沪地王选手出列！人民广场边的宅地你敢不敢想？|土地|地王|新静安

网易房产4月12日报道 今天下午，网易房产获取一份新静安区的重磅土地推介文件，介绍刚合并不久的新静安区在2016年将共计划出让18宗地块，其中包含住宅性质的就有10宗，还有三块具有住宅性质的土地竟位于人民广场附近。

参考2015年该区域内土地出让的水平，特别是大宁金茂府、静安府等豪宅楼盘所在的明星板块成交总价来估算，上述18宗地块虽然地段分布不同，但整体单价会很高，因此成交总额自然不可估量。

业内人士对网易房产指出，市中心人民广场附近3宗土地总价就近百亿元，况且大宁板块有多块优质土地总价都有逼近百亿元的实力，因此这18宗土地的出让总价保守估计将轻轻松松地突破500亿元。

（地块分布图）

没有百亿，都不敢称“地王”

推介文件中，有多块位居豪宅周边的优质宅地扎堆出让，尤其是市北高新技术服务业园区的5块土地，其中有2块土地涉及住宅性质。分别是大宁社区市北高新园区18-01（彭浦机器厂）地块的总出让面积为6.08公顷，为一块纯住宅用地；土地面积6.6公顷的大宁社区市北高新园区22（彭浦机器厂）地块中有不超过25%的住宅用地规划。

参照这些地块周边豪宅项目起初的成交楼板价，上述地块的成交总价也拥有着逼近百亿的实力。例如，2015年华润华发联合体以70.52亿元竞得市北高新技术服务业园区N070501单元10-03住办地块，楼板价34871元/平方米，溢价率16.23%。而如今，上述板块的房价早已突飞猛进，照此来看，未来大宁社区市北高新园区18-01（彭浦机器厂）地块极有可能轻松超越百亿元，成为该区域内的新总价“地王”。

再看两年前，方兴地产在闸北区大宁路地块用101亿元夺得的大宁路街道325街坊地块，就可以窥探出该区域内的土地市场热度。随着不久前的闸北并入静安，区域升级对土地的溢价影响恐怕不只会是这么一点，到时恐怕没有百亿元的成交总价，都不好意思称新静安的“地王”。

人民广场附近推纯宅地

网易房产在推介文件中，还发现了三宗“大咖级别”的地块，这三宗地块均位居北外滩和人民广场附近，这三宗地块尽管出让面积不大，但位居稀缺区位，故极有可能成为今年新静安区的单价“地王”。

对此，上海中原市场研究中心资深经理龚敏表示，土地性质和地段的居住氛围是拿地的两项重要指标。从性质来看，纯宅地一定是最受宠的，商住用地按照住宅的比重高低依次递减，住宅比重大的土地价值高。从地段来看，居住氛围浓郁的各项目配套设施成熟，居住舒适性高，更受到房企追捧，地价也高。本次推出的10幅住宅和商住用地中，从地段来看，北站社区晋元地块（南二地块）是具备优势的，借助人民广场/华侨城地段周边多商圈的优势，不仅有多条轨道交通环绕，紧邻苏河湾可以打造高端居住豪宅，目前周边“苏河湾华侨城广场”公寓房售价均已超过10万元/平方米，该幅土地规模并不算大，所以比较容易形成高单价土地。

其坦言，新静安区计划在2016年推地是结合区域发展的需要，但从今年的市场行情来看，325沪九条政策出台后对市场交易影响较大，预计一手住宅市场成交下滑3-4成，受此影响下，房企拿地积极性不会出现去年那般热情，部分房企暂时观望将不可避免，在竞拍者数量可能减少的情况下，地价有望回归到较为理性的估值空间，也是房企拿地的好时机。