地产壹线 梁爽 发自香港
当内地开发商纠结于商业地产该持有还是销售时，广州最大国企越秀集团已经在REITs（房地产信托投资基金）领域走到了前头。越秀地产旗下的越秀房托资产管理有限公司（简称“越秀房托”），拥有全球首支投资于内地物业的REITs，越秀地产也成为唯一一个在国内享有“地产＋REITs”双平台的公司。
这成了越秀地产的独特之处。简而言之，越秀地产旗下的商业物业，可以卖给越秀房托进行资产证券化处理，这样越秀地产就可以在开发后尽快回笼资金、同时继续以股东身份享受商业地产增值的红利，而免去“重资产”的资金积压和去化之苦；而越秀房托在获取项目上也有天生优势。
不过，如今是越秀房托成立的第11年，所管理的资产规模从4个增加到7个，当中也有轰动的“蛇吞象”收购——2012年越秀地产将旗下的广州地标式建筑IFC（广州国际金融中心）注入越秀房托，让越秀房托的资产规模暴增3倍。不过外界对资产注入的预期显然更高。
要知道，越秀地产手中有3、4百万平方米的商业项目，而且早在2012年业绩发布会上还曾透露对越秀房托有一系列资产注入计划，计划涵盖7、8个商业项目，包括广州的财富天地广场、财富中心、亚太世纪广场，以及南海、杭州、武汉、沈阳等城市的部分项目。为什么迟迟未按计划注入？
因此近年来，越秀地产和房托的高管每次在公开场合出现，都要被媒体变着法子追问同一个问题：是否有收购计划？母公司是否有资产注入计划？
在8月3日举行的越秀房托半年度业绩会上，公司管理层再次被问到这个问题，其主席兼非执董林昭远的回答是：“在越秀房托十几年的发展中，越秀地产会把一些宝贝的东西拿出来。优质商业是稀缺资源，你想要别人还不愿意卖。从地产和房托角度，有好的资产都会寻找机会突破，双平台互动应该是我们的方向。”
林昭远是越秀地产的副董事长。会后网易房产进一步追问，他表示地产和房托的双平台互动一直在研究，有新的进展会再公告。
“（资产注入）要看时机、看项目。特别是从基金角度，我们要将资产注入到房托，越秀地产是不能投票的，只能让中小股东投票。因此从地产和基金角度都要力求发展。”林昭远言下之意是，将旗下资产注入越秀房托属于关联交易，根据相关监管要求必须回避投票，作为大股东的越秀地产将无法参与表决。
对于越秀地产来说，想要甩掉商业项目这个重资产，交给越秀房托运作，必须要过越秀房托中小股东这一关。
拿3年前注入IFC为例，当年也受到不少股东质疑。虽然IFC是广州地标建筑，也是当时广州租金最贵的写字楼，但投资者不吃这一套。中小股东关心的是，越秀房托这笔收购大规模发行新单位将摊薄自己的盈利，而且“蛇吞象”难消化，从未运营过如此高端物业的越秀房托，是否能否在IFC复制自己运营白马批发市场的成功？
为了打消中小股东忧虑，当时越秀地产将IFC评估值折让约13%作为交易对价，而且还通过增加派息、递延基金单位的转换、4年合计6.1亿元的现金补贴等方式，体现越秀地产对越秀房托的长远支持。这才争取到98.21%的同意票。
对内的关联交易限制重重，越秀房托的收购策略是“内外联动把握投资机会”。
2015年，越秀房托成立10年后首次对外收购，向外资企业收购了上海宏嘉大厦，如今更名为上海越秀大厦。据悉，为了寻找优质标的，越秀房托团队长期奔走于北京、上海的核心街道，对可能的投资标的烂熟于心，这才“淘”到了这块“宝”。
他们强调上海越秀大厦的稀缺性和成长性。“项目位于上海竹园CBD，自贸区内，未来上海证券交易所距离项目不超过500米，”越秀房托总裁林德良说，“那里相当于香港的交易广场。”
网易房产向越秀房托内部人士了解到，不论是对内收购还是对外收购，香港证券市场都对REITs有非常严格的监管，在公司架构、物业类型、持股比例、负债结构等方面均有限制，而在找到符合条件的资产后，越秀房托关注的核心是回报率——要达到7%以上。
这些条件能保护广大中小投资人，让房托基金产品成为资本市场上一种相对稳定、回报率相对较高的投资方式。这也意味着越秀地产只能将优质、成熟的商业物业注入房托。对越秀房托而言，内地适合做REITs的优质资产极度稀缺。
面对内地的“优质商业资产荒”，林德良在业绩会现场表示，上市REITs的发展不求快而求稳健，财务上谨慎，投资策略强调成长型物业。“这也要看整个经济周期。如果刚好捕捉到，那成长性就会高。”
越秀房托要保持业绩稳步增长，就要不断提高现有7个商业物业的运营能力。在这方面，至今为止他们做得不错。
2016年上半年度，越秀房托收入、分派创新高。收入总额9.094亿元，同比增幅15%；向基金单位持有人宣派中期分派每个基金单位为人民币0.1352元，同比增长约12%。总分派额相当于越秀房产基金于2016年中期期间分派收入总额的100%。
在内地经济增长放缓、呈现“L”型走势的大背景下，要做到出租率持续提升、租金不断上涨，是一项考验细心和判断力的工作。林德良和他的团队想了很多办法，例如对IFC裙楼引入新兴餐饮业态，并创新“租金＋收入提成”的方式浮动收租；对于新收购的上海越秀大厦，则从安装暖气、高速光纤等细节入手。
目前看来，在未有新的收购计划之前，这些项目的租金依然能保持增长，为越秀房托未来的业绩增长留下空间。
网易房产从林昭远的话中听出了一丝“心疼”：“现在市场整体而言对商业地产不利，而越秀房托在经济的‘L’型调整期保持这种水平，说明我们的管理层非常敬业。”
实际上，目前经济走势下更为不利的是越秀地产。越秀地产董事长张招兴在2个月前表示，目前近1100万平方米的土地储备中，越秀地产商业占比达到30%，在全球经济下行的情况下，过大的商业比重会造成运营方面有一定困难，资金压力较大，周转变慢等，因而导致公司的股价和业绩也受到一定的影响。
张招兴当时还透露，越秀地产在武汉的第一个商业项目武汉越秀财富中心已于今年5月底正式启动招商，项目的招商团队正是越秀房托，未来也计划将项目交由越秀房托管理。
这是否意味着很快要有新的资产注入？未来越秀地产＋房托的双平台互动是否更为频繁？目前仍是未知数。
但可以确定的是，越秀地产不会满足于仅仅将几个项目交予越秀房托。他们需要进一步打通“地产开发——商业运营——资本运作”的链条，在商业地产板块与越秀房托有更深层次的互动。
作者：梁爽
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