2015博鳌·21世纪房地产论坛7月18日-21日在海南三亚海棠湾喜来登度假酒店隆重举行,本届论坛主题为“分化与重构：弱平衡下的创新逻辑在7月19日举行的主题为“博鳌晨哨房地产跨境投资论坛暨全球精选项目路演”的中国地产主题论坛的对话环节上， Charles Allan Associates创始合伙人Allan Knapp表示，投资物业的时候要看宏观经济，另外，物业的融资最根本要看其产生的现金流的稳定性。

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以下是Allan Knapp的对话实录

对于一个欧洲的市场来说，持有性的物业，回报是10%到15%，刚刚说的增值性的，预期是15%到20%，核心物业是20%以上。如果举一个例子，像他们这种核心的物业比如说在海南的希尔顿酒店，卖的话该是以3%的收益率出售。现在伦敦的核心的物业差不多在4%到4.5%，再高的话要用欧洲的低利率和加大杠杆。如果我们从整个欧洲大陆来看，我们可以找到一些很好的物业是6%的回报率，甚至可以达到7%的收益率，再加上欧洲低利率杠杆，可以达到12%到15%的回报率。如果刚刚说的增值性的物业、全球前十的物业，就是在波兰的物业销售，可以达到的回报率在15%。所以开发物业对西方投资的人来说，要求也是20%以上的，甚至能够把投资的成本能够翻倍。

去投资欧洲的话，第一个是看物业，分析了物业之后，就可以很容易拿到贷款。不单单是融资就是物业的本身是很好的现金流，而且各个国家的宏观经济也跟融资有关系，比如一些核心的物业融资贷款是很难的。我们一个客户找到德国的一个酒店，当时就说他们可以拿到70%的贷款。但是他们做咨询的时候，因为这个酒店是私人的租约，浪费了3到6个月的时间，很难拿到贷款。还有一个是银行的执行能力，我们在捷克帮客户，银行提高了2.75%，一个是2.25%或者是更高的杠杆水平。这实际上是一个机构，他们跟欧洲非常接近。所以这个就要非常小心，我们要看银行的贷款是不是真的可以成功，不然花了100万做尽职调查，如果银行贷款下不来的话，还是成交不了一个物业。所以说我们在投资物业的时候，不要因为拿不到第一个贷款的协议书就以为这个物业差不多，我们要看宏观经济，还要看是不是能拿到银行贷款。

每一个物业，融资是有不同，最根本还是看这个物业所产生的现金流的稳定性，比如希尔顿，每一栋办公楼拿到的银行融资可能差不多。比如说德国的办公楼和德国的零售，融资的条例会不一样，如果投资德国的零售物业就要付本金，这样的话，你的现金回报会低，你的LAP会高。德国的办公楼，基本上不需要付本金，你只需要付利息就好，所以回报率是很高的。然后贷款的利率很多取决于国家，如果是发达国家，像英国、德国的利率会比匈牙利和罗马尼亚要低很多。