朝阳 、 海淀 曾经是北京住宅的主力供应区，目前两个区域的楼盘都已全面高端化。 朝阳 区住宅多为老项目后期尾房在售， 自住房 多已售罄，纯新盘多为高端住宅和别墅； 海淀 区域内分布多个学区房，但价格多数已经突破6万+、8万+，区域整体高端化，刚需能买的仅剩一个自住房项目。

朝阳：价格全面飙涨 住宅仅剩大户型尾房

2015年11月，保利首开联合体出价33亿，拿下常营乡一地块。据业内测算，该地块楼面价已达到6.7万元/平方米，创下了北京土地楼面价的第三高。该地块的出让，带动了区域楼盘价格飙涨。进入2016年以来，北京楼市整体回暖，朝阳迎来全面涨价。其中位于北苑的天润福熙大道从2015年底的65000元涨到了现在的8万元，区域楼盘全面涨价。

北京朝阳区一直是公寓豪宅供需稳定的区域，这个区域里集中着大量的高端企业，具有强劲的高端购买力，一度曾经是高端公寓的天下。近两年，新增自住房、别墅的供应，区域价格一路飙涨。

供应方面，区域内目前住宅多为老项目后期在售，且多进入尾房阶段。新增供应中的自住房目前也仅剩2个还未网申，其他都已全部售罄。另外，区域内的别墅项目也基本都已突破6万+、8万+。目前区域住宅价格相对较低的仅剩位于四方新区的江南府，目前均价51000元，下期开盘价格将继续上涨。

海淀：高端盘集中 学区房价格飙涨 刚需仅剩自住房

学区房扎堆的海淀历来是北京高端盘的集中区域，区域地王项目万柳书院曾以14.5万/平的价格入市，一度刷新北京均价最贵记录。目前海淀区域的楼盘主要集中在上清板块和四环内。

海淀四环内占据着城市核心位置的绝版黄金地段。目前四环内在售的，主要是顶豪和高端不限购产品，主要以万柳书院、京投银泰·琨御府等为代表。价格多数已经突破10万+。

当前海淀楼市的主力供应区，分布在北清路沿线。2015年永丰地王的诞生，直接刺激了永清路沿线房价的上涨。在这个板块中，一类是定位偏高端的准豪宅，比如： 五矿万科·如园 、 合景映月臺 ；另一类是价格相对刚需的住宅，比如： 冠城大通百旺府 、 强佑清河新城 。如今，随着区域房价的上涨， 冠城大通百旺府 、 强佑清河新城 报价也都由4万多飙涨至65000元左右哦，洼地逐步被填平。

海淀同时也是学区房分布较多的区域，西城区重点学校扎堆，但区域内多是二手房，新房供应基本呈断顿状态。海淀区分布着人大附中、北大附中、清华附中、首师大附中等重点名校，区域内划片学区房较多，但价格也在逐步上涨，特别是2015下半年以来，区域多个楼盘价格飙涨，如位于西四环的金隅金玉府2015年底开盘售价6万元/平米，二期即将加推，报价达8万/平米，位于上青板块的北京城建·世华龙樾目前已经近乎封盘，将于2017年推新，据了解价格将大幅上涨，重点学校划片小区成为海淀楼盘价格飙涨的砝码。

高端盘扎堆的海淀，目前值得刚需购买的仅剩自住房。而区域仅有的3个自住房中目前待售的仅剩首创·悦榕汇，项目户型面积90平米以内，均价22500元/平，总价在200万元以内。但项目一直迟迟不入市，作为区域内目前仅有的自住房，未来网申预计将有众多申购者争抢。

目前的朝阳海淀已整体高端化，刚需基本已无选择的余地，值得关注的仅有两个区域内的自住房项目首创·悦榕汇、保利首开常营乡自住房地块以及湖南富兴东坝南区自住房项目。