大时代下广州三新区大PK:走读增城从化黄埔楼市|广州楼市大时代|撤市设区

编者按：“大时代”，这个因经典TVB商战剧而声名大噪的词组，正在成为当前广州楼市的最好“注脚”：今年股市再遇“秋官效应”，与楼市走势形成的巨大反差，再度证明一线楼市的抗跌、看涨行情，相比起大起大落的股市，广州楼市悄然走出“慢牛”行情，中国的“两市”之争依旧是最大看点。

而广州即将迎来大批外来房企新盘入市，上演着“过江龙与本地虎”的激烈对决，实际上也正是反映出一线楼市回暖、开发商聚焦一线抢食的潮流。

往期回顾：

一、大时代下广州三新区大PK:走读增城从化黄埔楼市

二、地铁融合"大广州" 3年后广州11区地铁全覆盖

三、起底最受欢迎置业板块超6成网友偏爱市区大盘

四、楼市大时代上演“变形记”：三旧改造在广州

http://gz.house.163.com/15/1026/15/B6S4G1AG00873C6D.html

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网易房产报道 随着增城、从化和黄埔区纷纷撤市设区，至此，为时一年半的行政规划调整终于告一段落。

撤市设区之后，户口问题、房价问题、限购问题立刻引来热议，市民看楼热情有增不减。

一个区域是否有合理的规划不仅关系到升值前景，还会极大影响居住的幸福感。在这三个新区中，哪一个区域的发展更具优势呢？

大时代下的新区PK 三区不分伯仲

与十五年前番禺撤市设区类似，如今增城、从化和黄埔从县级市“升级”成广州的行政区。

提起黄埔和萝岗，很多人都会联想起那片烟尘滚滚的老工业区。如果放在10多年前，或许谁也不会想到这两个被视为广州“偏僻得不能再偏僻”的郊区，会成为未来引领广州创新发展的热土。

如今，在这片热土上，两个当年的郊区兄弟再次携手掀起一轮区域变革。正如陈志英在党代会上所说的，两区合并，在深化改革和创新发展上积蓄了巨大优势，“新黄埔区迎来了腾飞的新机遇。”

其中，值得注意的是，据网易房产查资料发现，2014年天河区的GDP为3011.12亿元，连续八年居全市第一；第二名的越秀区是2587.41亿元。而旧黄埔区跟萝岗区简单相加的GDP已有2750亿元，已超过越秀跻身GDP“老二”位置。可见，新黄埔区是冲击天河区八年“老大”宝座的强劲对手。

就楼市而言，回顾这几年的发展，无论是旧萝岗，还是老黄埔，从2009年各房企挥师进驻，5年精耕细作，如今的新黄埔区，已成为广州热门的置业板块。

而如今的增城区，就如十五年前刚并入广州的番禺；而未来的增城区，将以“现代生态城”的姿态立足广州东、辐射珠三角。

增城未来面貌

新区的建设在很大程度上体现着领导班子对一座城市的想象。而增城的当家人，很清楚增城未来能够与广州市其他行政区进行PK的“杀手锏”在哪里。面对增城广阔的土地，他们把增城面积的85%划定为不可开发用地，保护城市的自然基底，并为增城确定了“现代生态城”的城市定位，力求“一百年后回头看这个城市，仍然不落后”。

除了生态优势，增城还有两大明显优势——交通优势和产业空间。增城的路网以“10.30.60.90”为目标， 10分钟出入高快速路，30分钟内可达全市各个镇街，60分钟可达广州和深圳两大国际机场以及周边铁路货场和港口，1个半小时左右可达珠三角任何一个城市。

区别于黄埔和增城区，从化一直以“世界温泉之都”、“国际健康城”被外人所熟知。在撤市并区后，从化要建成中心城市的副中心这一概念越来越得到认可。

从化近5年来，其区域的定位一直在深化。2000年广州全面推进“东进南拓西联北优”城市发展战略，经过10多年的发展，广州的城市发展战略取得了巨大成就。2012年，处于“北优”核心区位的从化，其发展获得了广州市政府更多的重视。当年，在广州市“三个重大突破”现场会上，广州市市长陈建华明确强调，打造广州国家中心城市副中心。

撤市设区后三区房价会飞涨？

而对于未来增城、从化和黄埔区楼市发展前景或许可以从番禺撤市设区的发展轨迹得到一些启发。

2000年番禺正式撤市改区，彼时番禺一手楼房价仍保持在低位。然而，好景不长，撤市设区之后，番禺楼市随即火爆，楼盘接踵推出，市民大举南迁。十多年间，已有40多万市民从市区移居番禺。

10年间，番禺楼价惊人地上涨了5倍，而同期广州的楼市才上涨不到4倍，上涨幅度跑赢全市。番禺从被嫌弃的“河南郊区”到成为广州人买房投资的首选区域之一。

如今，同样开始撤市设区的增城从化黄埔会成为下一个番禺吗？

就从化而言，得天独厚的生态环境是从化楼市中最大的卖点。从化的森林、空气、水等资源是广州地区中独一无二的。此次区划调整后，广州城乡一体化进程再次提速，从化未来的发展空间将更加广阔。

今年上半年，从化在售房地产项目网签面积37万平方米，网签均价每平方米仅7440元。

和从化有所区别的是，增城目前不少大盘水涨船高，有楼盘甚至突破万元大关，区域大部分楼盘都会采取双合同形式应对限价政策。而在地铁13号线、14号线开工等利好消息传出后，也进一步催涨了从化增城的楼市。

目前广州正在推进广惠高速西延线建设，建成后增城中心区到广州主城区大约半小时，而连接增城与广州市中心的轨道21号线也已开建，时间距离的缩短将吸引人口流入，提升房屋价值，起到推动房价增长的作用。

而萝岗区划调整期间，原萝岗楼市的供应量一直处于高位，仅在今年前5个月，萝岗已成交了41.24万平方米。今年上半年新建住宅的成交均价超过1.3万元/平方米。萝岗区政府和科学城一带的楼盘，更是一派热火朝天的景象，每到周末，看楼的车辆、人流络绎不绝。

据悉，三区撤市设区后，随着未来区域利好不断，未来这三区的价值将不断攀升。

编者按：增城、从化以及新黄埔区先后正式挂牌，广州最新一轮行政区划调整终于正式尘埃落定。新两区的加入，令广州辖区面积超过上海，宣告广州楼市进入新的“大时代”。而今年的广州楼市，“大时代”的硝烟愈发明显，郊区的壮大有望迎来巨量的新货供应，而市区多个旧改项目高调亮相，市场竞争尤其激烈。加上来势汹汹的外来房企，紧张氛围一触即发……这些都将为这个“大时代”写下注脚，成为这个“金九银十” 的最大看点。

广州新“大盘时代”冲击，置业者应该如何置业？网易房产为您关注大时代下的居住需求，系列报道剖析广州热门板块，敬请关注。

网易房产报道 根据公开的民意调查票选结果，“行政区划调整”位居2014年广州十件大事之首，市民对此的关注程度可见一斑。而相比新黄埔并区，增城从化撤市设区，被认为是更具现实意义的实质性改变，甚至频频被置于“番禺接棒者”的地位，那么如今置业增城从化有何优势？价格洼地是否即将被填平？本期网易房产将从政策规划和楼市供需等方面，展开探讨。

回顾：增城从化设区大广州版图完成合体

2014年2月，国务院批准广州新一轮行政区划调整方案，涉及增城、从化、萝岗和黄埔四区。时隔1年多增城于2015年5月29日，率先完成挂牌。

8月12日，从化区也成功加冕，以近2000平方公里的土地，催生广州最大行政区，至此，大广州版图正式宣告完成合体，辖区面积跃升至7434.4平方公里，超越上海。

早在2000年，番禺已为撤市改区开了先例，至今15年，番禺最具代表性的华南板块，新建住宅房价涨幅高达4倍，被誉为楼市奇迹。增城从化重走番禺改革之路，能否复制华南神话，成为楼市关注的焦点。那么撤市设区以来，增城从化两区楼市在成交上交出了怎样的答卷？

政策：增城从化户口全市迁徙不限购成优势

能否落户以及是否限购，是增城从化纳入广州后最受关注的问题。撤市设区以前，增城从化的户口不能在市内自由流动，但9月1日起，增城、从化区执行全市统一的户口迁移政策。根据通报，广州警方户政部门，已于9月6日分别制发从化区和增城区的首张居民身份证。户籍专家表示，增城从化房价低，户口实现自由迁徙后，对于急需落户广州的买家是置业的不错选择。

不限购是增城从化两区的优势，撤市设区后，官方表态，限购的可能性不大，让区域楼市吃下定心丸。据悉，目前增城购房者中仅3成为增城本地人，其余7 成为广州市户籍（不包括增城）和东莞、惠州等外地人为主，而从化的度假型物业，也不乏珠三角投资者，在广州楼市调控政策不变的情况下，不限购仍然将为增城从化吸引相当的购买力。

规划：东进北优重点倾斜交通提速最受关注

撤市设区对增城从化而言是质的改变，从县级市升级为广州行政区，意味着两区将承接广州中心市区部分的人口和产业功能转移，而增城和从化恰恰是广州东进和北优战略的重点，从规划的角度来看，将产生深远且持久的影响。

增城：4地铁+3铁路+1轻轨新东站成交通枢纽

目前增城正在施工的地铁线路包括13号线和21号线。其中，地铁21号线为东部新城快线，从天河公园到增城广场，预计2017年底建成。

地铁13号线为东西快线，是从花都的朝阳到增城的象颈岭，首期（鱼珠到象颈岭）工程也将在2017年建成。

21号线位置偏北，13号线靠南，而16号线的规划则恰好对两条地铁线路起到衔接的作用，目前已启动招标。未来增城还将有23号线，大致走向为京溪南方医院—植物园—增城开发区—官湖，该线路目前正处于规划阶段。

此外，位于增城的"新东站"也宣示广州发展重心的东移。未来广州东部交通枢纽中心总占地规模高达4036.65亩，是现在广州东站的6.5倍规模，更有广深铁路、广汕高速铁路、杭广高铁3条国家铁路以及穗莞深城际铁路加持。

从化：拥有土地和生态双王牌地铁路网双轨推进

而从化方面，全长84.4公里的地铁14号线现正紧张的施工中，其中首期已经累计完成16%，知识城线累计完成24%。地铁开通后，从从化街口站到嘉禾望岗站最快只需28分钟，而从从化到达天河中心区时间约为1小时。预期将于明年底可投入使用。届时，从化8个镇街中有一半可通地铁。

除了2016年可建成通车的大广高速、正在建设的北三环二期之外，从化正在规划建设湛汕高速、佛清从高速，加上已建成的京珠高速、增从高速，未来从化将拥有1条地铁线路、6条高快速路。同时，新广从路快速化改造完成后，将有效解决从化到广州中心城区行车不畅的困难，行车时间缩短半小时以上。

此外，从化的土地和生态资源同样是其规划亮点，目前从化是整个广州地区唯一可提供3000亩连片开发的区域。同时森林覆盖率68.8%，森林面积占了广州的50%，并拥有珍稀的温泉资源，旅游度假也是区域楼市的重要发展方向。

成交：增城连续4月夺销冠从化是价格洼地

根据网易房产数据中心统计显示，宣告撤市设区的1年内（2014.2.12-2015.2.12），增城全区成交14194套，位居广州各区首位，成交均价9094元/㎡，仅高于从化，环比升幅高达12.6%。而期间从化全区成交5650套，位居广州各区第7名，成交均价仅为7469元/㎡，是置业广州的最低门槛，环比微涨4.2%。值得注意的是，目前增城、从化和花都是广州房价暂未破万的三个区域。

撤市设区正式挂牌后，两区成交是否迎来新的增长点呢？从2015年月度成交变化曲线可见，增城5月底挂牌后成交在6月份迎来年度最高点，并且至今连续4个月稳居区域成交的头把交椅，势如破竹，价格方面，7月份增城成交均价首度破万，随后理性回落，由于“金九银十”促销优惠，目前基本稳定在9字头，不过根据报道，此前已有增城楼盘反应迅速，价格上调幅度达到1000-4000元/㎡。

与增城形成对比，8月份刚刚挂牌的从化目前仍处于调整期，从成交数据看，挂牌后从化销售套数进入上升通道，8月份网签475套，环比7月份（383 套）涨幅高达24%，但价格方面则不升反降，微跌3%至8116元/㎡，或与旺季房企为加速去化，打折优惠有关。总体而言，从化房价是广州的最低点，目前是趁势抄底的好时机。

供应：增城新货积极入市从化大社区领军

根据网易房产统计，“金九银十”增城超过10个新盘新货面市，其中既有金地香山湖、七喜公园里和同创滨江等全新项目，也有侨建御溪谷和碧桂园城市花园等旧盘推新，竞争激烈的同时成交也非常火爆。而从化则相对保守，“金九银十”新货主要集中在珠江壹城、珠光流溪御景和富力泉天下等大型社区，性价比高，有兴趣的买家也不妨多加关注。

而除了新盘新货外，9月18日，正式挂牌的增城迎来拍地首秀，公开出让位于增城区朱村街的两地块。最终，中航里程以19.3亿包揽了两地，溢价率分别达到45.18%和53.14%，折合楼面价分别为4641元/平方米、4896元/平方米，刷新今年3月份碧桂园在增城创下的地王纪录。积极拿地也表现出房企对区域楼市发展前景的看好。

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网易房产报道 9月1日，新黄埔区正式挂牌，原萝岗区和旧黄埔区强强联合，打造广州一大行政区。根据公开的民意调查票选结果，“行政区划调整”位居2014年广州十件大事之首，市民对此的关注程度可见一斑。而新黄埔区有着科学城、中新知识城等7大园区和板块，合并后更为引人注目，或将超过天河成为第一大区，也将是广州市重点关注的居住区域。

态势：新黄埔挂牌后或成广州第一区

9月1日，新黄埔区正式挂牌，广州为期一年半的行政区划调整告一段落。值得注意的是，原萝岗和黄埔组合成的新黄埔区可谓强强联合，极有可能打破广州原来的各区排位。

统计数据显示，在2014年天河区的GDP为3011.12亿元，位列全市第一；位列第二的越秀区2587.41亿元。而去年旧黄埔+萝岗的GDP加起来达到2750亿元，成功将越秀区挤在身后，距离天河区也是一步之遥。

根据黄埔区一届一次党代会的部署，到2020年，黄埔区将实现地区生产总值超过5000亿元，工业总产值超过1万亿元,财税总收入超过1000亿元。毫无疑问，新黄埔区已经成为冲击天河区八年“老大”宝座的强劲对手。而这一利好已经率先传递到了房地产市场。

萝岗、黄埔两区合并，区府设在原萝岗区，经济快速发展，商业、交通、教育、医疗等各项生活配套日渐完善，得天独厚的环境优势使黄埔区成为广州最炙手可热的新兴居住板块。

黄埔七大园区各有所长

就楼市而言，回顾这几年的发展，无论是旧萝岗，还是老黄埔，从2009年各房企挥师进驻，5年精耕细作，如今的新黄埔区，已成为广州热门的置业板块。已经居住成熟的科学城板块，正在奋起直追的中新知识城板块，如同一颗新星的区府板块等，都吸引着众多置业者的目光。

规划：地铁交通成为楼市最大助推力

新黄埔合并成后，两区合并后，新一届区政府将采取怎样的措施整合资源、改善民生？对此，李红卫说，新一届政府将着重整合交通、教育、医疗卫生、文化等资源，推动区域公共服务质量水平迈上新台阶，以此改善民生福祉。

在交通、教育、医疗、文化等方面，都有具体举措。交通建设总的是“一张网、三条路、五条轻轨、八条地铁”。“一张网”是对全区的道路交通体系进行总体规划，建设“八纵八横”交通主干路网。“三条路”是将临江大道、中山大道、黄埔大道等快速交通延伸到黄埔区内，实现15分钟畅达天河。“五条轻轨”就是在区内规划建设五条轻轨，形成各组团之间的快速交通，目前我们已经开始谋划研究。“八条地铁”就是要在五年内开通4条地铁（6号线二期、13号线、知识城线、21号线），新建4条地铁（7号线二期、5号线东延段、6号线三期、19号线）。

其中，“八纵八横”路网、8条地铁5条有轨电车、15分钟范围内基本医疗、综合体巨无霸拔地而起。其中地铁的建设是推动新黄埔楼市最强大的动力之一。

随着在建地铁施工的快速推进，则将转变化为现实，未来将有效拉近萝岗与城区往来的实际距离并降低时间成本。据悉，根据规划，未来黄埔全区范围内共有 29座车站，目前主体已封顶2座，正施工17座，前期准备10座。其中，6号线2期10个区间中已有5个区间双线贯通，土建工程累计完成超81%，遥遥领先于其他在建地铁线路。此外，2013年动工的13号线、21号线及知识城支线，土建工程分别完成41%、23%和20%。

而除了在建线路外，黄埔还将继续完善地铁网络的规划。7号线2期、6号线3期、5号线东延段等3条线路将纳入建设计划，并且加快推进施工。根据 2014年公布的广州市地铁规划(2015—2020),黄埔将新增4条地铁线路:7号线2期(大学城南—萝岗)、6号线3期(香雪—增城开发区)、5号线东延段(文冲—黄埔客运港)、13号线2期(朝阳—鱼珠)。未来新黄埔区将有8条地铁线路，交通的便利程度足以媲美老城区。而公共交通系统的配置如此大刀霍斧，也足以表明广州城市发展对“东进”的重视。

路通则财通，买房跟着地铁走。随着新黄埔的交通配套逐步完善以及多条地铁线路的开通，该区域更加宜居，楼市也将更加兴旺。

成交：9月广州一手楼成交量黄埔区排第一

9月1日正式挂牌后，新黄埔区的一手楼战绩如何？据网易房产监控阳光家缘数据显示，2015年9月广州全市一手住宅网签7939套，环比8月的 7012套上涨13.22%，网签面积约90万平方米，均价15097元/平方米，环比8月的15989元/平方米下降5.58%。