本文发布于网易号“同策咨询研究部”
2015年四季度以来，上海商品住宅成交量释放明显，同时价格也屡创新高，2016年5月商品住宅均价已达3.67万元/平米的历史最高位。房价天花板不断被捅破，上海房价屡创新高背后，哪些区域，哪些项目进一步浇热了沪上楼市？
全市及各区房价天花板数据概览
表1：2016年1-5月上海住宅房价天花板数据（元/平米）
数据来源：同策咨询研究部
注：1、本报告中所涉及的房价天花板数据均来自商品住宅数据。
2、均价天花板项目：区域某个时间段成交均价最高项目，其均价在报告中简称 为“房价天花板” 。
3、单价天花板项目：区域内某个时间段最高成交单价的单套房源所在的项目。
2016年截至5月底，全市房价天花板达18.95万元/平米，各区县天花板价格突破10万元/平米有7个区域：黄浦/静安/卢湾、徐汇、闸北、长宁、浦东、闵行、松江，其中，闸北为18.95万元/平米，所涉项目为苏河湾华侨城，首次占据全市均价天花板，同时历史上最贵的一套豪宅也诞生于此项目，单价高达34.49万元/平米。
全市房价天花板走势
图1：2006-2016年上海均价天花板走势
数据来源：同策咨询研究部
图2：2006-2016年上海:单价天花板走势
数据来源：同策咨询研究部
从全市情况看，虽天花板价格呈现波动，但总体呈向上趋势；均价天花板出现在2015年为21.44万元/平米，但单价天花板屡次捅破，2016年1-5月达34.49万元/平米。
在区域方面，受顶豪项目华侨城苏河湾的带动，闸北房价天花板复合增长率达27%，而浦东新区虽然房价天花板绝对值最高，但多年来增长缓慢，复合增长率仅为4%。预测徐汇、闸北、虹口、普陀四个区域的房价天花板将被捅破。
房价天花板案例
（一）闸北
在天花板价格走势方面，闸北房价天花板呈激进式上扬，苏州河沿岸项目成为区域房价新的增长点；与区域房价拟合度方面，2012年以后，天花板项目成交量占比多低于区域总成交量的10%，对整个区域房价影响较弱；与地价对比方面，土地市场价格走势平稳，天花板项目价格并非地价带动，一旦市场出现调整，天花板项目价格将难以支持。
根据同策咨询研究部监测数据显示，闸北房价天花板走势在2013年以及2016年呈激进式上扬，均以苏河湾华侨城为价格天花板项目，该项目2013年开盘，成为苏河湾板块的第一个入驻项目，成为新一代河景豪宅。
项目一经推出就成为整个闸北区价格最高项目，2016年4月受2套联排成交影响，均价达23.55万元/平米。项目总体成交情况良好，从当前存量来看，项目还有8套联排别墅、20套大平层或者是复式公寓可售，因此，如按照今年月均2.5套的去化速度来看，项目还将有近一年时间去化完毕，2016以及2017年全年仍旧将成为闸北区房价天花板项目。
（二）浦东
在天花板价格走势方面，浦东新区房价天花板波动较大，整体呈上扬态势，但复合增长率仅4%，天花板项目多集中在陆家嘴板块；与区域房价拟合度方面，房价天花板与区域均价相差非常大，多数年份相差达6倍以上，天花板项目成交量占比也多在1%以下，并不能实际反映区域房价水平；与地价对比方面，浦东新区宅地价格走势与商品住宅均价走势基本相吻合，但地价复合增长率达26%，但绝对值始终无法达到无地可卖的陆家嘴滨江相匹敌。
浦东新区房价天花板走势呈现波动较大，但整体向上的趋势。汤臣一品2006年开盘，报价11万元/平米，一度成为中国最贵豪宅，上海高档豪宅售价翻了近一倍。而近十年其他项目价格成倍增长的情况下，汤臣一品由于超高起点的价格，涨幅非常小，但依旧在房价天花板项目中频繁亮相。
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