网易房产讯 9月下半场楼市热度上升明显，随后进入国庆小长假期间，开发商推盘量明显较低。10月4日迎来深圳史上最严调控政策“深八条”的出台令人始料未及，传统周期的“银十”开局不利。
“银十”首周房源供给仅608套 销售低于预期
传统周期中的“银十”首周仅2个项目入市， 推售总房源608套，明显低于预期，其中恒地悦山湖仅进行少量加推。作为新政后首次开盘的山语海，备案房源全部出售，户型为79-238㎡2-5房，其中预售建面60多㎡二房对外出售均价约为5.8万，而且90多㎡的三房均价也仅在6.2万左右，比预期低1-1.3万，虽然山语海位于南山蛇口，但周围环境不太理想，由于价格较低 此次出售的小户型销售率比较乐观，但是大户型的销售不及预期。
在市场调整期，新房更具风向标作用，山语海作为新政后第一个开盘的新盘，也是新政后首个降价的楼盘，对新政反应较迅速强烈。销售情况来看，成交主要集中在6w以下的低价区，6w以上的户型仍然不理想，购房者对市场观望情绪的浓厚。
根据深圳中原研究中心监测，上周（10.3-10.9）一手住宅成交789套，成交面积7.4万㎡，环比分别上升52.3%和48.5%，受刚需盘集中备案影响，上周新房成交均价为43400元/㎡。由于前期供应增加明显，10月首周备案成交量明显上升，突破700套，预计新房备案成交量短期内仍会回升，但是由于新政出台，长期来看新房实际成交将会明显降低。
二手业主访客量下降七成下调房源价格
上周受10月4号“深八条”深圳史上最严房地产调控政策影响，以及十一国庆期间各地纷纷出台房地产调控政策，市场观望情绪浓厚。同时深圳市房地产评估发展中心在10月8号发布通知，将在11月8号根据行情调整房产评估价，此次距离4月的评估价调整，截至目前二手房价格涨幅不大，估计本轮调整幅度也不会很大，但预期未来二手交易费用会有所增加。
上周仅监测到的二手住宅成交数据，两天共成交570套，成交面积约为4.7万㎡，日均成交285套，高于9月日均257套，成交均价为48342元/㎡。 10月首周二手住宅成交量依然维持着9月份以来的高位。同样在新政的影响下，二手市场也会明显降温，后期成交量将会逐步下降。
据深圳中原研究中心监测，新政前后样本楼盘的访客总量下降5成左右，同时二手日访客量变动不定，9月底受十一黄金周影响访客量下跌30个百分点，10月初各地纷纷出台政策，受全国市场整体政策调控影响，1号访客量又下跌20个百分点。10月4号深圳出台政策之后5、6号访客量减少34%，购房客密切注视政策的变动，访客量变动呈现增减的变化波动情况。
从业主报价的房源占比来看，7成二手业主下调房源价格。其中下调幅度在-5%~-1%区间段的房源占比较上周增加8个百分点，达到43%。同时房价下调幅度在-10%~-5%区间段的房源占比较上周增加近5个百分点，达到20%。从各区的价格调整情况来看，七区价格均向下调整，且调整幅度相比近期变动剧烈，盐田区下调福大达到近3个百分点，宝安、龙华下调达到1.8个百分点，罗湖龙岗近1个百分点，而福田和南山下调幅度相对较缓和。
展望后市：楼市收紧 房价将进入调整期
此次政策措施相当全面及有针对性，从供给侧、需求端全面进行把控。第一方面增加拍卖土地的保證金，以及高于政府预期的部分作为保障房的建设，有意在为高烧的地王现象降温。同时70/90如果严格执行，对豪宅市场的影响也会很大。第二方面是提高限购力度，社保3改5，同时单身含离婚限购一套，打击前期离婚买房的投机行为，有效需求减少明显，后期成交量将会出现明显下降。第三方面是从认房不认贷收紧到认房又认贷，同时提高首付比例，明显提高购房门槛，抑制投资客入市，预计局部投资占比较高的区域降价会明显，带动全市价格调整。最后限价政策，新项目预售申请，价格备案将严格控制，新政间接利好商务公寓，但是像这种不限购的房子，价格也受到限制，后期楼市提价变得可能性不大，房价将进入短期调整期。
虽然传统周期“银十”期间预测入市项目较多，但是新政的出台，会对一些项目的预售产生影响，客户的观望情绪会进一步增长。对于目前深圳房价处于高位，溢价空间收窄，短期投资风险大，特别是高杠杆客户，建议刚需和改善型客户密切关注市场动向。开发商应理性进入土地市场招拍挂，竞配规则下要重新审视拿地成本，调整入市心态。同时，从山语海的开盘情况来看，开发商严格执行新政政策，开盘均价较低，预计后期政府将会从严执行新政，投资客会受到严厉打击，开发商项目前期的客户定位要适当调整，并注意合理定价，同时持续提升产品的品牌影响力，实行产品差异化，增加竞争力，同时也应不断加大力度拓宽市场渠道。
本次政策调控力度史上最大，短期内预计二手成交量会迅速下滑，而价格的下调可能不会立刻出现，但随着政策对市场的逐步影响，以及评估价上调，成交价格也会进一步下跌。
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