广州容积率计算新规：“阳台变小房”或将受限|公共开放空间|小区|广州|政策

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今后，广州业主有望在小区首层享受更多公共开放空间，因为这些空间如符合条件可不计入建筑面积。昨日起，《广州市规划管理容积率指标计算办法（征求意见稿）》（下称《办法》）开始征求民意。与5年前出台的《广州市规划管理建筑面积计算办法》（下称“旧规”）中，建筑面积计算办法不同，此次首次提出符合条件的广州住宅、办公、商业类建筑位于建筑物首层的建筑公共开放空间不计入容积率。

不计入容积率

地下空间建筑面积

地下公共通道、地下公交站场、地铁站台层、地铁站厅层、地下停车库、地下非机动车库等地下空间的建筑面积，不计入容积率。

容积率指地块上的建筑面积除以用地面积，决定着开发商拿到地块后可以建设多少房子。在总地价不变情况下，不计入容积率的公共部位建筑面积越多，开发商可售部分建筑面积就越多，可摊薄成本。

旧规中，架空层、避难层、结构转换层、设备管理夹层层高小于2.2米的，不计算建筑面积，但假如层高大于或等于2.2米的，就要按规定计算建筑面积。这一规定主要是为防止开发商做层高较低的半地下室打“赠送牌”，但在实际操作中逐渐成为位于地下的市政配套建设的障碍。

《办法》首次明确了不计入容积率建筑面积的一般计算规则，其中提出建筑避难层中用作消防避难的空间以及地下公共通道、地下公交站场、地铁站台层、地铁站厅层（除商业设施外）、地下停车库、地下非机动车库、非平战结合的人防工程和地下市政公用设施及地下设备用房等地下空间的建筑面积，不计入容积率。

符合条件的架空层

住宅、办公、商业类建筑位于建筑物首层的建筑公共开放空间不计入容积率。

将住宅等小区建筑首层架空，可让住户们得到更多的活动空间，也可以让整个区域更容易走通，且有利于通风采光。

为了鼓励楼宇首层适当架空，此次《办法》表示，符合规定的建筑公共开放空间，按照下列规则计算容积率：住宅、办公、商业类建筑位于建筑物首层的建筑公共开放空间不计入容积率；位于首层以外的建筑公共开放空间不计入容积率的建筑面积累计不得大于规划条件核定的计算容积率总建筑面积的3%；工业建筑公共开放空间不计入容积率的建筑面积累计不得大于规划条件核定的计算容积率总建筑面积的3%。

《办法》同时明确了建筑公共开放空间应当符合的要求：架空层应有公共垂直交通设施可达，其净高应≥3.6米，且架空层开敞面累计长度应不小于架空层周长的40%；位于首层的单个架空空间面积应不少于150平方米，其进深应不小于4.0米；位于裙房与塔楼之间的架空层应当整层架空；非住宅建筑位于塔楼中间层的单个架空空间面积应不少于300平方米。

高度面积设上限

复式客厅和起居室

复式客厅、起居室高度上限为7.2米，且面积不超过住宅套型面积的35%，一旦超过该标准将按规定按倍计算建筑面积。

开发商在卖房过程中，往往也会从高度做文章，比如将每层做成“超高层”以便可以做多一层或半层空间进行出售，深圳甚至出现以立方米计价的小区楼盘。

《办法》在楼层高度方面的要求，与旧规基本一致，要求住宅建筑层高大于3.6米且小于或者等于5.8米（3.6+2.2米）的，按照该层水平投影面积的2倍计算建筑面积；住宅建筑层高大于5.8米的，按照该层水平投影面积的3倍计算建筑面积。

但此次细化则加入了复式楼层较高部分的面积上限，复式客厅、起居室高度为7.2米且面积不超过住宅套型面积的35%，一旦超过该标准将按规定按倍计算建筑面积。

宽度面积设上限

建筑阳台入户花园

阳台、入户花园等半开敞空间，宽度不大于2.1米，且每层的半开敞空间水平投影面积之和不超过该层建筑面积15%的，按其投影面积一半计算容积率建筑面积。

现在不少开发商会利用阳台算一半面积去做“N+1”户型，即把阳台做得很宽很大以便变身为一间小房，但《办法》首次提出要控制算一半面积的阳台宽度和面积大小。

《办法》表示，住宅建筑的阳台、入户花园、空中花园、设备平台、活动平台、挑廊等半开敞空间，宽度不大于2.1米，且每层的半开敞空间水平投影面积之和不超过该层（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积15%的，按其投影面积一半计算容积率建筑面积；超出部分按其水平投影面积计算容积率建筑面积。

暨南大学教授胡刚认为，《办法》主要针对利用赠送阳台一半面积将阳台变小房等现实售楼中出现的现象，进一步细化规定可防止出现“偷面积”情况。