近日，有自称中环名品公馆准业主的高先生反映，自己2015年10月底与智富集团旗下普陀区中环名品公馆签约，购置一套三室两厅住房。然由于银行未能及时放贷，因而本应于今年11月入住的房产并未能交付。更让他意外的是，由于在《预售合同》所规定的最晚期限内未能及时付款，高先生收到了开发商方面的“解约通知书”，同时还可能面临近50万人民币的违约赔偿金。对此，记者第一时间来到中环名品小区，希望开发商能够对此事给出合理解释。

一中环名品销售负责人向记者介绍，这一批次总共需要交房的数量336户，目前已有233户业主顺利完成交房手续，完成交房比率将近70%。而其余30%购房者则因为未能及时交付全款问题而未能交付。但这些购房者逾期的情况也各不相同，其中，43户逾期付款时间较长，最短51天、最长则达149天。

“这部分购房者向我们反映他们和银行在规定时间内办完了贷款手续，但事实上贷款到账时间的确晚了，究竟是什么原因导致的，我们也需要首先进行核实。”开发商一负责人这样说道。

律师解读：购房“违约”恐难逃责任

一方面从购房者的角度，在交房日遭退房，与此同时还面临着不小的一笔违约金，这是他们无论如何无法接受的。而另一方面，开发商方面则强调，目前无论是需要缴纳“逾期违约金”的购房者，还是因为逾期超过60天被要求退房的购房者，“现在‘结算清单’上的逾期违约金或者‘解约通知’都是按照合同来履行的。

而面对开发商和购房者的各执一词，众说纷纭的各种传言背后，事实真相又究竟如何？既然双方的争论焦点在于“违约”的事实成立性，看来也只有翻看当初双方签下的法律购房合同才能有一个初步论断。

在开发商处，记者看到了当时与购房者所签订的两份文件——按签订的先后次序分别是《认购协议》（暨购房订单）和《商品房预售合同》。

认购协议与预售合同：均已告知业主“房屋仍处于抵押状态”

智富集团代表律师宋安成先生声称，认购协议是在预售合同之前购房者先行与甲方签订的，作为预售合同的必要条件，约定了购房者的购房总价，折扣优惠条件，并告知购房者即将预售合同，并且房屋是在借款抵押状态中的。

与此同时，预售合同的附件四中也确实写明了该房屋权属情况为“在建房屋抵押”，并备注有“房屋建设工程抵押”字样。也就是说，业主一旦签署了合同，就代表着对这一情况的知悉。

预售合同：规定付款逾期超限，开发商有权解约

记者同时看到，在预售合同的附件一中，就付款时间做出了明确规定：包括首付款和分期付款的最晚付款时间。而对于选择贷款的购房者，按揭银行在预售合同的60天内必须全款到账（部分购房者约定50天就要全款到账）。

超过合同规定的最后付款到账日60天（部分50天）后，按照日万分之一购房者支付甲方逾期违约金，并且不享受五万的购房优惠。

而当购房户逾期违约达到60天（部分规定50天），也就是购房者在预售合同当日起算60+60天（有的是50+50天）仍不能全款到账的，甲方有权选择解除合同。

而据开发商负责人介绍，这次有43户违约业主都是大于60+60天（有的是50+50天），更有甚者合同约定后60+159=219天也没有全款到账。

而关于合同的违约责任，《合同》正文第七条也有更加详细的规定说明——“如果乙方未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金”，并且“违约金按逾期未付款项的日万分之1.00计算，违约金自本合同的应付款期限 之第二天起算至实际付款之日止。”

同时，条款第二部分中也写明“逾期超过50天后”——“甲方有权单方面解除合同或者要求乙方继续履行。如甲方单方面解除合同的，乙方应当赔偿责任赔偿金额为总房价款的10%，甲方有权在乙方已支付的房款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退换给乙方。如乙方支付的房价款不足赔偿甲方实际损失的，甲方有权追索。”

对此，宋安成律师表示：根据双方的合约内容，智富公司完全有权与逾期支付房款的购房人解除《商品房预售合同》；其次，他认为如果购房人认为智富公司解除《商品房预售合同》存在争议，应当通过法律途径解决双方争议；第三、依约解除《商品房预售合同》体现了合同法的诚实信用原则，彰显了社会的公平、正义。

如果开发商坚持要求按照合同办理，真得可能意味着购房者将面临赔钱退房的境地。那么当时购房者当时有没有对这些条款有充分的知晓呢？

违约众生相，逾期贷款是祸首

“实际上，大部分购房者在签订买房合同时，对合同内容都是看得不够细致的，对合同的履约规定当然也不会深究。或者即使知晓，未能对违约引起足够的重视；在逾期贷款的状况发生后，没有及时与开发商沟通说明特殊原因，并协定新的补充条约。”一位资深地产中介人向记者这样表示道。

正因为如此，此类因购房者违约所导致的的合同纠纷，事实上也是举不胜数。就像近日，武汉湖北的一家开发商甚至将17位购房者告上了法庭，原因也是因为购房者逾期付款，开发商要求与购房者解除合同并支付违约金。而早在2011年，上海保利地产也曾将多名逾期支付房款的购房者告上法庭，要求支付最高20万违约金，虽然购房者不服提起上诉，但最终上海市二中院还是判决驳回上诉，维持了原判。

在记者了解情况的过程中，宋安成律师表示购房者在申请贷款时，按理应该自主对贷款进度进行跟进，如果出现客观情况导致的贷款延期到账，应及时与开发商协商沟通，避免违约。

对此，我们也提醒广大购房者，买房需要提升法律意识，对不理解的合同条款也要咨询相关人士，一旦在合同上签名就应该严格按合同约定办理，尤其是注意按照合同所规定的期限内走完相应的付款流程，不要到了承担违约责任时才叫悔不迭。

开发商：与银行、业主三方依法商榷

由于这场争议中间还牵涉到银行一方的延时放贷，开发商负责人也对记者表示道：“要解决这件事，需要三方，开发商、银行、购房者坐下把证据拿出来。”

而截至发稿时，我们得知，开发商智富集团目前也已经通知“逾期付款”的业主准备相关证明材料，同时进一步与逾期付款违约原因存在异议的这部分购房者保持沟通，交换意见，争取协商解决此事。

同时开发商也就此事件第一时间召开了律师说明会，并发出官方声明，声称将通过沟通协商妥善解决问题。为彰显社会正义，对守约客户有一个公平的交代。

中环名品销售负责人对记者表示，希望能与购房者理智沟通，而非单方面冲动行事，尽可能保证双方权益。