今年来，广州土地市场面临强力调控，土地供应量极少。10月20日， 广州一次性推出11宗地块 ，5天后再度发力， 挂出8宗土地 ，拉开第四季度土地市场帷幕。
海珠中心板块土地供应稀缺，近3年仅在2014年1月宝岗大道成交一宗小规模宅地，今年海珠中心板块商品住宅更是持续10个月零新增供应。
网易房产实地探营重点地块，其中，原万宝冰箱厂旧改地位于中心区成熟区域，周边配套完善，交通便捷，居住氛围浓厚，关注度颇高。
该地块位于海珠区宝岗大道和江燕路交汇处，用地面积31068平方米，其中居住地可建设用地19984平方米，容积率不高于2.5，起始楼面地价2万元/平方米，起始地价超过21亿元。
商业地两面临街 高出居住地2米
万宝冰箱厂旧改地位于海珠区宝岗大道与江燕路交汇处，网易房产实地探营发现，该地块毗邻万宝大厦，现暂作为万宝大厦停车场使用。
根据政府挂牌文件，地块内部有“未平整”情况，并将按此现状出让。不过，网易房产在现场看到，地块内部形状较规则，有利于后续开发，大部分土地尚算平整，部分也已经铺上水泥地面，仅存小部分土地未平整且有杂草覆盖。
此宗旧改地由两地块组成，其中AH050408地块为商业、商务用地，位于宝岗大道与江燕路的交汇处，毗邻万宝大厦，具备两面临街的优势。AH050406地块为居住用地，一面临街，东侧紧临宝岗大道，地势上比商业地矮2米左右。
据了解，2012年9月，地块曾因此地势差调整过规划，将内部一条规划支路往南移动75米。中原研究部分析认为，发展商拿地之后，将维持现状建设，不再改变此地势差。
地铁公交配套完善 交通便捷
地块区位条件十分优秀，东侧紧临宝岗大道，南侧紧临江燕路，西侧距离工业大道不到500米，道路交通通达。
此外，公共交通也相当便捷，或成其核心竞争力。周边约十几条公交线路途经，地块南侧临近保利红棉花园公车站，北侧临近燕翔路公车站，步行均只需几分钟。
地铁方面，距离地铁8号线宝岗大道站约900米，距离地铁2号线江泰路站约630米，距离广佛线燕岗站约460米。
商圈配套成熟 居住氛围浓厚
商业方面，距离最近步行即达的是燕汇广场，可满足基本吃喝玩乐需求，但规模不大。沿着江燕路乘车到江南大道方向则可到达昌岗中商圈，继续往前是江南西商圈，享受海珠最繁华的地段。如果反方向走工业大道，数个公交站可到达海珠新兴的大型购物中心乐峰广场，汇集众多快时尚服饰品牌和知名连锁餐饮。
万宝旧改地位于海珠区江燕路，靠近正在改造中的广纸片区，地属海珠区中心区域。地块周边二手楼盘林立，其中不乏大型居住社区，西侧为富力顺意花园，东侧为珠江南景园，此外保利红棉花园和保利海棠花园等也毗邻该地块，生活配套完善，居住氛围浓厚。
土地稀缺 周边一手连续10个月零供应
房价方面，目前地块西侧的珠江南景园二手房价格在2.7万元/平方米左右，而东侧的富力顺意花园二手房价格在3万元/平方米左右。海珠中心板块土地供应稀缺，近3年仅在2014年1月宝岗大道成交一宗小规模宅地，今年海珠中心板块商品住宅更是持续10个月零新增供应。
目前，距离地块最近的新楼盘为中源御品，为烂尾楼改造项目，目前已建成但迟迟不见开售，该盘由3栋20层高层住宅组成，产品为67-111平方米一至三房，此前的预计价格为3.5万元/平方米左右。
再往西看，万宝冰箱厂地块临近广纸板块，优势在于江景资源，此外板块未来将新增快捷路二期、南泰路跨线桥、江燕路跨线桥等3条道路和地铁11号环线、广佛线、海珠环岛有轨电车等3条轨道，并在现有8所中小学的基础上新增2所学校，对万宝冰箱厂地块也将形成利好。
2015年6月，广纸首批宅地出让，绿地和越秀拿下两块地，楼面价均为1.6万元/平方米，被称为“惊喜价”。到了2015年9月，金融街雅居乐杀进广纸，楼面价已刷新至2.6万元/平方米，直追竞争对手广钢新城当时的一手楼价。
目前广纸板块已亮相的楼盘包括越秀星汇海珠湾和绿地越秀海玥，其中星汇海珠湾首期将推76-113㎡二至四房住宅,以及38-55㎡LOFT公寓,预计售价35000-40000元/平方米,带装修发售。而绿地越秀海玥将推LOFT公寓，主力户型为43-53㎡三四房，预计公寓售价35000元/平方米。
根据出让条件，万宝旧改地的起拍楼面地价为2万元/平方米，溢价45%即达最高限价2.9万元/平方米，超过这个最高限价，便会进入竞配建阶段。价格已处于高位，按房地产开发成本预估，若成功出让未来定价基本锁定在4字头往上走。
作者：黄冰馥 李湲
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