网易房产报道 正值岁末，房地产业暗流涌动，高地价、去库存、供给侧改革、O2O……白银时代的房企集体寻找着未来增长的出口，品质回归逐渐成为业界共识。12月27日，第二届房教中国地产人年会暨第八届中国房地产策划师年会在上海星河湾酒店举办，借此机会，网易记者专访星河湾集团副董事长、执行总裁吴惠珍女士。吴惠珍表示，星河湾自成立以来始终坚持本心、坚守品质，无论过去、现在或将来，星河湾都会有责任心、有良心地珍惜土地，将产品一个一个地做好，用品质取胜市场。
中国将进入以品质需求作为导向的品质消费时代和生活方式变革时代
记者：房地产进入下半场，您如何看待白银时代、互联式+时代房地产行业的可能性变化？
吴惠珍：房地产行业不是进入了下半场，而是进入了又一个全新的上半场，中国的经济发展、产业发展以及消费发展已经进入一个结构性变革、产业升级具有历史性意义的新阶段，当下热议的供给侧改革正是基于这种市场发展背景提出的。
这种影响将是深刻、深层次的，对于中国房地产行业、房地产企业未来发展方向及理念，将会是一次全新的梳理和升华。中国将进入以品质需求作为导向的品质消费时代和生活方式变革时代。中国人口众多，好产品自然有市场。消费者越来越理性和成熟，实实在在地做好产品，市场就会认可。
中国消费者对于品质消费的饥渴，从需求侧开始倒逼产业升级、产品创新、市场结构调整，所有企业都应该做好迎接这个市场变革的准备。企业竞争的根本，是产品品质和服务的创造和提升。互联网作为技术、路径和工具，将在产品创新、产业升级发挥更大的作用，包括服务给客户带来的真实体验感创造。
星河湾一直坚持用百年建筑的标准来进行开发
记者：有专家说未来房企只剩下1万家，您觉得未来大中小型房企如何分化？星河湾如何定位自己？
吴惠珍：老板的定力非常重要。市场充满着诱惑，会有很多其他吸引，但企业不能浮躁地发展。时间证明，星河湾的路很正确。星河湾从第一天开始到现在，坚守品质的初心不变。星河湾发展，一直是比较健康、稳健和安全的。
星河湾一直坚持用百年建筑的标准来进行开发。正如黄文仔董事长所言，一个好的建筑，应该是留给世人的艺术品，可以作为艺术品和传世品存在，更应是城市文化、城市文明的象征。这种品质理念、价值观念，如今已经渗透到星河湾集团旗下所有的产业，酒店、物业、教育、酒业等。一直以来，星河湾都非常注重社会责任感的表达和社会价值的真正创造，做一个受世人尊敬的企业，是所有星河湾人的信念和教条。过去、现在和将来，星河湾都会有责任心、有良心地珍惜土地，将产品一个一个地做好。
“品质”是一主多元和坚守住宅的核心
记者：大部分房企一主多元，小部分房企依旧坚守住宅，您怎么看待房企转型的差异性和方向性？
吴惠珍：房地产企业发展没有既定公式，每个企业都会根据自己的特长、特点制定相应的发展策略。无论一主多元，还是坚守住宅，核心都是“品质”二字，必须在产品品质上真正下功夫。产品品质以及产品附加值的创造、创新，在当下更为重要，因为我们面对的是一个全新的品质消费时代的来临。现在所谓的房企转型，用“房地产+”概念和产业升级概念来表述更加准确。
产业竞争、城市建设优化和城市生活高端化体现城市格局之变
记者：未来80%房地产市场集中在20%城市，您如何看待房地产城市格局之变？星河湾城市布局的原则是什么，未来有无方向性调整？
吴惠珍：中国已经形成几个大的城市群、城市生态圈，相互依赖，又相互竞争。很多城市都在进行重新的定位和卡位，城市格局的变化，将在产业竞争、城市建设优化和城市生活高端化三个方向上产生。城市发展必须添加更多的创新要素。星河湾的城市布局，不会简单进行区域划分，会有自己的评判标准。具有内在竞争力、良性发展周期和创新发展能力的城市，星河湾将会进行重点评估。
以品质而非价格评判豪宅
记者：“供给侧改革”与“化解房地产库存”是近期中国地产界的两个热点。在您看来，中国豪宅的供给侧是否存在结构性问题？从供给侧的角度来看，您认为中国豪宅未来的发展方向将会发生怎样的变化？中国目前土地价格还在不断攀升，由此，中国一线城市商品房市场的全豪宅化趋势非常明显。您对此怎么看？
吴惠珍：中国人口众多，好的产品一定会有市场。不能以价格来评判是不是豪宅，产品品质更重要。中国的城市，因为地价攀升而“被高端化”；中国的住宅，也因为地价攀升而“被豪宅化”。确实，这种现象在一线城市表现更为明显。
星河湾自面市以来，一直专注于中国高净值人群居住方式，继而是生活方式的研究，所以我们更容易感受到中国高净值人群居住需求及生活方式需求变化的温度。供给侧改革，提出的是一个中国经济及各个产业发展必须面对、非常严肃的课题和挑战。房地产因为不动产特性，面对的产品结构性问题将更加严峻，这在一线城市豪宅市场更加突出。
豪宅的核心价值是高端品质产品和高品质化生活，不是单纯的价格。中国豪宅客户的品质鉴别能力发展非常快，对资产的认识已经具备全球化观念。所以，中国豪宅的标准还要往前看、往上走，必须是国际标准。星河湾一直在用国际标准要求自己。现在星河湾在百年建筑的基础上提出了品质住区的新要求。
以“理想的第一居所“为主旨，豪宅向品质住区方向延伸
2015年中国房地产进入豪宅元年，星河湾先发优势在哪里？今后星河湾产品创新方向是什么？
吴惠珍：星河湾的发展，一直以来相对较为健康、稳健和安全。星河湾的先发优势，我想主要有以下这么几点：首先这种优势来自于老板。黄文仔董事长对于企业发展的定位非常准确；第二，星河湾拥有一支出色的专业团队；第三是“用心、舍得、创新“六个字背后精力、时间及技术的巨大投入，包括黄董本人。还有就是产业的成熟化、专业化、精细化程度。
星河湾的创新方向，将会以“理想的第一居所“为主旨，从豪宅向品质住区方向继续延伸。黄董已经多次向开发、设计、物业、酒店、教育等板块提出了”要给业主看得见的附加值“的新要求。
星河湾会根据市场需求的变化来安排生产
记者：近年星河湾的大平层产品面积段更加丰富了。一面做小一面做更大背后是怎么思考的？
吴惠珍：消费者日趋成熟、理性和个性化，星河湾需要不断地提升与进步。星河湾的户型创新，以黄文仔董事长提出的“50年不落后”作为考量。无论大或小，必须符合中国高净值人群居住需求发展、生活方式变革以及家庭成员结构的变化。星河湾会根据市场需求的变化来安排生产，也希望星河湾的产品能够符合更多人的需要。
星河湾看中资本市场对于星河湾集团的认可
记者：不久前，星河湾发行30亿元人民币公司债，成为民营房地产企业单次发行融资规模最大的公司债券之一，并且得到了农行总行28.4亿元的授信额度。您认为，资本市场对星河湾的最大认可在哪里？
吴惠珍：星河湾的现金流一直较好。星河湾不在乎发债多少，而是看中资本市场对于星河湾集团的认可。此次发债的意义在于，证明了星河湾的实力、竞争力、财务稳健度、企业信用和发展潜力。
资本市场的指标是硬性的。除此之外，资本市场也会关注一个企业是否具备良好的社会责任感、品牌形象和客户口碑。星河湾集团专注于开发高端房地产产品，表现了良好的盈利能力、偿债能力、公司治理与管治。
结合智能化技术提升服务品质
记者：物业O2O越来越流行，新时期星河湾物业如何在高端服务和高净值人群商业化盈利保持平衡？
吴惠珍：除了做产品，星河湾在服务上也做了很多工作。黄文仔董事长经常强调“业主是星河湾上帝”。星河湾摆在第一位的，是业主的利益，是做好产品、做好服务。星河湾非常关注业主需求，常常思考如何将服务做得更好。
服务价值是实实在在做出来的。星河湾经过十五的发展，现在已经拥有超过2万户业主，这是星河湾非常宝贵的线下“优质资产”。高净值人群的服务具有一定的特殊性，星河湾物业经过十几年的摸索与实践，已经具有了丰富的服务经验和良好的服务运营能力。
星河湾物业会从客户需求出发，结合现在的智能化等技术，通过不断地创新让业主感受到星河湾服务品质的提升。结合高净值人群需求变化和服务研究，星河湾目前正在开发和完善新的优质服务模块。
创新是星河湾物业服务的常态
记者：好房子是养出来的，好价格是服务支撑的，星河湾未来物业服务有哪些创新和原则？
吴惠珍：创新在星河湾是常态，物业服务同样如此。星河湾物业服务的创新将始终围绕“理想的第一居所”、“给业主看得见的附加值”的目标展开，“业主利益优先“是物业服务升级和创新的原则。今年广州星河湾半岛三期和上海星河湾二期A区首批交楼，一次交楼满意度再度超过97%、99%，这其中物业服务起到了不可忽视的作用。
星河湾酒店是否上市？顺其自然
记者：前不久看到一篇关于星河湾酒店准备单独上市的消息，这个消息准确吗？
吴惠珍：2008年，星河湾是具备了上市条件的，只差一步路演，但黄董果断地叫停了。黄董强调要注重中国房地产业行业发展中，一个企业应该承担的责任。如果上市，有所得也有所失。追求速度与规模的同时，对品质会有不得已的放弃。但我们们也从上市的系统准备中学到了许多，像标准化、规范化等，我们将这些都运用到了现在公司的管治中。
星河湾集团经过21年的发展，目前已经形成了“一主多元“的产业格局。房地产开发是核心业务，同时酒店经营、物业管理、教育事业、生产制造、商务经营及酒业也发展稳健。
星河湾酒店目前已经发展至六家，青岛、西安两地酒店也正在建设中。去年6家运营的星河湾酒店累计营业额近4亿，盈利过千万。今年 10月，星河湾酒店业务同比增长10%。在竞争激烈的上海市场，近200家酒店，星河湾两座酒店均位于前15名榜单。今年新开业仅半年的闵行星河湾酒店，与多家跨国酒店竞争，多次占据闵行区酒店预定首位。目前星河湾酒店板块还在继续苦练内功，包括标准化建设、品牌建设、管控体系优化、服务体验升级以及成本控制等。
星河湾酒店是自主品牌的酒店。星河湾已经是中国的地产品牌，我们希望星河湾酒店也能发展成为中国的酒店业品牌。至于是否上市，顺其自然。发展是一步步脚踏实地的做出来的。
星河湾集团经过21年的发展，目前已经形成了“一主多元“的产业格局。房地产开发是核心业务，同时酒店经营、物业管理、教育事业、生产制造、商务经营及酒业也发展稳健。
星河湾集团七大业务板块发展，都希望能够对行业发展有所推动，能够建立国际化的星河湾品质标准，并且能够在产业发展上真正的独挡一面。
对今年的销售目标完成情况非常满意
记者：您对星河湾今年的销售目标完成情况满意吗？
吴惠珍：非常满意。星河湾好几个城市今年都提前完成了今年的目标。像上海区域。提前一个季度完成了任务。近期上海、北京两地的买家可以说是“跑步进场“。但星河湾更为高兴和鼓舞的是，这些数字背后代表的是对星河湾价值的高度认可。
2016年贵价盘和真豪宅将出现明显的市场“分水岭”
记者：您对2016的中国房地产市场如何看？
吴惠珍：谨慎地乐观。中国房地产业将全面进入结构调整和产业升级，优胜劣汰在豪宅市场表现将更为突出，贵价盘和真正的豪宅将出现明显的市场“分水岭”，与此同时，产品品质将在品质消费需求的倒逼下有所突破。
作者：王田歌
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