编 者按：“大时代”，这个因经典TVB商战剧而声名大噪的词组，正在成为当前广州楼市的最好“注脚”：今年股市再遇“秋官效应”，与楼市走势形成的巨大反 差，再度证明一线楼市的抗跌、看涨行情，相比起大起大落的股市，广州楼市悄然走出“慢牛”行情，中国的“两市”之争依旧是最大看点。
网易房产讯 房地产行业正经历着前所未有的政策宽松时期。
有分析指出，自90年代房改至今，中国楼市的主旋律一直是抑制过快发展，国家和地方政府出台政策主要为了防止楼市过热。其中有两段时间是鼓励住房消费，刺激楼市发展——
第一次在2008年，世界爆发金融危机，中国经济行压力加大，需要房地产市场发挥支撑作用；
第二次就发生在当下。自去年“930”新政开始，“救市”二字，已成为房地产调控中被频频提起的关键词。
政府出手“救市”之下，楼市大势真能回暖吗？2008年后房价迅速上涨的历史还会在今日重演吗？
降准降息：基准利率降至十年最低
“目前贷款利息低、政策宽松，今年有资格买房而不买是很傻的事情！”今年8月29日，在一年一度的广州房地产博览会上，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文在一场分论坛上发言。
赵卓文发言之前的6月份和8月份，央行均发布了“双降”政策，即同时降低我国的金融机构人民币存贷款基准利率和金融机构人民币存款准备金率。宽松的货币政策并未结束。10月24日，央行再次“双降”0.25个百分点，但个人公积金贷款利率保持不变。
根据梳理，包括这三次“双降”在内，央行从去年9月以来已有第6次降息、5次降准。这两项指标降低，都属于国家放松钱袋子、刺激投资消费之举，“双降”近七年来只发生过3次，集中在今年.
目前，5年期以上房贷基准利率已降为4.9%，个人住房公积金5年以上贷款基准利率为3%。按照商业房贷100万元，以降息前的基准利率并按20年等额本息还款计算，降息前月供为6682.70元，降息后降至6544.44元，每月减负138.26元，20年整体可减负3.3万元利息。
若是与2014年11月的首次降息相比，省下的则更多。仍按100万20年期贷款计算，2014年11月首次降息前，房贷基准利率是6.55%，100万20年期贷款，总还款额约180万元；而在新利率下，总还款额降至157万元。
可见，连续6次降息后，市民购房的总还款额可少还超过20万元。
如今，我国的存款、贷款利率已经降低到近十年最低点。严格来说，这属于货币政策，并非针对房地产，但从降低购房者房贷利息、利好开发商投资的直接效果来看，房地产可谓最大受益者。
放宽房贷：二套房购房者受益
房贷政策也在一路放宽，二套房和改善型购房者受益。
缠绕在二套房购房者身上的政策大绳正在渐渐“松绑”。去年9月30日，央行、银监会发布政策，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。对首套房再启“认贷不认房”界定标准，大幅提升了对个人住房贷款需求的支持力度。同时，贷款利率下限降至7折，重回2009年水平。这被称为“930新政”。
今年3月30日，央行联合住建部、银监会再发“330新政”，降低二套房商业贷款首付比例，从此前的7成首付（非一线城市为六成）降低为4成首付。这对于购买二套房的人来说，购房条件明显放宽、资金门槛直降。例如一套总价200万元的房子，使用商业贷款能少付60万元的首付款。
首套房的房贷政策也有调整。今年9月30日，央行宣布，在不限购的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为25%，比原有的30%降低了5个百分点。以一套200万的房子计算，如果是首套房，使用纯商贷，而且位于非限购城市，那么首付比原来下降10万元。当时，寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同分析，此举是想促进二三四线城市的楼市成交量，利于那些首次购房、而且购买能力较差的卖家。
不过，需要补充的是，商业贷款二套房首付4成的政策，在广州乃至全国的多数银行到目前仍未落实；而首套房首付比例再降0.5%的政策也与限购中的广州无关。因此上述政策对广州楼市的鼓励效果大于实际作用。
减免税费：二手楼市立竿见影
“330新政”中，财政部要求，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。
营业税调整，二手楼市立竿见影。根据中原研究部此前的调研，在北上广深四大城市，营业税更改的市场反应非常迅速。如北京，2015年上半年成交二手住宅套数同比增加近9成，主要原因是房产证满2-5年的房源比例较高，营业税调整致该部分房源增多，继而刺激市场成交。中原发现，广州在330之后，证满2年但不足5年的房源放盘增加，广州二手住宅市场房源量整体增加约20%，而且砍价空间缩小。新政前一些放卖大半年无人问津，营业税5改2之后，在不涨价的情况下，有的房源1个星期左右即能售出。
解放公积金：提高贷款限额告别“鸡肋”
公积金也在逐步摆脱“鸡肋”的境况。
响应住建部“切实提高住房公积金资金使用效率”的要求，今年元旦，国管公积金中心将公积金贷款最高额度上调至120万元，首付降至两成；二套房贷款最高额度80万元，首付三成。随后“330新政”也做了具体规定。
广州的公积金新政在6月8日出台。广州此前曾试图推行的“只准贷一次”的“史上最严公积金新政”最终“难产”，取而代之的新政放宽了使用要求。例如，去掉首套房贷款首付中对面积的要求，一律为两成首付；原规定购买第二套住房的公积金贷款首付比例不低于六成，新政则改为，首套还清后，二套房首付不低于3成，首套未还清，二套首付不低于4成。
申请条件也放宽了。非广州市常住户口申请住房公积金贷款需连续缴存时间从12个月以上（含12个月）将至6个月，跟广州户口的要求相同。贷款额度计算公式也有调整。
从中央至地方的“解放”公积金措施并未止步于此。
国庆长假前，住建部等三部委联合下发通知，要求各地公积金管理中心从8个方面提升公积金的使用效率和服务水平，包括异地贷款、提高额度、延长期限、简化审批、拓宽贷款资金筹集渠道（如公积金贷款资产证券化）等等。
广州住房公积金管理中心更是好消息不断：备受关注的公积金贴息贷款政策从10月26日开始试点，建设银行广东省分行、中国银行广东省分行、广州农商行可办理；三部委通知中提出的推行按月划转公积金冲还贷款本息业务，广州将争取在年内实现按月提取还贷；广州近年一直在积极推进公积金异地互贷的拓展与推广，例如不久前与清远之间也实现公积金互贷，以及最新政策中提出的，在外地缴存住房公积金的广州市户籍职工也可向广州住房公积金管理中心申请贷款；未来有望放宽租房提取住房公积金条件，只要连缴3个月且无房就可取公积金用于租房……
连最重要的一项：广州从2008年沿用至今、已7年未做调整的公积金贷款最高限额，也终于松口。
在动辄买房总价过百万元的广州，公积金贷款额度是一人最高50万元、一个家庭最高80万元，要纯公积金贷款买房可选择余地极少，而且申请困难、放款缓慢，不受购房者和开发商待见，让公积金沦为“鸡肋”。
而在10月24日夜间，央行宣布“双降”之后，广州公积金中心接着宣布，从10月26日起，正式提高住房公积金个人住房贷款最高额度，一人申请的额度提高至60万元，两人或两人以上买房的贷款额度提高到100万元。广州也成为继北京、上海等城市之后，年内提高公积金贷款额度的又一个一线城市。
专家点评：N波政策利好……难达到08年救市效果
网易房产：从930开始，房地产的政策不断在放宽，大背景是什么？政府调控思路是怎样的？
龙斌：大脉络很清楚。去年到今年，经济下行压力越来越大，今年三季度GDP增速为6.9%，还不到7%。传统的“三驾马车”中，进出口势头不好，消费增长不明显，而投资这块，政府在努力用高铁、基础设施、公路等拉动，但作用有限。投资这块，房地产影响是最大的，目前却拉了后腿，所以需要稳定房地产投资和消费，政策一直走向宽松。
另一个大背景是，房地产消费是传统消费，能拉动家电、装修等下游消费，所以政策面一直鼓励自住和改善型需求合理释放，例如公积金新政、减免税费、政府回购商品房用作保障房等。
邓浩志：第一，房地产市场出现方向性的改变。以前是“黄金十年”，整体供不应求，现在进入“白银十年”，楼市分化得厉害，一二线供不应求，交投活跃，三四线库存太大。
第二，经济放缓需要房地产支持。支持房地产是黄金十年也在用的方法，每当经济下行，都要靠房地产提振经济。这是因为房地产体量较大、产业链长，加起来对经济影响接近50%，提振作用非常明显。
网易房产：目前来看，这些政策对楼市效果如何？
龙斌：房地产库存量较大，只有个别城市供不应求，其他城市供应很多，特别三四线，所以开工建设越来越少。从房地产行业发展规律来看是必然的。在政策鼓励之下，今年的楼市成交量是上升的，房地产稳定经济的作用要发挥出来。
邓浩志：效果来说，一二三四线程四成交量全面放大，楼市不断走高。但今年7、8、9月持续走低走平，原因还不明确，有可能是股灾导致，也有可能是经济方面的原因。
网易房产：目前的政策宽松程度很容易让人联想到2008年，二者有何相同和不同之处?
龙斌：2008年经济断崖式向下，所以决策层支持力度很大；今年经济呈缓慢下跌，但很多指标其实还不如2008年，所以其实今年经济更严峻一些，利息比2008年还要低，但楼市应该不会产生逆转式变化。
政策力度也不如2008年。当年鼓励包括投资在内的各种购房需求，今年只鼓励自助和改善需求，5个城市限购，北上广深二套房贷也没有完全放开。所以，政策整体是宽松了，但局部还是收紧的。
邓浩志：2008年楼市供不应求；而如今，“黄金十年”过去，加上前两年土地供应量大，购房消费力也消耗了不少，政策宽松未必能达到过去的效果了。
网易房产：您认为目前最有成效、或者未来最值得期待的政策是什么？
龙斌：房贷的政策对楼市的影响比较大，例如还清房贷后再买房算首套房而不算二套房、首付比例下调等。此外，公积金、购房入户等政策都有效果。
要说未来值得期待的政策，我认为北上广深和三亚的限购非常严格，不利于楼市回归市场调节，未来两年可以放松。特别是广州，虽然成交量增长，但库存量增长也很充足，所以广州有放松限购和限外的条件，不放松是没有道理的。
邓浩志：“930”放松二套房贷，“330”中二手房交易营业税5改2、房贷首付降低等，都是有效的政策。
网易房产：预测年内还会有什么政策出台？
龙斌：接下来悬念不大，经济不会很快回升，政府会谨慎运用流动性宽松的手段，例如定向调控、精准调控，不用强刺激手段。四季度宽松的局面继续保持，楼市的政策不会太大波动，不可能走向抑制。
邓浩志：未来支持房地产政策还会继续出台，主要是支持自用型购房（初次置业、改善型）。但这未必能帮助房地产走到高点，特别是库存较高的三四线，去化周期少则二、三十个月，多则六、七十个月，需要借助额外的力量，例如旅游产业等，甚至要鼓励投资性需求。至于一二线城市，整体需求旺盛，限购政策还会继续，但个别区域、个别类型还可以考虑放宽。
往期回顾：
http://gz.house.163.com/15/1026/15/B6S4G1AG00873C6D.html
http://gz.house.163.com/15/1105/20/B7MF2I9H00873C6D.html
作者：梁爽
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