越秀地产去年卖248亿创新高毛利率降5个百分点|2015|业绩|年报|张招兴|越秀地产

网易房产讯 29日，越秀地产在香港公布2015年销售业绩，全年录得累计合同销售（连同合营公司项目销售）金额约248.5亿元，累计合同销售面积约227.2万平方米，同比分别上升13%和21%，完成248亿元的全年销售目标。

越秀地产董事长张招兴对248亿元的销售金额表示满意：“这是我们有史以来最高的金额，同比增长13%，反映越秀地产去年在生产经营上保持了正常的节奏。”

同时，年报中的毛利率同比降低5个百分点至21%成为关注焦点。越秀地产解释称，这与前两年新进城市的项目毛利率较低有关，同时也受到商业项目估值下降、人民币汇率波动的影响，并不代表住宅板块的核心盈利能力下降。

截至2015年年末，越秀地产有88%的土地储备位于一二线城市，未来除了大广州区域，还将进一步加大长三角和中部核心地区的城市布局，并加大合作拿地力度。在2016年，约需地产制定的销售目标是258亿元，即在今年的基础上增长9%。

毛利率降5个百分点 回应：新常态

越秀地产2015年年报中最受关注的一项是盈利指标，早在年报发布前，越秀地产已对外发布盈利预警，称有大幅下降。其年报显示，越秀地产去年实现营业收入约221.2亿元，同比上升40.8%；毛利约46.6亿元，同比上升12.6%；同时，毛利率从2014年的26.4%下降到去年的21.1%。

毛利率同比下降5个百分点之多，原因何在？越秀地产首席财务官、财务部总经理欧俊明表示，主要是受到前两、三年集团新进城市的项目毛利率较低所影响，而在大本营广州，毛利率并不比行业平均水平低。

对今年的毛利率有何预期？欧俊明表示，房地产行业的发展有周期性，从拿地到最终在财务上确认，周期大约三四年，因此，2016年的财务表现将更多受到前年和去年的影响。目前一二线房地产市场有好转态势，也要到未来一两年的财务结果上才有体现。他并没有对2016年的毛利率水平给出进一步预测。

董事长张招兴则用“新常态”来解释毛利率下降的主要原因。“下降5个百分点，估计不是越秀地产这一家，而是整个房地产业的新常态。可能个别企业会上升，但大部分是下降的。”他也提到城市布局的影响，称越秀地产“走出去”的中部地区、长三角地区，毛利率是上升的，但“北方地区的毛利率比较低，拖累了我们”。

张招兴认为，越秀地产在住宅板块的核心盈利能力并没有下降，去年毛利率下降除了部分项目的影响，还有商业项目估值变动的原因，即在经济下行时，商业地产估值波动性比较大。他将此比喻成“挤水分”的过程，并相信未来商业地产估值会重新回升。

此外，去年人民币汇率的贬值也导致毛利率下降。欧俊明介绍，目前越秀地产的负债结构中境外负债占比一半以上，受人民币汇率下降影响较大，去年最高时外币敞口达到200亿港元，而越秀地产已经在积极调整负债结构，加大人民币品种的融资，希望能将去年最高峰时200亿港元的外币敞口在今年收窄七成至60亿港元，从而降低人民币汇率波动的影响。

“我们企业经营一点都不困难，现金流很健康，为今后的发展也打下了比较好的基础。”张招兴补充道。

近9成土地储备集中在一二线城市

年报显示，越秀地产2015年合同销售金额248.5亿元中，广州的贡献比例达到45%，是越秀地产当之无愧的大本营。

截至2015年底，越秀地产土地储备总面积约为1369万平方米，按权益计算应占土地储备约为1079万平方米。其中，有40%的土储在广州、香港两个一线城市，48%在二线城市，合计有88%的土地储备位于核心一二线城市。

越秀地产去年还加强了广州的土地储备补充。其2015年共新增6宗土地合共211.9万平方米，按权益总金额约70.2亿元，其中3宗新增土储位于广州，包括海珠区广纸两地块以及白云棠槎路地块，而剩余3宗分别位于佛山、江门和苏州。

欧俊明介绍，越秀地产去年在土地决策上有两个亮点，一是注重对广州地区的项目补充，二是重视“强强联合”，这包括与业内同行如保利、绿地、碧桂园的联手合作，也包括引入财务投资者如平安。

广纸的两地块就是合作的典型。两地块土地成本合共115.3亿元，楼面价在1.4～1.5万元/平方米区间内，越秀地产将两地块分别与绿地和平安合作，将权益比例控制在47.7%和48.7%，将两地块的拿地金额控制在55.8亿元。张招兴表示，广纸的两个项目不会因为引入不同合作方而影响项目规划进展。

据悉，越秀地产已制定未来五年发展规划，将聚焦大广州、中部和长三角三大核心区域，新增投资将以快周转项目为主，以提高经营质量、追求项目的净资产回报率为目标。未来在拿地决策上将加大合作力度，尤其欢迎强强联手。同时，项目跟投制度已经在佛山的越秀诚品广场项目试点，未来将进一步推广，以提高效益。

此外，越秀地产在佛山的越秀诚品广场项目上试点设立员工跟投奖励计划，通过管理人员及核心员工对各项目公司的股权投资来激励团队积极性，目前已有5个项目实行跟投。

张招兴：中央将稳增长寄托于房地产

“对广州非常有信心，要买房去广州买准没错！”发布会上，张招兴被频频问及对一线城市尤其广州的房价走势的看法。

此前广州惊现“一日游”政策，即跨区享受首套房契税优惠政策，该政策次日即被叫停，但依然令人对广州限购松绑的可能性遐想万分。对此，张招兴的预测是，广州有可能逐步放松限购，但要全面取消限购则不会那么快。