深圳政府严整房地产市场市场看空情绪加重|严整房地产|看空

网易房产讯 “深八条”出台之后，经过政府的整顿，10月第2周的深圳楼市异常沉寂，根据深圳中原研究中心监测，上周无项目取得预售，无项目举行开盘和加推活动，且大部分一手楼盘的访客量和成交量骤减，新政比预期要来的严厉许多。

二手方面，经理指数与报价指数双双跌破荣枯线且下行趋势开始明显，经理人对后市看空情绪愈加浓厚，且业主报价下调幅度也在不断加大。据深圳中原研究中心监测，本周访客量与放盘量较上周均有明显减少，但相对放盘租赁而言，业主放盘销售量有所增多。总体来看市场供求关系冷淡以致二手成交量价均有所下滑。

【入市项目】“深八条”影响，0盘入市

新政出台之后，政府部门严格执行相关规定，对房地产市场进行了严厉整顿，使得开发商进入观望状态，延迟项目入市时间。并且对项目的备案情况进行严格审查，使得项目预售证的取得难度增加。从而导致上周深圳楼市异常沉寂，无项目取得预售，无项目入市。

【市场预期】经理人与业主看空情绪持续加重市场供求僵持

自10月初全国纷纷出台政策收紧房地产市场后，深圳楼市持续处于降温期。据深圳中原研究中心监测，本周深圳二手住宅经理人指数和业主报价指数仍处于荣枯线以下，且持续背离荣枯线下行。本周成交受经理人对后市看空情绪加重，以及业主持续下调报价影响，二手住宅均价与成交量均处在下滑状态，且政策对深圳楼市投资客的严重打击以及对限购限贷政策的升级将持续为市场降温。

据深圳中原研究中心监测，本周深圳中原经理指数39.8%，环比下跌7.63%，在上周24.5%的大跌之后继续向下背离荣枯线。本周看跌经理人占比41%，较上周30%增加了11个点，而看涨经理人占比持续下跌，本周占比仅有21%。本轮政策调控对市场的影响较为迅速，且通过上周政府的监察力度来看，经理人对后市看跌的情绪在持续加重。本周深圳中原报价指数为21%，环比上周下跌超过8个百分点，因10月4日政策影响，业主对后市信心持续下降，与经理指数类似，报价指数在荣枯线以下持续下调。其中价格下调样本房源占比79%，较上周上升9个百分点。

图1中原经理指数（CMI）走势图

图2中原报价指数（CAI）走势图

从调价区间的样本房源占比变动来看，本周将近8成业主报价出现下调，较上周占比增加近9个点。调价幅度在-10%~-5%区间段的房源占比在持续增加，本周较上周扩大5个点，达到24.9%，同时调价幅度在-5%~-1%的样本房源占比也在增大，本周较上周增大近3个百分点，占比达到46的水平。而价格上调区间的样本房源减少幅度也比比较大，且本次价格的调整区间均处在中间水平，大幅调整的占比几乎无太大变动，说明市场调整的过程也在缓慢持续进行。

从各区域的价格调整情况来看，七个区域环比上周业主报价下调均在持续，且有扩大趋势。其中。盐田、南山、宝安价格下调程度最大，分别为3.3%，2.7%，2.7%。南山、福田、罗湖环比上周下调幅度扩大之势最明显，其中福田环比上周下调幅度更是扩大了2.1个百分点。

图3中原二手住宅盘源报价变动分布情况

图4中原各区域二手住宅盘源报价平均变动情况

【一二手成交量价】一手备案量创新高实际成交艰难

根据深圳中原研究中心监测，上周（10.10-10.16）一手住宅成交1213套，成交面积11.6万㎡，环比分别上升61.3%和56.5%，上周新房成交均价为53149元/㎡。由于前期供应逐增，特别是9月供应达到今年以来的最高位，带领新房在10月第2周备案量突破千套，创2月份以来的新高，预计新房备案成交量短期内会出现高位波动，而新政出台，导致新房实际成交明显降低。

上周（10.10-10.16）监测到二手住宅共成交1621套，成交面积约为13.1万㎡，成交均价为47580元/㎡。由于受前期市场热度回升的影响，10月第2周二手住宅备案成交量依然突破1600套，维持着9月份以来的高位。同样在新政的影响下，二手市场后期也会明显降温，成交量将会逐步下降。

一手成交项目TOP10

【后市预测】信贷收紧房价上涨接近尾声

10月13日，国务院办公厅发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》要求，明年3月底前完成互联网金融风险专项整治工作。值得注意的是，此次《方案》中要求房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。从事房地产金融业务的企业应遵守宏观调控政策和房地产金融管理相关规定。规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。信贷能够收紧，未来房地产市场将快速告别价格过快上涨。

新政从多方面发力，约束房地产购买的非理性行为，包括限购、限贷，同时预售项目的限价使得提价变得没有可能，开发商需适当调整定价策略。而打击首付贷等政策的持续出现，有利于市场回归平稳。从上周楼市沉寂、实际成交锐减可以看出，“深八条”的出台使得深圳楼市比预期中降温要快，房地产小周期结束，此轮房价上涨接近尾声。

二手经理人指数与报价指数双双跌破荣枯线，且本周背离荣枯线下行的趋势明显。由上周政府对楼市的监察速度的程度来看，此轮调控对后市的影响将会持续加重，楼市降温也将更加快速。

附表：深圳各片区跌幅排行榜