博鳌21世纪房地产论坛第16届年会正在三亚举行，在主题为“创新与融合：地产+的新思维”的论坛上，北京科技园建设集团董事长郭莹辉先生作主题演讲。他分享了新城新区的开发情况，并介绍了新城新区建设成败的几大关键力量。
以下是主题演讲实录：
朋友们，大家下午好！我在这里跟大家分享一下，关于我们新城新区的开发，内容分四大块。
第一，新城新区开发的现状。这一块大家过一下关于新城新区一些模式，大家都比较熟悉。我们在全球发展很稳进。在这个过程中，我们园区实际上城市化的重要抓手。近20年我们的国家各种产业新区，不断承载了整个产业发展。所以说在各种城市发展过程中产业园区不管是经济补贴，也是城市发展的补贴。
现在园区也和我们城市发展一样，也出现过量，也出现了问题。我们说未来在新型城镇化中产业园区能不能作为城镇或者城市一个发展路径。我这里举个例子，这个例子是北京南边基础开发区，从我们20年历程就是从一个产业工业区，从不断产业叠加，现在已经北京三大新城之一。从这个逻辑可以路径打通，同样展望新型城镇化是不是可以按照片区规划应用心的理念构建，我想也是有可能。
我们过去和未来，现在提出由开发商转型为城市运营商可以作为开发商专业程序一个方向。从地方政府找出由市场的主体运行、管理一个片区呢？首先跟大家梳理一下，上午的论坛里面中建新塘地区一个项目21平方公里，我们本质想是再运作5个层面要素。这5样要素有了才能加工成新城。这五个要素，产业、土地、金融等。这些功能是四大功能，生产结构、就业结构、消费结构、居住结构。有了产业导入，有了就业人口吸附，还有我们消费模式引导，还有我们居住方式转变，自然而来就专业园区变成产城融合。
新城新区的成败的三种力量，第一，能否承载城市战略。第二，政府角色是否到位。第三，运营企业是否专业。从三个维度能决定城市成功与失败。我们企业是长期园区建设到现在产业新城开发一个综合企业，刚才通过理念层方向，其实我们自己围绕企业和政府基于PPP政府购买服务一种模式，我们也研究我们和政府之间有哪些业务模块，而且通过这些模块完整构建。
这八快模式是我们企业建成，第一，研究产业，这个城市需要两个维度产业，维度产业是我们产生讲从GDP从经济基础制造业。第二，围绕制造业服务产业，这两个产业有1.5、3、3.0不同产业结构。
第三，政企合作，我们政府和企业造成对价通过现在或者既有法律体系保障双方体系。
第四，金融，大量是资本和资金运作，这是我们金融运作。
第五，项目招商政策体系，项目招商既然我新城新区的带政府合理组织，各种各样的业态最合适的投资人，而不是谁给钱最多的土地买家。
第六，在规划中，有生态、智慧。过程控制是城市开发运营最基本的运营。
第七，如果一个城市建造而没有优良管理和优质服务。
第八，既然城市社会问题，也是政府的问题，所以说开发商运营商是一个代理职责，所以这一块土地按照经济非经济政府指标有一个体系。
我们法律体系里面，既然支持PPP模式，把PPP模式合同里面很多内容要装进来，这里面内容涉及到我们发改委，住建部门的管理，更关键还有当地财政预算保证按期结算，都是条块装政策里面。
现在最大问题就是上位法，新城新区PPP是一个多标的的结合地，所以法律问题是制约新城新区通过市场化投标运作各大难点。很多区域开发商和政府签的协议里面都是地方政府的力量，而非法律的支持，这是我们解决的问题。
我们有时间接着对新城新区对运作模式再去研究。我们分享就到这里，谢谢大家！
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