率。第一个他投的两个基金，一个是英国的二类资产的基金，通过这种银行贷款高收益率的这种基金。这个方案是我们全球前十的一个基金公司来管理的，是管理400亿美元的资产，这个风险也是很低，没有杠杆。他的每天现金回报在8%以下，IR在10%以上，符合他的投资策略。第二个是英国的土地开发资金，也就是刚刚Richard Budge所说的，中国比较热的。在英国的话，人口增长而且更长寿，住宅的需求很旺盛。其实在我们在过去20年中，每年有15万的房子供应，但是我们预期每年的话大概是需要23万。
现在的英国住宅市场不单单是价格的问题，还是一个政治性的问题，现在的投资问题也是政治家头疼的问题。所以针对这个投资策略，他的策略伙伴是英国政府的养老基金，项目伙伴包括英国皇家。在过去五年的总回报率有90%以上。所以现在就是往国外收购，到底要注意什么问题呢？欧洲有很多个国家，28个国家，19个工业区，24种语言，超过50万人口的城市，最大的伦敦、马德里。所以各个国家的文化都不一样，法律也不一样。所以无论你的资产需求是什么，你总可以找到适合你的机遇。关键是你要找到当地的合作伙伴，一个专业的合作伙伴进行投资咨询。我们中国海外投资在当地的知识和实践，万达是雇佣15万人以上的团队，而复星会收购一个专业的机构。
我们今天下午会讲到一些案例分析。我们要用当地的知识、当地的团队，知道当地的所有相关信息才去进行投资。谢谢。
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